Mở đầu -5- CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 Tình hình nghiên cứu trên thế giới: Mạng Internet đang từng ngày tạo nên những thay đổi lớn trong cuộc sống của con người. Các hoạt động kinh doanh, các giao dịch thương mại, mua bán hàng hóa, dịch vụ, chia sẻ trao dổi dữ liệu, kinh nghiệm, phát triển phần mềm… ngày nay đều có sử dụng internet. Các hệ thống thông tin trên nền web lần lượt ra đời như hệ thống kinh doanh điện tử, hệ thống thương mại điện tử, hệ thống quản lý giáo dục điện tử, …mà phát triển gần đây nhất là hệ thống thông tin địa lý (GIS) – công cụ đắc lực giúp các quốc gia thực hiện tốt vai trò quản lý của mình trong nhiều lĩnh vực.
GIS là hệ thống quản lý thông tin có sự kết hợp với dữ liệu tham chiếu không gian. GIS cùng với công nghệ web (WebGIS) cho phép người phát triển GIS cung cấp khả năng truy cập và xử lý dữ liệu đơn giản, tiện lợi đến người dùng, tăng cường khả năng chia sẻ dữ liệu không gian và phi không gian giữa các cá nhân và tổ chức. WebGIS có thể tạo ra một hệ thống thông tin đồ họa chạy trực tiếp trên môi trường internet, được phát triển để chuyển đổi dữ liệu đồ họa (bản đồ) qua internet, có thể thực hiện các bài toán xử lý tính toán trên dữ liệu không gian. WebGIS có thể cung cấp các công cụ trình bày bản đồ trên trình duyệt, người dùng cũng có thể truy cập vào dữ liệu không gian và thực hiện các câu truy vấn như tìm địa điểm, trình bày dữ liệu dưới dạng bản đồ, thực hiện một số bài toán phân tích không gian… WebGIS có vai trò quan trọng trong quản lý thông tin đô thị đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.
Trên thế giới đã có nhiều công trình nghiên cứu về ứng dụng của WebGIS trong lĩnh vực bất động sản: Nhóm tác giả Mwangi và Kuria đề xuất một hệ thống quản lý bất động sản sử dụng phần mềm GIS mã nguồn mở thử nghiệm trên khu vực Kasarani thuộc tỉnh Nairobi, Kenya [2]. Mục đích của hệ thống là tạo ra một hệ thống WebGIS với các công cụ hỗ trợ người dân mua bán bất động sản qua mạng internet. Các bản đồ địa chính được cung cấp qua mạng cho phép người dân truy cập các thông tin chủ yếu của bất động sản. Hệ thống sử dụng phần mềm mã nguồn mở Chương 2.
Tổng quan tình hình nghiên cứu -6- Mapguide để hiển thị bản đồ. Hệ thống cho phép người dùng tìm kiếm thửa đất đang rao bán hoặc nhà cho thuê. Người dân cũng có thể tìm kiếm bất động sản theo các mức giá hoặc các điều kiện tìm kiếm khác. Tất cả các kết quả thỏa mãn điều kiện truy vấn được trình bày trên bản đồ để người dùng có thể chọn kết quả mà họ mong muốn nhất và phóng to khu vực xung quanh kết quả được chọn.
Các loại truy vấn không gian như tạo vùng đệm, đo khoảng cách, đo diện tích cũng được tích hợp vào hệ thống. Hệ thống có thể giúp cho người dùng thu hẹp phạm vi tìm kiếm trước khi quyết định đi khảo sát ngoài thực tế. Việc sử dụng phần mềm mã nguồn mở giúp cho hệ thống không chịu ảnh hưởng của các phí bản quyền phần mềm khi xây dựng và vận hành. Một nghiên cứu khác của nhóm tác giả Chen-Kuang Cheng, Jiann-Yeou Rau…đề cập đến việc xây dựng một hệ thống cho phép người dùng có thể xác định vị trí của bất động sản bằng công nghệ WenGIS 3D [3].
Hệ thống này bao gồm các công cụ giúp cho người quản lý ra quyết định trong quy hoạch và phát triển đất đai. Bởi vì hệ thống không những cung cấp các chức năng GIS cơ bản, các công cụ xác định vị trí và đo lường thông thường còn cung cấp các chi tiết về cảnh quan và kiến trúc của đối tượng. Hệ thống cũng cho phép người dùng có cái nhìn trực quan về môi trường xung quanh đối tượng thông qua môi trường internet với các tài liệu mô tả dạng chữ, hình ảnh hoặc đoạn phim. Mục đích chính của nghiên cứu này là cung cấp đầy đủ thông tin vị trí cho người dùng lựa chọn được môi trường sống tối ưu trên nền hệ thống WebGIS 3D.
Nhóm tác giả tái tạo mô hình thực tế của thành phố dựa vào lớp nhà dạng hai chiều chứa các thông tin quy hoạch và thuộc tính của mỗi tòa nhà. Nhằm mục đích gia tăng dòng dữ liệu lan truyền qua mạng internet một cách hiệu quả và giảm chi phí mô hình các tòa nhà, mô hình tòa nhà đa thể loại được đề xuất trong nghiên cứu như mô hình theo khối, mô hình theo cấu trúc chung, mô hình theo thị trường thực tế, mô hình chi tiết theo thực tế. Đối với mô hình chi tiết theo thực tế, các mái vòm và bảng biểu thông báo được trích xuất từ mặt tiền của hai bên toà nhà dọc đường chính bởi vì ở Đài Loan chúng có thể dùng để phân biệt các toà nhà. Trong các ứng dụng trong lĩnh vực bất động sản trên nền WebGIS 3D, hệ thống tìm kiếm vị Chương 2.
Tổng quan tình hình nghiên cứu -7- trí cho các môi trường sống tối ưu được thiết lập. Khi người dùng thực hiện lệnh truy vấn, các cảnh ba chiều được dựng lên tại vị trí thỏa mãn điều kiện và chỉ ra thông tin môi trường cảnh quan tại vị trí đó cho người dùng. Một số chức năng truy vấn và phân tích không gian được tích hợp và hệ thống, như tìm kiếm dựa vào địa chỉ nhà, tên đường và một số mô tả sơ lược…Chính vì thế mà người dùng có thể ra các quyết định có hiệu quả trên thị trường bất động sản thông qua hệ thống này. Một nghiên cứu khác trong lĩnh vực quản lý bất động sản của khoa Xây dựng trường Đại học Vanung – Trung Quốc là dự án “Hệ thống ứng dụng và quản lý dữ liệu bất động sản đang lưu hành” được tiến hành với mục tiêu giảm số lượng công việc, thời gian, tiền bạc vào định giá bất động sản, hạn chế yếu tố chủ quan từ giám định viên, giá đất được tính toán gần với giá thực tế trên thị trường [4].
Dự án này chủ yếu kết hợp GIS và các thủ tục thẩm định. Các chức năng GIS được dùng để tính toán các biến không gian và các trường hợp lọc dữ liệu. Khu vực thử nghiệm hệ thống ở Chung-Li, tỉnh Tao-Yuan. Với hệ thống này người dùng có thể truy vấn, thêm, chỉnh sửa và định giá bất động sản thông qua SuperWebGIS hoặc GIS-SuperPad di động.
Hệ thống hoạt động trên nền Web-GIS và PDA (Personal Digital Assistant) như một công cụ hỗ trợ các công ty bất động sản kiểm soát thông tin bất động sản ở mọi nơi một cách nhanh chóng, chính xác. Thông qua một thiết bị cầm tay như PDA (Personal Digital Assistant), người dùng có thể lập bản đồ, định vị bằng GPS, thu thập dữ liệu hình ảnh và thực hiện việc thu thập các trường dữ liệu một cách nhanh chóng. Cấu trúc chính của hệ thống là một WebGIS. Thông qua mạng internet, người dùng có thể truy vấn và cập nhật dữ liệu bất động sản hoặc sử dụng chức năng định giá tự động.
Với “Hệ thống ứng dụng và quản lý dữ liệu bất động sản đang lưu hành”, người dùng có thể tìm kiếm, thể hiện vị trí bất động sản, xem lại những trường hợp ngừng giao dịch trong vòng 3 năm trở lại, hoặc điều chỉnh giá cả, thêm và chỉnh sửa bất động sản rao bán cũng như định giá và phân tích các đối tượng một cách nhanh chóng. Người dùng có thể tìm kiếm bất động sản Chương 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu -8- thông qua các nút giao thông, các địa danh chính, tọa độ hay một số tùy chọn khác. Dự án cũng xây dựng Hệ thống truy vấn khảo sát thực thế trên internet (Field Survey Internet Inquiry System) nhằm hỗ trợ Hệ thống ứng dụng và quản lý dữ liệu bất động sản đang lưu hành, cho phép các điều tra viên giám sát quá trình truy vấn, chỉnh sửa và đánh giá dữ liệu bất động sản.
Thông qua mạng internet, dữ liệu được cập nhật nhanh chóng mang lại những thông tin bất động sản mới nhất kèm theo chức năng định giá. Ngoài ra còn dự án còn xây dựng Hệ thống khảo sát thực tế (Field Survey System) được phát triển cho PDA, các cuộc khảo sát thực tế kết hợp GIS- SuperPad di động với chức năng định vị GPS để duyệt, thêm và chỉnh sửa thông tin bất động sản trong quá trình khảo sát. Hệ thống này giúp cho các cuộc khảo sát được tiến hành nhanh chóng, dễ dàng và tăng cường chất lượng các cuộc khảo sát. Một hệ thống quản lý thông tin đất đai khác được thực hiện thông qua môi trường internet là hệ thống phần mềm MEOP (Milli Emlak Otomasyon Projesi) của Bộ Tài chính Thổ Nhĩ Kì xây dựng năm 1996.
Đây là phần mềm được thực hiện trên môi trường internet, có cơ sở dữ liệu tập trung, có địa chỉ truy cập là www. Người dùng được cấp một tài khoản đăng nhập, tài khoản này luôn được kiểm tra về thời gian truy cập, người sử dụng và đơn vị đăng ký để đảm bảo an ninh mạng. Phần mềm này có khả năng tích hợp, trao đổi thông tin với các phần mềm khác trong hệ thống chính phủ điện tử, dễ quản lý và sử dụng, cung cấp công cụ báo cáo cho người dùng, có khả năng phát triển, mở rộng ứng dụng…Vai trò của GIS trong hệ thống phần mềm được thể hiện qua việc quản lý các đối tượng theo từng lớp, cho phép tạo một hệ cơ sở dữ liệu kèm theo để quản lý các đối tượng này tạo điều kiện thuận lợi cho việc truy xuất, tính toán. Hệ thống HISAA (Housing Information System of Addis Ababa) được nghiên cứu trong luận án tốt nghiệp thạc sĩ của Ayalew Belay (Đại học Addis Ababa – thủ đô Addis Ababa, Ethiopia) là một ứng dụng của công nghệ internet- Chương 2.
Tổng quan tình hình nghiên cứu -9- GIS vào quản lý bất động sản [5]. Tác giả luận án đưa ra những điểm yếu của sở nhà đất trong việc quản lý thông tin nhà đất của thành phố như các quận trực thuộc hoạt động độc lập mà không có bất kỳ sự liên kết nào về cơ sở dữ liệu, đặc biệt là dữ liệu không gian, dẫn đến tình trạng dư thừa dữ liệu, lãng phí nhân lực, thông tin đến người dùng không trùng khớp…Tác giả đã đề xuất phương án giải quyết vấn đề này bằng hệ thống HISAA. Hệ thống này được phát triển trên các phần mềm mã nguồn mở, ngôn ngữ PHP xử lý phía server.