MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai là một loại tài nguyên không thể thay thế được. Loại tài nguyên này được cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không thể tăng lên cũng không tự mất đi.
Trong sử dụng đất, diện tích các loại đất có thể được chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì Đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội. Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu Đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đó Đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị của Đất đai ngày càng lớn, giá cả Đất đai ngày càng cao.
Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng. Đến nay, các tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường Đất đai hoạt động sôi nổi. Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá Đất vào nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ Đất đai. Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.vn/ 2 Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm.
Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường. Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất. Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị kéo dài do không thỏa thuận được giá bồi thường với người sử dụng đất khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Như vậy, để khắc phục được những hạn chế này, việc có một bảng giá đất thị trường phù hợp là hết sức cần thiết.
Ngoài việc giải quyết những hạn chế trên, bảng giá đất này còn hỗ trợ cho việc tìm kiếm cơ hội sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng như cơ hội đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc xây dựng một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều các vấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là việc làm quan trọng và cần thiết. Thị trấn Việt Quang là trung tâm Huyện Bắc Quang, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của huyện Bắc Quang cũng như của tỉnh Hà Giang. Trong những năm gần đây, tại các xã, thị trấn thuộc huyện Bắc Quang có tốc độ đô thị hóa khá nhanh, ngày càng phong phú và đa dạng, nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương được triển khai thực hiện đã gây áp lực lớn lên Đất đai.
Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sử dụng đất cũng ngày càng nhiều và phức tạp, Đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá đất tăng cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập do chênh lệch giá đất của nhà nước và thực tế. Nhìn nhận dưới góc độ quản lý nhà nước thì giá đất của nhà nước ban hành phải góp phần ổn định kinh tế - xã hội, còn giá đất thị trường là do những giao dịch trên thực tế tác động, xuất phát từ nhu cầu của các bên tham gia nên giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nước. Việc điều chỉnh giá đất để giảm chênh lệch là vấn đề rất khó nên cần xây dựng một bảng giá đất thị trường cho thị trấn Việt Quang, làm công cụ hỗ trợ cho các hoạt động liên quan đến việc quản lý và sử dụng Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.vn/ 3 đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội của địa phương và ổn định trong lĩnh vực quản lý Đất đai. Như vậy, để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn là cần thiết.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011-2012” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên địa bàn thị trấn Việt Quang nói riêng cũng như trên toàn huyện Bắc Quang nói chung. Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu tổng quát .2 Mục tiêu cụ thể -. - Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất. Yêu cầu - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…Quyết định của UBND tỉnh Hà Giang -Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.vn/ 4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.
Cơ sở lý luận của đề tài Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. đất là đối tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học và nhiều kết quả đã chỉ ra nhiều đặc trưng của đất, sau đây là những đặc trưng tự nhiên được thể hiện hết sức rõ nét của Đất đai: - Tính cố định về vị trí địa lý: Vị trí địa lý tự nhiên của Đất đai là cố định tuyệt đối, rất khó thay đổi trừ trường hợp núi lửa, động đất…Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc sử dụng và quản lý tài nguyên này vì nó kéo theo rất nhiều đặc điểm khác của từng vị trí nhất định về cả xã hội và tự nhiên. - Tính không tăng: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của con người chỉ có thể cải tạo tính chất của đất.
Tổng diện tích của một khu vực hay một quốc gia là cố định tức tổng cung tự nhiên là không đổi. Nhưng diện tích sử dụng cho một mục đích cụ thể nào đó thì không tuyệt đối mà có thể thay đổi. - Tính lâu bền: Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Nếu sử dụng đi đôi với bảo vệ hợp lý, hiệu quả thì việc Đất đai cho phép khai thác một cách bền vững.
Đặc tính này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng để Đất đai không phải khấu hao. - Tính cá biệt: Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất là rất rõ ràng. Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có thể được coi là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế. Nhưng Đất đai không giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống nhau chứ không phải là đồng chất.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.vn/ 5 - : Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành Đất đai không hoàn toàn giống nhau. Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thay thế bởi một thửa đất khác. Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn và điều kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau giữa phần tử với toàn khu vực. Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội.
- Các tính chất khác: Khi mối quan hệ giữa con người và Đất đai hình thành thì bên cạnh đặc tính tự nhiên vốn có của Đất đai còn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân văn quan trọng nhất của Đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích sử dụng. Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới Đất đai mà Đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh. Do vậy con người buộc phải có những quy định.
Mặt khác mặc dù những đặc tính tự nhiên của Đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hội của một mảnh đất thì có thể thay đổi tùy thuộc vào môi trường sống xung quanh trong đó có môi trường xã hội, cơ sở hạ tầng… [26] Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho Đất đai nói riêng và BĐS nói chung còn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau. Các đặc điểm về văn hóa, xã hội tại một địa phương gắn bó chặt chẽ với thửa đất tại đó. Vì không thể di chuyển được nên BĐS trong đó có Đất đai không thể tránh khỏi ảnh hưởng của các điều chỉnh về chính sách. Do đó việc đầu tư phát triển xây dựng BĐS được xem là rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức.
Các loại chi phí giành cho quản lý BĐS chiếm tỉ lệ không nhỏ trong giá trị của một BĐS.