Luận văn: Xác định giá đất ở Nha Trang bằng phương pháp hệ số điều chỉnh

Tải luận văn xác định giá đất ở Nha Trang bằng phương pháp hệ số điều chỉnh. Phân tích yếu tố ảnh hưởng và đề xuất giải pháp quản lý đất đai.

• Tác giả: Lê Bá Lợi
• Người hướng dẫn: Ts. Phạm Hữu Tỵ
• Trường học: Trường Đại học Nông lâm Huế
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Xác định giá đất ở đô thị bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Hướng dẫn xác định giá đất ở Nha Trang theo hệ số mới nhất

Việc xác định giá đất là một nhiệm vụ cốt lõi trong công tác quản lý nhà nước, ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và nguồn thu ngân sách. Tại Nha Trang, một thành phố du lịch với thị trường bất động sản sôi động, việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để xác định giá đất cụ thể ngày càng trở nên quan trọng. Phương pháp này được thiết lập để thu hẹp khoảng cách giữa giá đất do nhà nước quy định trong bảng giá đất Nha Trang và giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Về cơ bản, hệ số điều chỉnh giá đất, thường được biết đến là hệ số K, là một công cụ linh hoạt do UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành hàng năm. Hệ số này được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, cũng như tính tiền thuê đất và xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất. Mục tiêu của phương pháp này là đảm bảo giá đất của nhà nước phản ánh sát hơn với giá trị thị trường tại thời điểm xác định, góp phần tạo ra sự công bằng, minh bạch và ổn định cho thị trường. Các quyết định ban hành hệ số K được xây dựng dựa trên cơ sở khảo sát, thống kê giá chuyển nhượng thực tế tại các khu vực, tuyến đường khác nhau, dưới sự tham mưu của Sở Tài nguyên và Môi trường Khánh Hòa và các cơ quan liên quan. Việc hiểu rõ cơ chế này giúp các cá nhân và tổ chức chủ động trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính và hoạch định kế hoạch đầu tư hiệu quả.

1.1. Hệ số điều chỉnh giá đất là gì và vai trò của nó

Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là một tỷ lệ phần trăm (%) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là UBND tỉnh Khánh Hòa, quyết định và công bố hàng năm. Hệ số này dùng để nhân với giá đất trong bảng giá đất do tỉnh ban hành để xác định giá đất cụ thể cho một thửa đất tại một thời điểm nhất định. Vai trò chính của hệ số K là điều chỉnh giá đất quy định của Nhà nước tiệm cận với giá thị trường, khắc phục tình trạng giá đất trong khung giá nhà nước thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế. Điều này đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, theo quy định của Luật Đất đai. Việc áp dụng hệ số K giúp Nhà nước không bị thất thu ngân sách trong các giao dịch đất đai và đảm bảo quyền lợi cho người dân khi được đền bù, giải tỏa.

1.2. Khung pháp lý và các quyết định liên quan tại Khánh Hòa

Việc ban hành và áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất tại Khánh Hòa tuân thủ theo các quy định của pháp luật trung ương và văn bản hướng dẫn của địa phương. Các căn cứ pháp lý chính bao gồm Luật Đất đai và các Nghị định của Chính phủ về giá đất. Hàng năm, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho toàn tỉnh, trong đó có thành phố Nha Trang. Quyết định này quy định rõ hệ số K cho từng loại đất (đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh), từng khu vực, tuyến đường và vị trí. Quá trình xây dựng quyết định này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các sở, ban, ngành, đặc biệt là Sở Tài nguyên và Môi trường Khánh Hòa và Sở Tài chính, trong việc khảo sát giá thị trường, phân tích dữ liệu và đề xuất mức hệ số phù hợp.

II. Thách thức định giá đất Chênh lệch giữa bảng giá và thị trường

Một trong những thách thức lớn nhất trong công tác quản lý đất đai tại Nha Trang là sự chênh lệch đáng kể giữa bảng giá đất Nha Trang do nhà nước ban hành và giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Thực trạng này bắt nguồn từ tốc độ đô thị hóa nhanh, sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch và các hoạt động đầu cơ, khiến giá đất biến động liên tục. Bảng giá đất của nhà nước, dù được điều chỉnh định kỳ, vẫn không thể theo kịp tốc độ tăng giá của thị trường. Hậu quả của sự chênh lệch này rất đa chiều. Về phía Nhà nước, ngân sách bị thất thu một khoản lớn từ tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền và các nghĩa vụ tài chính khác. Về phía người dân, khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, mức giá đền bù dựa trên bảng giá đất thường quá thấp, không đủ để tái định cư và ổn định cuộc sống, dẫn đến khiếu nại, tranh chấp kéo dài. Do đó, nhu cầu xác định giá đất cụ thể một cách chính xác, minh bạch và công bằng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Đây chính là lý do phương pháp hệ số điều chỉnh được xem là giải pháp hữu hiệu để giải quyết bài toán khó này, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

2.1. Bất cập của bảng giá đất Nha Trang so với thực tế

Bất cập rõ ràng nhất của bảng giá đất Nha Trang là tính ổn định và độ trễ so với sự biến động không ngừng của thị trường. Bảng giá này được xây dựng cho chu kỳ 5 năm và chỉ được điều chỉnh khi có biến động lớn, trong khi giá đất thực tế có thể thay đổi theo từng tháng, thậm chí từng tuần. Ví dụ, giá đất tại các tuyến đường ven biển như giá đất đường Trần Phú Nha Trang trong bảng giá có thể chỉ bằng 30-50% giá giao dịch thành công trên thực tế. Sự chênh lệch này tạo ra kẽ hở cho các hoạt động đầu cơ, gây khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng và làm giảm niềm tin của người dân vào chính sách đất đai của Nhà nước.

2.2. Nhu cầu xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất

Việc xác định giá đất cụ thể là yêu cầu bắt buộc trong nhiều trường hợp theo quy định của pháp luật. Khi cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất có thu tiền, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ giá đất nông nghiệp Nha Trang sang giá đất ở tại đô thị, hoặc công nhận quyền sử dụng đất, họ phải nộp tiền sử dụng đất. Khoản tiền này không thể tính trực tiếp từ bảng giá đất mà phải được xác định dựa trên giá đất cụ thể. Việc áp dụng hệ số K giá đất Khánh Hòa để tính toán giá đất cụ thể giúp đảm bảo số tiền người dân nộp vào ngân sách phản ánh đúng hơn giá trị thực của thửa đất họ được hưởng lợi, góp phần tạo sự công bằng và minh bạch trong quản lý tài chính đất đai.

III. Phương pháp hệ số điều chỉnh Cách tính giá đất nhà nước

Phương pháp hệ số điều chỉnh là một trong năm phương pháp định giá đất được quy định trong Luật Đất đai, được áp dụng phổ biến để xác định giá đất cụ thể cho các trường hợp tính thu nghĩa vụ tài chính. Nguyên tắc của phương pháp này là sử dụng giá đất trong bảng giá do UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành làm giá trị gốc, sau đó nhân với một hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để phản ánh sự chênh lệch so với giá thị trường. Công thức tính toán rất đơn giản và trực tiếp: Giá đất cụ thể = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (K). Mấu chốt của phương pháp này nằm ở việc xác định được hệ số K một cách khách quan và chính xác. Để làm được điều này, các cơ quan chuyên môn như Sở Tài nguyên và Môi trường Khánh Hòa phải tiến hành thu thập thông tin về các giao dịch đất đai thành công trên thị trường, phân tích và tổng hợp dữ liệu để tìm ra mức giá phổ biến. Dựa trên tỷ lệ chênh lệch giữa giá thị trường phổ biến và giá trong bảng giá, hệ số K được đề xuất và ban hành. Quy trình này đòi hỏi một hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất đủ mạnh và được cập nhật thường xuyên, đảm bảo cách tính giá đất nhà nước ngày càng khoa học và sát với thực tiễn.

3.1. Nguyên tắc cốt lõi của phương pháp hệ số điều chỉnh

Nguyên tắc cốt lõi của phương pháp hệ số điều chỉnh là dựa trên cơ sở so sánh tương quan giữa giá trị do Nhà nước quy định và giá trị được thị trường chấp nhận. Phương pháp này thừa nhận rằng bảng giá đất là một khung tham chiếu ổn định, nhưng cần một yếu tố linh hoạt (hệ số K) để phản ánh các biến động ngắn hạn và đặc thù của từng khu vực. Nguyên tắc này đảm bảo tính kế thừa, ổn định của hệ thống quản lý giá đất, đồng thời vẫn đáp ứng được yêu cầu tiệm cận thị trường. Việc xác định hệ số K phải dựa trên các thông tin giao dịch thực, khách quan, loại bỏ các giao dịch có tính chất đầu cơ, bất thường để tìm ra mức giá phổ biến, ổn định.

3.2. Công thức và quy trình áp dụng hệ số K giá đất Khánh Hòa

Công thức áp dụng hệ số K giá đất Khánh Hòa như sau: Gct = Gbgd x K. Trong đó: Gct là giá đất cụ thể của thửa đất cần tính (VNĐ/m²), Gbgd là giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành tại vị trí tương ứng (VNĐ/m²), và K là hệ số điều chỉnh giá đất được quy định cho tuyến đường, khu vực đó. Quy trình áp dụng bắt đầu khi có nhu cầu xác định giá đất cụ thể. Cơ quan thuế hoặc cơ quan tài nguyên môi trường sẽ xác định vị trí thửa đất trên bảng giá đất, tra cứu hệ số K tương ứng trong quyết định hiện hành của tỉnh, sau đó áp dụng công thức để tính ra số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp.

IV. Bí quyết xác định các yếu tố ảnh hưởng đến hệ số K Nha Trang

Việc xác định hệ số K giá đất Khánh Hòa không phải là một con số đồng nhất cho tất cả các khu vực mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố đặc thù ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Nghiên cứu khoa học tại Nha Trang, cụ thể là tại phường Lộc Thọ, đã chỉ ra bốn yếu tố chính tác động mạnh mẽ đến giá đất thị trường, từ đó làm cơ sở để xây dựng hệ số điều chỉnh. Yếu tố quan trọng nhất là giá đất theo vị trí. Một thửa đất mặt tiền đường lớn có giá trị cao hơn nhiều lần so với thửa đất nằm trong hẻm sâu. Thứ hai là quy mô diện tích, những thửa đất có diện tích quá lớn hoặc quá nhỏ, không phù hợp với quy hoạch chung thường có đơn giá thấp hơn so với các thửa đất có diện tích chuẩn. Thứ ba là hình thể, các thửa đất vuông vức, nở hậu luôn được đánh giá cao hơn các thửa đất méo mó, thóp hậu. Cuối cùng là yếu tố hướng, theo quan niệm Á Đông, những thửa đất có hướng tốt (Đông, Đông Nam) thường có giá cao hơn. Quá trình thẩm định giá đất để xây dựng hệ số K đòi hỏi phải lượng hóa được mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố này, đảm bảo hệ số K phản ánh chính xác nhất các đặc tính của từng khu vực, thậm chí từng thửa đất.

4.1. Phân tích giá đất theo vị trí Từ mặt tiền đến trong hẻm

Vị trí là yếu tố có ảnh hưởng quyết định đến giá đất. Theo nghiên cứu thực tiễn tại phường Lộc Thọ (Lê Bá Lợi, 2016), giá đất theo vị trí có sự chênh lệch rất lớn. Cụ thể, nếu xem giá đất ở vị trí 1 (VT1 - mặt tiền đường) là 100%, thì giá đất ở vị trí 2 (VT2 - trong hẻm có độ rộng nhất định) chỉ bằng 58,5%. Tương tự, giá đất tại các vị trí sâu hơn như VT3, VT4, VT5 lần lượt chỉ bằng 51,7%, 45,3% và 31,6% so với VT1. Những số liệu này cho thấy tầm quan trọng của việc phân loại vị trí chi tiết khi xây dựng hệ số K để đảm bảo tính công bằng.

4.2. Ảnh hưởng của quy mô hình thể và hướng đến giá đất ở

Ngoài vị trí, các yếu tố khác cũng tác động đến giá đất ở tại đô thị. Về quy mô, các thửa đất có diện tích không chuẩn (quá lớn hoặc quá nhỏ) có giá chỉ bằng 86,3 – 96,4% so với thửa đất chuẩn. Về hình thể, thửa đất có hình thể xấu (méo, tóp hậu) có giá trị thấp hơn khoảng 6% so với thửa đất có hình thể đẹp (vuông vức). Về hướng, những thửa đất có hướng xấu (Tây, Tây Bắc) thường có giá chỉ bằng 91,7% so với thửa đất có hướng tốt. Việc phân tích và đưa các hệ số phụ cho những yếu tố này vào quá trình tính toán sẽ giúp giá đất cụ thể được xác định chính xác hơn.

4.3. Vai trò của Sở Tài nguyên và Môi trường trong thẩm định

Sở Tài nguyên và Môi trường Khánh Hòa đóng vai trò chủ trì, là cơ quan tham mưu chính cho UBND tỉnh trong việc xây dựng và ban hành bảng giá đất cũng như hệ số điều chỉnh hàng năm. Sở có trách nhiệm tổ chức các đợt khảo sát, thu thập thông tin giá chuyển nhượng trên thị trường, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất. Dựa trên các phân tích chuyên môn và phương pháp hệ số điều chỉnh, Sở sẽ chủ trì phối hợp với các cơ quan liên quan để thực hiện thẩm định giá đất, xây dựng dự thảo quyết định về hệ số K trình UBND tỉnh xem xét, ban hành, đảm bảo cơ sở khoa học và pháp lý.

V. Áp dụng thực tiễn Bảng giá đất đường Trần Phú và các khu vực

Việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh vào thực tiễn tại Nha Trang được thể hiện rõ nét qua việc phân vùng giá trị và xác định hệ số K cho từng tuyến đường cụ thể. Nghiên cứu tại phường Lộc Thọ, một khu vực trung tâm, đã phân chia địa bàn thành 5 vùng giá trị khác nhau, mỗi vùng có một mức giá cơ sở riêng. Vùng 1, nơi tập trung các tuyến đường sầm uất nhất, có giá trị cao nhất, trong khi các vùng sâu hơn có giá trị giảm dần. Mô hình này hoàn toàn có thể nhân rộng và áp dụng cho toàn thành phố. Ví dụ, để xác định giá đất đường Trần Phú Nha Trang, cơ quan chức năng sẽ lấy giá trong bảng giá đất Nha Trang cho tuyến đường này và nhân với hệ số K tương ứng đã được ban hành. Hệ số K này sẽ được xây dựng dựa trên khảo sát giá giao dịch thực tế của các khách sạn, nhà hàng, căn hộ tại đây. Tương tự, giá đất nông nghiệp Nha Trang tại các xã ngoại thành cũng sẽ có một hệ số K riêng, phản ánh tiềm năng chuyển đổi và giá trị sản xuất. Việc ứng dụng công nghệ thông tin, cụ thể là hệ thống thông tin địa lý (GIS), để xây dựng bản đồ giá đất và quản lý cơ sở dữ liệu sẽ giúp quá trình này trở nên trực quan, hiệu quả và minh bạch hơn rất nhiều.

5.1. Case study tại phường Lộc Thọ Phân vùng giá trị đất đai

Nghiên cứu điển hình tại phường Lộc Thọ cho thấy hiệu quả của việc phân vùng giá trị. Dựa trên dữ liệu thị trường, khu vực này được chia thành 5 vùng. Vùng 1 có giá trị cơ sở là 11,2 triệu đồng/m² (thời điểm nghiên cứu 2016), trong khi vùng 5 chỉ có giá trị cơ sở là 3,12 triệu đồng/m². Việc phân vùng này giúp áp dụng hệ số K giá đất Khánh Hòa một cách chi tiết và chính xác hơn, thay vì áp dụng một hệ số chung cho cả một khu vực rộng lớn. Mỗi vùng sẽ có một hệ số K khác nhau, phản ánh đúng đặc điểm kinh tế - xã hội và mức độ phát triển hạ tầng của từng nơi.

5.2. Ước tính giá đất đường Trần Phú Nha Trang dựa trên hệ số

Đường Trần Phú là tuyến đường ven biển đắt giá bậc nhất Việt Nam. Để ước tính giá đất đường Trần Phú Nha Trang theo phương pháp này, ta thực hiện các bước: (1) Tra cứu giá đất đường Trần Phú trong bảng giá đất hiện hành của tỉnh Khánh Hòa. (2) Tra cứu quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất để tìm hệ số K áp dụng cho đường Trần Phú (thường được phân loại là vị trí 1, đường loại 1). (3) Nhân hai giá trị này với nhau sẽ ra giá đất cụ thể để tính các nghĩa vụ tài chính. Hệ số K cho khu vực này thường rất cao do giá thị trường chênh lệch rất lớn so với bảng giá.

VI. Định giá đất Nha Trang và tác động của Luật Đất đai 2024

Tương lai của công tác định giá đất tại Nha Trang cũng như cả nước sẽ có những thay đổi lớn dưới tác động của Luật Đất đai 2024. Một trong những điểm mới cốt lõi của luật là nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường". Điều này đặt ra yêu cầu cao hơn về tính chính xác và khách quan của các phương pháp định giá. Phương pháp hệ số điều chỉnh sẽ tiếp tục là một công cụ quan trọng, nhưng quy trình xác định hệ số K sẽ phải chặt chẽ và khoa học hơn. UBND tỉnh Khánh Hòa và Sở Tài nguyên và Môi trường Khánh Hòa sẽ phải tăng cường đầu tư vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia, ứng dụng công nghệ hiện đại trong thu thập và xử lý thông tin. Luật Đất đai 2024 cũng quy định việc ban hành bảng giá đất hàng năm thay vì 5 năm một lần, giúp giá đất của nhà nước cập nhật kịp thời hơn với biến động thị trường. Điều này có thể làm cho hệ số K biến động ít hơn nhưng vẫn giữ vai trò thiết yếu trong việc xác định giá đất cụ thể cho từng giao dịch, đảm bảo sự minh bạch và công bằng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản Nha Trang phát triển bền vững.

6.1. Xu hướng áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất trong tương lai

Trong tương lai, xu hướng áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất sẽ ngày càng đi vào chi tiết. Thay vì các hệ số chung cho cả tuyến đường, có thể sẽ có các hệ số vi mô hơn, áp dụng cho từng đoạn đường, từng loại hình bất động sản. Việc tích hợp dữ liệu lớn (Big Data) và trí tuệ nhân tạo (AI) trong phân tích thị trường sẽ giúp việc xác định hệ số K trở nên tự động và chính xác hơn. Mục tiêu là xây dựng một hệ thống thẩm định giá đất thông minh, có khả năng dự báo và cập nhật theo thời gian thực, đáp ứng yêu cầu quản lý trong thời đại số.

6.2. Luật Đất đai 2024 Yêu cầu mới về tính giá đất sát thị trường

Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025) đặt ra yêu cầu bắt buộc rằng bảng giá đất phải được xây dựng dựa trên các vùng giá trị, thửa đất chuẩn và được cập nhật hàng năm. Điều này sẽ làm cho giá trong bảng giá đất tiến gần hơn với giá thị trường. Tuy nhiên, phương pháp hệ số điều chỉnh vẫn cần thiết để xử lý các trường hợp cụ thể và các biến động nhỏ trong năm mà bảng giá chưa kịp phản ánh. Luật mới khẳng định vai trò quan trọng của việc xác định giá đất cụ thể một cách minh bạch, làm cơ sở cho mọi hoạt động tài chính liên quan đến đất đai, từ đó giảm thiểu tranh chấp và tạo môi trường đầu tư lành mạnh.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan về giá đất 1.

Khái niệm về đất đai Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa. Đất đai là một loài tài nguyên tự nhiên, một loài tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dưới đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước mặt ngầm, thổ nhưỡng, động vật và thực vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp mặt của trái đất, bao gồm bãi chăn nuôi, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá.

Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện về khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản của một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn [13]. Giá đất và những đặc trưng của giá đất a. Khái niệm về giá đất Những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Giá đất cũng như giá các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh. Giá đất dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị mà thể hiện ra bên ngoài là giá cả, định giá đất là xác định giá cả được người bán và người mua chấp nhận tại một thời điểm xác định. Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định.

Nên thường định giá theo thời gian và giá cũng có giá trị theo thời gian. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai – thị trường – sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật. Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất [12].

Đặc trưng về giá đất - Giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. - Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. - Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất vì không phải là sản phẩm lao động của con người mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi hoặc hiệu quả vốn đầu tư. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu hướng tăng chủ yếu là do hai nguyên nhân đó là: do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ mà sự phát triển kinh tế - xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng cho nên giá đất ngày càng tăng lên.

Đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt do tính cố định về vị trí như trong cùng một khu vực, một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau [12]. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất a. Nhân tố nhân khẩu Mật độ nhân khẩu, tổ chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình có ảnh hưởng đến giá đất.

- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. - Tố chất nhân khẩu: là nói đến trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu nên thúc đẩy giá đất tăng lên. - Cấu thành nhân khẩu gia đình: Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình (do kết cấu gia đình ngày càng nhỏ) sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên [12].

Nhân tố xã hội Trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa có ảnh hưởng đến giá đất. - Trạng thái ổn định chính trị: Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên hoặc ngược lại. - An ninh xã hội: Khu nhà ở hay khu thương mại dịch vụ.trật tự xã hội tốt thì người dân cảm thấy an toàn. Vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên.

- Đầu cơ nhà đất: Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu do người đầu cơ tranh mua đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá. - Tiến trình đô thị hóa: Nhân tố này ảnh hưởng đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác [12]. Nhân tố quốc tế - Tình hình kinh tế thế giới: Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, khi một nước bùng phát nguy cơ kinh tế thì giá đất ở nước đó hạ thấp nhanh chóng và ngược lại.

- Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia tốt đẹp, môi trường ngoại giao cởi mở thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại [12]. Nhân tố kinh tế - Tình trạng phát triển kinh tế: Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 7 - Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi ích cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà.

Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau. - Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng. - Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Thu nhập của dân cư tăng thì sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới , biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.

- Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá có ảnh hưởng đến giá nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao. - Mức lãi suất: Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản tiền lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Vì vậy việc biến động mức lãi suất cũng ảnh hưởng đến giá đất [12].