Chương 1 có thể thấy rõ, pháp luật về hoạt động của TCTD, về xử lý TSBĐ ngày càng được quy định chặt chẽ, bao quát được nhiều vấn đề trong quá trình hoạt động và bảo vệ được quyền lợi các bên. TCTD là doanh nghiệp hoạt động theo quy định của pháp luật chuyên ngành và có sự kiểm soát chặt chẽ của Ngân hàng nhà nước từ khi thành lập đến quá trình thực hiện. Hoạt động cấp tín dụng của các Ngân hàng là nghiệp vụ quan trọng và ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế, có các yếu tố đặc thù khác với hoạt động cho vay dân sự thông thường theo BLDS về quy mô, mức độ thực hiện, mục đích cho vay và lãi suất. Tuy nhiên Luật các TCTD đã ban hành từ lâu và mặc dù có sửa đổi vào năm 2017 nhưng đã bộc lộ nhiều bất cập nhất định so với tình hình hiện tại, như quy định về hoạt động kinh doanh bảo hiểm của ngân hàng, hệ thống kiểm tra giám sát nội bộ, cấp tín dụng qua phương tiện điện tử, … Dự thảo Luật các TCTD sửa đổi đã được Ngân hàng nhà nước soạn thảo và trình Quốc hội xem xét ban hành trong thời gian tới dự kiến sẽ khắc phục được các hạn chế này để nâng cao cơ chế quản lý và loại trừ rủi ro trong hoạt động ngân hàng.
Việc xây dựng cơ chế GDBĐ và xử lý TSBĐ có vai trò thiết yếu trong việc duy trì hoạt động tín dụng diễn ra thuận lợi, hạn chế rủi ro khi cấp vốn, khiến các Ngân hàng yên tâm khi cho vay, đồng thời cũng ràng buộc người đi vay vào các trách nhiệm tài sản sẽ phát sinh nếu để xảy ra vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng. Khi xác lập GDBĐ, TCTD cần xác định rõ từ đầu biện pháp bảo đảm (thường là thế chấp và cầm cố), xác định TSBĐ phải tuân theo quy định cụ thể và đáp ứng được những đặc điểm riêng biệt để có thể dùng bảo đảm cho thực hiện nghĩa vụ. Việc xác định và mô tả rõ được TSBĐ là thành tố cơ bản cho việc xác lập GDBĐ, từ đó việc xử lý nếu có xảy ra cũng thuận lợi và nhanh chóng. Quy định của luật về phương thức xử lý TSBĐ là rộng mở cho các bên được tự do thỏa thuận hoặc áp dụng phương thức luật định.
Sau khi xử lý, tài sản được chuyển giao cho bên thứ ba và được xác lập quyền sở hữu hợp pháp nếu đã tuân thủ đúng theo quy trình xử lý. Tuy nhiên quy định về việc đăng ký tài sản còn chưa rõ 19 ràng khiến các cơ quan còn xử lý một cách rập khuôn, đòi hỏi các giấy tờ chuyển nhượng phải được ký kết bởi bên bảo đảm với người mua tài sản khiến cho quy trình bị tắc đoạn nếu như bên bảo đảm không hợp tác. Chương tiếp theo sẽ tổng hợp quy định pháp luật về thủ tục đưa TSBĐ ra xử lý và các vấn đề vướng mắc khi tiến hành quy trình này của TCTD. 20 CHƯƠNG 2 TRÌNH TỰ, THỦ TỤC XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM Chương này sẽ tìm hiểu và phân tích các bước cần thực hiện trước khi áp dụng các phương thức xử lý tài sản theo quy định của pháp luật.
Đây là một phần của quy trình xử lý tài sản và là tiền đề để việc xử lý tài sản được thực hiện một cách minh bạch, đảm bảo quyền lợi của các bên. Xác định điều kiện xử lý tài sản bảo đảm Điều 299 BLDS 2015 đã ghi nhận quyền của Bên nhận bảo đảm được xử lý TSBĐ khi “(1) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; (2) Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật; (3) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định”. Như vậy, một mặt, điều luật này đưa ra các nguyên tắc mang tính mặc định về quyền xử lý bảo đảm của bên nhận bảo đảm (kể cả khi các bên không có thỏa thuận trong hợp đồng thì vẫn phải thực hiện); mặt khác, cho phép các bên được thống nhất các sự kiện khác về trường hợp xử lý TSBĐ khác trong hợp đồng, đồng thời quy định các trường hợp bắt buộc xử lý TSBĐ theo quy định tại các văn bản luật chuyên ngành cụ thể. Trường hợp xử lý bảo đảm tại Khoản 1 điều luật là nguyên nhân phổ biến nhất khi xử lý TSBĐ tại TCTD, đó là việc khách hàng không thanh toán được khoản nợ khi đến hạn.
Quyền đưa TSBĐ ra xử lý phát sinh khi có đầy đủ dấu hiệu cho thấy nghĩa vụ được bảo đảm không thực hiện đúng hạn. Bởi vậy, chứng minh cho trường hợp này là khi nghĩa vụ nợ đến hạn phải trả, TCTD phải có thông báo nhắc nhở (văn bản hoặc hình thức khác theo thỏa thuận) và yêu cầu khách thực hiện nghĩa vụ trong thời hạn hợp lý. Nếu hết thời hạn đó mà khách hàng vẫn không thanh toán được nợ, thì việc xử lý TSBĐ mới được thực hiện. Các quy định nhắc nhở, yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trả nợ được nêu rõ tại các thông báo TCTD gửi cho khách hàng khi đến hạn trả nợ hoặc biên bản làm việc giữa các bên.
Trường hợp thứ hai thường xảy ra dẫn đến ngân hàng thu hồi nợ trước hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, nghĩa là vi phạm nghĩa vụ mà các bên thỏa 21 thuận về một số trường hợp xử lý TSBĐ khác, như khi bên vay vi phạm một nghĩa vụ nào đó của hợp đồng vay (nghĩa vụ cung cấp thông tin, nghĩa vụ sử dụng vốn vay đúng mục đích, …) gây rủi ro ảnh hưởng đến việc trả nợ hay bên bảo đảm vi phạm một nghĩa vụ nào đó nêu trong hợp đồng bảo đảm và vi phạm đó được nhận định là làm giảm sút giá trị của tài sản. Trường hợp văn bản pháp luật chuyên ngành có quy định riêng về việc bắt buộc xử lý bảo đảm mà không liên quan đến nghĩa vụ theo hợp đồng như là khi tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ mà một nghĩa vụ đến hạn (khoản 3, Điều 296, BLDS 2015) hay trước khi tuyên bố bên có nghĩa vụ phá sản (điểm b, khoản 1, Điều 53, Luật phá sản số 51/2014/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2014). Trừ trường hợp phải thi hành án khi bên có nghĩa vụ đã vi phạm các quy định khác không trực tiếp liên quan đến bên nhận bảo đảm, thì các trường hợp phát sinh việc xử lý TSBĐ cần phải được thỏa thuận giữa các bên nhằm bảo vệ quyền lợi của bên bảo đảm. Điều 49 Nghị định 21/2021/NĐ-CP cũng có các quy định chung về xử lý TSBĐ như sau: “1.
Việc xử lý TSBĐ phải được thực hiện đúng với thỏa thuận của các bên, quy định của Nghị định này và pháp luật liên quan. Pháp luật dân sự buộc các bên thỏa thuận với nhau những trường hợp làm phát sinh quyền và nghĩa vụ, từ đó tuân thủ các thỏa thuận đã giao kết. TCTD khi xác lập GDBĐ nghĩa vụ với khách hàng, cần nêu rõ trong hợp đồng tất cả các trường hợp sẽ dẫn đến việc ngân hàng xử lý TSBĐ. Điều này giúp đảm bảo quyền lợi của khách hàng và là cơ sở pháp lý vững chắc cho ngân hàng khi xử lý tài sản sau này.
Bên nhận bảo đảm thực hiện việc xử lý TSBĐ trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm thì không cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm.” Điều này nhằm đảm bảo quyền xử lý TSBĐ của bên nhận bảo đảm được diễn ra chủ động, không phải phụ thuộc toàn bộ vào sự hợp tác của bên bảo đảm. Đây là quy định mới tại Nghị định được các TCTD mong mỏi từ lâu trong quá trình xử lý TSBĐ. Rất nhiều bước trong quá trình xử lý TCTD rất khó để nhận được sự phối hợp thiện chí của khách hàng, nhất là đối với tài sản cần đăng ký như bất động 22 sản, khi mà hiện tại khá nhiều các cơ quan đăng ký đất đai (nhất là tại cấp huyện) vẫn từ chối việc chuyển nhượng tài sản khi xử lý TSBĐ mà không có ủy quyền hoặc sự đồng ý trực tiếp của Bên bảo đảm. Trường hợp BLDS, luật khác liên quan quy định tài sản đang dùng để bảo đảm phải xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác thì tài sản này được xử lý theo quy định đó.” Chẳng hạn, theo quy định tại Điều 90, Luật thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 ngày 14 tháng 11 năm 2008, được bổ sung, sửa đổi năm 2014 (Luật thi hành dân sự), trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, cơ quan thi hành án có quyền kê biên, xử lý tài sản của người đó đang được cầm cố, thế chấp cho người khác nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án.
Việc bên nhận bảo đảm xử lý TSBĐ để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm.” Luật quy định TCTD không được kinh doanh bất động sản, việc nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định trong thời hạn 03 năm21. Lý do pháp luật có quy định này xuất phát từ bản chất hoạt động của TCTD. Nguồn vốn của TCTD phần lớn là vốn huy động từ các tổ chức, cá nhân, vốn huy động này phải được đưa vào lưu thông, nhằm mục đích phục vụ nhu cầu vay tiền của khách hàng. Nếu TCTD đầu tư vào bất động sản để thu lợi nhuận sẽ vi phạm về cơ chế hoạt động theo luật định.
Ngoài ra, hoạt động kinh doanh bất động sản là một mảng đầu tư tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, tính thanh khoản không cao, nguy cơ dẫn đến nguồn vốn bị ứ đọng, khó thu hồi nhanh chóng. Pháp luật quy định điều cấm này là nhằm bảo vệ các chủ thể liên quan cũng như đảm bảo sự ổn định, an toàn cho nền kinh tế. Như vậy, để đưa TSBĐ ra xử lý nhằm thu hồi nợ, tổ chức tín dụng phải xác định được trường hợp của mình đủ điều kiện để xử lý tài sản, từ đó mới có thể khởi động quá trình xử lý tài sản theo các bước mà pháp luật yêu cầu.