Chương 1 XÁC ĐỊNH TÀI SẢN CỦA VỢ CHỒNG THÔNG QUA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 1. CĂN CỨ XÁC ĐỊNH TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ CHỒNG THÔNG QUA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 19 Hiến pháp năm 1980 thì: Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên, thiên nhiên trong lòng đất, vùng biển, thềm lục địa… đều thuộc sở hữu toàn dân. Điều 17 và Điều 18 Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi bổ sung vào ngày 25/12/2001) cũng khẳng định: đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời… đều thuộc sở hữu toàn dân; các chủ thể khác chỉ có QSDĐ, tức là chỉ "có quyền khai thác các thuộc tính của đất để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước" [45].
QSDĐ là quyền tài sản, quyền này trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Khoa học luật quốc tế quan niệm, quốc gia là thực thể được hình thành trên cơ sở có lãnh thổ, có dân cư và quyền lực nhà nước với thuộc tính chính trị - pháp lý bao trùm là chủ quyền quốc gia. Đất đai là bộ phận quan trọng nhất cấu thành lãnh thổ quốc gia cùng với vùng trời, vùng biển và hải đảo. Chủ quyền lãnh thổ là một trong những thuộc tính quan trọng nhất của Nhà nước.
Bởi vậy, đất đai nói chung không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Mỗi quốc gia đều có chủ quyền trên lãnh thổ của mình và bởi vậy quy chế về đất đai của các quốc gia là khác nhau. Trải qua những chính sách về đất đai dựa trên những điều kiện và hoàn cảnh cụ thể của đất nước ở từng thời kỳ khác nhau mà chính sách của Nhà nước cũng thay đổi để phù hợp với các điều kiện nhất định. 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Trước Hiến pháp năm 1980, pháp luật nước ta ghi nhận cho công dân có quyền sở hữu đất đai.
Từ Hiến pháp năm 1980 đến Hiến pháp năm 1992, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Hiến pháp năm 1980 còn quy định: Nghiêm cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức. Từ sau Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993, thì đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhưng Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được sử dụng ổn định lâu dài và có năm quyền của người sử dụng đất, trong đó chưa quy định về quyền được tặng cho QSDĐ. Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn đòi hỏi phải có các quy định của pháp luật làm cơ sở cho việc xác định căn cứ xác lập QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân.
Luật Đất đai năm 1993 và BLDS năm 1995 trước đây đã quy định những căn cứ xác lập QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình: Được Nhà nước giao đất; được Nhà nước cho thuê đất; được người khác chuyển QSDĐ phù hợp với những quy định của BLDS và pháp luật đất đai. Theo quy định này thì người "có đất" chỉ được công nhận là hợp pháp khi "đất đó" có được từ các căn cứ trên. Những quy định của BLDS năm 2005 và các văn bản pháp luật đất đai quy định về căn cứ xác lập QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình trên đây đã tạo cơ sở pháp lý cho "người có đất" thực hiện được các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền được để lại thừa kế QSDĐ. Tuy nhiên, với thực tế sôi động của thị trường bất động sản diễn ra ngày càng phổ biến thì những quy định của BLDS năm 1995 cũng như Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản pháp luật khác về căn cứ xác lập QSDĐ là còn chưa đầy đủ, chưa dự liệu được một cách xác thực với những quan hệ về đất đai đã và đang diễn ra trên thực tế.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời cùng với các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã quy định thêm một số căn cứ xác lập QSDĐ mà trên thực tế đã diễn ra làm phát sinh QSDĐ, Cụ thể hóa những 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com căn cứ mà các văn bản pháp luật trước đây dự liệu, Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ cũng như BLDS năm 2005 đều tiếp tục quy định những căn cứ đó. Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường, Nhà nước cho phép các chủ thể được chuyển QSDĐ thông qua các hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Về bản chất chuyển QSDĐ là giao dịch dân sự, trong đó đối tượng của giao dịch là QSDĐ. QSDĐ là chế định pháp luật bao gồm các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm quy định về các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quá trình sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất, thông qua việc được độc lập quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất việc thực hiện thời hạn thuê đất nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng, theo hình thức thuê đất hoặc giao đất [27]. Theo đó, QSDĐ là một quyền năng mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất, nhằm mang lại lợi ích cho người sử dụng đất và cho xã hội. QSDĐ là quyền về tài sản gắn liền với một tài sản đặc biệt đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 đều khẳng định người sử dụng đất có QSDĐ.
Tuy nhiên, không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với QSDĐ bởi có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể. - Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn QSDĐ là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ. 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSDĐ lại không trọn vẹn, đầy đủ. Vì, thứ nhất là người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu.
Thứ hai là không phải người nào cứ có QSDĐ hợp pháp là có đủ các quyền chuyển quyền của người sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất. Chẳng hạn chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113 Luật Đất đai năm 2003), tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê (Điều 111 Luật Đất đai năm 2003). Hoặc chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất có trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo phương thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ các quyền chuyển QSDĐ.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập, còn QSDĐ lại là quyền phụ thuộc. Sự phụ thuộc này thể hiện ở chỗ: người sử dụng đất chỉ được sử dụng đất trong phạm vi nhất định (về diện tích đất, thời gian sử dụng đất, mục đích sử dụng đất). Như vậy, QSDĐ là quyền của người sử dụng đất có quyền khai thác các thuộc tính của đất đai một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Bởi vậy, người có QSDĐ không có toàn bộ các quyền năng như quyền sử dụng tài sản khác mà chủ sở hữu tài sản đó vốn có, như không có các quyền mua bán, tiêu hủy tài sản… Mà được chuyển QSDĐ thông qua các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com QSDĐ, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi theo quy định của Luật Đất đai.
Chuyển QSDĐ được hiểu là: Sự chuyển dịch QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường chịu sự chi phối của quy luật giá trị, phần lớn các giao dịch dân sự đều thực hiện theo nguyên tắc trao đổi ngang giá. Con người thường sử dụng hợp đồng như một phương tiện để trao đổi các lợi ích vật chất nhằm thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất, sinh hoạt, tiêu dùng. Tuy nhiên, có những trường hợp việc chuyển giao tài sản và chuyển giao sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác lại không có tính đền bù, ngang giá.
Bởi lẽ con người còn sử dụng hợp đồng như một phương tiện để giúp đỡ, hỗ trợ, tạo điều kiện cho nhau, một trong các trường hợp thực tế đó chính là hợp đồng tặng cho tài sản. Hợp đồng tặng cho tài sản là một loại hợp đồng dân sự, do đó nó có nét đặc trưng của hợp đồng dân sự, để đưa ra khái niệm về hợp đồng tặng cho QSDĐ trước hết cần xuất phát từ khái niệm hợp đồng dân sự: "Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự" [29]. Đồng thời cần xem xét khái niệm tặng cho tài sản dưới nhiều góc độ khác nhau như: "Tặng cho là để tỏ lòng quý mến" [30]; hay "Tặng cho là trao cho để khen gợi, khuyến khích để tỏ lòng quý mến" [48]; hoặc "Tặng cho là chuyển hẳn cho người khác dùng cái của mình mà không nhận lại cái gì" [47].