Luận văn: Thực trạng xác định giá đất tính tiền sử dụng đất dự án BĐS

Nghiên cứu thực trạng xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án bất động sản. Đề xuất giải pháp khắc phục bất cập.

• Tác giả: Nguyễn Tiến Cần
• Người hướng dẫn: PGS. Hồ Kiệt
• Trường học: Trường Đại học Nông lâm Huế
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Quảng Ngãi

Tóm tắt

I. Vì sao xác định giá đất dự án BĐS lại quan trọng

Xác định giá đất là một trong những nhiệm vụ cốt lõi và phức tạp nhất trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Đối với các dự án bất động sản (BĐS), việc này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư mà còn tác động sâu sắc đến nguồn thu ngân sách, sự phát triển của thị trường và quyền lợi của người dân. Theo Luật Đất đai năm 2013, “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Khái niệm này tuy đơn giản nhưng việc xác định nó một cách chính xác lại là một thách thức lớn. Một quy trình định giá đất theo thị trường hiệu quả sẽ đảm bảo sự công bằng, minh bạch, hạn chế thất thu thuế và ngăn chặn các hành vi đầu cơ, tham nhũng. Ngược lại, những bất cập trong định giá đất có thể dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường đầu tư. Do đó, việc nghiên cứu thực trạng và tìm kiếm giải pháp để hoàn thiện công tác xác định giá đất cụ thể cho các dự án BĐS là yêu cầu cấp thiết, góp phần ổn định kinh tế - xã hội và thúc đẩy quá trình đô thị hóa bền vững.

1.1. Tổng quan về vai trò của giá đất trong nền kinh tế

Giá đất không chỉ là một con số, nó phản ánh giá trị của một nguồn tài nguyên hữu hạn và là nền tảng cho nhiều hoạt động kinh tế. Trong các dự án BĐS, giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và các loại phí, lệ phí khác. Nó cũng là cơ sở để định giá tài sản thế chấp, góp vốn và bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Một hệ thống giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ giúp nhà nước điều tiết các nguồn lợi từ đất đai một cách hiệu quả, tạo ra nguồn thu ngân sách ổn định để tái đầu tư vào hạ tầng. Đối với doanh nghiệp, giá đất hợp lý là yếu tố quyết định đến hiệu quả đầu tư và khả năng cạnh tranh. Nghiên cứu của Nguyễn Tiến Cần (2018) chỉ ra rằng, việc xác định giá đất chính xác giúp "nâng cao hiệu quả sử dụng đất, gắn trách nhiệm của chủ thể sử dụng đất trong việc quản lý, khai thác đất đai được Nhà nước giao".

1.2. Sự cần thiết của việc định giá đất minh bạch chính xác

Sự minh bạch giá đất là yếu tố sống còn để thị trường BĐS phát triển lành mạnh. Khi giá đất được xác định một cách công khai, dựa trên các phương pháp khoa học và dữ liệu tin cậy, nó sẽ tạo ra một sân chơi bình đẳng cho các nhà đầu tư. Tính chính xác trong định giá giúp ngăn ngừa tình trạng hai giá: giá nhà nước quy định và giá thị trường, vốn là nguyên nhân gây ra nhiều tiêu cực. Một hội đồng thẩm định giá đất hoạt động hiệu quả, độc lập cùng với chứng thư thẩm định giá có giá trị pháp lý cao sẽ là công cụ đảm bảo tính khách quan. Việc này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh các dự án BĐS ngày càng có quy mô lớn, tác động sâu rộng đến quy hoạch sử dụng đất và đời sống của hàng ngàn người dân. Một quy trình định giá thiếu minh bạch không chỉ gây thiệt hại cho ngân sách mà còn làm xói mòn niềm tin của công chúng và các nhà đầu tư.

II. Các bất cập trong định giá đất dự án BĐS hiện nay

Công tác xác định giá đất tại Việt Nam, dù đã có nhiều cải tiến theo Luật Đất đai 2013, vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc. Những bất cập trong định giá đất không chỉ xuất phát từ sự vênh giữa khung giá đất, bảng giá đất do nhà nước ban hành và giá giao dịch thực tế trên thị trường, mà còn đến từ những vấn đề trong quy trình thực thi. Các dự án BĐS thường xuyên đối mặt với sự chậm trễ trong việc phê duyệt giá đất, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai và làm tăng chi phí vốn của chủ đầu tư. Sự thiếu nhất quán trong việc áp dụng các phương pháp định giá đất và sự hạn chế của cơ sở dữ liệu về giá giao dịch thực tế là những rào cản lớn. Những khó khăn này không chỉ làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước mà còn tiềm ẩn nguy cơ thất thoát ngân sách, tạo ra kẽ hở cho các hành vi tiêu cực. Việc nhận diện và phân tích sâu sắc các bất cập này là bước đi đầu tiên để xây dựng những giải pháp mang tính hệ thống và bền vững.

2.1. Vướng mắc về thời điểm xác định và điều chỉnh quy hoạch

Theo quy định tại khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai 2013, thời điểm tính thu tiền sử dụng đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất. Tuy nhiên, trên thực tế, quy trình xác định giá đất cụ thể thường kéo dài và được thực hiện trước thời điểm giao đất. Như trường hợp dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi (Quảng Ngãi), "thời điểm xác định giá (lần đầu) là thời điểm trước khi UBND tỉnh... ban hành các quyết định giao đất". Sự chênh lệch về thời gian này có thể làm cho giá đất được duyệt không còn phù hợp với biến động của thị trường tại thời điểm giao đất. Thêm vào đó, việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 sau khi giá đất đã được phê duyệt cũng gây ra nhiều phức tạp, đòi hỏi phải xác định lại giá, gây tốn kém thời gian và nguồn lực cho cả cơ quan nhà nước và doanh nghiệp.

2.2. Khó khăn trong bồi thường và công tác giải phóng mặt bằng

Công tác giải phóng mặt bằng luôn là một trong những khâu phức tạp và nhạy cảm nhất của mọi dự án BĐS. Nguyên nhân chính của những vướng mắc thường bắt nguồn từ sự không đồng thuận về giá đất bồi thường. Giá đất do nhà nước quy định để tính bồi thường thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến việc người dân không chấp nhận và gây ra khiếu kiện. Điều này làm chậm tiến độ giao đất sạch cho chủ đầu tư, phá vỡ kế hoạch kinh doanh và làm tăng chi phí dự án. Sự thiếu hụt một cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia tin cậy và cập nhật thường xuyên khiến việc xác định giá bồi thường sát thị trường trở nên khó khăn, chủ yếu vẫn dựa vào các quyết định mang tính hành chính, chưa thực sự đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân có đất bị thu hồi.

2.3. Chênh lệch giữa bảng giá đất và giá thị trường thực tế

Mặc dù Luật Đất đai 2013 yêu cầu giá đất do Nhà nước quy định phải "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường", thực tế vẫn tồn tại một khoảng cách lớn. Bảng giá đất do các tỉnh ban hành định kỳ 5 năm một lần thường lạc hậu so với biến động nhanh chóng của thị trường. Mặc dù hàng năm có ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số này thường không phản ánh đầy đủ và kịp thời sự thay đổi của giá trị đất đai, đặc biệt tại các khu vực đô thị hóa nhanh. Sự chênh lệch này không chỉ gây thất thu ngân sách nhà nước khi giao đất, cho thuê đất mà còn tạo ra sự bất bình đẳng. Đây là một trong những thách thức lớn nhất cần giải quyết để tiến tới một cơ chế định giá đất theo thị trường thực sự, đảm bảo tính công bằng và hiệu quả.

III. Top 5 phương pháp định giá đất BĐS theo Luật Đất đai

Để giải quyết các bất cập và hướng tới việc xác định giá đất sát với giá thị trường, pháp luật Việt Nam đã quy định 5 phương pháp định giá đất chính tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT. Việc lựa chọn và áp dụng phương pháp nào phụ thuộc vào đặc điểm của thửa đất, mục đích định giá và tính sẵn có của thông tin thị trường. Mỗi phương pháp đều có ưu, nhược điểm riêng và đòi hỏi chuyên môn cao từ các chuyên gia thẩm định giá. Hiểu rõ bản chất và điều kiện áp dụng của từng phương pháp là yếu tố then chốt để hội đồng thẩm định giá đất đưa ra quyết định chính xác, đảm bảo giá đất cụ thể được xác định một cách khách quan, khoa học và có cơ sở pháp lý vững chắc. Đây là nền tảng để tính toán đúng và đủ các nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất cho các dự án đầu tư.

3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chiết trừ

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp phổ biến và được ưu tiên áp dụng khi có đủ thông tin về các giao dịch tương tự trên thị trường. Phương pháp này dựa trên việc phân tích mức giá của các thửa đất đã chuyển nhượng thành công có đặc điểm tương đồng về vị trí, diện tích, mục đích sử dụng... để ước tính giá trị cho thửa đất cần định giá. Trong khi đó, phương pháp chiết trừ được áp dụng cho các thửa đất có tài sản gắn liền. Nó hoạt động bằng cách xác định tổng giá trị của bất động sản (bao gồm cả đất và tài sản trên đất), sau đó trừ đi giá trị của tài sản (nhà cửa, công trình) để tìm ra giá trị của quyền sử dụng đất. Cả hai phương pháp này đều đòi hỏi một nguồn dữ liệu thị trường phong phú và đáng tin cậy để đảm bảo độ chính xác.

3.2. Phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư hiệu quả

Phương pháp thu nhập được áp dụng cho các loại đất có khả năng tạo ra thu nhập ổn định từ hoạt động sản xuất, kinh doanh (ví dụ: đất cho thuê, đất nông nghiệp). Giá trị đất được xác định bằng cách vốn hóa dòng thu nhập ròng hàng năm mà thửa đất mang lại. Đặc biệt, phương pháp thặng dư là công cụ hữu hiệu để định giá các thửa đất có tiềm năng phát triển, chẳng hạn như các dự án BĐS. Phương pháp này xác định giá đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển giả định của dự án trừ đi toàn bộ chi phí phát triển ước tính (bao gồm chi phí xây dựng, lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư). Đây là phương pháp được sử dụng chủ đạo trong việc định giá dự án KĐT Nam Lê Lợi, cho thấy tính phù hợp của nó đối với các dự án đầu tư quy mô lớn.

3.3. Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất cho các trường hợp cụ thể

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là một hình thức định giá đất hàng loạt, đơn giản hóa quy trình. Giá đất cụ thể được xác định bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhân với một hệ số điều chỉnh. Hệ số này được ban hành hàng năm để cập nhật giá trong bảng giá đất cho gần hơn với giá thị trường. Phương pháp này thường được áp dụng cho các trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc các khu đất có giá trị không lớn (ví dụ dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh ngoài Hà Nội, TP.HCM). Ưu điểm của phương pháp này là nhanh chóng, giảm thiểu thủ tục hành chính, nhưng độ chính xác có thể không cao bằng các phương pháp định giá riêng lẻ khác.

IV. Giải pháp nâng cao hiệu quả xác định giá đất cụ thể

Để khắc phục những tồn tại và nâng cao hiệu quả công tác xác định giá đất cụ thể, cần có một hệ thống giải pháp đồng bộ từ hoàn thiện thể chế pháp luật đến ứng dụng công nghệ và nâng cao năng lực thực thi. Trọng tâm của các giải pháp này là phải đảm bảo nguyên tắc định giá đất theo thị trường, được quy định trong Luật Đất đai. Việc xây dựng một quy trình minh bạch, có sự tham gia giám sát của các bên liên quan và dựa trên cơ sở dữ liệu tin cậy là yếu tố quyết định. Cần phải trao quyền và đồng thời quy định rõ trách nhiệm của các tổ chức tư vấn định giá và hội đồng thẩm định giá đất. Mục tiêu cuối cùng là làm cho giá đất do nhà nước quyết định tiệm cận nhất với giá trị thực, góp phần ổn định thị trường, tăng nguồn thu ngân sách và đảm bảo hài hòa lợi ích trong quá trình phát triển các dự án BĐS.

4.1. Hoàn thiện cơ sở pháp lý và vai trò của hội đồng thẩm định

Cần tiếp tục rà soát, sửa đổi các quy định pháp luật liên quan đến phương pháp định giá đất để đảm bảo tính thống nhất và phù hợp với thực tiễn. Vai trò của hội đồng thẩm định giá đất cần được nâng cao theo hướng chuyên nghiệp và độc lập hơn. Thành viên hội đồng phải là những chuyên gia có năng lực, kinh nghiệm thực tiễn và được cấp chứng thư thẩm định giá phù hợp. Quy trình làm việc của hội đồng phải công khai, minh bạch, có cơ chế giải trình rõ ràng đối với các quyết định về giá đất. Việc tăng cường vai trò của các tổ chức tư vấn định giá độc lập, chuyên nghiệp cũng là một giải pháp quan trọng để cung cấp những đánh giá khách quan, làm cơ sở cho hội đồng xem xét, quyết định, giảm bớt tính hành chính trong công tác định giá.

4.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia để tăng minh bạch

Việc thiếu thông tin thị trường là rào cản lớn nhất đối với việc định giá đất chính xác. Do đó, giải pháp căn cơ và mang tính chiến lược là xây dựng một cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia thống nhất, liên thông và được cập nhật thường xuyên. Hệ thống này cần tích hợp thông tin từ các giao dịch được đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, và thông tin giá từ các sàn giao dịch BĐS. Khi có một hệ thống dữ liệu đủ lớn và tin cậy, việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp sẽ trở nên dễ dàng và chính xác hơn. Điều này không chỉ hỗ trợ cơ quan quản lý nhà nước mà còn giúp các doanh nghiệp và người dân có thể tiếp cận thông tin, qua đó thúc đẩy sự minh bạch giá đất trên toàn thị trường.

V. Phân tích thực tiễn định giá dự án KĐT Nam Lê Lợi

Nghiên cứu điển hình về việc xác định giá đất tại dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi (Quảng Ngãi) cung cấp một cái nhìn thực tiễn về việc áp dụng các quy định của Luật Đất đai vào thực tế. Dự án này có quy mô lớn, với nhiều loại đất khác nhau (đất ở, đất thương mại dịch vụ), đòi hỏi một quy trình định giá phức tạp. Việc phân tích cách thức lựa chọn phương pháp, thu thập dữ liệu, tính toán các chỉ tiêu doanh thu, chi phí cho thấy những nỗ lực trong việc xác định giá đất cụ thể tiệm cận giá thị trường. Tuy nhiên, trường hợp này cũng bộc lộ những thách thức như vấn đề về thời điểm xác định giá và việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất sau khi đã có kết quả định giá. Đây là những bài học kinh nghiệm quý báu cho các địa phương khác trong quá trình quản lý và định giá đất cho các dự án BĐS tương tự.

5.1. Lựa chọn phương pháp thặng dư làm phương pháp chủ đạo

Đối với một dự án phát triển đô thị mới như Nam Lê Lợi, việc lựa chọn phương pháp thặng dư làm phương pháp chủ đạo là hoàn toàn hợp lý. Tài liệu nghiên cứu của Nguyễn Tiến Cần (2018) nêu rõ, đây là phương pháp "áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất". Đơn vị tư vấn đã kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp để xác định đơn giá đầu vào, tức là giá bán dự kiến của các lô đất sau khi dự án hoàn thành. Sự kết hợp này giúp tăng cường tính chính xác và độ tin cậy của kết quả định giá. Việc lựa chọn phương pháp phù hợp với đặc điểm dự án là bước đi quan trọng đầu tiên, quyết định đến tính đúng đắn của toàn bộ quy trình xác định tiền sử dụng đất.

5.2. Quy trình tính toán tổng doanh thu và chi phí phát triển

Quy trình định giá dự án Nam Lê Lợi đã thể hiện sự chi tiết trong việc ước tính các dòng tiền. Tổng doanh thu phát triển được tính toán dựa trên diện tích từng loại đất, đơn giá bán dự kiến và được chiết khấu về giá trị hiện tại với tỷ lệ chiết khấu 10,5%. Tổng chi phí phát triển bao gồm nhiều hạng mục: chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí lãi vay, chi phí dự phòng, chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư (15%). Việc bóc tách chi tiết các khoản mục chi phí và doanh thu, sau đó áp dụng dòng tiền chiết khấu, cho thấy một cách tiếp cận tài chính hiện đại trong định giá đất. Tuy nhiên, các giả định về tỷ lệ tăng giá đất (0%) hay tiến độ bán hàng là những yếu tố mang tính dự báo và có thể ảnh hưởng lớn đến kết quả cuối cùng.

VI. Hướng tới một quy trình định giá đất BĐS minh bạch hơn

Hành trình hoàn thiện công tác xác định giá đất dự án BĐS tại Việt Nam vẫn còn nhiều việc phải làm. Mục tiêu cuối cùng là xây dựng một hệ thống định giá đất theo thị trường một cách thực chất, nơi mà giá đất cụ thể do Nhà nước quyết định phản ánh trung thực giá trị của quyền sử dụng đất. Để đạt được điều này, cần có sự quyết tâm chính trị, sự đổi mới trong tư duy quản lý và sự đầu tư nghiêm túc vào công nghệ và con người. Việc tăng cường minh bạch giá đất, công khai hóa quy trình và kết quả định giá là chìa khóa để xây dựng lòng tin, thu hút đầu tư và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Các giải pháp phải được thực hiện đồng bộ, từ việc hoàn thiện Luật Đất đai đến việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia và nâng cao năng lực của đội ngũ thẩm định viên.

6.1. Tầm quan trọng của việc định giá đất theo thị trường

Nguyên tắc định giá đất theo thị trường là xương sống của một nền tài chính đất đai lành mạnh. Nó đảm bảo Nhà nước thu đúng, thu đủ nguồn lực từ đất đai để tái đầu tư cho xã hội, đồng thời tạo ra môi trường cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp. Khi giá đất phản ánh đúng quan hệ cung - cầu, nó sẽ tự động điều tiết các hoạt động đầu tư, hạn chế tình trạng đầu cơ và sử dụng đất lãng phí. Để thực hiện nguyên tắc này, cần phải loại bỏ dần sự can thiệp hành chính vào việc xác định giá, thay vào đó là tăng cường vai trò của các tổ chức định giá chuyên nghiệp và sử dụng các công cụ thị trường. Đây là xu hướng tất yếu của các nền kinh tế phát triển và là điều kiện tiên quyết để thị trường BĐS Việt Nam hội nhập sâu rộng hơn.

6.2. Kiến nghị và định hướng phát triển trong tương lai

Dựa trên các phân tích thực trạng, một số kiến nghị chính được đề xuất. Thứ nhất, cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng và đưa vào vận hành cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia. Thứ hai, cần chuẩn hóa và công khai quy trình làm việc của hội đồng thẩm định giá đất, đồng thời nâng cao tiêu chuẩn chuyên môn cho các thẩm định viên. Thứ ba, cần nghiên cứu rút ngắn thời gian giữa thời điểm xác định giá và thời điểm giao đất để giảm thiểu rủi ro biến động thị trường. Về dài hạn, cần có lộ trình để bảng giá đất được cập nhật thường xuyên hơn (ví dụ hàng năm thay vì 5 năm) và tiến tới việc áp dụng thuế tài sản đối với đất đai như một công cụ điều tiết thị trường hiệu quả, giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn thu từ tiền sử dụng đất.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu 1. Giá đất Trong các nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu đó là sự biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét trên phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất; là mệnh giá của quyền sở hữu đối với một diện tích đất xác định, trong không gian, thời gian xác định và trong các điều kiện, hoàn cảnh cụ thể xác định.

Qua đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền kinh tế thị trường chưa đầu đủ thì giá đất luôn tồn tại hai mức giá hay còn gọi là hai giá: giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có liên quan trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả hai loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động.

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 4 Luật đất đai năm 2013)[26]. Nội hàm của quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước được pháp luật thể chế hoá với các nội dung chủ yếu sau: - Thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, bao gồm: Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất. - Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. - Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, ch thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Theo qui định tại Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013thì: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”[26]. Trước đó, Luật Đất đai năm 2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Giá trị quyền sử dụng đất Theo quy định tại khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

Tài chính về đất đai Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng các công cụ tài chính để quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục tiêu của quản lý Nhà nước về đất đai Tùy thuộc vào từng giai đoạn lịch sử khác nhau, việc sử dụng các công cụ tài chính đất đai cũng có những khác biệt nhằm đáp ứng mục tiêu quản lý, điều kiện phát triển của nền KT-XH và chế độ xã hội cụ thể. Ở nước ta hiện nay, ngoài chính sách quản lý nhà nước về giá đất thì cơ chế chính sách quản lý tài chính về đất đai của nước ta được thực hiện thông qua các nguồn thu tài chính từ đất đai, bao gồm:Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. * Thu tiền sử dụng đất: Nhà nước giao QSDĐ là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất [26]. Nhà nước tiến hành giao đất dưới hai hình thức: giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận QSDĐ [26]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 Căn cứ của việc giao đất không thu tiền sử dụng đất là đối tượng được giao đất mà tính chất và chức năng của chúng thực hiện các chức năng đại diện chủ sở hữu đất. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, những công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật phục vụ quốc kế dân sinh của chính nhân dân lao động thì khi giao đất, Nhà nước không thu tiền sử dụng đất. Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam và Luật Đất đai qua các thời kỳ đã quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó người được giao đất không phải là chủ sở hữu về đất đai được giao.

Người được giao đất phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất một lần theo quy định và được thực hiện các quyền về sử dụng đất như: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho QSDĐ, quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…” [26] và các quyền chung của người sử dụng đất quy định tại điều 166 Luật Đất đai. Căn cứ tính tiền sử dụng đất hiện nay là trên cơ sở diện tích đất và giá đất. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá [16].

Diện tích thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận QSDĐ [16]. Có thể thấy rằng, việc giao đất có thu tiền sử dụng đất ngoài việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai cho ngân sách nhà nước thực hiện các nhiệm vụ phát triển KT-XH thì việc thu tiền sử dụng đất có tác dụng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, gắn trách nhiệm của chủ thể sử dụng đất trong việc quản lý, khai thác đất đai được Nhà nước giao. Bên cạnh đó, mục tiêu giao đất có thu tiền sử dụng đất là giải pháp để đảm bảo an sinh xã hội, tạo điều kiện về đất ở cho người dân. * Thu từ tiền thuê đất: Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì: Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất [26]. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. - Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ, hoạt động khoáng sản, đất sản xất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khác.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh. - Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất thực hiện các dự án đầu tư nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở để cho thuê. - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc. - Tổ chức sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.

- Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh[26]. Chủ thể được Nhà nước cho thuê đất ngoài nghĩa vụ phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước thì chỉ được sử dụng đất trong thời hạn cho thuê và được sử dụng một số quyền hạn chế nhất định theo luật định.