Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VÀ TỔNG QUAN VỀ KHU CHUNG CƯ TRUNG VĂN, HUYỆN TỪ LIÊM, HÀ NỘI 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG 1. Khái quát về chung cư 1. Khái niệm chung cư và các thuật ngữ liên quan Khái niệm chung cư: Chung cư là loại hình nhà ở xuất hiện cùng với quá trình đô thị hóa.
Hiện nay, khái niệm chung cư được sử dụng phổ biến và trở thành thuật ngữ khá quen thuộc trong đời sống hàng ngày. Khái niệm chung cư được đề cập ở khá nhiều công trình nghiên cứu: Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở 2005 (điều 70), trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể. Theo Điều 70, Luật Nhà ở thì: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”.
[17, Điều 70] Trong Luật nhà ở đã đưa ra quy định về: phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Phần sở hữu riêng bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công; phần diện tích khác nhau trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng. Còn phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao 8 gồm: phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy…Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. Theo Từ điển từ mới Tiếng Việt, chung cư được nhận dạng bằng một số đặc điểm về mặt cấu trúc: gồm 1 hay nhiều đơn nguyên, kiến trúc khép kín,… “Chung cư: nhà cao tầng để ở, được thiết kế theo kiểu có từng căn hộ riêng biệt khép kín.
Chung cư là những khu nhà bao gồm một hay nhiều đơn nguyên, bên trong chung cư bố trí các căn hộ khép kín cho các gia đình sinh sống. Chung cư xuất hiện nhiều ở các đô thị”. [14] Khái niệm về chung cư còn được đề cập đến trong “Quy định pháp luật về nhà chung cư”. Khái niệm này có phần chưa đầy đủ vì chung cư hiện nay còn được thuê để làm văn phòng, làm công ty,…không phải giành riêng cho mục đích ở.
“Chung cư là dạng nhà ở trong sở hữu đất, trong đó mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích nhà ở và có lối vào riêng tách rời từ diện tích cung của khu nhà chung cư. Chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng chung tất cả các không gian cộng đồng trong khuôn viên khu chung cư”. [18, tr5] Chung cư có các đơn nguyên, có sở hữu về nhà ở và trong cuốn Kiến trúc dân dụng, NXB Đại học Xây dựng, chung cư được nhìn nhận: “Chung cư là kiểu nhà tập thể của nhiều gia đình, mỗi gia đình có một căn hộ riêng, sống độc lập, khép kín. Những căn hộ này lại sử dụng chung nhiều bộ phận kiến trúc nên được gọi là chung cư”.
9 Cuốn sách này cũng đưa ra các đặc điểm để phân biệt kiểu nhà chung cư với nhiều kiểu nhà khác dựa trên kỹ thuật- kiến trúc xây dựng: Bộ phận sử dụng chung là hành lang trước căn hộ, cầu thang chung của nhiều căn hộ, sân chơi, sân nghỉ, các phòng kỹ thuật, các khu dịch vụ. Thiết kế hộ phòng phải ứng với các hộ gia đình khu ở tương lai, đáp ứng được điều kiện xây dựng với quy mô lớn, sử dụng phương pháp xây dựng công nghiệp hóa, xây dựng hàng loạt theo hướng thiết kế mẫu. Qua các định nghĩa trên, chúng tôi đưa ra cách hiểu chung cư một cách tổng quát như sau:Chung cư chỉ một dạng nhà ở không sở hữu đất, bao gồm nhiều căn hộ riêng biệt, độc lập phục vụ nhu cầu sinh sống của các hộ gia đình. Chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng chung tất cả không gian cộng đồng trong khuôn viên khu chung cư.
Một số thuật ngữ liên quan: Xoay quanh khái niệm chung cư, khóa luận còn sử dụng một số khái niệm khác có liên quan như: Căn hộ: là một đơn vị nhà ở gia đình trong nhà ở chung cư (hoặc tập thể), bao gồm một tập hợp không gian phòng có quan hệ khép kín phục vụ đời sống độc lập của một hộ gia đình. Chức năng của căn hộ là nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động, phát triển trí lực cho các thành viên trong một đơn vị xã hội tương đối ổn định. Trong căn hộ có thể diễn ra một số hoạt động sản xuất đặc biệt.[6, tr15] Độc lập và khép kín: (dùng trong nhà ở) có ý nghĩa tương đối, là nguyên tắc cơ bản trong thiết kế, tạo lập căn hộ, nghĩa là không đóng kín hoàn toàn mà có tính mở ra thiên nhiên và cộng đồng xã hội.[6, tr17] 10 Đơn nguyên: là đơn vị cơ bản trong nhà ở chung cư, là tập hợp nhiều căn hộ được một cầu thang phục vụ.[6, tr17] Chung cư kiểu đơn nguyên: là kiểu kiến trúc nhà phổ biến ở các đô thị nhằm tiết kiệm đất xây dựng, tăng mật độ cư trú. Loại nhà này thường có vài chục căn hộ (30-80) trong một ngôi nhà có từ 3 đến 5 tầng.
Ngôi nhà được chia làm nhiều đoạn gọi là đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có một cầu thang chung và mỗi tầng có vài căn hộ sử dụng cầu thang đó. Phân loại đơn nguyên theo vị trí: đơn nguyên góc, đơn nguyên giữa, đơn nguyên đầu hồi. Đơn nguyên hai căn hộ, đơn nguyên ba căn hộ, đơn nguyên bốn căn hộ. [7, tr15] Nhà ở chung cư: gồm một hay nhiều đơn nguyên, bao gồm một số loại căn hộ gia đình có quy mô khác nhau.
Nhà ở nhiều tầng: là loại hình nhà ở có một số tầng cao từ 4, 5 tầng trở lên. Trong đó, nhà 9 tầng trở lên được gọi là nhà cao tầng. [1, tr14] Khu nhà ở: là quần thể (tập hợp) nhiều nhà ở sử dụng chung hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, dựa trên nguyên tắc cung cấp dịch vụ công cộng cấp cao hơn, còn gọi là cấp định kỳ.[6,tr9] Chung cư kiểu hành lang giữa: trong tòa nhà hành lang giữa, các căn hộ đặt dọc theo hai bên hành lang. Nhà có thể có 1, 2 hoặc nhiều cầu thang tùy theo chiều dài hành lang, chiều rộng hành lang từ 1,4 đến 1,6m.
Giá thành rẻ do bố trí nhiều căn hộ trong một tầng, hành lang dài. Chung cư có sân trong: thường hai bên cầu thang trong hoặc xen giữa hai hành lang giữa có làm sân để tăng số hộ, một cầu thang có thể phục vụ thông thoáng cho một số hộ nằm quá sâu…[7, tr24]. Tiểu khu nhà ở: đây là thuật ngữ được dịch từ tiếng Nga, tuy nhiên nó lại được người Mỹ đề xuất năm 1923, gọi tên là “đơn vị láng giềng” nhằm tổ 11 chức và xây dựng khu vực lưu trú trong đô thị, dựa trên cơ sở cung cấp đầy đủ dịch vụ công cộng cần thiết cho người dân. Tiểu khu nhà ở gồm nhiều nhóm nhà ở, trong đó ngoài nhà ở còn bao gồm các công trình công cộng như trường học và các công trình khác phục vụ nhu cầu hàng ngày của người dân.
Mô hình này được nhiều nước trên thế giới áp dụng và phát triển.[6, tr8] Nhà cao tầng: là công trình nhiều tầng, trong đó chiều cao có ảnh hưởng lớn đến quy hoạch, thiết kế, thi công và sử dụng. Đó là các công trình được trang bị thang máy tốc độ lớn và có sự liên hệ chặt chẽ giữa chiều cao khác thường với không gian sử dụng bình thường tương tự như các không gian sử dựng như nhà thấp tầng. Trên đây là một số khái niệm có liên quan được sử dụng trong khóa luận, như một thuật ngữ công cụ góp phần hoàn thiện bài viết 1. Sự hình thành và quá trình phát triển chung cư ở Việt Nam Trong những năm gần đây, chung cư đã trở thành loại hình nhà ở phổ biến ở các đô thị và ngày càng đa dạng.Chung cư là kết quả tất yếu của quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa của nước phát triển.
Chung cư là loại hình nhà ở xuất hiện khá muộn so với xã hội loài người. Vào những năm 455 trước công nguyên, người La Mã cổ đại đã cho xây dựng loại nhà ở này nhằm giải quyết vấn đề nhà ở khi mà xuất hiện một lượng lớn cư dân tập trung đông tại một khu vực địa lý nhỏ. Chính từ đây, một lối sống mới, cũng là một nét văn hóa mới của đô thị xuất hiện. Và khi chủ nghĩa tư bản ra đời, thì chung cư thực sự bùng nổ và phát triển mạnh.
Cho đến nay, ở các nước phát triển đã có sự thay đổi trong văn hóa nhà ở, lối sống chung cư đã được định hình và tạo nên một bản sắc văn hóa riêng của mình. Ở Việt Nam, chung cư xuất hiện cùng với sự đô hộ của thực dân Pháp, và sự du nhập của các kỹ thuật xây dựng phương Tây. Người Việt sử dụng 12 chung cư để giải quyết vấn đề nhà ở mỗi khi cấp bách và nhà chung cư cũng dùng để phục vụ giới công chức Pháp. Khu cư xá Lareygnère, nằm trên đường phố Sài Gòn khoảng những năm 50, nhằm phục vụ công giới Pháp đã đánh dấu sự xuất hiện của nhà chung cư đầu tiên tại Việt Nam.
Những ngôi nhà tầng đầu tiên có chức năng ở và làm việc ở Việt Nam được xây dựng vào những năm 60 ở Sài Gòn- Chợ Lớn. Đó là những khách sạn ngân hàng và văn phòng do các kiến trúc sư Việt Nam thiết kế. Họ đã có công địa phương hóa các mô hình cao ốc phương Tây nhờ sử dụng ô văng, ban công và những tấm chắn nắng, với ngôi nhà lớn nhất là 14 tầng. Năm 1978, trong khu tập thể Giảng Võ- Hà Nội, chúng ta đã xây dựng thí điểm một ngôi nhà dạng tháp 11 tầng, ngôi nhà này sau chuyển thành khách sạn do không đủ kinh phí lắp đặt thang máy cho các hộ gia đình.
Như vậy, những nỗ lực ban đầu trong việc phát triển nhà ở cao tầng ở thủ đô Hà Nội bị hạn chế bởi lý do kinh tế.