Chuyên Đề Thực Tập Tốt Nghiệp Ngành Bất Động Sản

Thực tập tốt nghiệp ngành bất động sản là một bước quan trọng trong quá trình học tập của sinh viên. 63 trang · 2014.

• Tác giả: Nguyễn Văn Sơn
• Người hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thang Trung
• Trường học: Trường Đại Học
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh Bất Động Sản
• Đề tài: Thực Tập Tốt Nghiệp Ngành Bất Động Sản: Phân Tích và Giải Pháp Hoàn Thiện
• Loại tài liệu: chuyên đề thực tập tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Tổng quan về bất động sản
• 1.2. Khái niệm về bất động sản
• 1.3. Đặc điểm của bất động sản
• 1.4. Đặc điểm của BĐS cho thuê (căn hộ cho thuê và văn phòng)
• 1.5. Tổng quan về môi giới bất động sản
• 1.5.1. Khái niệm về môi giới bất động sản
• 1.5.2. Đặc điểm của môi giới bất động sản
• 1.5.3. Vai trò và chức năng của môi giới bất động sản
• 1.5.4. Những kỹ năng cần thiết phục vụ trong công việc môi giới bất động sản
• 1.5.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản
• 1.5.6. Kinh nghiệm của các nước về dịch vụ môi giới bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH TƯ VẤN CHO THUÊ VIỆT NAM (VIETLEASING)
• 2.1. Giới thiệu về cơ sở thực tập
• 2.1.1. Giới thiệu chung về công ty TNHH Tư Vấn và Cho thuê Việt Nam
• 2.1.2. Quan điểm phát triển xuyên suốt, tầm nhìn và sứ mệnh
• 2.1.3. Chức năng, nhiệm vụ và vai trò
• 2.1.4. Thông tin chi tiết về công ty TNHH Tư Vấn và Cho Thuê Việt Nam
• 2.2. Thực trạng hoạt động của môi giới bất động sản tại công ty TNHH Tư Vấn Cho Thuê Việt Nam (VietLeasing)
• 2.2.1. Ngành kinh doanh chủ đạo
• 2.2.2. Thị trường hoạt động môi giới chủ yếu của công ty VietLeasing
• 2.2.3. Kết quả hoạt động kinh doanh
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI CHO CÔNG TY TNHH TƯ VẤN CHO THUÊ VIỆT NAM (VIETLEASING)
• 3.1. Chiến lược phát triển công ty trong thời gian tới
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giới của công ty VietLeasing
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Thực Tập Tốt Nghiệp Ngành Bất Động Sản

Thực tập tốt nghiệp ngành bất động sản là một bước quan trọng trong quá trình học tập của sinh viên. Đây là cơ hội để sinh viên áp dụng kiến thức lý thuyết vào thực tiễn, đồng thời hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản. Thực tập không chỉ giúp sinh viên nâng cao kỹ năng mà còn tạo điều kiện để họ xây dựng mạng lưới quan hệ trong ngành. Việc tham gia thực tập tại các công ty bất động sản giúp sinh viên có cái nhìn sâu sắc về quy trình làm việc và các thách thức mà ngành này đang đối mặt.

1.1. Lợi Ích Của Thực Tập Sinh Bất Động Sản

Thực tập sinh bất động sản có cơ hội học hỏi từ các chuyên gia trong ngành. Họ có thể tiếp cận với các dự án thực tế, từ đó phát triển kỹ năng phân tích và đánh giá thị trường. Ngoài ra, thực tập còn giúp sinh viên hiểu rõ hơn về các quy định pháp lý liên quan đến bất động sản.

1.2. Vai Trò Của Thực Tập Trong Kinh Nghiệm Bất Động Sản

Kinh nghiệm thực tập đóng vai trò quan trọng trong việc tạo dựng hồ sơ cá nhân cho sinh viên. Những kinh nghiệm này không chỉ giúp sinh viên tự tin hơn khi bước vào thị trường lao động mà còn là yếu tố quyết định trong việc tuyển dụng.

II. Vấn Đề Thách Thức Trong Thực Tập Ngành Bất Động Sản

Mặc dù thực tập mang lại nhiều lợi ích, nhưng sinh viên cũng phải đối mặt với nhiều thách thức. Một trong những vấn đề lớn nhất là sự thiếu hụt cơ hội thực tập chất lượng. Nhiều sinh viên gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các vị trí thực tập phù hợp với chuyên ngành của mình. Bên cạnh đó, áp lực từ công việc thực tập có thể khiến sinh viên cảm thấy căng thẳng và khó khăn trong việc cân bằng giữa học tập và làm việc.

2.1. Thiếu Cơ Hội Thực Tập Chất Lượng

Nhiều sinh viên không tìm được vị trí thực tập tại các công ty lớn hoặc có uy tín. Điều này dẫn đến việc họ không có cơ hội học hỏi từ những dự án thực tế và không thể phát triển kỹ năng cần thiết.

2.2. Áp Lực Từ Công Việc Thực Tập

Áp lực từ công việc thực tập có thể gây ra căng thẳng cho sinh viên. Họ phải làm quen với môi trường làm việc mới, đồng thời hoàn thành các nhiệm vụ được giao trong thời gian ngắn.

III. Phương Pháp Cải Thiện Chất Lượng Thực Tập Ngành Bất Động Sản

Để nâng cao chất lượng thực tập, các trường đại học và doanh nghiệp cần hợp tác chặt chẽ hơn. Việc xây dựng chương trình thực tập rõ ràng và có sự hỗ trợ từ các chuyên gia trong ngành sẽ giúp sinh viên có trải nghiệm thực tập tốt hơn. Ngoài ra, việc tổ chức các buổi hội thảo, tọa đàm về bất động sản cũng là một cách hiệu quả để sinh viên cập nhật thông tin và xu hướng mới trong ngành.

3.1. Tăng Cường Hợp Tác Giữa Trường Học Và Doanh Nghiệp

Các trường đại học nên thiết lập mối quan hệ chặt chẽ với các công ty bất động sản để tạo ra nhiều cơ hội thực tập hơn cho sinh viên. Điều này không chỉ giúp sinh viên có thêm kinh nghiệm mà còn giúp doanh nghiệp tìm kiếm nhân tài.

3.2. Tổ Chức Các Buổi Hội Thảo Về Bất Động Sản

Hội thảo và tọa đàm là cơ hội tốt để sinh viên giao lưu với các chuyên gia trong ngành. Những sự kiện này giúp sinh viên cập nhật kiến thức và xu hướng mới, đồng thời mở rộng mạng lưới quan hệ.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Từ Thực Tập Ngành Bất Động Sản

Kết quả từ các chương trình thực tập có thể được áp dụng vào thực tiễn công việc sau này. Sinh viên có thể sử dụng những kiến thức và kỹ năng đã học được để giải quyết các vấn đề thực tế trong ngành bất động sản. Việc áp dụng những kinh nghiệm này không chỉ giúp sinh viên tự tin hơn mà còn nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường lao động.

4.1. Kỹ Năng Phân Tích Thị Trường Bất Động Sản

Sinh viên có thể áp dụng kỹ năng phân tích thị trường đã học được trong thực tập để đánh giá các dự án bất động sản. Điều này giúp họ đưa ra quyết định đầu tư chính xác hơn trong tương lai.

4.2. Kỹ Năng Giao Tiếp Và Thuyết Phục

Kỹ năng giao tiếp và thuyết phục là rất quan trọng trong ngành bất động sản. Sinh viên có thể áp dụng những kỹ năng này để xây dựng mối quan hệ với khách hàng và đối tác.

V. Kết Luận Về Thực Tập Tốt Nghiệp Ngành Bất Động Sản

Thực tập tốt nghiệp ngành bất động sản là một phần không thể thiếu trong quá trình học tập của sinh viên. Nó không chỉ giúp sinh viên áp dụng kiến thức lý thuyết vào thực tiễn mà còn tạo cơ hội để họ phát triển kỹ năng và xây dựng mạng lưới quan hệ. Để nâng cao chất lượng thực tập, cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa các trường đại học và doanh nghiệp, cùng với việc tổ chức các hoạt động bổ ích cho sinh viên.

5.1. Tầm Quan Trọng Của Thực Tập Trong Ngành Bất Động Sản

Thực tập giúp sinh viên có cái nhìn thực tế về ngành bất động sản, từ đó chuẩn bị tốt hơn cho sự nghiệp sau này.

5.2. Hướng Đi Tương Lai Cho Sinh Viên Ngành Bất Động Sản

Sinh viên cần chủ động tìm kiếm cơ hội thực tập và không ngừng học hỏi để nâng cao kỹ năng và kiến thức của mình trong ngành bất động sản.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Sau giai đoạn Việt Nam chính thức gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) năm 2007, nền kinh tế ghi nhận tốc độ tăng trưởng cao cùng sự phát triển nhanh chóng của các khu đô thị, công trình cao ốc hiện đại. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và suy thoái kinh tế năm 2013 đã tác động trực tiếp và nặng nề đến thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường bộc lộ nhiều điểm hạn chế mang tính cơ cấu: quy mô non trẻ, mất cân đối cung - cầu, lượng hàng tồn kho gia tăng, nhiều phân khúc rơi vào tình trạng đóng băng hoặc tăng trưởng âm do thanh khoản suy giảm nghiêm trọng.

Theo thống kê từ các tổ chức nghiên cứu thị trường như CBRE, Savills và Knight Frank, trong năm 2013 và đầu năm 2014, hầu hết các phân khúc căn hộ bán, đất nền, mặt bằng bán lẻ đều phải liên tục điều chỉnh giảm giá để kích cầu. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong quý 1/2013 tăng 5% so với quý 4/2012 và tăng 21% so với cùng kỳ năm 2012, trong khi tỷ lệ hấp thu ở mức rất thấp. Dù vậy, mảng dịch vụ cho thuê bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ dịch vụ cao cấp và văn phòng cho thuê, lại trở thành điểm sáng với tỷ lệ lấp đầy gia tăng ổn định nhờ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và sự gia tăng của lực lượng chuyên gia quốc tế (Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ, Tây Âu) đến làm việc tại Việt Nam.

Trước bối cảnh đó, Công ty TNHH Tư vấn và Cho thuê Việt Nam (VietLeasing) đã được thành lập nhằm tập trung khai thác thị trường ngách dịch vụ cho thuê bất động sản tại Hà Nội. Chuyên đề tốt nghiệp được tác giả lựa chọn nghiên cứu mang tên: "Hoạt động môi giới bất động sản tại công ty TNHH Tư Vấn và Cho Thuê Việt Nam (VietLeasing). Thực trạng và giải pháp".

Văn bản xác định rõ 3 mục đích nghiên cứu chính:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động môi giới bất động sản, trọng tâm là phân khúc môi giới cho thuê.
2. Phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động môi giới cho thuê văn phòng và căn hộ cao cấp tại Công ty TNHH Tư vấn và Cho thuê Việt Nam (VietLeasing).
3. Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại công ty trong giai đoạn tiếp theo.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động môi giới bất động sản, tập trung chuyên sâu vào môi giới cho thuê căn hộ cao cấp và mặt bằng văn phòng.
• Không gian nghiên cứu: Phòng Kinh doanh của Công ty TNHH Tư vấn và Cho thuê Việt Nam, với thị trường mục tiêu là các quận nội thành Hà Nội (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ, Đống Đa, Cầu Giấy, Hai Bà Trưng).
• Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 12/2013 đến tháng 5/2014 (dữ liệu hoạt động kinh doanh khảo sát tập trung đến hết Quý 1/2014).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết của đề tài được xây dựng trên nền tảng pháp lý và các nguyên lý kinh tế bất động sản hiện hành tại Việt Nam:

• Khái niệm và phân loại bất động sản: Căn cứ theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11, bất động sản bao gồm đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền với đất đai và tài sản khác do pháp luật quy định. Nghiên cứu phân chia bất động sản thành ba nhóm: (1) Bất động sản có đầu tư xây dựng (nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, hạ tầng kỹ thuật - xã hội); (2) Bất động sản không đầu tư xây dựng (đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản); (3) Bất động sản đặc biệt (công trình bảo tồn, di sản, cơ sở tôn giáo, nghĩa trang).
• Quy chuẩn kỹ thuật căn hộ cao cấp: Sử dụng hệ thống tiêu chí định danh căn hộ cao cấp theo Thông tư 14/2008/TT-BXD của Bộ Xây dựng, bao gồm các tiêu chuẩn nghiêm ngặt về quy hoạch (giao thông tiếp cận, cảnh quan, môi trường thoáng mát); thiết kế kiến trúc (diện tích căn hộ tối thiểu 70 m², phòng ngủ chính trên 20 m², tối thiểu 2 khu vệ sinh, tối đa 40 căn/thang máy, tối thiểu 1,5 chỗ đỗ ô tô/căn); hạ tầng kỹ thuật đồng bộ (hệ thống điện dự phòng, cấp thoát nước 24/24, PCCC tự động, camera an ninh 24/24) và bán kính tiếp cận hạ tầng xã hội trong vòng 500 m.
• Lý thuyết môi giới bất động sản: Tiếp cận môi giới như một hoạt động dịch vụ thương mại của bên thứ ba độc lập, đóng vai trò cầu nối giải quyết quan hệ giao dịch giữa bên sở hữu và bên có nhu cầu sử dụng; tuân thủ quy định pháp luật (Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai) và đạo đức nghề nghiệp.

Phương pháp nghiên cứu được tác giả kết hợp đồng bộ:

• Phương pháp khảo cứu tài liệu: Thu thập, tổng hợp các quy định pháp luật, báo cáo phân tích chuyên ngành từ các đơn vị nghiên cứu quốc tế (CBRE, Savills, Knight Frank) và hệ thống tài liệu lý luận quản trị kinh doanh.
• Phương pháp khảo sát thực tế: Tiếp cận trực tiếp Phòng Kinh doanh của VietLeasing để thu thập dữ liệu vận hành nội bộ, đồng thời đi thực địa cùng các chuyên viên môi giới nhằm quan sát các tình huống đàm phán, giao dịch thực tế.
• Phương pháp thống kê: Xử lý và phân tích số liệu về nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê trên thị trường bất động sản Hà Nội và kết quả doanh thu, doanh số, nhân sự của VietLeasing.
• Phương pháp đánh giá và phương pháp chuyên gia: Phân tích thực trạng hoạt động, nhận diện ưu nhược điểm, từ đó tham vấn nhận định chuyên môn để đưa ra định hướng giải pháp phù hợp.

Nguồn dữ liệu của công trình bao gồm dữ liệu sơ cấp từ báo cáo nội bộ của VietLeasing (Quý 1/2014) và dữ liệu thứ cấp từ các báo cáo thị trường bất động sản, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật Việt Nam.

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Cơ sở lý luận về môi giới bất động sản

Chương mở đầu tập trung xây dựng bức tranh toàn diện về lý thuyết thị trường và nghiệp vụ môi giới:

• Đặc điểm bất động sản và sản phẩm cho thuê: Phân tích các đặc trưng cốt lõi của hàng hóa bất động sản gồm vị trí cố định không thể di dời, tuổi thọ lâu bền, giá trị kinh tế cao, tính cá biệt và khan hiếm, tính chịu tác động tương hỗ giữa các bất động sản lân cận, tính phụ thuộc vào tâm lý - tập quán xã hội và tính pháp lý cao. Đối với văn phòng và căn hộ cao cấp cho thuê, giá trị khai thác phụ thuộc trực tiếp vào chất lượng hạ tầng và năng lực quản lý vận hành của chủ đầu tư.
• Bản chất và vai trò của môi giới: Khẳng định người môi giới là chủ thể trung gian độc lập, kết nối cung - cầu để hưởng thù lao hoặc hoa hồng hợp pháp mà không được đồng thời là bên thực hiện hợp đồng. Hoạt động môi giới giúp giảm thiểu chi phí tìm kiếm, đẩy nhanh tốc độ luân chuyển tài sản, điều tiết thị trường và hỗ trợ thủ tục tài chính, tín dụng.
• Yêu cầu năng lực và kỹ năng môi giới: Đòi hỏi sự tích hợp của nhiều nhóm năng lực: kiến thức thị trường địa bàn sâu rộng, kỹ năng bán hàng và marketing (SEO, quảng cáo, tờ rơi, gọi điện thoại), sự am hiểu pháp luật, kỹ năng ứng dụng công nghệ thông tin (phần mềm chuyên dụng, tin học văn phòng), trình độ ngoại ngữ chuyên ngành (đặc biệt là tiếng Anh phục vụ khách quốc tế) và đạo đức nghề nghiệp trung thực, kiên quyết bài trừ hành vi đầu cơ tích trữ, thổi giá trục lợi.
• Quy trình chuẩn một giao dịch môi giới: Được cấu trúc qua 5 bước liên hoàn:
  1. Tìm kiếm và tiếp xúc khách hàng: Khai thác trực tiếp (website, diễn đàn, SEO, phát tờ rơi) hoặc gián tiếp (quan hệ cá nhân, liên kết chia sẻ hoa hồng giữa các sàn).
  2. Nắm bắt nhu cầu: Sử dụng câu hỏi mở để xác định ngân sách, vị trí, thời gian cần thuê và tiêu chí cụ thể.
  3. Thuyết phục hoặc khắc phục phản đối: Ghi nhận ý kiến, phân tích giải pháp, làm trung gian thu hẹp khoảng cách bất đồng giữa chủ nhà và khách thuê.
  4. Kết thúc thương vụ: Hỗ trợ hoàn tất đàm phán, rà soát điều khoản pháp lý và ký kết hợp đồng.
  5. Dịch vụ sau bán hàng: Đồng hành xử lý các phát sinh kỹ thuật, thanh toán trong suốt quá trình thuê để duy trì sự hài lòng và tái ký hợp đồng.
• Các yếu tố ảnh hưởng và bài học quốc tế: Phân tích các yếu tố chủ quan (khung khổ pháp lý, chứng chỉ hành nghề, hội nhập) và khách quan (tăng trưởng dân số, thu nhập, chính sách tín dụng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế). Trích dẫn nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Quốc gia Hoa Kỳ cho thấy 80% giao dịch tại Việt Nam thời điểm bấy giờ vẫn diễn ra tự phát qua môi giới cá nhân; đồng thời nêu bật kinh nghiệm quản lý chứng chỉ hành nghề chuyên nghiệp của Ba Lan (số liệu cấp chứng chỉ tính đến ngày 22/7/2004) nhằm nhấn mạnh yêu cầu chuẩn hóa nguồn nhân lực môi giới.

Chương II: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty TNHH Tư vấn Cho thuê Việt Nam (VietLeasing)

Chương này đi sâu vào mổ xẻ thực tế cơ cấu tổ chức và hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp thực tập:

• Quá trình hình thành và cơ sở vật chất: VietLeasing thành lập ngày 11/01/2013 theo Quyết định số 0106436205 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội cấp ngày 14/01/2014. Ban đầu công ty hoạt động với 06 nhân viên chính thức và 10 cộng tác viên tại Tầng 3, Tòa nhà 242H Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà Nội (diện tích gần 100 m² gồm 1 phòng họp, 1 phòng giám đốc và khu làm việc chung). Sau 1 năm, công ty mở rộng thêm Cơ sở 2 tại Số 9 ngõ 43 Ngũ Nhạc, Thanh Trì, Hoàng Mai và phát triển mạng lưới gần 30 cộng tác viên từ các trường đại học khối kinh tế (ĐH Kinh tế Quốc dân, ĐH Ngoại Thương, Học viện Ngân hàng).
• Đặc trưng mô hình dịch vụ: VietLeasing áp dụng chính sách làm việc theo chuẩn mực quốc tế: hợp tác liên kết nguồn hàng với Savills, CBRE, Colliers, Knight Frank; cung cấp dịch vụ miễn phí môi giới đối với khách thuê/mua và duy trì chính sách hỗ trợ khách hàng suốt 1 năm sau giao dịch đầu tiên. Về công nghệ, công ty ứng dụng hệ thống máy chủ, kết nối S-phone internet và phần mềm Groover để quản lý, luân chuyển thông tin hợp đồng và dữ liệu khách hàng.
• Cơ cấu tổ chức bộ máy: Vận hành theo mô hình chức năng gọn nhẹ gồm: Giám đốc kinh doanh trực tiếp chỉ đạo; Trưởng nhóm cho thuê Căn hộ; Trưởng nhóm cho thuê Văn phòng; Bộ phận Hành chính - Tổng hợp và Bộ phận Kế toán.
• Thị trường mục tiêu và sản phẩm chủ lực Quý 1/2014:
  • Mảng căn hộ cao cấp cho thuê: Báo cáo Savills cho thấy tổng nguồn cung thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội đạt khoảng 3.160 căn từ 51 dự án, công suất thuê trung bình đạt 82%, giá thuê trung bình 530.000 VNĐ/m²/tháng. VietLeasing tập trung phục vụ đối tượng chuyên gia nước ngoài (Đức, Mỹ, Trung Quốc, Hàn Quốc và đặc biệt là Nhật Bản làm việc tại các KCN Bắc Ninh về Hà Nội cư trú). Khách hàng Nhật Bản ưa chuộng các khu căn hộ cao cấp có giá thuê 800$ - 2.500$/tháng như Royal City, IPH Cầu Giấy, Times City, Keangnam, Pacific Place tại các quận Hoàn Kiếm, Tây Hồ, Ba Đình, Đống Đa. Trong 3 tháng đầu năm 2014, công ty tiếp nhận hơn 200 yêu cầu từ khách quốc tế.
  • Mảng văn phòng cho thuê: Thị trường Hà Nội có tổng nguồn cung khoảng 1.000.000 m² từ 153 tòa nhà (Hạng A chiếm 25%, Hạng B chiếm 43%, Hạng C chiếm 32%). VietLeasing tập trung vào nhu cầu diện tích phổ biến từ 100 - 800 m² của các tập đoàn lớn (Mitsubishi, LG, Mitsumi...) và các diện tích lớn từ 1.300 - 3.000 m² thuộc ngành viễn thông, thương mại điện tử; liên kết với các tòa nhà như Capital Tower, Tuấn Đức Building, Pacific Place, 44 Lý Thường Kiệt, Keangnam, Lotte, Indochina Plaza.
• Đánh giá ưu điểm hoạt động: Bộ máy vận hành theo quy trình văn bản rõ ràng; đội ngũ nhân viên trẻ, có trình độ ngoại ngữ tốt; lãnh đạo có kinh nghiệm hoạt động trong ngành ngân hàng giúp công ty linh hoạt trong huy động vốn ngắn và dài hạn; áp dụng kiểm toán nội bộ và độc lập định kỳ; triển khai hoạt động marketing số (SEO, Adwords) nhanh nhạy.

Chương III: Giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giới cho Công ty TNHH Tư vấn Cho thuê Việt Nam (VietLeasing)

Dựa trên những phát hiện từ thực trạng, tác giả trình bày định hướng và nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động:

• Chiến lược phát triển: Kiên định chiến lược "lấy ngắn nuôi dài", củng cố vững chắc thế mạnh môi giới cho thuê căn hộ cao cấp và văn phòng, từng bước mở rộng sang hoạt động tư vấn đầu tư và phân phối bất động sản dự án quy mô lớn khi thị trường hồi phục.
• Nhóm giải pháp hoàn thiện nghiệp vụ:
  • Chuẩn hóa và chuyên nghiệp hóa quy trình chăm sóc khách hàng 5 bước.
  • Nâng cấp cơ sở dữ liệu số, mở rộng các kênh tiếp thị trực tuyến đa nền tảng để tiếp cận khách thuê tiềm năng.
  • Đẩy mạnh đào tạo chuyên môn định kỳ hàng quý, nâng cao kiến thức pháp lý và trình độ tiếng Anh chuyên ngành bất động sản cho đội ngũ nhân viên và cộng tác viên.
  • Tăng cường kiểm soát tính pháp lý của các hợp đồng môi giới và mở rộng liên kết mạng lưới với các sàn bất động sản vệ tinh tại các quận, huyện lân cận Hà Nội.

Kết quả và đóng góp

Nghiên cứu đã tổng hợp chi tiết kết quả hoạt động kinh doanh của VietLeasing sau quý đầu năm 2014, phản ánh nỗ lực khởi động của một doanh nghiệp môi giới mới thành lập giữa bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng:

Chỉ tiêu đánh giá	Mục tiêu Quý 1/2014	Kết quả đạt được	Tỷ lệ hoàn thành (%)
Doanh thu	250.000.000 VNĐ	120.000.000 VNĐ	48,00%
Lợi nhuận	150.000.000 VNĐ	50.000.000 VNĐ	33,33%
Doanh số bình quân	7.000.000 VNĐ/NVKD/tháng	5.000.000 VNĐ/NVKD/tháng	71,43% (~72%)
Quy mô nhân sự	7 NVKD/tháng	7 NVKD/tháng	100,00%

Về mặt đóng góp, chuyên đề đã:

• Hệ thống hóa bộ tiêu chuẩn nhận diện bất động sản cho thuê cao cấp (dẫn chiếu Thông tư 14/2008/TT-BXD) và mô hình hóa quy trình môi giới 5 bước có khả năng ứng dụng thực tế cao.
• Phân tích chi tiết đặc thù phân khúc khách hàng thuê bất động sản là người nước ngoài (tập quán sinh hoạt, yêu cầu tiện ích, mức ngân sách chi trả 800$ - 2.500$) tại khu vực Hà Nội.
• Cung cấp bức tranh thực tế về phương thức tổ chức kinh doanh, liên kết sàn quốc tế và quản trị nhân sự cộng tác viên đối với một doanh nghiệp môi giới dịch vụ khởi nghiệp.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Số liệu khảo sát thực tế tại doanh nghiệp mới dừng lại ở phạm vi 3 tháng đầu năm 2014 (Quý 1/2014) và thời gian thực tập từ tháng 12/2013 đến tháng 5/2014. Doanh nghiệp mới thành lập được hơn 1 năm nên một số chỉ tiêu tài chính và dữ liệu chu kỳ dài hạn chưa được tích lũy đầy đủ để phân tích biến động đa chiều.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu đánh giá hiệu quả kinh doanh của công ty qua các năm tiếp theo khi chu kỳ kinh tế phục hồi; nghiên cứu chuyên sâu về các mô hình nhượng quyền môi giới, liên kết môi giới xuyên biên giới và tác động của các luật sửa đổi (Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014) đối với thị trường cho người nước ngoài sở hữu/thuê bất động sản tại Việt Nam.

Giá trị tham khảo

Chuyên đề là tài liệu tham khảo hữu ích cho:

• Sinh viên ngành Quản trị Kinh doanh Bất động sản, Kinh tế phát triển, Quản trị dịch vụ: Cung cấp phương pháp xây dựng báo cáo thực tập tốt nghiệp, hệ thống hóa lý luận chuyên ngành và kỹ năng phân tích thị trường thực địa.
• Các nhà môi giới và doanh nghiệp khởi nghiệp dịch vụ bất động sản: Tham khảo quy trình tác nghiệp 5 bước, cách thức tổ chức bộ máy nhân sự kết hợp cộng tác viên sinh viên, và chiến lược tiếp cận phân khúc khách thuê chuyên gia quốc tế tại các đô thị lớn.

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận căn cứ vào văn bản pháp lý nào để xác định tiêu chuẩn căn hộ cao cấp cho thuê? Khóa luận căn cứ vào Thông tư 14/2008/TT-BXD của Bộ Xây dựng, trong đó quy định chi tiết các tiêu chuẩn về quy hoạch, kiến trúc (diện tích tối thiểu 70 m², phòng ngủ chính > 20 m², tối thiểu 2 WC), hạ tầng kỹ thuật (điện dự phòng, cấp thoát nước 24/24, PCCC) và hạ tầng xã hội trong bán kính 500 m.

2. Kết quả kinh doanh Quý 1/2014 của công ty VietLeasing đạt mức độ nào so với kế hoạch? Theo số liệu từ Phòng Kinh doanh, trong Quý 1/2014, công ty đạt 120 triệu đồng doanh thu (đạt 48% kế hoạch 250 triệu đồng), lợi nhuận đạt 50 triệu đồng (đạt 33,33% kế hoạch 150 triệu đồng), doanh số bình quân đạt 5 triệu đồng/NVKD/tháng (đạt 72% kế hoạch 7 triệu đồng) và duy trì đủ 7 nhân viên kinh doanh/tháng (đạt 100% kế hoạch).

3. Khách hàng thuê căn hộ cao cấp tại VietLeasing chủ yếu đến từ các quốc gia nào và tập trung tại các dự án nào? Khách hàng quốc tế của VietLeasing đến từ Đức, Mỹ, Trung Quốc, Hàn Quốc và đặc biệt là Nhật Bản (chuyên gia, CEO làm việc tại KCN Bắc Ninh và Hà Nội). Các dự án tập trung nhiều khách thuê gồm Royal City, IPH Cầu Giấy (mức giá 800$ - 2.500$/tháng), Times City, Keangnam, Pacific Place tại các quận Hoàn Kiếm, Tây Hồ, Ba Đình, Đống Đa.

4. Quy trình môi giới bất động sản tại VietLeasing được chia thành mấy bước nghiệp vụ? Quy trình được chuẩn hóa thành 5 bước: (1) Tìm kiếm hoặc tiếp xúc với khách hàng; (2) Nắm bắt nhu cầu khách hàng; (3) Thuyết phục hoặc khắc phục phản đối; (4) Kết thúc thương vụ; (5) Dịch vụ sau khi bán hàng.

5. Điểm khác biệt trong chính sách cung cấp dịch vụ của VietLeasing so với các sàn môi giới thông thường là gì? VietLeasing áp dụng mô hình liên kết hợp tác với các tập đoàn tư vấn quốc tế (Savills, CBRE, Colliers, Knight Frank), cung cấp dịch vụ miễn phí môi giới cho khách thuê/mua bất động sản, duy trì chính sách hỗ trợ khách hàng suốt 1 năm sau giao dịch đầu tiên và sử dụng phần mềm mạng nội bộ Groover để tối ưu hóa quản lý giao dịch.

Kết luận

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Văn Sơn đã phản ánh chân thực bức tranh thị trường bất động sản Hà Nội giai đoạn suy thoái 2013-2014 và làm nổi bật vai trò của phân khúc cho thuê như một giải pháp duy trì thanh khoản cho nền kinh tế. Qua việc phân tích thực trạng hoạt động của Công ty TNHH Tư vấn và Cho thuê Việt Nam (VietLeasing), công trình đã chứng minh tính hiệu quả của mô hình môi giới chuyên biệt hóa, định hướng phục vụ khách hàng quốc tế và doanh nghiệp. Hệ thống giải pháp được đề xuất trong chuyên đề bám sát điều kiện thực tiễn, đóng góp cơ sở dữ liệu và bài học kinh nghiệm hữu ích cho công tác quản trị doanh nghiệp dịch vụ bất động sản quy mô vừa và nhỏ.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VE MOI GIỚI BAT DONG SAN 1. Tong quan về Bat động sản 1.1 Khái niệm về bắt động sản Cho đến nay hau hết cấc nước trên thế gyớy đều phân loậy tay san theo luật cô La mã, tức 14 phân loậy tay sân thanh Bat động sân và Động san. Nhu vậy, Bất Động San (BĐS) không chy 1a đất đây, cu cây trong lòng đất ma còn 1a tất ca những gy được tao ra do sức ldo động củâ con ngườy gan lyén vớy đất đây như cấc công trỳnh xây dựng, cây trồng, mùâ mang,. va tat ca những gy lyên quân đến đất đây hay gan lyén voy đất đây theo không gyân 3 chyéu ( chyều câo, chyéu rộng, chyéu sâu ) dé tao thằnh một dang vật chất có cau trúc và công năng được xc đynh.

Theo đyều 174 — luật số 33/2005/QH11 — bộ luật dân sự quy đynh như sâu : Bat động san lầ cac tay san bao gồm : - Dat day - Nha ở, công trynh xây dung gắn lyén vớy dat đây, kê cả cấc tay san gắn lyén voy nha ở, công trỳnh xây dựng trên đó. - Cac tay san gắn lyén voy đất đây - Các tay san khắc do Phấp luật quy dynh Bat động san 14 tay sân cua quốc gyâ, hơn nữâ lay rất da dang về chủng loậy. Chýnh vy thế nó được phân chyâ thanh nhyéu loậy, voy đặc dyém va yêu cau sử dụng khac nhâu. Trong quá trynh quan lý cần phân loậy BĐS theo đặc đyềm hỳnh thành và kha năng thâm gyâ thy trường cua từng loậy để bao dam cho vyệc xây dựng chynh sach phat tryén và quan lý thy trường BĐS phù hợp véy tỳnh hỳnh thực tế.

Từ kynh nghyém cua nhyéu nước và kết qua nghyên cứu ở nước ta, BĐS có thê phân thanh ba nhóm như sâu : Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nha ở, BĐS nha xưởng va công trỳnh thương mậy - dych vụ, BĐS hậ tầng (hậ tầng kỹ thuật, hậ tầng xã hộy), BĐS lầ trụ sở lầm vyệc. Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thy nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đây và cac tay san gan lyén voy đất đây) lầ nhóm BĐS cơ ban, chyém ty trong rất lớn, mang týnh chất phức tập câo và chyu anh hưởng củâ rất nhyéu câc yêu tô chủ quân va khach quân. Nhóm nay có tac động rat lớn đên qua Sinh viên thực tập : Nguyễn Văn Sơn QTKD Bắt Động Sản 52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 5 GVHD: ThS. Nguyễn Thang Trung trỳnh công nghyệp hoá, hyện đậy hoá cua đất nước cũng như phat tryén đô thy bền vững trong tương lây.

Nhưng quân trong hon lầ nhóm BĐS nay chyếm hau hết các gyâo dych trên thy trường BĐS ở nước tâ cũng như trên thé gyớy hyén nay. Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm nay chủ yếu là đất nông nghyép (dướy dang tư lyệu san xuất) bao gồm cấc loậy đất nông nghyép, đất rừng, đất nuôy trồng thuỷ san, đất lầm muóy, đất hyếm, đất chưâ từng qua sử dụng Nhóm 3: BĐS đặc byệt lầ những BĐS như cắc công trynh bảo tồn quốc gyâ, nha thờ họ, dy sẵn văn hoá vật thé, dynh chùâ, myéu mao, nghÿâ trang v. Đặc dyém cua nhóm nay 1a kha năng thâm gyâ thy trường ở mức rất thấp. Vyệc phân chyâ BĐS theo ba nhóm trên đây 1a vô cùng cần thyết dé bao dam cho vyệc xây dựng cơ chế chýnh sách phù hợp và xắc đynh mô hỳnh quan lý déy vớy thy trường BĐS củâ nước tâ hyện nây.2 Đặc dyém củâ bat động sẵn Bat động sân có những đặc dyém cơ ban như sâu : - La hang hóâ có vy try cô đynh, không có kha năng dy doy.

Đặc đyêm nay 1a xuất phat từ vyệc hang hóâ bat động sân luôn gan lyén voy đất đây, nên có đynh về vy try, đyâ dyém, không có kha năng dy chuyên, va không thé thay déy về dyén tých. - La hang hóâ có tudy thọ lâu bền, chy phy cdo, có tudy thọ công trynh cdo. Dat day 14 tay nguyên có san, gyá try sử dung củâ dat đây không những by gyam dy ma còn tăng lên nếu chủ dat đó byét khây thắc va sử dụng hợp lý. Hon nữâ, cac công trỳnh xây dựng trên đất hoan toan có thé xây dung, sửâ chữ, nâng cấp,.vỳ thế chúng có thé tồn tay rất lâu theo thoy gyân.

Chýnh vy thé, đất đây không bao gyờ mat dy, không by mất gyá try, có thé dùng theo nhyều mục đých khắc nhâu nên hang hoa lyên quân đến bất động san rất phong phú tùy thuộc vào mục đých sử dụng củâ chủ đầu tư. - Hang hoa BĐS chyu anh hưởng lẫn nhâu. Cac bat động san có méy lyên hệ nhất dynh voy nhâu, tức 14 chúng có thé tac động đến các bất động sẵn cậnh đó, có thé tăng lên hoặc gyam dy về gyá try cud nhâu. Thực tế, hyén nay nhyều bat động sân hoan thanh, gây cân trở đến vyệc kynh doânh và lợy ých sử dụng củâ bất động sân gần đó.

Sinh viên thực tập : Nguyễn Văn Sơn QTKD Bắt Động Sản 52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 6 GVHD: ThS. Nguyễn Thang Trung - Hang hóâ BĐS 14 hang hóâ luôn có gya try câo. Gyá try cua bat động sân thường gan lyén voy cdc hoật động cua doânh nghyệp, hoặc vớy cá nhân 14 mua ban, chuyển nhượng, cho thuê, hay sử dụng.Chýnh vy thế có những bat động sân có gyá try rất câo nêu thuận tyén trong dau tư kynh doânh va sử dụng. - Mâng týnh cá byệt và khân hyếm phụ thuộc vào đyâ hỳnh, týnh chất đất, đyâ lý cảnh quân xung quânh.

Týnh khan hyếm cua dat đây xuất phat 14 do dyện tých bề mặt tray đất có hận. Nó thé hyén trên dyện tých cud từng manh đất, căn hộ, hay dyện tých văn phòng. Trong thực tế, rất khó để có 2 bat động sẵn gyéng hệt nhâu ca về tỷ lệ dyện tých, hướng, độ dốc, nghyêng.bởy mỗy manh dat đều rất khắc nhâu. - Mâng týnh tập quấn, thy hyếu, tâm lý xã hộy.

Hang hóâ bat động sân chyu sự chy phốy từ cấc yếu tô trên mậnh hơn cắc hằng hóâ thông thường. Boy vớy mỗy noy, mỗy vùng myén, mỗy phong tục, tập quấn hay týn ngưỡng đều khắc nhâu. Đôy khy nó cũng phụ thuộc vào cấc yếu tố như tâm lynh, phong thủy. - Chyu tắc động cua chynh sách nha nước, mang týnh phap lý cao.

Bat động san là tay sẵn củâ mỗy quốc gyâ, lầ hằng hóâ đặc byệt, chýnh vy vậy các hoật động lyên quân đến gyâo dych, chuyên nhượng bat động sân thường by chy phốy chặt chẽ boy cấc văn ban phấp luật có lyên quân, đặc byét 14 hệ thống luật phap lyén quân đến bat động san. - Gyâ try công năng, kha năng khây thắc củâ BĐS phụ thuộc vào năng lực quan lý cua từng chủ dau tư. Týnh thých ứng : Lợy ých củâ bất động sân được synh râ trong quá trỳnh sử dụng 1.3 Đặc dyém củâ BĐS cho thuê ( căn hộ cho thuê va văn phòng ) Tương tự như các BĐS khắc, BĐS căn hộ cho thuê cũng có những đặc dyém nhu sau: â/ Về căn hộ câo cap : ( theo thông tw 14 /2008/TT-BXD ) - Quy hoậch: + Vy try: Có hệ thống gyâo thông bên ngoầy công trỳnh xây dựng dam bao Sinh viên thực tập : Nguyễn Văn Sơn QTKD Bắt Động Sản 52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 7 GVHD: ThS. Nguyễn Thang Trung các loậy phương tyén gyâo thông đường bộ déu tyép cận được đến cửâ râ vào cua công trỳnh.

+ Cảnh quân: Có sân, vườn, cây xânh, đường dy xung quânh, được thyết kế tương đốy hoan chynh và thống nhất. + Môy trường: Không gyân xung quânh rộng ray, môy trường thoáng mắt, sậch đẹp. - Thyết kế kyến trúc: + Cơ cấu củâ căn hộ: Cac không gyân chức năng tốy thyéu bâo gồm : phòng khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn, phòng vệ synh va cac phòng khắc. Mỗy căn hộ phây có tốy thyêu 2 khu vệ synh; Phòng ngủ chýnh có khu vệ synh ryêng.

+ Dyện tých củâ căn hộ: Phụ thuộc vào quy mô thyết kế nhưng không được nhỏ hơn 70 m2, dyện tých phòng ngủ chýnh phay lớn hơn 20 m?. + Thông gyó: Cac phòng đều phay bao đâm thông gyó, được chyếu sang. Phòng khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn phay được thông gyó, chyéu sang tự nhyên và tyếp xúc voy không gyân rộng ray, thoáng mat. + Trang thyét by vệ synh trong căn hộ : Thyét by đồ dùng tốy thyéu bâo gồm: chậu rửâ mặt, bồn cầu, thyết by vệ synh cá nhân, vòy tắm hoâ sen, bồn tắm nằm hoặc đứng.

Cac thyết by cấp nước phay có hay đường nước nóng vì nước lậnh. + Cau thang: Có thang may, thang bộ, thang thoát hyém. Dam bao vận chuyền đồ đậc, bang xe cấp cứu. Méy thang phục vu toy đâ không được qua 40 căn hộ.

+ Chỗ dé xe: Có chỗ để xe (trong hoặc ngoay nha) đâm bao tyêu chuẩn và được trông gyữ bao vệ ân toần. Mỗy căn hộ toy thyéu có 1,5 chỗ dé 6 tô. - Hậ tầng kỹ thuật: + Hệ thống gyâo thông: Hệ thống gyâo thông đồng bộ và dam bao tyêu chuẩn cứu hỏâ, cứu nận. + Hệ thống cấp đyện: Có hệ thống cấp dyén dự phòng đâm bao synh hoật công cộng, thắp sang trong căn hộ khy mat đyện lướy quốc gyâ.

+ Hệ thống cấp, thoát nước: Hệ thống thyết by cấp thoát nước đầy đủ, đồng bộ, dam bao vệ synh va vận hanh thông suốt (24 gyờ trong ngây). + Hệ thống thông tyn lyên lậc: Có hệ thống đâm bảo cung cấp dych vụ truyền hỳnh, đyện thoậy, ynternet hyện đậy, dam bao dyéu kyện vận hanh thông suốt. + Hệ thống phòng chống chấy nổ: Có hệ thống thyết by cam ứng tự động báo chay, chữ chay, hệ thống týn hyệu, thông tyn khy có hoa hoận trong căn hộ và khu Sinh viên thực tập : Nguyễn Văn Sơn QTKD Bắt Động Sản 52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 8 GVHD: ThS. Nguyễn Thang Trung vuc su dung chung + Hệ thống thu gom va xử lý rac: Có thùng chứâ rac noy công cộng, hệ thống thu rac trong nha, xử lý rac dam bao vệ synh và phay cach ly vớy khu vực sânh tầng, sảnh chýnh.

- Hậ tầng xã hộy: Cac công trỳnh ha tang xã hoy: Ha tang xã hoy đồng bộ vớy chất lượng cao, có đầy đủ cdc công trynh (gyao dục mầm non, gyáo dục cấc cấp, văn hoá thông tyn, dych vụ thương may, thé dục thé thâo, không gyân vuy choy, thư gyẫn.) trong ban kýnh 500 m, có khu vuy choy gyẩy try ngoay troy rộng ray, sân, vườn, đường xung quânh được thyết kế đẹp.