Đặt vấn đề Tính cấp thiết của đề tài “Người chiến thắng khơng cịn là người nắm bắt tốt nhu cầu mà chính là người tạo ra cái nhu cầu ấy cho thị trường”. Trong một thế giới cạnh tranh ở trình độ cao, khả năng nắm bắt tốt nhu cầu thị trường khơng cịn là một yếu tố để quyết định nên thắng lợi cho doanh nghiệp. Một doanh nghiệp muốn vươn lên vai trị thống lĩnh, dẫn đầu thị trường thì doanh nghiệp ấy phải biết tạo ra nhu cầu cho thị trường, rồi chính mình sẽ là người đáp ứng tốt nhất cái nhu cầu đĩ. Từ quan điểm trên, ta hãy tìm hiểu xem đâu là sự khác biệt giữa các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam với các doanh nghiệp nước ngồi? Sẽ cĩ rất nhiều sự khác biệt như quy mơ về vốn, trình độ quản lý, cơng nghệ xây dựng v.v… Nhưng sự khác biệt rõ ràng và dễ nhận thấy nhất chính là hình ảnh “một kẻ đáp ứng nhu cầu, cịn một người tạo ra nhu cầu”.
Đây chính là sự khác biệt về cái “tầm” của những nhà lãnh đạo doanh nghiệp nước ngịai so với trong nước. Vị thế nơi ở là một khái niệm rất dễ hiểu và ai trong chúng ta cũng cĩ thể nắm bắt được. Khơng những vậy đây chính là một yếu tố quan trọng trong sự cấu thành nên giá trị của một bất động sản. Tuy nhiên để nắm bắt rõ sự hình thành và áp dụng khái niệm này vào thực tế thì rất ít người và doanh nghiệp Việt Nam cĩ thể làm được.
Đây chính là điểm khác biệt chính yếu tạo nên hình ảnh “người trơng giĩ thả diều” với “người tạo giĩ thả diều” của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Hãy thử nhìn lại những gì các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đã và đang làm cho tới thời điểm hiện nay. Cĩ chăng đĩ chỉ là những tịa cao ốc lừng lững giữa khu trung tâm chật hẹp, hay những chung cư, dự án lẻ loi đứng chờ thời… Tựu chung những điều đĩ lại, đĩ chính là sự trơng chờ bị động vào quá trình hình thành vị thế một cách tự nhiên hay do người khác mang lại. Cịn ở các doanh nghiệp nước ngịai, vị thế là một yếu tố hịan tồn cĩ thể nắm bắt và làm chủ được, nĩ khơng mơ hồ chung chung và sự hình thành nên nĩ khơng phải cứ trơng chờ vào các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng của chính phủ.
Chính điều này đã tạo nên sự khác biệt cho khu đơ thị mới Phú Mỹ Hưng, biến nơi đây từ một vùng đất hoang hĩa trở thành một cực vị thế mới của thành phố và là một khu đơ thị kiểu mẫu cho cả nước. Trong một “thế giới phẳng” thì sự chênh lệch quy mơ về vốn, kiến thức quản lý, cơng nghệ xây dựng… cĩ thể tương đối san bằng được. Vì vậy điều cần thiết cho các doanh nghiệp BĐS Việt Nam cĩ thể đứng vững được, và từ “kẻ tí hon” trở thành “người khổng lồ” chính là sự nắm bắt được quá trình hình thành nên vị thế cho một dự án, một khu vực, từ đĩ chủ động trong việc xây dựng các chiến lược chính sách của mình. Đây cũng chính là mục tiêu mà đề tài “Vị thế và sự hình thành vị thế khu đơ thị Phú Mỹ Hưng” muốn hướng tới thơng qua các ví dụ minh họa của cơng ty liên doanh Phú Mỹ Hưng Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Nghiên cứu quá trình hình thành vị thế của khu đơ thị mới Phú Mỹ Hưng làm rõ cơ chế hình thành vị thế khu đơ thị mới để từ đĩ cĩ những chiến lược kinh doanh bất động sản phù hợp.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: vị thế và các yếu tố cấu thành vị thế của của một khu đơ thị mới nĩi chung và của Phú Mỹ Hưng nĩi riêng. Phạm vi nghiên cứu: khu vực Phú Mỹ Hưng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh. Phần 1 TỔNG QUAN 1. Các quan điểm chung về thị trường bất động sản 1.
Quan điểm về bất động sản và dịch vụ bất động sản Bất động sản nếu hiểu theo sát nghĩa từ ngữ, đĩ là những tài sản bất động, là những tài sản khơng thể hoặc khĩ cĩ thể di dời. Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” cĩ nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đĩ bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, tại Điều 174 cĩ quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đĩ; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Đã cĩ rất nhiều khái niệm bất động sản được đưa ra nhưng nhìn chung ở nước ta tất cả đều cơng nhận bất động sản cĩ các đặc điểm khác biệt so với động sản, cụ thể như sau: - Bất động sản cĩ vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khơng cĩ khả năng di dời được; - Bất động sản là hàng hĩa cĩ tính lâu bền về vật lý và kinh tế; - Hàng hĩa bất động sản mang tính khan hiếm; - Hàng hĩa bất động sản cĩ tính dị biệt cao về vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh quan và các vật ngoại cảnh…; - Hàng hĩa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội; - Hàng hĩa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước; - Bất động sản là tài sản cĩ giá trị lớn.
Các đặc điểm riêng biệt của bất động sản, cĩ thể nĩi, do chất lượng vật lý và vị thế xã hội của nĩ tạo ra. Chất lượng bất động sản bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như diện tích thửa đất (với vị trí địa lý xác định), diện tích xây dựng, số lượng phịng, số tầng cao… Vị thế bất động sản là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà đất tại một địa điểm xác định. Nĩ cĩ thể đại diện cho của cải, văn hĩa giáo dục, chất lượng mơi trường,… phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, và theo nghĩa đĩ nĩ liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể, cĩ thể coi đĩ là chiều thời gian (Hồng Hữu Phê & Patrick Wakely, 2000). Chất lượng và vị thế là 2 yếu tố kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định trong một bất động sản cụ thể tạo ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu về “physical” và “social” của con người; khả năng này được gọi là dịch vụ bất động sản.
Các đơn vị bất động sản hiện vật khác nhau về vị thế và chất lượng, nhưng cĩ cùng một mức độ đáp ứng nhu cầu của con người như nhau thì cĩ cùng một lượng đơn vị dịch vụ bất động sản. Nếu xét quan hệ trên ở gĩc độ lý thuyết vị thế - chất lượng thì cĩ thể xây dựng được đồ thị minh họa sau (Hình 1. CL Đường đồng lượng Ngưỡng mong muốn B A C Đường đồng phí 0 VN Hình 1.1: Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản Cĩ thể thấy những bất động sản A, B, C trên đường cong đồng lượng này khơng hồn tồn giống nhau. Chúng khác nhau về lượng vị thế và chất lượng, chỉ giống nhau về sự khả năng thỏa mãn nhu cầu của con người về bất động sản.
Thực tế cũng cho thấy khơng cĩ người chỉ cĩ nhu cầu về vị thế, hoặc chỉ về chất lượng, tất cả mọi người đều cĩ nhu cầu cả hai thuộc tính trên trong một tổ hợp nhất định. Với một nguồn lực tài chính cho trước, giao điểm giữa đường ngân sách và đường cong bàng quang - đường đồng mức thỏa dụng (đối với hành vi người tiêu dùng); giao điểm giữa đường đẳng phí và đường đồng lượng (đối với hành vi nhà cung cấp) là tổ hợp tiêu dùng tối ưu và tổ hợp sản xuất tối ưu. Quỹ tích các giao điểm này tạo thành đường ngưỡng chất lượng nhà ở ứng với một vị thế nơi ở xác định. Trong nền kinh tế thị trường, khi biểu hiện dưới hình thái tiền tệ thì các điểm thuộc đường cong bàng quang/đường đẳng lượng cĩ cùng giá trị thị trường, các đơn vị bất động sản hiện vật cĩ cùng một lượng dịch vụ bất động sản thì sẽ cĩ giá trị thị trường như nhau.
Điều này sẽ được làm rõ phần tiếp theo. Quan điểm về tương đối hố tính dị biệt của bất động sản Tính dị biệt của bất động sản là do sự khác nhau về chất lượng và vị thế của bất động sản, nhưng chỉ là dị biệt tương đối. Các bất động sản khác nhau chỉ khác nhau về mặt lượng, mà khơng khác nhau về mặt chất. Cĩ nghĩa là chất lượng và vị thế là những đại lượng cĩ giá trị biến thiên trong trường khơng gian số tự nhiên tạo ra sự khác biệt của bất động sản.
Nếu khẳng định các bất động sản khác nhau về mặt chất, tức về tính chất của các yếu tố cấu thành, thì đã tuyệt đối hố tính dị biệt của nĩ. Từ đĩ dẫn đến hệ quả khơng thể so sánh các bất động sản khác nhau. Quan điểm tương đối hố tính dị biệt của bất động sản là khẳng định sự khác nhau về mặt giá trị các yếu tố cấu thành chất lượng và vị thế. Quan điểm này cũng khơng loại trừ sự khác nhau về thành phần các yếu tố thuộc tính chất lượng và vị thế.
Một yếu tố thuộc tính nào đĩ khơng hiện diện ở bất động sản cĩ nghĩa yếu tố đĩ là đại lượng cĩ giá trị bằng 0. Giá trị của một yếu tố thuộc tính nào đĩ bằng 0 thì được hiểu là yếu tố đĩ chưa xuất hiện trong bất động sản cụ thể, mà khơng thể khẳng định nĩ khơng tồn tại. Quan điểm này hồn tồn khơng mâu thuẫn với quy luật lượng - chất trong triết học duy vật biện chứng. Quan điểm về quan hệ cung cầu bất động sản Như đã nĩi ở trên chất lượng và vị thế của bất động sản là những đại lượng cĩ các giá trị khác nhau trong các bất động sản hiện vật, mà từ đĩ tạo ra sự khác biệt giữa chúng.