Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Và Ảnh Hưởng Đến Tăng Trưởng Kinh Tế

Thị trường bất động sản (BĐS) được xem là "xương sống" của nền kinh tế. 114 trang · Đại học Ngoại Thương · 2009.

• Tác giả: Phan Thị Minh Tâm
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Minh
• Trường học: Đại học Ngoại Thương
• Chuyên ngành: Kinh tế đối ngoại
• Đề tài: Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Và Ảnh Hưởng Của Nó Đến Tăng Trưởng Kinh Tế
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2009
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TĂNG TRƢỞNG KINH TẾ
• 1.1. Một số khái niệm cơ bản về thị trƣờng bất động sản và tăng trƣởng kinh tế
• 1.1.1. Thị trƣờng bất động sản
• 1.1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản
• 1.1.1.2. Khái niệm bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ ẢNH HƢỞNG CỦA NÓ ĐẾN TĂNG TRƢỞNG KINH TẾ
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ ĐỀ XUẤT GÓP PHẦN QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Tác Động Của Bất Động Sản Đến Kinh Tế VN

Thị trường bất động sản (BĐS) được xem là "xương sống" của nền kinh tế. Nó liên quan trực tiếp đến lượng tài sản lớn của quốc gia và các thị trường khác. Quản lý và phát triển tốt thị trường BĐS sẽ xây dựng cơ sở hạ tầng tốt, tận dụng và phát triển tài sản sẵn có, thu hút vốn và thúc đẩy các thị trường khác. Thị trường BĐS hưng thịnh thì nền kinh tế thịnh vượng và ngược lại. Do đó, cần chú trọng phát triển bền vững thị trường này. Năm 1993, Luật Đất đai ra đời, thị trường BĐS Việt Nam chính thức được thừa nhận. Đến năm 2008, thị trường này mới chỉ phát triển được 15 năm nhưng đã trải qua ba lần "nóng, lạnh" với mức độ trầm trọng ngày càng tăng lên. Thị trường BĐS Việt Nam còn "non trẻ", phát triển phức tạp và bất ổn định. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển mạnh mẽ về quy mô, thị trường này lại càng thể hiện rõ hơn sự biến động phức tạp và bất ổn định của mình: bùng nổ từ năm 2006, biến động mạnh trong năm 2007 và suy giảm nhanh chóng trong năm 2008.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản

Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “bất động sản” và “động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản (BĐS) không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm như sau: Khái niệm 1: “BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất”. Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất như thế nào thì được coi là BĐS.

1.2. Tăng trưởng kinh tế và vai trò của bất động sản

Tăng trưởng kinh tế là sự gia tăng về quy mô sản lượng của nền kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng kinh tế thông qua việc tạo ra giá trị gia tăng, thu hút vốn đầu tư, tạo việc làm và đóng góp vào ngân sách nhà nước. Theo tài liệu gốc, thị trường bất động sản có tác động lớn đến GDP và các chỉ số kinh tế vĩ mô khác.

II. Cách Thị Trường Bất Động Sản Tác Động Đến GDP Việt Nam

Thị trường bất động sản có nhiều tác động đến tăng trưởng kinh tế. Nó làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển. Thị trường BĐS huy động vốn cho nền kinh tế, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Nó góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế. Thị trường BĐS góp phần tạo công ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân. Theo nghiên cứu, thị trường BĐS có tác động trực tiếp và gián tiếp đến nhiều ngành kinh tế khác nhau, tạo ra hiệu ứng lan tỏa lớn.

2.1. Bất động sản thúc đẩy sản xuất và tăng giá trị đất đai

Thị trường bất động sản tạo động lực cho các ngành xây dựng, vật liệu xây dựng và các ngành dịch vụ liên quan phát triển. Việc tăng giá trị đất đai cũng tạo ra tài sản lớn cho các chủ sở hữu, khuyến khích đầu tư và phát triển kinh tế. Theo tài liệu gốc, giá trị đất đai tăng lên có thể tạo ra hiệu ứng tài sản, thúc đẩy tiêu dùng và đầu tư.

2.2. Huy động vốn và tăng nguồn thu ngân sách từ bất động sản

Thị trường bất động sản là kênh huy động vốn quan trọng cho nền kinh tế thông qua các hoạt động mua bán, cho thuê và thế chấp bất động sản. Các khoản thuế và phí liên quan đến bất động sản cũng đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước. Theo tài liệu gốc, nguồn thu từ bất động sản ngày càng tăng lên trong những năm gần đây.

2.3. Tạo việc làm và nâng cao đời sống nhờ thị trường nhà đất

Thị trường bất động sản tạo ra nhiều việc làm trong các ngành xây dựng, kinh doanh bất động sản, dịch vụ bất động sản và các ngành liên quan. Thu nhập từ các hoạt động này giúp nâng cao đời sống của người dân. Theo tài liệu gốc, thị trường bất động sản đóng góp đáng kể vào việc giải quyết việc làm và giảm nghèo.

III. Phân Tích Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Hiện Nay

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển khác nhau. Từ giai đoạn trước năm 1993 đến giai đoạn hiện nay, thị trường này đã có những bước tiến đáng kể về quy mô và tính chuyên nghiệp. Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế và bất ổn định. Cần có những giải pháp để phát triển thị trường này một cách bền vững. Theo tài liệu gốc, thị trường BĐS Việt Nam còn "non trẻ", phát triển phức tạp và bất ổn định.

3.1. Giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, từ giai đoạn trước năm 1993 đến giai đoạn hiện nay. Mỗi giai đoạn có những đặc điểm và thách thức riêng. Theo tài liệu gốc, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua ba lần "nóng, lạnh" với mức độ trầm trọng ngày càng tăng lên.

3.2. Những hạn chế và bất ổn định của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều hạn chế và bất ổn định, như thiếu minh bạch thông tin, đầu cơ, bong bóng bất động sản và sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng. Theo tài liệu gốc, thị trường BĐS Việt Nam còn "non trẻ", phát triển phức tạp và bất ổn định.

3.3. Ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến tăng trưởng GDP

Thị trường bất động sản có ảnh hưởng đáng kể đến tăng trưởng GDP của Việt Nam. Tuy nhiên, ảnh hưởng này có thể là tích cực hoặc tiêu cực, tùy thuộc vào tình trạng của thị trường. Theo tài liệu gốc, thị trường BĐS có tác động trực tiếp và gián tiếp đến nhiều ngành kinh tế khác nhau, tạo ra hiệu ứng lan tỏa lớn.

IV. Giải Pháp Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Bền Vững

Để phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững, cần có những giải pháp đồng bộ từ phía nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Các giải pháp này bao gồm hoàn thiện hệ thống pháp luật, tăng cường minh bạch thông tin, đa dạng hóa nguồn vốn và kiểm soát rủi ro. Theo tài liệu gốc, cần có những đề xuất để quản lý và phát triển tốt thị trường BĐS.

4.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật về bất động sản

Hệ thống pháp luật về bất động sản cần được hoàn thiện để tạo ra môi trường pháp lý minh bạch, công bằng và ổn định cho các hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo tài liệu gốc, hệ thống pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh.

4.2. Tăng cường minh bạch thông tin thị trường bất động sản

Thông tin thị trường bất động sản cần được công khai và minh bạch để giúp các nhà đầu tư và người dân đưa ra quyết định đúng đắn. Theo tài liệu gốc, tính minh bạch của thị trường bất động sản còn thấp.

4.3. Đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản cần đa dạng hóa nguồn vốn để giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và giảm rủi ro. Theo tài liệu gốc, cần tăng cung bất động sản phù hợp với cầu bất động sản hiện nay ở Việt Nam.

V. Ứng Dụng Thực Tiễn Nghiên Cứu Ảnh Hưởng BĐS Đến Kinh Tế

Nghiên cứu thực tiễn về ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến tăng trưởng kinh tế có thể cung cấp những bằng chứng cụ thể về vai trò của thị trường này. Các nghiên cứu này có thể tập trung vào các khía cạnh như tác động đến GDP, việc làm, thu nhập và ngân sách nhà nước. Theo tài liệu gốc, cần phải hiểu rõ thị trường bất động sản Việt Nam đã và đang ảnh hưởng như thế nào đến tăng trưởng kinh tế.

5.1. Nghiên cứu tác động của bất động sản đến GDP

Các nghiên cứu có thể tập trung vào việc đo lường tác động của thị trường bất động sản đến GDP thông qua các kênh khác nhau, như đầu tư, tiêu dùng và xuất khẩu. Theo tài liệu gốc, đóng góp của thị trường BĐS vào GDP.

5.2. Phân tích ảnh hưởng đến việc làm và thu nhập

Các nghiên cứu có thể phân tích ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến việc làm và thu nhập của người dân, đặc biệt là trong các ngành xây dựng, kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản. Theo tài liệu gốc, thị trường BĐS góp phần tạo công ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân.

5.3. Đánh giá đóng góp vào ngân sách nhà nước

Các nghiên cứu có thể đánh giá đóng góp của thị trường bất động sản vào ngân sách nhà nước thông qua các khoản thuế và phí liên quan đến bất động sản. Theo tài liệu gốc, đóng góp vào ngân sách nhà nước ngày càng tăng lên.

VI. Tương Lai Thị Trường Bất Động Sản và Tăng Trưởng Kinh Tế VN

Tương lai của thị trường bất động sản Việt Nam có vai trò quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế. Để đảm bảo sự phát triển bền vững, cần có những chính sách và giải pháp phù hợp để kiểm soát rủi ro và khai thác tối đa tiềm năng của thị trường này. Theo tài liệu gốc, cần đưa ra những dự đoán về sự phát triển của thị trường này cũng như đưa ra những đề xuất để quản lý và phát triển tốt nó được.

6.1. Dự báo xu hướng phát triển của thị trường bất động sản

Cần có những dự báo chính xác về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản để có thể đưa ra những chính sách và giải pháp phù hợp. Theo tài liệu gốc, dự đoán tình hình phát triển của thị trường bất động sản năm 2009.

6.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Cần xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, như chính sách, lãi suất, lạm phát và tình hình kinh tế thế giới. Theo tài liệu gốc, tín dụng BĐS và chính sách tiền tệ về lãi suất.

6.3. Chính sách và giải pháp để phát triển bền vững

Cần có những chính sách và giải pháp phù hợp để phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững, đảm bảo sự ổn định và tăng trưởng của nền kinh tế. Theo tài liệu gốc, một số đề xuất nhằm quản lý và phát triển thị trường bất động sản đáp ứng mục tiêu tăng trưởng kinh tế bền vững của Việt Nam.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp "Thị trường bất động sản Việt Nam và ảnh hưởng của nó đến tăng trưởng kinh tế" do sinh viên Phan Thị Minh Tâm thực hiện tại Khoa Kinh tế và Kinh doanh Quốc tế, Trường Đại học Ngoại thương Hà Nội (chuyên ngành Kinh tế đối ngoại, khóa 44A), dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Văn Minh, hoàn thành vào tháng 05/2009.

Về bối cảnh thực tiễn và lý do chọn đề tài, tác giả xác định thị trường bất động sản đóng vai trò là "xương sống" của nền kinh tế, chi phối một lượng tài sản quốc gia rất lớn và liên kết mật thiết với các phân hệ thị trường khác. Tính đến thời điểm nghiên cứu (năm 2008 - đầu năm 2009), thị trường bất động sản Việt Nam mới chính thức hình thành và phát triển được 15 năm kể từ khi có Luật Đất đai năm 1993, song đã trải qua ba chu kỳ "nóng, lạnh" với mức độ bất ổn ngày càng nghiêm trọng. Thị trường bộc lộ đặc tính non trẻ, dễ tổn thương, phát triển bùng nổ từ năm 2006, biến động dữ dội trong năm 2007 và suy giảm nhanh chóng vào năm 2008. Bối cảnh này càng trở nên phức tạp khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào ngày 07/11/2006 và phải đối mặt với cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu bắt nguồn từ sự sụp đổ của "bong bóng bất động sản" tại Hoa Kỳ. Tác giả nhận định tại thời điểm thực hiện đề tài, Việt Nam chưa có công trình nghiên cứu chính thức nào làm rõ toàn diện cơ chế tác động của thị trường bất động sản đến tăng trưởng kinh tế.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận là thông qua việc tìm hiểu thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn từ năm 1993 đến tháng 03/2009, làm rõ các ảnh hưởng của thị trường này đối với tăng trưởng kinh tế; từ đó đề xuất hệ thống giải pháp nhằm quản lý và phát triển thị trường đáp ứng mục tiêu tăng trưởng bền vững.

Nhiệm vụ nghiên cứu được văn bản xác định cụ thể qua bốn nội dung:

1. Xác định và phân tích ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến tăng trưởng kinh tế, xác định cơ chế tác động thông qua việc xây dựng mô hình đánh giá tác động của thị trường bất động sản đến tăng trưởng kinh tế.
2. Cung cấp thông tin về thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam trong thời kỳ nghiên cứu từ năm 1993 đến tháng 03/2009.
3. Kiểm chứng mô hình đánh giá tác động của thị trường bất động sản đến tăng trưởng kinh tế đã xây dựng dựa vào các dữ liệu thực trạng.
4. Dự đoán sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2009 và đưa ra một số đề xuất nhằm quản lý, phát triển thị trường đáp ứng mục tiêu tăng trưởng kinh tế bền vững.

Đối tượng nghiên cứu là thực trạng thị trường bất động sản và các ảnh hưởng của nó đến tăng trưởng kinh tế Việt Nam. Phạm vi thời gian tập trung chủ yếu từ năm 2000 đến tháng 03/2009 (có truy xuất tư liệu lịch sử từ năm 1993). Phạm vi không gian tập trung chủ yếu vào hai thị trường đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Về cơ sở lý thuyết, tác giả tiếp cận khái niệm bất động sản từ nguồn gốc luật cổ La Mã đến pháp luật hiện đại, phân tích ba cách định nghĩa và lựa chọn khái niệm quy định tại Điều 181 Bộ luật Dân sự: bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất cùng các tài sản khác do pháp luật quy định. Khóa luận phân tích tám đặc tính kinh tế - kỹ thuật của hàng hóa bất động sản: vị trí cố định; tính lâu bền; tính khan hiếm; tính dị biệt; chịu ảnh hưởng mạnh của tập quán, tâm lý và thị hiếu cộng đồng; tính lỏng (tính thanh khoản) kém; tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau; chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách quản lý nhà nước.

Khái niệm thị trường bất động sản được dẫn chiếu theo định nghĩa của Cục Quản lý Nhà - Bộ Xây dựng, coi đây là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch quyền và lợi ích đối với bất động sản cùng các dịch vụ liên quan dưới sự điều tiết của Nhà nước. Thị trường này mang các đặc trưng: tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch (giao dịch qua các chợ địa ốc tập trung hoặc "chợ ảo"); thực chất là thị trường giao dịch quyền sử dụng và quyền sở hữu; mang tính vùng, khu vực sâu sắc; là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo; độ trễ cung - cầu lớn; thị trường khó thâm nhập; liên hệ mật thiết với thị trường vốn; việc tham gia hoặc rút lui khỏi thị trường đòi hỏi nhiều thời gian và chi phí.

Về tăng trưởng kinh tế, tác giả xem xét phương diện lượng (GDP, GDP bình quân đầu người, kim ngạch xuất nhập khẩu) và chất (cơ cấu, tốc độ, tính bền vững), gắn với các nguồn lực: tài nguyên thiên nhiên, vốn, nguồn nhân lực, khoa học công nghệ và các yếu tố thể chế, xã hội. Khóa luận phân tích mối quan hệ tác động hai chiều giữa tăng trưởng kinh tế và thị trường bất động sản, trong đó bất động sản chiếm trên 60% tổng tích lũy tài sản cố định của nền kinh tế (tích lũy tài sản cố định chiếm 10-20% GDP ở nước có tích lũy thấp và 30-40% GDP ở nước có tích lũy cao).

Khung phân tích trung tâm của đề tài là "Mô hình 1: Cơ chế tác động của thị trường BĐS đến tăng trưởng kinh tế", đánh giá ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến GDP thông qua năm kênh truyền dẫn:

1. Thu hút vốn đầu tư xã hội, vốn đầu tư công và vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đo lường hiệu quả qua hệ số gia tăng vốn đầu tư so với tăng trưởng (ICOR).
2. Tạo công ăn việc làm cho lao động trí thức và lao động phổ thông (tham chiếu nghiên cứu năm 2002 của Trung tâm Nghiên cứu Nhà đất thuộc Đại học Harvard: 1.000 căn nhà mới xây tạo ra 2.448 việc làm).
3. Đóng góp vào ngân sách nhà nước thông qua các sắc thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
4. Đóng góp vào xuất khẩu ròng thông qua việc thu hút ngoại tệ từ khách hàng quốc tế và nhập khẩu nguyên vật liệu, thiết bị xây dựng.
5. Ảnh hưởng đến chi tiêu cho tiêu dùng và tích lũy dân cư (tham chiếu nghiên cứu của Đại học Harvard: 1.000 USD thu được từ bán nhà làm tăng 150 USD chi tiêu tiêu dùng, trong khi thị trường chứng khoán chỉ kích thích tiêu dùng từ 30 - 50 USD).

Về cơ sở pháp lý, tác giả hệ thống hóa các văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường qua các thời kỳ: Hiến pháp 1980, Luật Đất đai năm 1988, Pháp lệnh Nhà ở năm 1991, Luật Đất đai năm 1993, Bộ luật Dân sự (các điều từ 690 đến 744), Nghị định 60/CP và 61/CP năm 1994, Nghị định 80/CP năm 1993, Nghị định 87/CP năm 1994, Luật Đất đai năm 2003, Luật Xây dựng năm 2003, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 188/2004/NĐ-CP, Nghị định 198/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT, Quy chế khu đô thị mới năm 2006, cùng các văn bản địa phương như Chỉ thị 17/2002/UB-CT của Hà Nội và Chỉ thị 08/2002/CT-UB của Thành phố Hồ Chí Minh.

Phương pháp nghiên cứu thực tế được sử dụng gồm: phương pháp tổng hợp và phân tích tài liệu; phương pháp thống kê; phương pháp phân tích và dự báo; phương pháp so sánh. Trong đó, hai phương pháp chủ đạo là tổng hợp, phân tích tài liệu và thống kê số liệu. Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập từ Tổng cục Thống kê, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB), CB Richard Ellis (CBRE), Ngân hàng Thế giới (WB) và Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF).

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Một số vấn đề về thị trường bất động sản và tăng trưởng kinh tế

Chương này tập trung xây dựng cơ sở lý luận về bản chất, phân loại và đặc thù của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường. Tác giả luận giải cơ chế tương tác hai chiều: tăng trưởng kinh tế và áp lực gia tăng dân số tạo ra lực cầu mở rộng không gian xây dựng cơ sở hạ tầng, đô thị, nhà xưởng; ngược lại, thị trường bất động sản tác động trực tiếp đến tổng tích lũy tài sản cố định của quốc gia. Cứ 1 USD đầu tư vào bất động sản tại các nước phát triển có khả năng kích thích các ngành công nghiệp, vật liệu xây dựng, dịch vụ liên quan tăng trưởng từ 1,5 đến 2 USD. Dư nợ cho vay thế chấp bất động sản tại các quốc gia phát triển chiếm trên 80% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng. Tác giả thiết lập Mô hình 1 nhằm làm rõ cơ chế tác động của thị trường bất động sản đến GDP thông qua năm chỉ tiêu kinh tế vĩ mô làm tiền đề cho việc đánh giá thực nghiệm ở chương tiếp theo.

Chương II: Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam và ảnh hưởng của nó đến tăng trưởng kinh tế

Chương II phân tích chi tiết tiến trình vận động của thị trường bất động sản Việt Nam qua các giai đoạn lịch sử và kiểm chứng tác động của thị trường đối với nền kinh tế:

• Giai đoạn trước năm 1993: Thị trường mang tính tự phát. Từ Hiến pháp 1980 đến trước Luật Đất đai 1993, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và việc mua bán đất bị nghiêm cấm, khiến các giao dịch bất động sản chủ yếu diễn ra ngầm dưới hình thức mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ trao tay.
• Giai đoạn 1993 - 2001: Luật Đất đai 1993 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kết hợp với việc Hoa Kỳ dỡ bỏ cấm vận thương mại (1994) và nguồn kiều hối, vốn của người lao động từ Đông Âu chuyển về, đã kích hoạt cơn sốt đất giai đoạn 1993 - 1995. Khối lượng giao dịch tăng 7 đến 10 lần so với các năm trước. Thị trường sau đó rơi vào tình trạng đóng băng trong giai đoạn 1997 - 1998 do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực châu Á.
• Giai đoạn 2001 - 2003: Nền kinh tế phục hồi sau Hiệp định Thương mại Việt - Mỹ, chính sách cho phép Việt kiều mua nhà và thông tin quy hoạch phát triển đô thị đến năm 2010 - 2020 đã tạo nên cơn sốt đất mới, đạt đỉnh vào quý II/2001. Tại Hà Nội, giá đất nông nghiệp chuyển đổi tại khu vực Mỹ Đình từ mức 1 triệu đồng/m² năm 2000 tăng vọt lên 5 - 15 triệu đồng/m² năm 2002; đất ven đê xã Ngọc Thụy (Gia Lâm) tăng từ 2,5 - 3 triệu đồng/m² lên 10 triệu đồng/m². Tại Thành phố Hồ Chí Minh, thông tin khởi động dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm đẩy giá đất nông nghiệp lên 200.000 đồng/m², vượt xa khung bồi thường 80.000 đồng/m².
• Giai đoạn 2003 - 2005: Thị trường rơi vào đóng băng diện rộng. Giao dịch địa ốc sụt giảm liên tục: năm 2003 giảm 28%, năm 2004 giảm 56%, năm 2005 giảm 78%. Lãi suất cho vay ngân hàng tăng (Agribank tăng lên 1,03%/tháng; Vietcombank chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng lãi suất ngắn hạn 0,8 - 0,82%/tháng, trung - dài hạn 0,925 - 0,93%/tháng). Giá bất động sản giảm mạnh: tại Hà Nội, khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình từ mức trên 20 triệu đồng/m² năm 2004 giảm xuống quanh mức 15 triệu đồng/m² năm 2005. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, 50% doanh nghiệp kinh doanh địa ốc phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, hồ sơ giao dịch tại Trung tâm Thông tin Tài nguyên Môi trường giảm 66%, hồ sơ thế chấp giảm 51%. Nguồn vốn kinh doanh bất động sản có trên 60% là vốn vay ngân hàng (riêng Thành phố Hồ Chí Minh có 28.000 tỷ đồng dư nợ vay trên tổng số 50.000 tỷ đồng vốn của 4.000 cá nhân, doanh nghiệp).
• Giai đoạn 2005 đến tháng 03/2009: Thị trường ảm đạm trong năm 2006 (giá căn hộ chung cư giảm từ 500.000 đến 1.000.000 đồng/m² tại 17 địa phương), bùng nổ trở lại trong năm 2007 nhờ dòng vốn ngoại sau khi gia nhập WTO, sau đó đảo chiều suy giảm nhanh trong năm 2008 dưới tác động của suy thoái kinh tế toàn cầu và chính sách thắt chặt tiền tệ.

Bảng tổng hợp một số chỉ tiêu phản ánh giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003 - 2005):

Chỉ tiêu theo dõi	Năm 2003	Năm 2004	Năm 2005
Mức độ sụt giảm khối lượng giao dịch địa ốc cả nước	Giảm 28%	Giảm 56%	Giảm 78%
Tình trạng hoạt động doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM	-	-	50% đóng cửa, 30% cầm chừng, 20% hoạt động bình thường
Tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng vốn kinh doanh BĐS	-	-	Trên 60% (TP.HCM: 28.000 tỷ / 50.000 tỷ đồng)
Biến động giá đất tại Hà Nội (Cổ Nhuế, Thanh Xuân, Mỹ Đình)	Sốt nóng	Rao bán > 20 triệu đồng/m²	Rao bán ~ 15 triệu đồng/m² nhưng khó thanh khoản

Về đánh giá tổng quát, tác giả chỉ ra các mặt đạt được (thu hút nguồn vốn đầu tư công và FDI, giải quyết việc làm, tăng nguồn thu ngân sách, phát triển hạ tầng kỹ thuật), đồng thời phân tích các hạn chế: hiệu quả sử dụng vốn thấp (hệ số ICOR cao); đóng góp vào ngân sách nhà nước chưa tương xứng do thất thu thuế và giao dịch ngầm; thị trường nóng lạnh thất thường do nạn đầu cơ; nguồn nhân lực bất động sản thiếu chuyên môn; mức độ minh bạch rất thấp căn cứ theo chỉ số minh bạch bất động sản (RETI). Nguyên nhân xuất phát từ hệ thống pháp lý chưa đồng bộ, công tác đào tạo nhân sự chậm trễ, tâm lý đầu tư theo phong trào, lượng vốn vay tín dụng địa ốc tăng nóng và thiếu cơ sở dữ liệu thông tin công khai.

Chương III: Một số kiến nghị góp phần quản lý và phát triển thị trường bất động sản

Chương III trình bày các nội dung dự báo và đề xuất chính sách:

• Dự đoán tình hình phát triển thị trường năm 2009: Tác giả phân tích triển vọng theo từng phân khúc cụ thể bao gồm: thị trường nhà ở; thị trường bất động sản du lịch, khu liên hợp và trung tâm thương mại; thị trường bất động sản bán lẻ; thị trường căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê trong bối cảnh chịu ảnh hưởng từ khủng hoảng kinh tế toàn cầu.
• Kinh nghiệm quốc tế: Tác giả khảo cứu kinh nghiệm quản lý và phát triển thị trường bất động sản tại năm quốc gia: Cộng hòa Liên bang Đức, Trung Quốc, Singapore, Malaysia và Hoa Kỳ, rút ra bài học cho Việt Nam về can thiệp điều tiết vĩ mô, phát triển nhà ở xã hội, kiểm soát tín dụng và xây dựng hệ thống đăng ký tài sản công khai.
• Giải pháp vĩ mô: Sử dụng công cụ thuế và tài chính để ổn định tâm lý thị trường, ngăn ngừa đầu cơ; tái cơ cấu nguồn cung bất động sản phù hợp với nhu cầu thực của đa số dân cư; đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường (giảm phụ thuộc vào tín dụng thương mại ngắn hạn); phát triển hệ thống thông tin, dữ liệu giao dịch công khai, các tổ chức định giá và tư vấn chuyên nghiệp; đẩy mạnh đào tạo nguồn nhân lực chuyên môn cho ngành bất động sản.
• Giải pháp vi mô: Đối với ngân hàng thương mại, cần thắt chặt quy trình thẩm định giá trị tài sản bảo đảm, kiểm soát tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản nhằm hạn chế nợ xấu; đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần nâng cao năng lực tài chính thực chất, tái cơ cấu danh mục dự án, chủ động tiếp cận thị trường và tuân thủ các quy định pháp luật.

Kết quả và đóng góp

Về mặt kết quả, khóa luận đã lượng hóa và minh chứng được các chỉ số thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 1993 - đầu năm 2009:

• Cung cấp số liệu chi tiết về mức độ sụt giảm giao dịch địa ốc trong giai đoạn đóng băng 2003 - 2005 (giảm liên tục 28%, 56% và 78%).
• Xác định cấu trúc tài chính rủi ro của thị trường khi tỷ lệ vốn vay ngân hàng chiếm trên 60% tổng vốn đầu tư kinh doanh bất động sản, minh chứng bằng thực tế tại Thành phố Hồ Chí Minh với 28.000 tỷ đồng nợ vay trên tổng số 50.000 tỷ đồng vốn của 4.000 cá nhân và doanh nghiệp.
• Ghi nhận tỷ lệ đào thải của các tổ chức kinh doanh địa ốc tại Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn khủng hoảng (50% doanh nghiệp đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, hàng loạt văn phòng môi giới nhỏ giải thể).
• Ghi nhận diễn biến biến động giá cụ thể tại các điểm nóng đô thị tại Hà Nội (giá đất Mỹ Đình tăng từ 1 triệu đồng/m² lên 5 - 15 triệu đồng/m² giai đoạn 2000 - 2002; đất Gia Lâm tăng gấp 3 - 4 lần) và Thành phố Hồ Chí Minh (đất nông nghiệp Thủ Thiêm tăng lên 200.000 đồng/m²).

Về đóng góp, công trình là một trong những nghiên cứu học thuật đầu tiên tại Trường Đại học Ngoại thương phân tích có hệ thống tác động của thị trường bất động sản đến tăng trưởng kinh tế Việt Nam. Nghiên cứu đã thiết lập một khung đánh giá lý thuyết (Mô hình 1) gồm năm kênh dẫn truyền cụ thể từ bất động sản đến GDP, đồng thời đối chiếu kinh nghiệm quản lý bất động sản từ các nền kinh tế phát triển và đang phát triển (Đức, Trung Quốc, Singapore, Malaysia, Hoa Kỳ) để xây dựng hệ thống kiến nghị chính sách đồng bộ từ cấp độ vĩ mô đến vi mô.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận chỉ ra một số hạn chế nội tại:

• Công trình được hoàn thành vào tháng 05/2009, thời điểm cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đang diễn biến phức tạp và tác động sâu rộng đến nền kinh tế Việt Nam, do đó tác giả chưa thể theo dõi trọn vẹn chu kỳ phục hồi sau khủng hoảng của thị trường bất động sản.
• Không gian nghiên cứu thực nghiệm chủ yếu giới hạn tại hai đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, chưa phản ánh đầy đủ đặc thù thị trường tại các vùng kinh tế trọng điểm khác và khu vực nông thôn.
• Nguồn dữ liệu thứ cấp về thị trường bất động sản tại Việt Nam thời kỳ này còn thiếu tính minh bạch, thống kê chưa đồng bộ, nhiều giao dịch ngầm không được ghi nhận chính thức.

Hướng nghiên cứu mở rộng được xác định là: tiếp tục theo dõi diễn biến chu kỳ thị trường bất động sản sau năm 2009 dưới tác động của các gói kích cầu kinh tế; mở rộng địa bàn nghiên cứu sang các đô thị vệ tinh và các thị trường địa phương; ứng dụng các mô hình kinh tế lượng để đo lường định lượng mức độ co giãn và định lượng hóa chính xác đóng góp của ngành bất động sản vào tăng trưởng GDP.

Giá trị tham khảo

Công trình là tài liệu tham khảo phù hợp cho sinh viên, học viên và nhà nghiên cứu thuộc các chuyên ngành: Kinh tế đối ngoại, Kinh tế phát triển, Tài chính - Ngân hàng, Quản lý đất đai và Kinh doanh bất động sản.

Các nội dung có giá trị tham khảo chuyên sâu bao gồm:

• Khung mô hình lý thuyết đánh giá cơ chế tác động của thị trường bất động sản đến tăng trưởng kinh tế qua năm kênh truyền dẫn.
• Bức tranh tư liệu lịch sử và chuỗi số liệu thực trạng về ba chu kỳ "nóng, lạnh" của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 1993 - 2009, đặc biệt là giai đoạn đóng băng 2003 - 2005.
• Kinh nghiệm thực tiễn quốc tế về chính sách phát triển nhà ở, can thiệp thuế và kiểm soát tín dụng bất động sản của Đức, Singapore, Trung Quốc, Malaysia và Hoa Kỳ.

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận chia tiến trình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam thành các giai đoạn nào? Văn bản phân chia thị trường thành năm giai đoạn: (1) Giai đoạn trước năm 1993 (thị trường tự phát, giao dịch ngầm); (2) Giai đoạn 1993 - 2001 (Luật Đất đai 1993 ra đời, cơn sốt 1993 - 1995 và đóng băng 1997 - 1998 do khủng hoảng tài chính châu Á); (3) Giai đoạn 2001 - 2003 (cơn sốt đất đạt đỉnh quý II/2001); (4) Giai đoạn 2003 - 2005 (thị trường trầm lắng và đóng băng diện rộng); (5) Giai đoạn từ năm 2005 đến tháng 03/2009 (ảm đạm năm 2006, bùng nổ năm 2007 và suy thoái trong năm 2008 - đầu năm 2009).

2. Mô hình đánh giá tác động của thị trường bất động sản đến tăng trưởng kinh tế trong khóa luận gồm những chỉ tiêu nào? Mô hình 1 do tác giả xây dựng đánh giá tác động của thị trường bất động sản đến GDP qua năm kênh: vốn đầu tư thu hút được (vốn toàn xã hội, vốn đầu tư công, FDI và hệ số ICOR); số lượng công ăn việc làm tạo ra; mức đóng góp vào ngân sách nhà nước; giá trị đóng góp vào xuất khẩu ròng; mức độ ảnh hưởng đến chi tiêu cho tiêu dùng dân cư.

3. Khóa luận nêu những số liệu cụ thể nào về mức độ đóng băng của thị trường bất động sản giai đoạn 2003 - 2005? Khối lượng giao dịch bất động sản cả nước giảm liên tiếp 28% (2003), 56% (2004) và 78% (2005). Tại Thành phố Hồ Chí Minh, 50% doanh nghiệp địa ốc đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng; hồ sơ chuyển nhượng giảm 66%, hồ sơ thế chấp giảm 51%. Vốn vay ngân hàng chiếm hơn 60% tổng vốn kinh doanh bất động sản, với dư nợ 28.000 tỷ đồng trên tổng số 50.000 tỷ đồng vốn của 4.000 doanh nghiệp, cá nhân tại Thành phố Hồ Chí Minh.

4. Những văn bản quy phạm pháp luật nào được tác giả nhận định là nguyên nhân trực tiếp làm hạ nhiệt cơn sốt đất giai đoạn 2001 - 2003? Các biện pháp quản lý gồm có: Chỉ thị 17/2002/UB-CT của Hà Nội và Chỉ thị 08/2002/CT-UB của Thành phố Hồ Chí Minh về ngăn chặn chuyển nhượng đất trái phép; Luật Đất đai năm 2003; Nghị định 181/2004/NĐ-CP (quy định dự án phải xây thô xong nhà mới được bán, cấm bán đất nền); việc điều chỉnh bảng giá đất sát với giá thực tế từ ngày 01/01/2005 làm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng cao.

5. Khóa luận khảo cứu kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản của những quốc gia nào? Tác giả khảo cứu kinh nghiệm phát triển và quản lý thị trường bất động sản của năm quốc gia: Cộng hòa Liên bang Đức, Trung Quốc, Singapore, Malaysia và Hoa Kỳ, tập trung vào các công cụ quản lý nhà nước, chính sách tín dụng và can thiệp thị trường nhà ở.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Phan Thị Minh Tâm là công trình nghiên cứu kinh tế học ứng dụng, hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về mối quan hệ biện chứng giữa thị trường bất động sản và tăng trưởng kinh tế. Bằng việc xây dựng mô hình đánh giá năm kênh truyền dẫn và thu thập chuỗi số liệu thực tế qua các chu kỳ phát triển từ năm 1993 đến tháng 03/2009 tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, tác giả đã làm rõ thực trạng bất ổn, nạn đầu cơ và rủi ro tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực địa ốc. Trên cơ sở đối chiếu kinh nghiệm quốc tế, công trình đã đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ về thuế, quy hoạch cung - cầu, minh bạch thông tin và giám sát an toàn tín dụng nhằm hướng tới mục tiêu phát triển thị trường bất động sản bền vững tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục bảng biểu và danh mục từ viết tắt, luận văn đƣợc bố cục thành ba chƣơng: Chƣơng I: Một số vấn đề về thị trƣờng bất động sản và tăng trƣởng kinh tế Chƣơng II: Thực trạng thị trƣờng bất động sản Việt Nam và ảnh hƣởng của nó đến tăng trƣởng kinh tế Chƣơng III: Một số đề xuất góp phần hoàn thiện và phát triển thị trƣờng bất động sản. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TĂNG TRƢỞNG KINH TẾ I.Một số khái niệm cơ bản về thị trƣờng bất động sản và tăng trƣởng kinh tế 1. Thị trƣờng bất động sản 1.Khái niệm thị trường bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã đƣợc chia thành “bất động sản” và “động sản”.

Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản (BĐS) không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời trên mảnh đất. Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm nhƣ sau: Khái niệm 1: “BĐS là đất, cùng với nhà và các phƣơng tiện khác trên đất”. Đây là khái niệm chƣa đủ bởi không quy định rõ các phƣơng tiện trên đất nhƣ thế nào thì đƣợc coi là BĐS. Khái niệm 2: “BĐS là i) đất; ii) nhà và các công trình khác xây trên đất”.

Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời đƣợc là BĐS, có hai thứ không di dời đƣợc đó là đất và nhà tuy nhiên khái niệm này tách nhà khỏi đất. Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự quy định “BĐS là tài sản không di dời đƣợc bao gồm: i) đất; ii) nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở; iii) các tài sản khác gắn liền với đất; iv) Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Khái niệm thứ 3 có hai ƣu điểm so với các khái niệm trên. Một là, BĐS là tài sản không thể di dời đƣợc, yếu tố không thể di dời đƣợc nhƣ là yếu tố số một. Hai là, kể thứ tự các yếu tố không di dời đƣợc nhƣ: nhà xây trên đất, vật xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy định bởi vì trong BĐS thì có tài sản cố định.

Ở đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị) là vật có thể di dời đƣợc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài. sản cố định gắn liền với nhà mà thôi. Tuy nhiên, việc phân loại này cũng không giống nhau giữa các quốc gia đối với tài sản gắn liền với đất vì với những tài sản này tính chất “bất động” cũng chỉ là tƣơng đối.

Sự phân tích trên cho thấy bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt do nó không thể di dời đƣợc và vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của những hàng hoá thông thƣờng, BĐS còn có những đặc điểm riêng sau: BĐS là hàng hóa có vị trí cố định, không di chuyển đƣợc. Ngƣời ta không thể di dời đất từ nơi này sang nơi khác. Điều đó có nghĩa là đất đai luôn cố định về vị trí, về địa điểm và không thể chuyển dời, không có khả năng tăng thêm về diện tích (trừ trƣờng hợp san lấp thay đổi mục đích sử dụng). Tuy nhiên, với tiến bộ kỹ thuật nhƣ ngày nay đất đai không thể di dời nhƣng nhà cửa đã có thể di dời trong một phạm vi nhất định.