Đặt vấn đề Đất đai là phương tiện thiết yếu của mọi hoạt động sống là nền tảng cơ bản không thể thiếu cho sự phát triển của con người. Hiện nay vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng và đất ngày càng trở nên có giá trị. Giá đất và việc giải quyết các vấn đề về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, đồng thời giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển xã hội, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản.
Trong nhiều năm gần đây công nghệ GIS ngày càng được phát triển và tăng nhiều tiện ích hơn phục vụ cho công tác quản lý đất đai. Việc phát triển mạnh mẽ công nghệ GIS thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các dịch vụ kèm theo. Ứng dụng thành công công nghệ GIS trên nhiều lĩnh vực quản lý đất đai sẽ làm tiền đề cho việc quản lý giá đất là vô cùng quan trọng và cấp thiết. Thị trấn Hòa Thuận huyện Phục Hòa, tỉnh Cao Bằng là một thị trấn ở miền núi Đông Bắc.
Do điều kiện kinh tế môi trường phát triển kéo theo đó giá đất cũng có nhiều sự biến động qua các năm, các kĩ thuật máy móc còn hạn chế, cần có những nghiên cứu lại để đảm bảo được sự bình ổn giá đất. Chính vì vậy vấn đề về giá đất đang là vấn đề rất phức tạp. Giá đất đã có những biến động đáng kể cùng với đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều khó khăn cần có những biện pháp quản lý để giải quyết vấn đề này sao cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trong giai thời kỳ Công Nghiệp hóa Hiện đại hóa hiện nay. Khi chưa sử dụng công nghệ GIS sự chuyển dịch, biến động không ngừng của giá đất.
Các số liệu điều tra cơ bản, các loại bản đồ sổ sách chưa e 2 được thống nhất, lưu trữ cồng kềnh, tra cứu thông tin khó khăn, làm cho công tác quản lý đất đai gặp nhiều vướng mắc. Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S Nguyễn Văn Hiểu em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng công nghệ GIS trong đánh giá thực trạng biến động giá đất ở, trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận, huyện Phục Hòa – tỉnh Cao Bằng, giai đoạn 2013 - 2014” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất trên toàn địa bàn thị trấn Hòa Thuận huyện Phục Hòa – tỉnh Cao Bằng trong những năm tiếp theo. Mục tiêu của đề tài 1. Mục tiêu tổng quát Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian và thành lập bản đồ tra cứu giá đất phục vụ cho công tác xác định và quản lý giá đất trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận, huyện Phục Hòa - Cao Bằng.
Phục vụ hiệu quả cho công tác đánh giá giá đất giai đoạn 2013 – 2014. Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu giá đất do nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận, huyện Phục Hòa - Cao Bằng giai đoạn 2013 – 2014. - Nghiên cứu chênh lệch giá đất do Nhà nước quy định. - Quản lý thông tin chi tiết về thửa đất.
- Theo dõi sự biến động giá đất ở, trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận, huyện Phục Hòa - Cao Bằng giai đoạn 2013 – 2014. Mục đích của đề tài - Nghiên cứu và xác định đánh giá thực trạng giá biến động giá đất ở, Trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận, huyện Phục Hòa. - Ứng dụng công nghệ GIS để đánh giá thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận huyện Phục Hòa giai đoạn 2013 – 2014. Yêu cầu của đề tài - Cần phải nắm rõ những yêu cầu trong quá trình nghiên cứu: Chính xác, trung thực và đầy đủ.
- Dữ liệu và số liệu: Cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính. - Trang thiết bị cần thiết: Bản đồ địa chính, giá đất tại huyện Phục Hòa, máy vi tính, các thiết bị liên quan … - Phương pháp: Phù hợp, đạt hiệu quả nhất trong quá trình nghiên cứu. Ý nghĩa của đề tài. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Giúp sinh viên hoàn thiện hơn các kiến thức đã học để đưa ra thực tiễn tạo điều kiện cho sinh viên có thời gian học hỏi, tiếp xúc với thực tế hiểu hơn về ứng dụng GIS trong đánh giá thực trạng biến động giá đất ở, tại địa điểm thực tập trước khi ra trường.
Ý nghĩa thực tiễn - Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác ứng dụng GIS xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. - Cung cấp cho mọi người những thông tin về nguyên nhân và điều kiện của sự biến động giá đất. - Làm tài liệu tham khảo cho khóa sau. e 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.
Các văn bản ban hành Ngày 15 tháng 05 năm 2014, Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ- CP quy định quy định về giá đất. - Nghị định này quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 và thay thế các Nghị định sau:[13]. - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại [11].
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP [12]. - Bãi bỏ nội dung về giá đất quy định tại Khoản 6 Điều 1 Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18 tháng 7 năm 2011 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần. Quy định về ban hành giá đất Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm 2003 [10]. Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003.
Căn cứ Luật Giá ngày 20 tháng 6 năm 2012. Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. e 5 Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Thực hiện Nghị quyết số 27/2012/NQ-HĐND ngày 13 tháng 12 năm 2012 của Hội đồng nhân dân tỉnh Cao Bằng khoá XV kỳ họp thứ 5 về Bảng giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Cao Bằng. Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 1595/TTr-STNMT ngày 17 tháng 12 năm 2012.
Quyết định ban hành bảng giá đất năm 2013. Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 2011/TTr-STNMT ngày 19 tháng 12 năm 2013. Quyết định ban hành bảng giá đất năm 2014. Cơ sở khoa học 2.
Một số khái niệm liên quan đến giá đất. Khái niệm giá đất “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” [10]. Giá của đất tuỳ theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tuỳ vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳ lợi ích kinh tế e 6 của xã hội và người sử dụng đất cũng như tuỳ thuộc yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành.
Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định. Thông thường thì đất được hình thành ở hai loại giá: Giá theo quy định của Nhà nước và giá theo nhu cầu và tâm lý của người mua. Giá do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất.
Giá thứ hai thường dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức cao hay thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán.