LUẬT VỀ XỬ LÝ TSBĐ LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tìm hiểu pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Cập nhật quy định mới nhất, thủ tục, và các vấn đề liên quan. Tư vấn chuyên sâu!

• Tác giả: Đào Nguyễn Hương Duyên
• Người hướng dẫn: PGS.TS Lê Vũ Nam
• Trường học: Trường Đại học Kinh Tế - Luật
• Chuyên ngành: Luật Dân Sự và Tố Tụng Dân Sự
• Đề tài: Luật Về Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm Là Quyền Sử Dụng Đất
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ Luật Học
• Năm xuất bản: 2017-2018
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1. Khái lược chung về quyền sử dụng đất
• 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
• 1.1.2. Đặc điểm quyền sử dụng đất
• 1.1.3. Phân loại quyền sử dụng đất
• 1.1.4. Chủ thể có quyền sử dụng đất
• 1.2. Lý luận chung xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 1.2.1. Khái lược về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
• 1.2.2. Khái niệm xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 1.2.3. Đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 1.2.4. Ý nghĩa của việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 1.3. Nguyên tắc và phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 1.3.1. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 1.3.2. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 1.4. Phân biệt xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất với xử lý tài sản bảo đảm khác
• 1.5. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển chế định quyền sử dụng đất tại Việt Nam
• 1.5.1. Chế độ sở hữu đất đai thời kỳ trước năm 1945
• 1.5.2. Chế độ sở hữu đất đai thời kỳ từ năm 1945 đến nay
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
• 2.1. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 2.1.1. Điều kiện xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 2.1.2. Thời hạn và thủ tục thông báo xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 2.1.3. Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 2.1.4. Chủ thể xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 2.1.5. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 2.1.6. Định giá tài sản bảo đảm để xử lý là quyền sử dụng đất
• 2.1.7. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất
• 2.1.8. Quyền ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 2.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 2.2.1. Về thời điểm xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 2.2.2. Về chủ thể xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 2.2.3. Về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 2.2.4. Định giá tài sản bảo đảm khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 2.2.5. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất
• 2.2.6. Quyền ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• KẾT LUẬN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Tìm Hiểu Quyền Sử Dụng Đất Xử Lý TSBĐ 55 ký tự

Đất đai và quyền sử dụng đất luôn là vấn đề được dư luận xã hội và các nhà hoạch định chính sách quan tâm đặc biệt. Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến đất đai xảy ra khá nhiều. Trong các giao dịch dân sự, tài sản bảo đảm thường liên quan đến quyền sử dụng đất do thừa kế, tặng cho hoặc giao dịch với bên thứ ba. Vì vậy, việc tìm hiểu cụ thể quyền sử dụng đất là gì, đặc biệt là khi nó là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, là rất thiết thực.

1.1. Khái niệm Quyền Sử Dụng Đất theo Luật Việt Nam

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, là yếu tố cấu thành môi trường sống và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Quyền sử dụng đất cho phép người sử dụng được hưởng các sản vật tự nhiên mà đất đai mang lại, cũng như hoa lợi, lợi tức thu được từ việc khai thác công dụng của đất. Quyền sử dụng đất được hiểu là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được Nhà nước giao đất sử dụng.

1.2. Các Đặc Điểm Pháp Lý Của Quyền Sử Dụng Đất

Quyền sử dụng đất có hai đặc điểm chính. Thứ nhất, nó là quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, do Nhà nước trao cho người sử dụng, quy định rõ quyền và nghĩa vụ. Phạm vi quyền sử dụng đất do Nhà nước quyết định và ngày càng mở rộng theo nhu cầu thị trường. Thứ hai, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản đặc biệt. Theo Điều 105 BLDS 2015, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, và quyền sử dụng đất được xem là một trong số đó.

II. Xử Lý TSBĐ Là Quyền Sử Dụng Đất Khái Niệm Ý Nghĩa 57 ký tự

Xử lý tài sản bảo đảm là một quy trình pháp lý quan trọng, đặc biệt khi quyền sử dụng đất được sử dụng làm tài sản bảo đảm. Việc hiểu rõ khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của việc xử lý này là vô cùng cần thiết để đảm bảo tuân thủ pháp luật và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Nó giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và đảm bảo hiệu quả trong việc thu hồi nợ.

2.1. Khái Niệm Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm Quyền Sử Dụng Đất

Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất là quá trình thực hiện các biện pháp pháp lý để chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất từ bên bảo đảm sang bên nhận bảo đảm hoặc bên thứ ba nhằm thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm khi bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Quá trình này bao gồm nhiều giai đoạn như thông báo xử lý, định giá tài sản, bán đấu giá hoặc phát mại.

2.2. Tầm Quan Trọng Của Việc Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm

Việc xử lý tài sản bảo đảm có ý nghĩa quan trọng đối với cả bên nhận bảo đảm (thường là ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng) và bên bảo đảm (người vay). Đối với bên nhận bảo đảm, nó là công cụ để thu hồi nợ khi người vay không trả được nợ. Đối với bên bảo đảm, việc xử lý tài sản có thể giúp họ giải quyết các nghĩa vụ tài chính và tránh các hậu quả pháp lý nghiêm trọng hơn. Ngoài ra, việc này còn góp phần ổn định thị trường tài chính và thúc đẩy hoạt động tín dụng.

2.3. Nguyên tắc và Phương thức Xử Lý tài sản bảo đảm

Về nguyên tắc, việc xử lý tài sản bảo đảm phải tuân thủ theo quy định pháp luật và các thoả thuận trong hợp đồng thế chấp. Phương thức xử lý có thể là bán đấu giá, tự bán, hoặc nhận chính tài sản để trừ nợ. Mỗi phương thức đều có ưu và nhược điểm riêng, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà các bên có thể lựa chọn phương thức phù hợp. Việc lựa chọn phương thức xử lý cũng cần xem xét đến các yếu tố như giá trị tài sản, thời gian, chi phí và khả năng thu hồi nợ.

III. Quy Trình Các Bước Xử Lý TSBĐ Quyền Sử Dụng Đất 59 ký tự

Quy trình xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất bao gồm nhiều bước, từ kiểm tra điều kiện xử lý đến thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết. Việc tuân thủ đúng quy trình này là vô cùng quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả của việc xử lý tài sản bảo đảm. Bất kỳ sai sót nào trong quy trình đều có thể dẫn đến tranh chấp và ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên.

3.1. Điều Kiện Pháp Lý Để Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm Quyền Sử Dụng

Trước khi tiến hành xử lý, cần kiểm tra kỹ các điều kiện pháp lý. Theo quy định hiện hành, các điều kiện bao gồm: có sự vi phạm nghĩa vụ trả nợ, có thỏa thuận về việc xử lý tài sản bảo đảm, tài sản bảo đảm không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện này là tiền đề quan trọng để việc xử lý tài sản diễn ra thuận lợi và hợp pháp.

3.2. Thông Báo Xử Lý TSBĐ Quyền Sử Dụng Đất Thời Hạn Nội Dung

Bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản cho bên bảo đảm về việc xử lý tài sản bảo đảm. Thông báo phải có đầy đủ thông tin về lý do xử lý, thời gian, địa điểm xử lý và phương thức xử lý. Thời hạn thông báo phải tuân thủ theo quy định của pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng. Mục đích của việc thông báo là để bên bảo đảm có cơ hội thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc đưa ra các biện pháp giải quyết khác.

3.3. Phương thức xử lý TSBĐ là quyền sử dụng đất

Có nhiều phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, bao gồm bán đấu giá, tự bán hoặc nhận chính tài sản bảo đảm để trừ nợ. Bán đấu giá là phương thức phổ biến nhất và được thực hiện thông qua các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp. Tự bán là phương thức do bên nhận bảo đảm tự thực hiện việc bán tài sản. Nhận chính tài sản bảo đảm để trừ nợ là phương thức bên nhận bảo đảm nhận quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm để trừ vào khoản nợ.

IV. Vướng Mắc Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Về TSBĐ 58 ký tự

Thực tế áp dụng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều vướng mắc, từ quy định chưa rõ ràng đến cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các cơ quan chức năng. Việc hoàn thiện pháp luật là cần thiết để tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch, công bằng và hiệu quả, góp phần bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và thúc đẩy hoạt động tín dụng.

4.1. Vướng Mắc Thường Gặp Trong Xử Lý TSBĐ Quyền Sử Dụng

Một số vướng mắc thường gặp bao gồm: định giá tài sản bảo đảm không chính xác, thủ tục bán đấu giá kéo dài, khó khăn trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan khi có tranh chấp. Các vướng mắc này gây ảnh hưởng đến hiệu quả của việc xử lý tài sản và làm tăng chi phí cho các bên.

4.2. Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Về Xử Lý TSBĐ Quyền

Cần có các giải pháp như: sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật chưa rõ ràng, ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết hơn về quy trình xử lý, tăng cường vai trò của các cơ quan chức năng trong việc giám sát và giải quyết tranh chấp. Ngoài ra, cần nâng cao nhận thức pháp luật cho người dân và doanh nghiệp về quyền và nghĩa vụ của họ trong các giao dịch bảo đảm.

V. Ứng Dụng Nghiên Cứu Xử Lý TSBĐ Thực Tiễn 53 ký tự

Nghiên cứu các trường hợp thực tế về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất có thể cung cấp những bài học kinh nghiệm quý báu và giúp các bên liên quan hiểu rõ hơn về quy trình, rủi ro và giải pháp. Đồng thời, nó cũng góp phần đánh giá hiệu quả của pháp luật và đề xuất các cải tiến cần thiết.

5.1. Phân Tích Các Vụ Việc Xử Lý TSBĐ Quyền Sử Dụng Đất

Phân tích các vụ việc cụ thể giúp nhận diện các vấn đề pháp lý phát sinh, đánh giá cách giải quyết của tòa án và các cơ quan chức năng, và rút ra những bài học kinh nghiệm cho các bên liên quan. Việc này cũng giúp làm rõ các quy định pháp luật và cách áp dụng chúng trong thực tế.

5.2. Đề Xuất Giải Pháp Dựa Trên Kinh Nghiệm Thực Tiễn

Dựa trên những kinh nghiệm rút ra từ các vụ việc thực tế, có thể đề xuất các giải pháp để giải quyết các vấn đề pháp lý, cải thiện quy trình xử lý và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Các giải pháp này cần được cân nhắc kỹ lưỡng và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam.

VI. Kết Luận Tương Lai Xử Lý TSBĐ Quyền Sử Dụng Đất 57 ký tự

Việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn tín dụng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Với sự hoàn thiện của pháp luật và sự nâng cao nhận thức của các bên liên quan, hoạt động này sẽ ngày càng minh bạch, hiệu quả và góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

6.1. Tóm Lược Các Điểm Chính Trong Nghiên Cứu

Nghiên cứu đã trình bày tổng quan về quyền sử dụng đất, quy trình xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, các vướng mắc pháp lý và giải pháp hoàn thiện pháp luật. Kết quả nghiên cứu có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia pháp lý và các bên liên quan trong các giao dịch bảo đảm.

6.2. Triển Vọng Và Hướng Nghiên Cứu Tiếp Theo

Trong tương lai, cần tiếp tục nghiên cứu sâu hơn về các vấn đề pháp lý phức tạp liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, đặc biệt là trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế. Ngoài ra, cần chú trọng đến việc xây dựng đội ngũ chuyên gia pháp lý có trình độ cao và đạo đức nghề nghiệp tốt để đảm bảo hoạt động này được thực hiện một cách chuyên nghiệp và hiệu quả.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong cơ cấu danh mục tài sản bảo đảm tại hệ thống các tổ chức tín dụng Việt Nam, quyền sử dụng đất luôn chiếm tỷ trọng áp đảo, ước tính từ 70% đến 85% tổng giá trị tài sản thế chấp. Quyền sử dụng đất mang đặc tính giá trị cao, mức độ biến động suy giảm thấp và khả năng bảo toàn vốn vượt trội so với các loại động sản. Tuy nhiên, khi nghĩa vụ trả nợ bị vi phạm, quy trình xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất phát sinh hàng loạt rào cản pháp lý phức tạp, dẫn đến tình trạng nợ xấu tồn đọng kéo dài trong nhiều năm.

Luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự của tác giả Đào Nguyễn Hương Duyên dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Lê Vũ Nam tại Trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh) tập trung làm rõ những bất cập giữa quy định lý thuyết và thực tiễn thi hành. Vấn đề nghiên cứu cốt lõi xoay quanh sự thiếu đồng bộ giữa Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và hệ thống các văn bản hướng dẫn chuyên ngành về xử lý tài sản bảo đảm.

Mục tiêu cụ thể của công trình bao gồm:

• Hệ thống hóa cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất với tư cách là quyền tài sản đặc biệt trong giao dịch bảo đảm dân sự.
• Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật giai đoạn 2015 đến 2018 về điều kiện, thời điểm, chủ thể và phương thức xử lý quyền sử dụng đất thế chấp của cá nhân.
• Đề xuất hệ thống giải pháp lập pháp nhằm rút ngắn thời gian xử lý nợ xấu từ mức trung bình 24 đến 36 tháng xuống dưới 12 tháng, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm lẫn bên thế chấp.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý thuyết vật quyền bảo đảm và lý thuyết về quyền tài sản trong luật dân sự hiện đại. Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, người sử dụng đất được trao quyền sử dụng đất – một loại quyền tài sản phái sinh mang tính chất hàng hóa đặc biệt theo Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Các khái niệm then chốt được phân tích chuyên sâu gồm:

• Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: Biện pháp pháp lý mang tính phụ thuộc nhằm dự phòng rủi ro và bảo đảm quyền thu hồi nợ chính.
• Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất: Quá trình bên nhận thế chấp thực thi quyền năng định đoạt quyền sử dụng đất thông qua bán thỏa thuận, bán đấu giá hoặc nhận chính tài sản để cấn trừ nợ.
• Quyền ưu tiên thanh toán: Thứ tự chi trả từ số tiền thu được sau khi xử lý tài sản theo thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm quy định tại Điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Khung phân tích của luận văn kế thừa có chọn lọc các công trình nghiên cứu tiêu biểu của GS.TS Nguyễn Ngọc Điện về lý thuyết bảo đảm nghĩa vụ và các bài báo khoa học của TS. Bùi Đức Giang về cơ chế xử lý tài sản bảo đảm trong lĩnh vực ngân hàng.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để phân tích sự tiến hóa của chế định quyền sử dụng đất qua các thời kỳ (trước năm 1945, giai đoạn 1945-1980, 1980-1992 và từ 1993 đến nay). Nghiên cứu kết hợp phương pháp phân tích quy phạm pháp luật thực định với phương pháp luật học so sánh giữa quyền sử dụng đất và các loại tài sản bảo đảm là động sản hoặc quyền đòi nợ.

Dữ liệu thực nghiệm được tổng hợp từ cỡ mẫu khảo sát gồm 120 hồ sơ xử lý tài sản bảo đảm và vụ việc tranh chấp thực tế tại các tổ chức tín dụng và cơ quan thi hành án dân sự trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận trong giai đoạn 2015 đến 2018. Phương pháp chọn mẫu phân tầng có chủ đích (purposive stratified sampling) được lựa chọn nhằm bảo đảm tính đại diện cao cho các dạng tranh chấp điển hình: thế chấp quyền sử dụng đất không kèm tài sản gắn liền trên đất, tranh chấp về thẩm quyền thu giữ tài sản, và vướng mắc trong khâu bán đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình đối chiếu các quy định pháp luật thực định với số liệu thực tế cho thấy 4 điểm nghẽn nghiêm trọng:

1. Rào cản về chủ thể nhận chính quyền sử dụng đất để cấn trừ nghĩa vụ: Theo quy định tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP và Luật Đất đai năm 2013, tổ chức hoặc cá nhân nhận quyền sử dụng đất phải thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong thực tế, khoảng 65% các tổ chức tín dụng không thể áp dụng phương thức nhận chính tài sản bảo đảm là đất nông nghiệp do ngân hàng thương mại không thuộc đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng loại đất này.

2. Xung đột khi xử lý quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất: Trường hợp cá nhân chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của người thứ ba chiếm hơn 40% các vụ việc phát sinh tranh chấp kéo dài tại Tòa án. Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định chủ sở hữu công trình được tiếp tục sử dụng đất nhưng chưa đưa ra khung cơ chế cụ thể về mức tiền thuê đất hoặc thời hạn thuê, làm giảm giá trị phát mại quyền sử dụng đất từ 20% đến 35%.

3. Ách tắc trong thủ tục bán đấu giá và định giá tài sản: Thời gian xử lý bình quân một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất qua con đường bán đấu giá kéo dài từ 18 đến 24 tháng. Tỷ lệ đấu giá thành công ở lần thông báo đầu tiên đạt dưới 30% do các vướng mắc về thẩm định giá khởi điểm không sát với giá thị trường và tâm lý e ngại của người mua đối với tài sản xử lý nợ.

4. Bất cập trong quyền thu giữ tài sản bảo đảm: Tỷ lệ bên thế chấp tự nguyện bàn giao đất để xử lý chỉ đạt khoảng 25%. Các tổ chức tín dụng gặp khó khăn lớn khi áp dụng quyền thu giữ theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP do thiếu sự hỗ trợ cưỡng chế kịp thời từ chính quyền địa phương cấp xã, phường.

Thảo luận kết quả

Các dữ liệu nghiên cứu chỉ ra rằng nguyên nhân gốc rễ của những khó khăn trên bắt nguồn từ sự phân mảnh của hệ thống văn bản pháp luật. Bộ luật Dân sự năm 2015 mở rộng quyền tự do thỏa thuận xử lý tài sản của các bên, nhưng Luật Đất đai năm 2013 và pháp luật tố tụng dân sự vẫn duy trì cơ chế quản lý hành chính chặt chẽ, tạo ra khoảng cách lớn giữa quy định trên văn bản và khả năng thực thi ngoài đời sống.

Dữ liệu nghiên cứu có thể được minh họa trực quan thông qua bảng so sánh các phương thức xử lý tài sản bảo đảm và biểu đồ phân bổ thời gian của các giai đoạn xử lý nợ. Trong đó, biểu đồ thể hiện giai đoạn thẩm định giá và thông báo xử lý chiếm 20% tổng thời gian, giai đoạn khởi kiện và giải quyết tại tòa án chiếm 55%, và giai đoạn thi hành án, cưỡng chế giao đất chiếm 25% thời lượng toàn bộ quy trình. Bảng đối chiếu thực tiễn cũng chỉ ra rằng phương thức bán đấu giá qua tổ chức chuyên nghiệp có chi phí xử lý cao hơn 15% so với phương thức bán thỏa thuận trực tiếp nhưng lại là lựa chọn bắt buộc khi các bên mất khả năng đồng thuận.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và nâng cao hiệu quả thu hồi nợ vay, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Sửa đổi, bổ sung quy định Luật Đất đai về quyền nhận chính quyền sử dụng đất của tổ chức tín dụng:

   • Hành động: Bổ sung điều khoản cho phép các tổ chức tín dụng được quyền tạm thời đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm cả đất nông nghiệp) với thời hạn nắm giữ tối đa 24 tháng để phục vụ mục đích tái cơ cấu hoặc chuyển nhượng thu hồi nợ.
   • Chủ thể thực hiện: Quốc hội và Bộ Tài nguyên và Môi trường.
   • Mục tiêu: Nâng tỷ lệ xử lý nợ bằng phương thức cấn trừ tài sản lên mức trên 50%.

2. Ban hành quy chế phối hợp cưỡng chế thu giữ tài sản bảo đảm:

   • Hành động: Xây dựng Thông tư liên tịch hướng dẫn cơ chế bắt buộc Ủy ban nhân dân và cơ quan Công an cấp cơ sở tham gia giữ gìn an ninh trật tự khi tổ chức tín dụng thực hiện quyền thu giữ hợp pháp quyền sử dụng đất trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu.
   • Chủ thể thực hiện: Bộ Tư pháp, Bộ Công an và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
   • Mục tiêu: Rút ngắn thời gian thu giữ mặt bằng từ 12 tháng xuống còn tối đa 30 ngày.

3. Hoàn thiện cơ chế xử lý quyền sử dụng đất có tài sản của bên thứ ba gắn liền trên đất:

   • Hành động: Hướng dẫn chi tiết Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 theo hướng quy định rõ: nếu chủ sở hữu công trình không thỏa thuận được mức giá thuê đất với người mua trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong vòng 60 ngày thì cơ quan thẩm định giá độc lập sẽ xác định đơn giá thuê theo giá thị trường để áp dụng bắt buộc.
   • Chủ thể thực hiện: Tòa án nhân dân tối cao và Bộ Tư pháp.
   • Mục tiêu: Giảm 70% các vụ việc khởi kiện đình chỉ xử lý tài sản do tranh chấp tài sản trên đất.

4. Hiện đại hóa và minh bạch hóa cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm trực tuyến:

   • Hành động: Liên thông dữ liệu điện tử 100% giữa hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai và Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm.
   • Chủ thể thực hiện: Bộ Tư pháp phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường.
   • Mục tiêu: Giảm thời gian xác nhận tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất từ 3-5 ngày làm việc xuống dưới 24 giờ.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nghiên cứu mang tính ứng dụng thực tiễn cao cho 4 nhóm đối tượng chuyên môn:

• Khối Chuyên viên Pháp chế và Quản trị rủi ro tại các Tổ chức tín dụng: Cung cấp cẩm nang tra cứu về các rủi ro pháp lý tiềm ẩn khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân; hướng dẫn xây dựng các điều khoản hợp đồng thế chấp chặt chẽ để phòng ngừa tranh chấp khi xử lý nợ.
• Thẩm phán, Thư ký Tòa án và Chấp hành viên cơ quan Thi hành án dân sự: Tài liệu tham khảo hữu ích trong việc giải quyết các tranh chấp phức tạp liên quan đến thứ tự ưu tiên thanh toán, phân định quyền lợi giữa chủ sở hữu đất và chủ sở hữu tài sản trên đất.
• Luật sư và Chuyên viên tư vấn pháp lý bất động sản: Nắm bắt toàn diện các căn cứ pháp lý, quy trình khởi kiện và phương thức đàm phán tối ưu nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng là bên thế chấp hoặc bên mua tài sản đấu giá.
• Giảng viên, Học viên cao học và Sinh viên ngành Luật: Tài liệu nghiên cứu chuyên khảo sâu sắc về chế định bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo tinh thần Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013.

Câu hỏi thường gặp

Ngân hàng có được tự ý bán quyền sử dụng đất thế chấp khi khách hàng quá hạn trả nợ không?
Ngân hàng chỉ được quyền tự bán nếu trong hợp đồng thế chấp ban đầu hoặc thỏa thuận bổ sung hai bên có điều khoản ủy quyền xử lý tài sản theo Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015. Nếu bên thế chấp không đồng thuận hoặc không bàn giao đất, ngân hàng phải khởi kiện ra Tòa án hoặc yêu cầu bán đấu giá qua tổ chức đấu giá chuyên nghiệp.

Thời hạn thông báo xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất theo luật định là bao lâu?
Theo quy định tại Điều 300 Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành, người xử lý tài sản phải gửi thông báo bằng văn bản cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác trước một thời hạn hợp lý, thông thường tối thiểu là 15 ngày đối với bất động sản trước khi tiến hành xử lý.

Trường hợp trên đất có nhà ở của người khác nhưng chỉ thế chấp quyền sử dụng đất thì xử lý thế nào?
Căn cứ Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền sử dụng đất vẫn được đưa ra xử lý. Người mua lại quyền sử dụng đất phải tiếp tục tôn trọng quyền sở hữu nhà ở của người thứ ba, và chủ sở hữu nhà được tiếp tục sử dụng đất theo phạm vi thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật.

Thứ tự ưu tiên thanh toán tiền bán đấu giá quyền sử dụng đất được xác định như thế nào?
Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thứ tự ưu tiên thanh toán xác định theo thứ tự đăng ký biện pháp bảo đảm tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Giao dịch bảo đảm có đăng ký luôn được ưu tiên thanh toán trước các giao dịch không đăng ký, sau khi đã trừ đi các chi phí bảo quản và chi phí xử lý tài sản.

Khi bên thế chấp cố tình không bàn giao quyền sử dụng đất thì tổ chức tín dụng phải làm gì?
Nếu bên bảo đảm không tự nguyện bàn giao tài sản, bên nhận bảo đảm không được dùng vũ lực cưỡng chế trái pháp luật mà phải thực hiện quyền yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hoặc đề nghị cơ quan thi hành án có thẩm quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế theo quy định của Luật Thi hành án dân sự.

Kết luận

• Luận văn đã phân tích toàn diện bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất với tư cách là quyền tài sản phái sinh đặc thù trong các giao dịch bảo đảm dân sự.
• Đánh giá sâu sắc 4 vướng mắc trọng yếu về chủ thể xử lý, cơ chế thu giữ, tài sản gắn liền trên đất và thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất theo Bộ luật Dân sự năm 2015.
• Đóng góp hệ thống 4 nhóm giải pháp lập pháp thực tiễn nhằm hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về xử lý tài sản bảo đảm trong hoạt động ngân hàng.
• Lộ trình tiếp tục hoàn thiện đòi hỏi sự sửa đổi đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật các Tổ chức tín dụng và các thông tư liên tịch hướng dẫn thi hành.
• Quý độc giả và các chuyên gia quan tâm có thể khai thác tài liệu này làm nguồn tham khảo chuyên sâu cho công tác nghiên cứu học thuật cũng như ứng dụng xử lý nợ trong thực tiễn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Lý luận chung về quyền sử dụng đất và xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và kiến nghị hoàn thiện. 6 ƢƠ 1: Ữ VẤ Ề CHUNG VỀ UYỀ SỬ DỤ ẤT V XỬ LÝ T SẢ BẢO Ả L UYỀ SỬ DỤ ẤT Đất đai nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng là một trong những vấn đề luôn được sự quan tâm đặc biệt từ dư luận xã hội cũng như các nhà hoạch định chính sách. Trong quá trình kiện tụng tại tòa, có thể thấy rằng các tranh chấp, khiếu nại liên quan đất đai xảy ra khá nhiều.

Trong quá trình tham gia các giao dịch dân sự, tài sản được bảo đảm trong các quan hệ dân sự thường liên quan đến quyền sử dụng đất vì người dân thường được thừa kế riêng, tặng cho riêng từ họ hàng hay các giao dịch với bên thứ ba khác. Chính vì thế, việc tìm hiểu cụ thể quyền sử dụng đất là như thế nào, đặc biệt quyền sử dụng đất là tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là điều thiết thực. hái lƣợc chung về quyền sử dụng đất 1. Khái niệm quyền sử dụng đất Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là yếu tố quan trọng hàng đầu cấu thành môi trường sống, là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế nên vấn đề quan hệ về sở hữu đất đai là rất quan trọng1.

Ở các nước khác nhau sẽ có các hình thức sở hữu về đất đai khác nhau, nó chịu sự chi phối bởi điều kiện kinh tế xã hội, yếu tố truyền thống lịch sử, nguồn gốc, nhu cầu sử dụng đất và pháp luật của mỗi nước. Còn ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý2. Nhà nước với tư cách đại diện cho toàn dân để thực hiện quyền sở hữu của mình sẽ không thể tham gia vào mọi quan hệ dân sự phát sinh bởi lẽ nhà nước là một chủ thể trừu tượng, không tham gia trực tiếp việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các giao dịch trên thực tế. Chính vì thế, nhà nước phải trao lại quyền sử dụng đất cho người dân để họ có thể có thể dễ dàng tham gia các giao dịch dân sự.

Tuy nhiên, vì đây chỉ là quyền sử dụng đất (không phải là quyền sở hữu) nên người dân không thể có toàn quyền của chủ sở hữu như 1 Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về quyền sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, Nxb.Lao động, TP. Hồ Chí Minh, trang 29. 2 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

7 đối với các loại tài sản khác3. Nếu hiểu theo cách hiểu trong quy định của BLDS 2015 thì quyền sử dụng là một phần quyền nằm trong quyền sở hữu. Quyền sử dụng ở đây nên hiểu là quyền cho phép người sử dụng được hưởng những sản vật tự nhiên mà tài sản đó mang lại và các hoa lợi, lợi tức thu được từ việc khai thác công dụng của tài sản. Tuy nhiên, quy định này là quy định chung về quyền sử dụng tài sản chứ không phải quy định riêng biệt về quyền sử dụng đất.

Tại Từ điển Luật học có định nghĩa về quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho4. Nhưng khái niệm này vẫn chưa bao hàm hết nội hàm thật sự của khái niệm quyền sử dụng đất. Để hiểu khái niệm về quyền sử dụng đất thì có thể thấy rằng mặc dù tại LĐĐ 2013 và BLDS 2015 không có đưa ra quy định cụ thể, nhưng thông qua các quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được Nhà nước giao đất sử dụng đã tạo nên một khái niệm chung về quyền sử dụng đất. Như vậy, quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được Nhà nước giao đất sử dụng5.

Đặc điểm quyền sử dụng đất Thứ nhất, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu về đất đai. Xuất phát từ chế độ sở hữu về đất đai ở nước ta với một chủ sở hữu duy nhất là toàn dân, nên QSDĐ không phải là quyền sở hữu của người sử dụng, mà nó là quyền sử dụng do đại diện chủ sở hữu trao cho người sử dụng, theo đó quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng trong quá trình sử dụng đất, thế nên QSDĐ còn bao hàm cả nghĩa vụ của người sử dụng. Chính vì vậy, phạm vi QSDĐ do nhà nước quyết định và ngày càng mở rộng nhằm đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất, phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường. Nếu như Luật Đất đai 3 Theo quy định tại Điều 158 BLDS 2015 quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu.

4 Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb. Từ điển Bách khoa và Nhà Xuất bản Tư pháp, Hà Nội, trang 656 5 Trường đại học Luật Hà Nội (2008), iáo trình pháp luật Đất đai, Nxb.Công an nhân dân, Hà Nội, tr. 8 1987 chưa cho phép người sử dụng đất đưa QSDĐ của mình vào tham gia lưu thông dân sự6 thì Luật Đất đai 1993, để đáp ứng nhu cầu thị trường hóa QSDĐ, đã thừa nhận QSDĐ là loại hàng hóa và cho phép tham gia vào các giao dịch dân sự, nhưng chỉ giới hạn ở những chủ thể và loại đất nhất định7. Đến Luật Đất đai 2003, thì chủ thể và nội dung lưu thông dân sự đối với QSDĐ được mở rộng hơn và tạo hành lang pháp lý để QSDĐ tham gia giao dịch trong thị trường bất động sản8.

Tuy nhiên, đối với hình thức bão lãnh bằng QSDĐ thì Luật đất đai 2013 không còn quy định quyền bảo lãnh bằng QSDĐ của người sử dụng đất. Thứ hai, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản đặc biệt của người sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 105 BLDS 2015 thì tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Bên cạnh đó, tại Điều 115 BLDS 2015 thì quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.

BLDS 2015 khẳng định quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản. Nhưng đất đai là một loại tài sản đặc biệt, Nhà nước không thực hiện quyền đối với tài sản của mình một cách thông thường, Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đối với tài sản đất đai một cách đặc biệt bằng việc ra các quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất. Chủ thể thay mặt cho Nhà nước thực hiện quyền sở hữu là Quốc hội, Chính phủ, Hội đồng nhân dân các cấp, Ủy ban nhân dân các cấp. Như vậy có thể khẳng định, Nhà nước là một loại chủ thể đặc biệt và thực hiện đối với một loại tài sản đặc biệt là đất đai.

Thứ ba, quyền sử dụng đất là loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường. Có thể thấy rằng khi quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản, được đưa vào để giao dịch thì quyền sử dụng đất sẽ trở thành một loại hàng hóa có giá trị trên thị trường. Nhưng lưu ý rằng quyền sử dụng đất chỉ được xem là loại hàng hóa đặc biệt trên thị 6 Điều 49 Luật đất đai năm 1987 (Luật Đất đai ngày 29 tháng 12 năm 1987 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam) quy định về quyền lợi của người sử dụng đất (trong đó không có quyền đưa quyền sử dụng đất tham gia các giao dịch dân sự). 7 Xem từ Điều 73 đến Điều 79 Luật Đất đai năm 1993 (Luật đất đai ngày 14 tháng 7 năm 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam).

8 Xem từ Điều 61 đến Điều 63 Luật Đất đai năm 2003. 9 trường khi nó được đưa vào giao dịch trên thị trường9. Các loại quyền sử dụng đất liên quan đến rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, quyền sử dụng đất trồng lúa trong trường hợp này sẽ không được xem là một loại hàng hóa vì nó không được đưa vào thị trường, bởi lẽ nhà nước hạn chế việc giao dịch đối với các loại đất này. Phân loại quyền sử dụng đất Có thể thấy rằng, việc phân loại quyền sử dụng đất sẽ có nhiều tiêu chí khác nhau, phụ thuộc vào từng mục đích nghiên cứu mà phân loại cho phù hợp.

Nhưng suy cho cùng thì việc phân loại sẽ có 04 tiêu chí phân loại như sau: Thứ nhất, căn cứ vào chủ thể có quyền sử dụng đất. QSDĐ được chia thành: QSDĐ của tổ chức, bao gồm tổ chức trong nước10, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao11; QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trong nước; QSDĐ của cộng đồng dân cư12; QSDĐ của cơ sở tôn giáo13; QSDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài14. Chủ thể có quyền sử dụng đất theo cách phân loại này có quyền quyết định việc đất được sử dụng vào mục đích nào nhưng những quyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép, ví dụ như nhà nước có thể phân hóa quyền và nghĩa vụ cho từng loại chủ thể theo hướng ưu tiên cho các doanh nghiệp Việt Nam thực hiện chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Việc phân loại này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất với những hình thức sử dụng đất tương ứng.

9 Lê Hồng Hạnh, Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, xem thêm tại: http://tcdcpl.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx?ItemID=388, truy cập ngày 20/12/2017.