MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người. Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm.
Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ.
Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai 1993 ra đời, tiếp theo nó là lần lượt Luật Đất đai chỉnh sửa. Luật Đất đai 2003 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Cho nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá. Nhà kinh tế cổ điển William Petti đã nói “ Lao động chỉ là cha của của cải vất chất, còn đất là mẹ”.
Trong những số điều kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất và đời sống của con người, đất với lớp phủ thổ nhưỡng, khoáng sản trong lòng đất, rừng và mặt nước chiếm vị trí đặc biệt. Đất là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.vn/ 2 Đất đai là một trong những nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài sản lớn nhất và quan trọng nhất của mỗi quốc gia. Đồng thời đất còn là một tài sản đặc biệt.
Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá đất. Định giá đất là một công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất đai thích hợp theo định hướng của nền kinh tế thị trường nhằm phát huy nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách khác giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và theo pháp luật.[6] Vấn đề xác định giá đất nếu được thực hiện tốt sẽ trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, góp phần thực hiện công bằng về quyền sử dụng đất theo đúng pháp luật, giúp Chính phủ điều tiết và quản lý thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường; Ban lãnh đạo khoa Sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013”. Nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc nói chung cũng như trên thị xã Phúc Yên nói riêng. Mục đích - Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại các khu vực đặc trưng thị xã Phúc Yên – tỉnh Vĩnh Phúc. - Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công giá đất ở.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.vn/ 3 - Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thị xã Phúc Yên - tỉnh Vĩnh Phúc. Ý nghĩa của đề tài Giá đất (mà thực chất là giá trị của quyền sử dụng đất) là vấn đề luôn được nhiều người quan tâm, nó ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Giá đất ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản và công tác quản lý nhà nước về đất đai. Giá đất hình thành theo giao dịch trên thị trường chịu ảnh hưởng của yếu tố tác động, là tổng hợp của một phức hợp các yếu tố.
Hiện nay, mặc dù nguyên tắc định giá đất của Nhà nước là sát giá thị trường, nhưng có nhiều lí do khác nhau mà giá đất do Nhà nước quy định hầu hết vẫn khác giá thị trường và phần lớn là thấp hơn giá thị trường. Để góp phần quản lí tốt thị trường bất động sản nói riêng và quản lí nhà nước về đất đai nói chung cũng như góp phần định giá đất của Nhà nước được sát với giá thị trường thì nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất là cần thiết. Vì vậy, đề tài “ Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009-2013” là có ý nghĩa cao và là vấn đề cần nghiên cứu. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.vn/ 4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.
Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003) [10] 1.
Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. - Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại.
Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.