lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục bảng biểu và danh mục từ viết tắt, luận văn đƣợc bố cục thành ba chƣơng: Chƣơng I: Một số vấn đề về thị trƣờng bất động sản và tăng trƣởng kinh tế Chƣơng II: Thực trạng thị trƣờng bất động sản Việt Nam và ảnh hƣởng của nó đến tăng trƣởng kinh tế Chƣơng III: Một số đề xuất góp phần hoàn thiện và phát triển thị trƣờng bất động sản. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TĂNG TRƢỞNG KINH TẾ I.Một số khái niệm cơ bản về thị trƣờng bất động sản và tăng trƣởng kinh tế 1. Thị trƣờng bất động sản 1.Khái niệm thị trường bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã đƣợc chia thành “bất động sản” và “động sản”.
Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản (BĐS) không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời trên mảnh đất. Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm nhƣ sau: Khái niệm 1: “BĐS là đất, cùng với nhà và các phƣơng tiện khác trên đất”. Đây là khái niệm chƣa đủ bởi không quy định rõ các phƣơng tiện trên đất nhƣ thế nào thì đƣợc coi là BĐS. Khái niệm 2: “BĐS là i) đất; ii) nhà và các công trình khác xây trên đất”.
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời đƣợc là BĐS, có hai thứ không di dời đƣợc đó là đất và nhà tuy nhiên khái niệm này tách nhà khỏi đất. Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự quy định “BĐS là tài sản không di dời đƣợc bao gồm: i) đất; ii) nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở; iii) các tài sản khác gắn liền với đất; iv) Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Khái niệm thứ 3 có hai ƣu điểm so với các khái niệm trên. Một là, BĐS là tài sản không thể di dời đƣợc, yếu tố không thể di dời đƣợc nhƣ là yếu tố số một. Hai là, kể thứ tự các yếu tố không di dời đƣợc nhƣ: nhà xây trên đất, vật xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy định bởi vì trong BĐS thì có tài sản cố định.
Ở đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị) là vật có thể di dời đƣợc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài. sản cố định gắn liền với nhà mà thôi. Tuy nhiên, việc phân loại này cũng không giống nhau giữa các quốc gia đối với tài sản gắn liền với đất vì với những tài sản này tính chất “bất động” cũng chỉ là tƣơng đối.
Sự phân tích trên cho thấy bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt do nó không thể di dời đƣợc và vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của những hàng hoá thông thƣờng, BĐS còn có những đặc điểm riêng sau: BĐS là hàng hóa có vị trí cố định, không di chuyển đƣợc. Ngƣời ta không thể di dời đất từ nơi này sang nơi khác. Điều đó có nghĩa là đất đai luôn cố định về vị trí, về địa điểm và không thể chuyển dời, không có khả năng tăng thêm về diện tích (trừ trƣờng hợp san lấp thay đổi mục đích sử dụng). Tuy nhiên, với tiến bộ kỹ thuật nhƣ ngày nay đất đai không thể di dời nhƣng nhà cửa đã có thể di dời trong một phạm vi nhất định.
Hàng hoá BĐS là tài sản có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá BĐS gắn liền với sự trƣờng tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huỷ (trừ một số trƣờng hợp đặc biệt nhƣ động đất, núi lửa, sạt lở). Mặt khác, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc đƣợc xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm, thậm chí hàng ngàn năm. Ngay nay trong nông nghiệp, BĐS là vƣờn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài.
Nhìn chung tính lâu bền của hàng hoá BĐS rất khác nhau, tuỳ thuộc vào từng loại BĐS cụ thể. Hàng hoá BĐS mang tính khan hiếm. Do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng nhƣ của từng vùng, từng địa phƣơng, từng khu vực, từng thửa đất nên hàng hoá BĐS mang tính khan hiếm. BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động, phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng.
Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tƣ phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên ngƣời ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình BĐS. Vì vậy quan hệ cung cầu luôn mất cân đối theo chiều hƣớng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, ngƣời đầu cơ về lâu dài thƣờng có lợi do giá cả luôn có xu hƣớng tăng lên. Tính dị biệt của BĐS.
Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, đƣợc sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, về kết cấu và kiến trúc, về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Hàng hoá BĐS bị ảnh hƣởng nhiều bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý, tính cộng đồng. Giá cả của hàng hóa BĐS không giống nhƣ hàng hoá thông thƣờng, nó chịu sự chi phối nhiều của các vấn đề thuộc về khu vực địa lý nhƣ: sự phát triển của làng nghề, thói quen, tập quán, dòng họ, yếu tố tâm lý, thậm chí cả vấn đề tín ngƣỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cƣ sinh sống tại đó.
Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá có tính “lỏng” kém. Do không thể di dời và tồn tại lâu bền nên thông thƣờng giá cả của BĐS rất cao so với nhiều hàng hoá thông thƣờng, mặt khác hàng hoá này còn chịu ảnh hƣởng nhiều của các yếu tố thị hiếu, tập quán nên nhìn chung không dễ chuyển đổi hàng hoá này thành tiền (tính lỏng kém). Hàng hoá BĐS chịu ảnh hƣởng lẫn nhau. Sự ra đời hay hoàn thiện của BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của BĐS kia.
Ví dụ nhƣ việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đƣờng mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cƣ hay các khu công nghiệp, du lịch, thƣơng mại, dịch vụ bám theo trục đƣờng đó. Nhƣ vậy, BĐS là loại tài sản có tính ảnh hƣởng rất mạnh giữa các BĐS liền kề và có tác động ảnh hƣởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế - xã hội có liên quan. Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nƣớc.
BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng nhƣ của mỗi ngƣời dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS thƣờng có tác động rất mạnh mẽ đến hầu hết những hoạt động kinh tế - xã hội. Để tăng cƣờng vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển, Nhà nƣớc phải quan tâm đến BĐS và thị trƣờng BĐS (TT BĐS), phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trƣơng, chính sách nhằm thực hiện vai trò. và chức năng quản lý đối với hoạt động của TT BĐS.
Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nƣớc. Ngoài những đặc điểm cơ bản trên, do sự phát triển của sản xuất, sự tăng lên của dân số làm cho nhu cầu về đất đai cho sản xuất và nhà ở không ngừng tăng lên, nên giá cả của BĐS có xu hƣớng ngày càng tăng trong khi các hàng hoá thông thƣờng khác, với tiến bộ của khoa học kĩ thuật thì giá cả ngày càng giảm xuống. Khái niệm thị trường bất động sản Khái niệm TT BĐS đƣợc xuất hiện cùng với các thị trƣờng hàng hoá khác.
Điều đó cho thấy mức độ phát triển của TT BĐS ở mỗi nƣớc tuỳ thuộc vào mức độ phát triển của nền kinh tế thị trƣờng của quốc gia đó. Ở nƣớc ta, trong thời kỳ bao cấp (trƣớc năm 1986), khi mà nền kinh tế hàng hoá chƣa phát triển thì TT BĐS không đƣợc thừa nhận một cách chính thức. Tuy nhiên, do nhu cầu tất yếu của nhiều ngƣời dân dƣới các hình thức và mức độ khác nhau nên thị trƣờng này vẫn ngầm tồn tại và âm thầm phát triển, cho đến cuối những năm chín mƣơi của thế kỉ trƣớc, sau khi có Luật Đất Đai năm 1993, thị trƣờng này đã sôi động và đƣợc thừa nhận cũng nhƣ một thị trƣờng hàng hoá khác. Hiện nay, có khá nhiều quan niệm khác nhau về TT BĐS, tuy nhiên theo nhƣ Cục Quản Lý Nhà - Bộ Xây Dựng thì có một khái niệm tổng hợp và chung nhất cho TT BĐS nhƣ sau: "Thị trƣờng bất động sản là "nơi" diễn ra quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan.
Là "nơi" diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản nhƣ trung gian, môi giới, tƣ vấn… giữa các chủ thể trên thị trƣờng mà ở đó vai trò quản lý Nhà nƣớc có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trƣờng bất động sản". Khái niệm “nơi” ở đây không chỉ đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về BĐS diễn ra.Đặc điểm của thị trường bất động sản. Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông thƣờng nên TT BĐS cũng có những đặc điểm riêng. Tính cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.