Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đề tài "Văn phòng cho thuê An Dương" được thực hiện trong bối cảnh nền kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn phục hồi sau các đợt bùng phát của đại dịch Covid-19. Dữ liệu kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm 2022 ghi nhận tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) của thành phố tăng 3,82%, khu vực thương mại dịch vụ tăng 4,83% và vốn đầu tư xây dựng cơ bản tăng 8%. Song song với sự phục hồi kinh tế, số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập mới tại thành phố gia tăng (đạt 21.413 doanh nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2022), phần lớn là các doanh nghiệp vừa và nhỏ với quy mô vốn bình quân 12,14 tỷ đồng. Sự gia tăng này dẫn tới nhu cầu lớn về mặt bằng làm việc linh hoạt, chi phí hợp lý. Trong khi đó, nguồn cung văn phòng khu vực trung tâm có giá thuê cao, tạo ra cơ hội phát triển cho phân khúc văn phòng hạng C tích hợp mô hình văn phòng chia sẻ (Co-working space). Xuất phát từ thực tiễn trên, tác giả thực hiện đồ án nhằm lập phương án đầu tư và giải pháp kỹ thuật tổ chức thi công cho một tòa nhà văn phòng cho thuê tại khu vực nội thành.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đồ án được triển khai thành 5 nội dung chính:

  1. Nghiên cứu thị trường, lập dự án đầu tư và đánh giá hiệu quả tài chính của công trình văn phòng cho thuê phân khúc hạng C.
  2. Xây dựng hồ sơ mời thầu gói thầu thi công xây lắp công trình dân dụng cấp III qua hệ thống mạng đấu thầu quốc gia.
  3. Lập dự toán chi phí xây dựng công trình theo hệ thống quy chuẩn, định mức hiện hành.
  4. Thiết kế biện pháp kỹ thuật thi công cho các công tác chủ đạo (đào đất, bê tông toàn khối, hệ cốp pha chịu lực).
  5. Lập biện pháp tổ chức thi công xây dựng, thiết kế tổng mặt bằng công trường cùng mạng lưới cấp điện, cấp nước kỹ thuật.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Dự án đầu tư xây dựng công trình Văn phòng cho thuê An Dương do Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Pansy House làm chủ đầu tư.
  • Phạm vi không gian: Khu đất xây dựng tọa lạc tại mặt tiền đường Bắc Hải, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh, với diện tích khu đất 450 m², diện tích xây dựng 297,5 m², tổng diện tích sàn xây dựng 893 m² gồm 3 tầng nổi và mật độ xây dựng 66,11%.
  • Phạm vi thời gian: Dữ liệu kinh tế vĩ mô, khảo sát giá thị trường và đơn giá xây dựng được thu thập trong giai đoạn năm 2021 – 2022; đồ án hoàn thành vào tháng 01/2023; chu kỳ phân tích hiệu quả tài chính của dự án được xác định trong vòng đời 10 năm.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Đồ án vận dụng các lý thuyết kinh tế xây dựng, quản lý dự án và tính toán kết cấu thi công, cụ thể:

  • Mô hình PESTLE: Phân tích các yếu tố môi trường vĩ mô tác động đến dự án gồm Chính trị (Political), Kinh tế (Economic), Xã hội (Social), Công nghệ (Technological), Môi trường (Environmental) và Pháp lý (Legal).
  • Ma trận SWOT: Đánh giá điểm mạnh (Strengths), điểm yếu (Weaknesses), cơ hội (Opportunities) và thách thức (Threats) để định vị chiến lược kinh doanh cho tòa nhà.
  • Lý thuyết thẩm định tài chính dự án đầu tư: Sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) để xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính gồm Giá trị hiện tại ròng (NPV), Suất sinh lời nội tại (IRR) và Tỷ số lợi ích - chi phí (BCR) theo hai giác độ: quan điểm Tổng đầu tư (TIP) và quan điểm Chủ đầu tư (EP).
  • Lý thuyết tính toán kết cấu tạm trong thi công: Tính toán kiểm tra bền và biến dạng võng cho hệ ván khuôn, sườn gia cường, thanh chống nêm và ty ren dưới tác dụng của tải trọng bản thân, áp lực bê tông tươi và tải trọng thi công.

Hệ thống cơ sở pháp lý và tiêu chuẩn kỹ thuật được trích dẫn gồm:

  • Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (sửa đổi 2020), Luật Đất đai số 45/2013/QH13, Luật Đầu tư số 61/2020/QH14, Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13, Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, Luật Thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12, Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14.
  • Nghị định số 10/2021/NĐ-CP (quản lý chi phí đầu tư xây dựng), Nghị định số 15/2021/NĐ-CP (quản lý dự án), Nghị định số 63/2014/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu), Nghị định số 69/2021/NĐ-CP, Nghị định số 146/2017/NĐ-CP, Nghị định số 38/2019/NĐ-CP và Nghị định số 90/2019/NĐ-CP.
  • Thông tư số 11/2021/TT-BXD, Thông tư số 12/2021/TT-BXD, Thông tư số 13/2021/TT-BXD, Thông tư số 10/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng; Thông tư số 78/2014/TT-BTC, Thông tư số 195/2016/TT-BTC, Thông tư số 209/2016/TT-BTC, Thông tư số 210/2016/TT-BTC, Thông tư số 258/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính; Quyết định số 65/QĐ-BXD về suất vốn đầu tư xây dựng.
  • Tiêu chuẩn kỹ thuật và đơn giá: Tiêu chuẩn thi công và nghiệm thu công tác đất TCVN 4447:2012; Định mức dự toán số 24/2005/QĐ-BXD; Quyết định số 1396/QĐ-UBND TP.HCM về đơn giá nhân công và bảng giá ca máy; Thông báo giá vật liệu xây dựng quý II/2022 của Sở Xây dựng TP.HCM (văn bản số 9267/TB-SXD-VLXD và số 4894/TB-SXD-VLXD).

Phương pháp nghiên cứu thực tế gồm:

  • Phương pháp thống kê, tổng hợp dữ liệu thứ cấp từ Cục Thống kê TP.HCM, Tổng cục Thống kê, Savills Việt Nam và CBRE Việt Nam.
  • Phương pháp so sánh thị trường: Thu thập và so sánh giá thuê thực tế tại 8 tòa nhà văn phòng hạng C trên địa bàn Quận 10.
  • Phương pháp mô hình hóa tài chính: Lập bảng tính dự báo doanh thu, chi phí vận hành, kế hoạch trả nợ vay và báo cáo ngân lưu dự án.
  • Phương pháp tính toán kỹ thuật: Đo bóc khối lượng từ bản vẽ thiết kế, tính toán năng suất máy đào, xe vận chuyển, bơm bê tông và tính toán mạng lưới hạ tầng phụ trợ công trường.

Nội dung chính theo từng chương

CHƯƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Chương 1 trình bày tổng quan về dự án Văn phòng cho thuê An Dương tại Quận 10 do Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Pansy House làm chủ đầu tư. Sau khi phân tích môi trường kinh tế - xã hội qua mô hình PESTLE, tác giả tiến hành khảo sát thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM. Báo cáo của Savills chỉ ra tổng nguồn cung toàn thị trường đạt 2,4 triệu m², trong đó văn phòng ngoài khu vực trung tâm chiếm 84% lượng cung mới năm 2021. Khảo sát 8 đối thủ cạnh tranh phân khúc hạng C trực tiếp tại Quận 10 cho thấy mức giá thuê biến động từ 11,6 đến 16 USD/m²/tháng:

STT Tên tòa nhà đối thủ Vị trí (Quận 10) Quy mô công trình Giá thuê khảo sát (tháng 10/2022)
1 Halo Land Building Đường Ba Tháng Hai, Phường 14 1 Hầm, 1 Trệt, 1 Lửng, 5 Tầng, 1 Thang máy 13,0 USD/m²/tháng
2 Blue Diamond Building Đường Hồng Lĩnh, Phường 15 1 Hầm, 1 Trệt, 1 Lửng, 4 Tầng 12,0 USD/m²/tháng
3 Hùng Vương Tower Đường 3/2 1 Hầm, 1 Trệt, 10 Tầng, 1 Thang máy 13,0 USD/m²/tháng
4 Dona Central Building 1B Bạch Mã, Phường 15 1 Trệt, 4 Tầng cao 13,0 USD/m²/tháng
5 Nguyễn Hưng Building D8 Thất Sơn, Phường 15 1 Hầm, 1 Trệt, 4 Tầng, 1 Thang máy 11,6 USD/m²/tháng
6 Gia Phú Building 854 Sư Vạn Hạnh, Phường 13 7 Tầng, 4 Thang máy 12,0 USD/m²/tháng
7 Thiên Nam Building 111 - 121 Ngô Gia Tự, Phường 2 2 Hầm, 12 Tầng, 1 Thang máy 16,0 USD/m²/tháng
8 TF Building 408 Điện Biên Phủ, Phường 11 1 Hầm, 9 Tầng, 1 Thang máy 13,5 USD/m²/tháng

Bộ máy quản lý vận hành tòa nhà được thiết kế tinh gọn gồm 6 nhân sự: 1 quản lý chung, 1 nhân viên kế toán (kiêm nhiệm lễ tân và hành chính nhân sự), 2 nhân viên vệ sinh và 2 nhân viên bảo vệ làm việc theo ca đảm bảo an ninh 24/24. Tổng quỹ lương hàng năm là 762.000.000 đồng (đã bao gồm tiền lương cơ bản, tiền thưởng hiệu suất và 21% chi phí bảo hiểm trích theo lương).

Chi phí xây dựng trực tiếp được xác định là 6.366.050.000 đồng, bao gồm: khu văn phòng chính 892,5 m² sàn (đơn giá 5.940.000 đồng/m² thành tiền 5.301.450.000 đồng), chi phí thiết bị văn phòng (đơn giá 1.120.000 đồng/m² thành tiền 999.600.000 đồng) và nhà để xe kết cấu thép tiền chế 50 m² (đơn giá 1.300.000 đồng/m² thành tiền 65.000.000 đồng).

Tổng hợp tổng mức đầu tư xây dựng công trình lập theo Thông tư số 12/2021/TT-BXD đạt 8.772.993.054 đồng sau thuế (giá trị trước thuế là 7.975.493.685 đồng, thuế GTGT là 797.499.369 đồng), chi tiết theo các khoản mục:

Ký hiệu Khoản mục chi phí Giá trị trước thuế (đồng) Thuế GTGT (đồng) Giá trị sau thuế (đồng)
Ggpmb Chi phí thuê đất 151.500.000 15.150.000 166.650.000
Gxd Chi phí xây dựng 5.366.450.000 536.645.000 5.903.095.000
Gtb Chi phí thiết bị 999.600.000 99.960.000 1.099.560.000
Gqlda Chi phí quản lý dự án (3,446%) 219.374.083 21.937.408 241.311.491
Gtv Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 846.557.511 84.655.752 931.213.263
Gk Chi phí khác 19.440.963 1.894.096 21.335.059
Gdp Chi phí dự phòng (5% khối lượng) 372.571.128 37.257.113 409.828.241
Tổng Tổng mức đầu tư dự án 7.975.493.685 797.499.369 8.772.993.054

Phương án tài chính xác định tổng vốn đầu tư là 8,774 tỷ đồng; trong đó vốn chủ sở hữu chiếm 70% (6,142 tỷ đồng, kỳ vọng tỷ suất sinh lời 10%), vốn vay ngân hàng thương mại chiếm 30% (2,632 tỷ đồng, lãi suất 8%/năm). Dự án tính toán với thuế suất thu nhập doanh nghiệp 20%, quỹ tiền mặt dự trữ 5% chi phí hoạt động, khoản phải thu 5% doanh thu và khoản phải trả 20% chi phí hoạt động. Kết quả phân tích hiệu quả tài chính: suất chiết khấu (WACC) đạt 9,40%, Giá trị hiện tại ròng (NPV) đạt 880 triệu đồng, Suất sinh lời nội tại (IRR) đạt 14,0% và Tỷ số lợi ích - chi phí (BCR) đạt 1,041 theo cả quan điểm Tổng đầu tư và quan điểm Chủ đầu tư.

CHƯƠNG 2: HỒ SƠ MỜI THẦU

Chương 2 thiết lập bộ hồ sơ mời thầu cho gói thầu thi công xây lắp công trình dân dụng cấp III thông qua hình thức đấu thầu rộng rãi qua mạng theo quy định tại Nghị định số 63/2014/NĐ-CP. Hồ sơ đặt ra các tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu điện tử (E-HSDT) gồm:

  • Năng lực tài chính: Doanh thu bình quân hàng năm từ hoạt động xây lắp trong 3 năm gần nhất (2019 – 2021) tối thiểu đạt 6 tỷ đồng. Giá trị tài sản ròng trong năm tài chính gần nhất phải dương. Nhà thầu phải chứng minh nguồn lực tài chính thực hiện gói thầu với giá trị quy định.
  • Kinh nghiệm thực hiện hợp đồng tương tự: Trong vòng 3 năm gần nhất (tính đến thời điểm đóng thầu), nhà thầu phải hoàn thành tối thiểu 3 hợp đồng xây lắp công trình dân dụng cấp III trở lên; trong đó ít nhất có 1 hợp đồng với giá trị tối thiểu 3 tỷ đồng và tổng giá trị tất cả các hợp đồng đạt từ 9 tỷ đồng trở lên.
  • Năng lực thiết bị thi công: Quy định số lượng thiết bị chủ yếu tối thiểu huy động đến công trường, bao gồm: 01 máy đào gầu nghịch, 01 máy ủi, 03 ô tô tải chở đất, 02 máy đầm bê tông, 02 máy đầm đất cầm tay, 02 máy trộn vữa, 02 máy trộn bê tông, 01 máy phát điện dự phòng, 02 máy cắt thép, 02 máy uốn thép, 02 máy cắt gạch đá, 02 máy hàn điện, 02 máy mài cầm tay, 02 máy vận thăng chở hàng, 200 bộ giàn giáo và 450 m² ván khuôn các loại.
  • Quy trình đấu thầu qua mạng: Quy định chi tiết các bước đăng tải Thông báo mời thầu điện tử (E-TBMT), nguyên tắc mở thầu trong vòng 02 giờ kể từ thời điểm đóng thầu, trường hợp có ít hơn 3 nhà thầu nộp E-HSDT vẫn tiến hành mở thầu ngay theo Khoản 4 Điều 117 Nghị định 63/2014/NĐ-CP, cùng các biểu mẫu chỉ dẫn nhà thầu, điều kiện chung và điều kiện cụ thể của hợp đồng.

CHƯƠNG 3: LẬP DỰ TOÁN

Chương 3 xây dựng thuyết minh và bảng dự toán chi tiết cho các hạng mục công việc xây lắp. Căn cứ lập dự toán bao gồm hệ thống định mức xây dựng ban hành theo Thông tư số 12/2021/TT-BXD, phương pháp xác định chi phí theo Thông tư số 11/2021/TT-BXD và phương pháp đo bóc khối lượng công trình theo Thông tư số 13/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Đơn giá nhân công và giá ca máy được áp dụng theo Quyết định số 1396/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân TP.HCM ban hành ngày 15/10/2021. Đơn giá vật tư xây dựng lấy theo các Thông báo giá số 4894/TB-SXD-VLXD (ngày 09/05/2022) và số 9267/TB-SXD-VLXD (ngày 18/07/2022) của Sở Xây dựng TP.HCM cho khu vực địa bàn thành phố quý II/2022.

CHƯƠNG 4: THIẾT KẾ BIỆN PHÁP THI CÔNG

Chương 4 thiết kế biện pháp kỹ thuật thi công chi tiết cho các giai đoạn thi công phần ngầm và phần thân:

  • Công tác đào đất và cơ giới hóa nền móng: Tính toán khối lượng đào hố móng hình khối, khối lượng đất đắp hoàn trả và khối lượng đất thừa cần vận chuyển ra khỏi công trường. Áp dụng TCVN 4447:2012 để xác định hệ số góc dốc tự nhiên của mái hố đào và hệ số độ tơi của đất; áp dụng Định mức 24/2005 để xác định hệ số đầm nén. Lựa chọn dòng máy đào bánh xích gầu nghịch (loại Hitachi ZX160LC-5G dung tích gầu 0,5 m³ hoặc Hyundai 260LC-9S), tính toán chu kỳ xúc, thời gian làm việc để định mức năng suất máy; phối hợp với đoàn xe ô tô tự đổ vận chuyển đất phế thải và xe lu rung Hamm 311D để lu lèn nền đất đạt độ chặt thiết kế.
  • Công tác bê tông toàn khối: Lựa chọn phương án sử dụng bê tông thương phẩm kết hợp xe bồn vận chuyển bê tông thể tích 4 m³ (hãng XCMG đóng trên xe cơ sở Dongfeng). Bê tông được đưa lên cao bằng xe bơm bê tông chuyên dụng; bố trí đầm lèn bằng máy đầm dùi chạy điện hiệu Jinlong ZN-35. Chương này xác định ranh giới phân đợt thi công theo phương đứng (móng, cột, dầm sàn) và phân đoạn đổ bê tông theo phương ngang để tránh nứt và đảm bảo tính liên tục của mạch ngừng.
  • Thiết kế và kiểm tra hệ ván khuôn (coffa): Sử dụng ván ép phủ phim công nghiệp hiệu Tekcom liên kết với hệ sườn hộp thép và thanh chống giàn giáo nêm Hòa Phát. Tác giả lập sơ đồ tính, xác định biểu đồ mô-men uốn và kiểm tra khả năng chịu lực cùng độ võng cho các bộ phận:
    • Ván khuôn móng băng: Kiểm tra khả năng chịu lực của ván ép đáy và thành móng, sườn ngang, sườn đứng, thanh chống xiên và ty ren chịu kéo.
    • Ván khuôn cột (tiết diện 350x350 mm): Kiểm tra chiều dày ván thành, khoảng cách các sườn ngang và sườn đứng hộp thép, kiểm tra khả năng chịu kéo của gông ty ren dưới áp lực ngang của vữa bê tông tươi khi đổ và đầm.
    • Ván khuôn dầm (tiết diện 220x500 mm): Lập mô hình tính toán đáy dầm, thành dầm và hệ sườn đỡ dầm.
    • Ván khuôn sàn: Kiểm tra tấm ván sàn Tekcom, hệ xà gồ sườn trên, sườn dưới và kiểm tra tải trọng truyền lên đầu mỗi cây chống thuộc hệ giáo nêm Hòa Phát theo quy cách thanh giằng và chiều cao định hình.

CHƯƠNG 5: LẬP BIỆN PHÁP TỔ CHỨC THI CÔNG XÂY DỰNG

Chương 5 hoàn thiện phương án tổ chức thi công tổng thể trên mặt bằng công trường:

  • Cơ cấu tổ chức công trường: Thiết lập sơ đồ bộ máy điều hành gồm Ban Chỉ huy công trường đứng đầu là Chỉ huy trưởng, các kỹ sư phụ trách kỹ thuật thi công, an toàn lao động - vệ sinh môi trường, kế toán - vật tư kho bãi và các đội trưởng tổ đội sản xuất.
  • Mặt bằng thi công và kho bãi: Thiết kế vị trí lắp đặt máy vận thăng lồng SC100 để vận chuyển vật tư lên cao; quy hoạch bãi gia công và tập kết cốt thép, bãi lưu kho cấu kiện ván khuôn Tekcom và giàn giáo nêm; bố trí diện tích nhà tạm công trường (nhà làm việc Ban chỉ huy, nhà nghỉ công nhân, kho kín, nhà vệ sinh) bám sát các định mức diện tích quy định.
  • Tính toán mạng lưới cấp nước công trường: Tổng lưu lượng nước tính toán bao gồm:
    • Lưu lượng nước phục vụ sản xuất $Q_1$ (trộn vữa, bảo dưỡng bê tông, rửa xe, làm ẩm vật liệu).
    • Lưu lượng nước phục vụ sinh hoạt tại hiện trường $Q_2$ cho lực lượng công nhân thi công trong ca.
    • Lưu lượng nước phục vụ khu nhà ở tạm $Q_3$.
    • Lưu lượng nước dự phòng chữa cháy $Q_4$ theo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy công trường xây dựng.
  • Tính toán mạng lưới cấp điện công trường: Xác định tổng công suất điện yêu cầu dựa trên nhu cầu sử dụng của 3 nhóm phụ tải: điện cấp cho động lực máy móc thi công sản xuất (máy đào, đầm bê tông, máy cắt uốn cốt thép, vận thăng lồng SC100, máy hàn), điện thắp sáng phục vụ thi công ban đêm/chiếu sáng bảo vệ hiện trường và điện phục vụ sinh hoạt khu văn phòng điều hành công trường.

Kết quả và đóng góp

Đồ án đã lượng hóa toàn diện các thông số kỹ thuật, kinh tế và phương án tổ chức xây dựng của công trình Văn phòng cho thuê An Dương:

Hạng mục / Chỉ số Giá trị định lượng trong đồ án
Quy mô diện tích khu đất 450 m²
Diện tích xây dựng / Diện tích sàn 297,5 m² / 893 m² (3 tầng)
Mật độ xây dựng 66,11%
Chi phí xây dựng trực tiếp 6.366.050.000 đồng
Tổng mức đầu tư sau thuế 8.772.993.054 đồng
Cơ cấu nguồn vốn Vốn chủ sở hữu 70% (6,142 tỷ đồng), Vốn vay 30% (2,632 tỷ đồng)
Suất chiết khấu tài chính (WACC) 9,40%
Giá trị hiện tại ròng (NPV) 880 triệu đồng
Suất sinh lời nội tại (IRR) 14,0% (vượt chi phí vốn 9,40%)
Tỷ số lợi ích - chi phí (BCR) 1,041
Thời gian vận hành tính toán 10 năm
Nhân sự quản lý vận hành tòa nhà 6 người (quỹ lương 762 triệu đồng/năm)
Quy mô thiết bị thi công ván khuôn 200 bộ giàn giáo nêm, 450 m² ván khuôn Tekcom

Các đề xuất và giải pháp được tác giả đưa ra:

  • Mô hình kinh doanh: Kết hợp văn phòng cho thuê truyền thống với mô hình văn phòng chia sẻ (Co-working space) nhằm đáp ứng nhu cầu mặt bằng diện tích vừa và nhỏ của nhóm doanh nghiệp công nghệ thông tin và doanh nghiệp khởi nghiệp tại TP.HCM.
  • Tối ưu chi phí vận hành: Bố trí nhân sự kiêm nhiệm (kế toán đảm nhiệm thêm vai trò lễ tân và hành chính) và sắp xếp ca trực 24/24 cho bảo vệ nhằm giảm thiểu chi phí quản lý vận hành tòa nhà nhỏ.
  • Giải pháp thi công đồng bộ: Lựa chọn giải pháp ván khuôn phủ phim Tekcom kết hợp hệ giàn giáo nêm Hòa Phát thay cho giàn giáo truyền thống, vừa đảm bảo khả năng chịu lực cho các cấu kiện cột 350x350 mm và dầm 220x500 mm, vừa đẩy nhanh chu kỳ luân chuyển ván khuôn trên công trường.

Đóng góp của đồ án: Đồ án đã kết nối hoàn chỉnh chuỗi nghiệp vụ của một kỹ sư Quản lý Xây dựng: từ giai đoạn chuẩn bị dự án (phân tích thị trường, lập dự án đầu tư, thẩm định tài chính), giai đoạn lựa chọn nhà thầu (lập hồ sơ mời thầu E-HSDT, lập dự toán theo định mức Thông tư 12/2021/TT-BXD) cho đến giai đoạn thực hiện thi công (thiết kế biện pháp kỹ thuật đào đất, bê tông, ván khuôn và tổ chức mặt bằng công trường).

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của đồ án:

  • Nghiên cứu tập trung vào công trình dân dụng quy mô vừa và nhỏ (cấp III, 3 tầng), các số liệu khảo sát thị trường và đối thủ cạnh tranh mới chỉ bao quát phân khúc hạng C trên địa bàn Quận 10 mà chưa mở rộng sang các khu vực lân cận.
  • Đánh giá tài chính chưa xây dựng các kịch bản phân tích độ nhạy chi tiết khi tỷ lệ lấp đầy mặt bằng thay đổi hoặc khi lãi suất vay ngân hàng biến động mạnh trong chu kỳ 10 năm.
  • Chưa đi sâu vào việc giải quyết chi tiết bài toán giao thông và giải phóng mặt bằng hẹp đặc trưng của khu đất nội đô tiếp giáp mặt tiền đường Bắc Hải.

Hướng nghiên cứu tiếp:

  • Mở rộng phân tích độ nhạy tài chính đa biến cho dự án dưới các kịch bản biến động kinh tế vĩ mô.
  • Nghiên cứu áp dụng Mô hình thông tin công trình (BIM) trong công tác đo bóc khối lượng, lập tiến độ thi công 4D và quản lý chi phí 5D cho dự án.
  • Nghiên cứu bổ sung các tiêu chí công trình xanh (tiết kiệm năng lượng, tái sử dụng nước) vào giải pháp kỹ thuật và vận hành tòa nhà văn phòng.

Giá trị tham khảo

Đồ án là tài liệu tham khảo hữu ích cho:

  • Sinh viên chuyên ngành Quản lý Xây dựng, Kinh tế Xây dựng và Kỹ thuật Công trình Xây dựng khi thực hiện đồ án tốt nghiệp hoặc các học phần Lập dự án đầu tư, Đấu thầu xây dựng, Dự toán công trình và Tổ chức thi công.
  • Kỹ sư xây dựng và cán bộ quản lý dự án đang chuẩn bị thủ tục lập dự án đầu tư hoặc lập hồ sơ mời thầu xây lắp công trình dân dụng cấp III qua mạng.

Các nội dung đáng tham khảo nhất trong văn bản:

  • Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư chi tiết và các hệ số định mức chi phí tư vấn, chi phí quản lý dự án tính theo Thông tư số 12/2021/TT-BXD.
  • Trình tự thiết lập hồ sơ mời thầu xây lắp qua mạng (E-HSDT) theo quy định của Nghị định số 63/2014/NĐ-CP với hệ thống tiêu chuẩn đánh giá năng lực tài chính và thiết bị thi công rõ ràng.
  • Các bước tính toán kiểm tra chịu lực và biến dạng võng của ván khuôn dầm, cột, móng băng và hệ cây chống giàn giáo nêm Hòa Phát.

Câu hỏi thường gặp

1. Tòa nhà Văn phòng cho thuê An Dương có quy mô xây dựng và địa điểm cụ thể ở đâu?
Dự án được xây dựng trên khu đất có diện tích 450 m² tại mặt tiền đường Bắc Hải, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh. Công trình có quy mô 3 tầng, diện tích xây dựng 297,5 m², tổng diện tích sàn xây dựng 893 m² với mật độ xây dựng đạt 66,11%.

2. Tổng mức đầu tư của dự án là bao nhiêu và cơ cấu nguồn vốn được phân bổ như thế nào?
Tổng mức đầu tư xây dựng công trình sau thuế là 8.772.993.054 đồng (trong đó chi phí xây dựng trực tiếp sau thuế là 5.903.095.000 đồng, chi phí thiết bị sau thuế là 1.099.560.000 đồng). Cơ cấu nguồn vốn gồm 70% vốn chủ sở hữu (tương đương 6,142 tỷ đồng) và 30% vốn vay ngân hàng (tương đương 2,632 tỷ đồng với lãi suất 8%/năm).

3. Hiệu quả tài chính của dự án được đánh giá ra sao qua các chỉ số NPV, IRR và BCR?
Với suất chiết khấu WACC là 9,40% và vòng đời dự án 10 năm, dự án đạt Giá trị hiện tại ròng (NPV) là 880 triệu đồng, Suất sinh lời nội tại (IRR) là 14,0% (lớn hơn chi phí sử dụng vốn 9,40%) và Tỷ số lợi ích - chi phí (BCR) đạt 1,041. Kết quả này phản ánh dự án có tính khả thi về mặt tài chính theo quan điểm của chủ đầu tư.

4. Hồ sơ mời thầu đưa ra yêu cầu cụ thể nào về doanh thu và hợp đồng tương tự của nhà thầu?
Nhà thầu tham gia dự thầu phải đạt doanh thu bình quân hàng năm từ hoạt động xây lắp tối thiểu 6 tỷ đồng trong 3 năm tài chính (2019 – 2021) và có giá trị tài sản ròng năm gần nhất dương. Về kinh nghiệm, nhà thầu phải hoàn thành tối thiểu 3 hợp đồng xây lắp công trình dân dụng cấp III trở lên trong vòng 3 năm gần nhất, trong đó có ít nhất 1 hợp đồng đạt giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên và tổng giá trị các hợp đồng từ 9 tỷ đồng trở lên.

5. Giải pháp kỹ thuật ván khuôn và bê tông của công trình sử dụng các chủng loại vật tư, thiết bị chủ yếu nào?
Công trình sử dụng bê tông thương phẩm vận chuyển bằng xe bồn XCMG 4 m³ trên khung gầm Dongfeng, đổ bằng xe bơm và đầm bằng máy đầm dùi Jinlong ZN-35. Hệ thống ván khuôn sử dụng ván ép phủ phim Tekcom kết hợp sườn gia cường bằng thép hộp, ty ren chịu lực và hệ thống cây chống giàn giáo nêm Hòa Phát cho các cấu kiện móng băng, cột (350x350 mm), dầm (220x500 mm) và sàn.

Kết luận

Đồ án tốt nghiệp "Văn phòng cho thuê An Dương" của sinh viên Nguyễn Đạt Thanh Phú là một công trình học thuật hoàn chỉnh thuộc chuyên ngành Quản lý Xây dựng, kết hợp hài hòa giữa bài toán kinh tế đầu tư bất động sản và các giải pháp kỹ thuật thi công thực tế. Bằng việc bám sát hệ thống văn bản pháp luật xây dựng cập nhật (các Thông tư 11, 12, 13/2021/TT-BXD và Nghị định 10/2021/NĐ-CP), tác giả đã giải quyết trọn vẹn từ khâu lập tổng mức đầu tư, thẩm định tài chính, xây dựng tiêu chí hồ sơ mời thầu qua mạng cho đến tính toán kiểm tra kết cấu ván khuôn và bố trí tổng mặt bằng công trường. Kết quả tính toán cho thấy dự án có tính khả thi kỹ thuật và hiệu quả kinh tế rõ ràng, đóng vai trò là một tài liệu tham khảo có giá trị thực tiễn cho sinh viên và kỹ sư trong lĩnh vực quản lý xây dựng công trình dân dụng.