Luận văn thạc sĩ: Nghiên cứu biến động sử dụng đất giai đoạn 2000-2016 tại thành phố Hà Tĩnh

Luận văn thạc sĩ kỹ thuật nghiên cứu nghiên cứu biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 2016 bằng công nghệ viễn thám và gis tại thành phố, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên

• Tác giả: Dương Kim Phong
• Người hướng dẫn: PGS. Huỳnh Văn Chương
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Nghiên cứu biến động sử dụng đất tại Hà Tĩnh (2000-2016) bằng công nghệ viễn thám và GIS
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Huế

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• TÓM TẮT
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
• 1.1.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 1.1.2. Cơ sở lý luận của chuyển quyền sử dụng đất
• 1.1.3. Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất
• 1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
• 1.2.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất một số nước trên thế giới
• 1.2.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt nam những năm qua
• 1.2.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Tĩnh những năm qua
• 1.2.4. Các công trình nghiên cứu có liên quan
• 2. CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.2. Đối tượng nghiên cứu
• 2.3. Phạm vi nghiên cứu
• 2.4. Nội dung nghiên cứu
• 2.5. Phương pháp nghiên cứu
• 2.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp
• 2.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp
• 2.5.3. Phương pháp xử lý số liệu
• 2.5.4. Phương pháp chuyên khảo
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hà Tĩnh
• 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 3.2. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh
• 3.3. Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh
• 3.3.1. Hồ sơ và quy trình chuyển nhượng chung
• 3.3.2. Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh so với pháp luật đất đai
• 3.4. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh
• 3.5. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh theo đơn vị hành chính
• 3.6. Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh
• 3.7. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh theo khu vực và mục đích sử dụng đất
• 3.8. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh theo đối tượng sử dụng
• 3.9. Đánh giá tình hình hiểu biết pháp luật của người dân đối với các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 3.10. Thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh của các hộ điều tra
• 3.11. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh
• 3.11.1. Những khó khăn, tồn tại trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh
• 3.11.2. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh
• 4. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHẦN PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Giới thiệu về nghiên cứu biến động sử dụng đất tại Hà Tĩnh

Nghiên cứu biến động sử dụng đất tại Hà Tĩnh giai đoạn 2000-2016 được thực hiện nhằm đánh giá sự thay đổi trong việc sử dụng đất qua các thời kỳ. Sử dụng công nghệ viễn thám và GIS, nghiên cứu đã xây dựng bản đồ hiện trạng và bản đồ biến động sử dụng đất. Dữ liệu từ ảnh viễn thám Landsat 7 và 8 đã được phân tích để xác định các nhóm sử dụng đất như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Kết quả cho thấy sự biến động mạnh mẽ ở các khu vực ngoại ô, đặc biệt là phường Thạch Linh và xã Thạch Trung, nơi có nhiều dự án phát triển đô thị. Việc phân tích này không chỉ giúp hiểu rõ hơn về tình hình sử dụng đất mà còn cung cấp thông tin quan trọng cho công tác quản lý đất đai tại địa phương.

II. Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu áp dụng các phương pháp phân tích không gian và xử lý dữ liệu viễn thám để xây dựng bản đồ biến động sử dụng đất. Phần mềm ENVI được sử dụng để phân loại ảnh viễn thám, từ đó tạo ra các bản đồ hiện trạng sử dụng đất cho các năm 2000, 2005, 2010 và 2016. Kết hợp với hệ thống thông tin địa lý (GIS), nghiên cứu đã cho phép đánh giá chính xác các biến động trong sử dụng đất. Việc thu thập và xử lý dữ liệu từ nhiều nguồn khác nhau đã giúp tăng cường độ tin cậy của kết quả nghiên cứu. Phương pháp này không chỉ có giá trị trong việc đánh giá hiện trạng mà còn hỗ trợ cho việc lập kế hoạch quy hoạch sử dụng đất trong tương lai.

III. Kết quả và thảo luận

Kết quả nghiên cứu cho thấy sự biến động sử dụng đất tại Hà Tĩnh giai đoạn 2000-2016 có sự phân hóa rõ rệt. Các khu vực trung tâm thành phố ít biến động hơn, trong khi các khu vực ngoại ô lại có sự gia tăng đáng kể trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sự dịch chuyển này phản ánh quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa tại địa phương. Đặc biệt, việc phát triển các khu đô thị mới và dự án tái định cư đã tạo ra áp lực lớn lên tài nguyên đất. Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, để quản lý hiệu quả tài nguyên đất, cần có các giải pháp đồng bộ từ việc tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất đến việc bảo vệ và cải tạo đất.

IV. Đề xuất giải pháp

Dựa trên kết quả nghiên cứu, một số giải pháp được đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại Hà Tĩnh. Cần tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất một cách đồng bộ và hiệu quả, đồng thời tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai. Việc xây dựng hệ thống thông tin địa lý cần được chú trọng để theo dõi và đánh giá tình hình sử dụng đất một cách thường xuyên. Ngoài ra, cần có các chính sách khuyến khích việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững. Những giải pháp này không chỉ giúp cải thiện tình hình sử dụng đất mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội và quá trình đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ, việc quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành vấn đề cấp thiết tại nhiều địa phương, trong đó có thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh. Giai đoạn 2012 - 2016 chứng kiến sự biến động đáng kể trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển kinh tế, quy hoạch đô thị và đời sống người dân. Tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố là 5.654,98 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm khoảng 50,27%, đất phi nông nghiệp chiếm 46,67%, còn lại là đất chưa sử dụng. Dân số thành phố đạt gần 98 nghìn người với mật độ dân cư phân bố không đồng đều, tập trung chủ yếu ở các phường trung tâm.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá toàn diện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh trong giai đoạn 2012 - 2016, bao gồm mô tả hồ sơ, quy trình chuyển nhượng, đánh giá kết quả chuyển nhượng theo các đơn vị hành chính, loại đất và đối tượng nhận chuyển nhượng. Nghiên cứu cũng tập trung chỉ ra những khó khăn, tồn tại và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này trong tương lai. Phạm vi nghiên cứu bao gồm 16 phường, xã thuộc thành phố Hà Tĩnh, với dữ liệu thu thập từ các cơ quan quản lý nhà nước và khảo sát thực tế tại địa phương.

Ý nghĩa nghiên cứu không chỉ góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành mà còn hỗ trợ nâng cao năng lực quản lý nhà nước, làm lành mạnh thị trường bất động sản và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý đất đai hiện đại, tập trung vào các khái niệm chính như:

• Chuyển quyền sử dụng đất: Việc xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn.
• Quyền sử dụng đất: Quyền hợp pháp của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2003 và 2013, bao gồm quyền chuyển nhượng và các quyền năng khác.
• Quản lý nhà nước về đất đai: Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết, giám sát và quản lý các hoạt động liên quan đến đất đai nhằm đảm bảo sử dụng hiệu quả và bền vững.
• Thuế và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Căn cứ tính thuế, thuế suất và các quy định pháp lý liên quan đến nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng đất.
• Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các bước thủ tục hành chính, thời gian giải quyết và trách nhiệm của các cơ quan liên quan.

Khung lý thuyết này giúp phân tích và đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh, đồng thời làm cơ sở đề xuất các giải pháp phù hợp.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp các phương pháp định lượng và định tính:

• Nguồn dữ liệu: Số liệu thứ cấp được thu thập từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hà Tĩnh, UBND thành phố, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Thống kê và các báo cáo liên quan giai đoạn 2012 - 2016. Số liệu sơ cấp được thu thập qua khảo sát phỏng vấn 90 hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn.

• Phương pháp chọn mẫu: Áp dụng công thức Slovin với sai số 10% và độ tin cậy 95%, cỡ mẫu được xác định phù hợp với tổng số hộ dân có hoạt động chuyển nhượng đất.

• Phương pháp phân tích: Sử dụng phương pháp thống kê so sánh để phát hiện sự biến động và khác biệt giữa các năm, các đơn vị hành chính và các nhóm đối tượng. Phương pháp tổng hợp được dùng để liên kết các kết quả phân tích thành luận điểm hoàn chỉnh. Ngoài ra, phương pháp chuyên khảo được áp dụng để thu thập ý kiến chuyên gia, cán bộ quản lý nhằm bổ sung và hoàn thiện đề xuất giải pháp.

• Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu được tiến hành trong 8 tháng, từ tháng 7/2017 đến tháng 2/2018, bao gồm thu thập số liệu, phân tích và hoàn thiện luận văn tại Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Thực trạng hồ sơ và quy trình chuyển nhượng: Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh cơ bản tuân thủ quy định pháp luật, bao gồm hợp đồng chuyển nhượng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy trình giải quyết hồ sơ được thực hiện trong thời gian quy định (không quá 10 ngày), tuy nhiên vẫn còn tồn tại hồ sơ bị quá hạn do các nguyên nhân như thiếu sót trong đo đạc, bổ sung thông tin.

2. Diện tích chuyển nhượng theo đơn vị hành chính: Trong giai đoạn 2012 - 2016, tổng diện tích đất chuyển nhượng tăng dần qua các năm, với mức thu từ chuyển nhượng đạt trên 1.800 tỷ đồng. Các phường trung tâm như Bắc Hà, Nam Hà có mật độ dân cư cao và tỷ lệ chuyển nhượng đất phi nông nghiệp lớn, trong khi các xã ngoại thành như Thạch Trung, Thạch Hạ tập trung chuyển nhượng đất nông nghiệp chiếm hơn 80% diện tích đất nông nghiệp toàn thành phố.

3. Chuyển nhượng theo loại đất và đối tượng nhận chuyển nhượng: Đất ở và đất nông nghiệp là hai loại đất được chuyển nhượng phổ biến nhất, chiếm tỷ lệ gần tương đương nhau. Đối tượng nhận chuyển nhượng chủ yếu là người dân làm nông nghiệp (chiếm trên 55%), tiếp theo là lao động tự do và cán bộ công chức. Người nhận chuyển nhượng chủ yếu cư trú trong thành phố (chiếm gần 74%), còn lại là người từ các huyện khác trong tỉnh và ngoài tỉnh.

4. Hiểu biết pháp luật và nhận thức của người dân: Khoảng 63% người dân được khảo sát có nhận thức tốt về các quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn còn một bộ phận chưa nắm rõ quy trình và nghĩa vụ tài chính, dẫn đến một số trường hợp chuyển nhượng không đăng ký hoặc kê khai giá trị chuyển nhượng thấp hơn thực tế.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu cho thấy công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh đã có nhiều tiến bộ, phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế và đô thị hóa. Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp tập trung ở các xã ngoại thành phản ánh sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế và nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tỷ lệ chuyển nhượng đất phi nông nghiệp cao ở các phường trung tâm phù hợp với đặc điểm phát triển đô thị và thương mại dịch vụ.

Tuy nhiên, tồn tại về thủ tục hành chính, thời gian giải quyết hồ sơ và nhận thức pháp luật của người dân vẫn là những thách thức cần khắc phục. So sánh với các nghiên cứu tại các địa phương khác như thành phố Yên Bái và huyện Đồng Hỷ, Hà Tĩnh có mức độ chuyển nhượng và quản lý tương đối tốt nhưng vẫn cần tăng cường công tác tuyên truyền và cải cách thủ tục để nâng cao hiệu quả.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện tỷ lệ chuyển nhượng theo loại đất, bảng so sánh số lượng hồ sơ chuyển nhượng theo năm và đơn vị hành chính, cũng như biểu đồ nhận thức pháp luật của người dân.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường cải cách thủ tục hành chính: Rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, đơn giản hóa quy trình đo đạc và bổ sung hồ sơ nhằm giảm thiểu hồ sơ bị quá hạn. Chủ thể thực hiện: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, trong vòng 12 tháng.

2. Nâng cao nhận thức pháp luật cho người dân: Tổ chức các chương trình tuyên truyền, tập huấn về quy trình, hồ sơ và nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt tại các xã ngoại thành. Chủ thể thực hiện: UBND thành phố phối hợp với các phường, xã, trong vòng 6 tháng.

3. Xây dựng cơ sở dữ liệu và hệ thống quản lý thông tin đất đai: Ứng dụng công nghệ thông tin để quản lý hồ sơ, theo dõi biến động đất đai và hỗ trợ công tác giám sát, thanh tra. Chủ thể thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường, trong vòng 18 tháng.

4. Tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm: Thiết lập cơ chế giám sát chặt chẽ, xử lý nghiêm các trường hợp chuyển nhượng không đăng ký, kê khai giá thấp nhằm bảo vệ quyền lợi Nhà nước và người dân. Chủ thể thực hiện: UBND thành phố, Thanh tra thành phố, liên tục trong các năm tới.

5. Khuyến khích phát triển thị trường bất động sản minh bạch: Hỗ trợ các doanh nghiệp môi giới, xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản công khai, minh bạch để tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch hợp pháp. Chủ thể thực hiện: Sở Xây dựng, Sở Tài chính, trong vòng 24 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai: Giúp hiểu rõ thực trạng, quy trình và các khó khăn trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý và điều hành.

2. Nhà nghiên cứu và sinh viên ngành Quản lý đất đai, Luật đất đai: Cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn phong phú, làm tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu tiếp theo.

3. Doanh nghiệp bất động sản và môi giới: Hiểu rõ quy trình, pháp luật và thị trường chuyển nhượng đất đai tại địa phương để hoạt động kinh doanh hiệu quả, tuân thủ pháp luật.

4. Người dân và hộ gia đình có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Nắm bắt quy trình, hồ sơ và nghĩa vụ tài chính, nâng cao nhận thức pháp luật, tránh rủi ro trong giao dịch.

Câu hỏi thường gặp

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
   Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất hợp pháp chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo quy định pháp luật, thường kèm theo giá trị tài chính tương ứng.

2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Hà Tĩnh mất bao lâu?
   Theo quy định, thủ tục chuyển nhượng được giải quyết trong không quá 10 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, tuy nhiên thực tế có thể kéo dài do các yếu tố kỹ thuật và bổ sung hồ sơ.

3. Người dân cần chuẩn bị những giấy tờ gì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
   Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cùng các giấy tờ liên quan khác theo yêu cầu của cơ quan đăng ký đất đai.

4. Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính như thế nào?
   Thuế thu nhập cá nhân được tính dựa trên giá chuyển nhượng với thuế suất 2%, lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ theo quy định của UBND tỉnh.

5. Làm thế nào để nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
   Cần cải cách thủ tục hành chính, nâng cao nhận thức pháp luật cho người dân, xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai, tăng cường kiểm tra xử lý vi phạm và phát triển thị trường bất động sản minh bạch.

Kết luận

• Đã đánh giá toàn diện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012 - 2016, xác định được các điểm mạnh và tồn tại.
• Hồ sơ và quy trình chuyển nhượng cơ bản tuân thủ pháp luật, nhưng còn tồn tại về thời gian giải quyết và bổ sung hồ sơ.
• Chuyển nhượng đất nông nghiệp tập trung ở các xã ngoại thành, đất phi nông nghiệp chủ yếu ở các phường trung tâm, phản ánh xu hướng phát triển đô thị và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
• Nhận thức pháp luật của người dân được cải thiện nhưng cần tiếp tục nâng cao để giảm thiểu vi phạm và giao dịch không chính thức.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, góp phần phát triển kinh tế - xã hội và quản lý đất đai bền vững.

Next steps: Triển khai các giải pháp cải cách thủ tục, tuyên truyền pháp luật, xây dựng hệ thống quản lý thông tin và tăng cường kiểm tra xử lý vi phạm trong vòng 1-2 năm tới.

Call to action: Các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân cần phối hợp chặt chẽ để thực hiện các giải pháp, đảm bảo quyền lợi và phát triển bền vững thị trường đất đai tại thành phố Hà Tĩnh.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới, nghĩa là người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác theo quy định của pháp luật bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất [4], [21], [22]. Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm ngành nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,.

Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong thời hạn giao đất, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển nhượng QSDĐ; mọi hành vi chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị coi là hành vi trái pháp luật. Cơ sở lý luận của chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.

Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ qui định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này lại diễn ra khá sôi động và trốn tránh được sự kiểm soát của Nhà nước [13], [22], [21]. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất.

Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.

Qua 10 năm thi hành, Luật đất đai 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai, tuy nhiên nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định. Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai 2003 để phù hợp với điều kiện thực tế hiện nay. Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực kể từ 01/7/2014. Với phạm vi nghiên cứu của đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012 - 2016”.

Do vậy, luận văn sẽ đề cập đến các quyền cơ bản của người sử dụng đất áp dụng theo Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai năm 2013. Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993, nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan [22]. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền sử dụng; Đất đang có tranh chấp.

Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất Để thực hiện tốt các quyền của người sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau: * Các văn bản Luật Đất đai: - Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2004. - Luật đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/09/2009. - Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014. Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 * Các văn bản Luật liên quan: - Bộ luật Dân sự năm1995.

- Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2009. - Luật Khiếu nại năm 2012. - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2012 và có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2013. * Các văn bản dưới luật: - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 01/7/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Thông tư số 01/2005/ TT-BTNMT ngày13 tháng 04 năm 2005, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thị hành Luật Đất đai. - Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai.

Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 20/10/10 quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011, về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính. - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014) 1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Theo Luật đất đai năm 2003, quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất. * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất.

Theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau, hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất [9]. * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đó là, việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với giá trị đất [9].

* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật [9]. Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.