CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VE MOI GIỚI BAT DONG SAN 1. Tong quan về Bat động sản 1.1 Khái niệm về bắt động sản Cho đến nay hau hết cấc nước trên thế gyớy đều phân loậy tay san theo luật cô La mã, tức 14 phân loậy tay sân thanh Bat động sân và Động san. Nhu vậy, Bất Động San (BĐS) không chy 1a đất đây, cu cây trong lòng đất ma còn 1a tất ca những gy được tao ra do sức ldo động củâ con ngườy gan lyén vớy đất đây như cấc công trỳnh xây dựng, cây trồng, mùâ mang,. va tat ca những gy lyên quân đến đất đây hay gan lyén voy đất đây theo không gyân 3 chyéu ( chyều câo, chyéu rộng, chyéu sâu ) dé tao thằnh một dang vật chất có cau trúc và công năng được xc đynh.
Theo đyều 174 — luật số 33/2005/QH11 — bộ luật dân sự quy đynh như sâu : Bat động san lầ cac tay san bao gồm : - Dat day - Nha ở, công trynh xây dung gắn lyén vớy dat đây, kê cả cấc tay san gắn lyén voy nha ở, công trỳnh xây dựng trên đó. - Cac tay san gắn lyén voy đất đây - Các tay san khắc do Phấp luật quy dynh Bat động san 14 tay sân cua quốc gyâ, hơn nữâ lay rất da dang về chủng loậy. Chýnh vy thế nó được phân chyâ thanh nhyéu loậy, voy đặc dyém va yêu cau sử dụng khac nhâu. Trong quá trynh quan lý cần phân loậy BĐS theo đặc đyềm hỳnh thành và kha năng thâm gyâ thy trường cua từng loậy để bao dam cho vyệc xây dựng chynh sach phat tryén và quan lý thy trường BĐS phù hợp véy tỳnh hỳnh thực tế.
Từ kynh nghyém cua nhyéu nước và kết qua nghyên cứu ở nước ta, BĐS có thê phân thanh ba nhóm như sâu : Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nha ở, BĐS nha xưởng va công trỳnh thương mậy - dych vụ, BĐS hậ tầng (hậ tầng kỹ thuật, hậ tầng xã hộy), BĐS lầ trụ sở lầm vyệc. Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thy nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đây và cac tay san gan lyén voy đất đây) lầ nhóm BĐS cơ ban, chyém ty trong rất lớn, mang týnh chất phức tập câo và chyu anh hưởng củâ rất nhyéu câc yêu tô chủ quân va khach quân. Nhóm nay có tac động rat lớn đên qua Sinh viên thực tập : Nguyễn Văn Sơn QTKD Bắt Động Sản 52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 5 GVHD: ThS. Nguyễn Thang Trung trỳnh công nghyệp hoá, hyện đậy hoá cua đất nước cũng như phat tryén đô thy bền vững trong tương lây.
Nhưng quân trong hon lầ nhóm BĐS nay chyếm hau hết các gyâo dych trên thy trường BĐS ở nước tâ cũng như trên thé gyớy hyén nay. Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm nay chủ yếu là đất nông nghyép (dướy dang tư lyệu san xuất) bao gồm cấc loậy đất nông nghyép, đất rừng, đất nuôy trồng thuỷ san, đất lầm muóy, đất hyếm, đất chưâ từng qua sử dụng Nhóm 3: BĐS đặc byệt lầ những BĐS như cắc công trynh bảo tồn quốc gyâ, nha thờ họ, dy sẵn văn hoá vật thé, dynh chùâ, myéu mao, nghÿâ trang v. Đặc dyém cua nhóm nay 1a kha năng thâm gyâ thy trường ở mức rất thấp. Vyệc phân chyâ BĐS theo ba nhóm trên đây 1a vô cùng cần thyết dé bao dam cho vyệc xây dựng cơ chế chýnh sách phù hợp và xắc đynh mô hỳnh quan lý déy vớy thy trường BĐS củâ nước tâ hyện nây.2 Đặc dyém củâ bat động sẵn Bat động sân có những đặc dyém cơ ban như sâu : - La hang hóâ có vy try cô đynh, không có kha năng dy doy.
Đặc đyêm nay 1a xuất phat từ vyệc hang hóâ bat động sân luôn gan lyén voy đất đây, nên có đynh về vy try, đyâ dyém, không có kha năng dy chuyên, va không thé thay déy về dyén tých. - La hang hóâ có tudy thọ lâu bền, chy phy cdo, có tudy thọ công trynh cdo. Dat day 14 tay nguyên có san, gyá try sử dung củâ dat đây không những by gyam dy ma còn tăng lên nếu chủ dat đó byét khây thắc va sử dụng hợp lý. Hon nữâ, cac công trỳnh xây dựng trên đất hoan toan có thé xây dung, sửâ chữ, nâng cấp,.vỳ thế chúng có thé tồn tay rất lâu theo thoy gyân.
Chýnh vy thé, đất đây không bao gyờ mat dy, không by mất gyá try, có thé dùng theo nhyều mục đých khắc nhâu nên hang hoa lyên quân đến bất động san rất phong phú tùy thuộc vào mục đých sử dụng củâ chủ đầu tư. - Hang hoa BĐS chyu anh hưởng lẫn nhâu. Cac bat động san có méy lyên hệ nhất dynh voy nhâu, tức 14 chúng có thé tac động đến các bất động sẵn cậnh đó, có thé tăng lên hoặc gyam dy về gyá try cud nhâu. Thực tế, hyén nay nhyều bat động sân hoan thanh, gây cân trở đến vyệc kynh doânh và lợy ých sử dụng củâ bất động sân gần đó.
Sinh viên thực tập : Nguyễn Văn Sơn QTKD Bắt Động Sản 52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 6 GVHD: ThS. Nguyễn Thang Trung - Hang hóâ BĐS 14 hang hóâ luôn có gya try câo. Gyá try cua bat động sân thường gan lyén voy cdc hoật động cua doânh nghyệp, hoặc vớy cá nhân 14 mua ban, chuyển nhượng, cho thuê, hay sử dụng.Chýnh vy thế có những bat động sân có gyá try rất câo nêu thuận tyén trong dau tư kynh doânh va sử dụng. - Mâng týnh cá byệt và khân hyếm phụ thuộc vào đyâ hỳnh, týnh chất đất, đyâ lý cảnh quân xung quânh.
Týnh khan hyếm cua dat đây xuất phat 14 do dyện tých bề mặt tray đất có hận. Nó thé hyén trên dyện tých cud từng manh đất, căn hộ, hay dyện tých văn phòng. Trong thực tế, rất khó để có 2 bat động sẵn gyéng hệt nhâu ca về tỷ lệ dyện tých, hướng, độ dốc, nghyêng.bởy mỗy manh dat đều rất khắc nhâu. - Mâng týnh tập quấn, thy hyếu, tâm lý xã hộy.
Hang hóâ bat động sân chyu sự chy phốy từ cấc yếu tô trên mậnh hơn cắc hằng hóâ thông thường. Boy vớy mỗy noy, mỗy vùng myén, mỗy phong tục, tập quấn hay týn ngưỡng đều khắc nhâu. Đôy khy nó cũng phụ thuộc vào cấc yếu tố như tâm lynh, phong thủy. - Chyu tắc động cua chynh sách nha nước, mang týnh phap lý cao.
Bat động san là tay sẵn củâ mỗy quốc gyâ, lầ hằng hóâ đặc byệt, chýnh vy vậy các hoật động lyên quân đến gyâo dych, chuyên nhượng bat động sân thường by chy phốy chặt chẽ boy cấc văn ban phấp luật có lyên quân, đặc byét 14 hệ thống luật phap lyén quân đến bat động san. - Gyâ try công năng, kha năng khây thắc củâ BĐS phụ thuộc vào năng lực quan lý cua từng chủ dau tư. Týnh thých ứng : Lợy ých củâ bất động sân được synh râ trong quá trỳnh sử dụng 1.3 Đặc dyém củâ BĐS cho thuê ( căn hộ cho thuê va văn phòng ) Tương tự như các BĐS khắc, BĐS căn hộ cho thuê cũng có những đặc dyém nhu sau: â/ Về căn hộ câo cap : ( theo thông tw 14 /2008/TT-BXD ) - Quy hoậch: + Vy try: Có hệ thống gyâo thông bên ngoầy công trỳnh xây dựng dam bao Sinh viên thực tập : Nguyễn Văn Sơn QTKD Bắt Động Sản 52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 7 GVHD: ThS. Nguyễn Thang Trung các loậy phương tyén gyâo thông đường bộ déu tyép cận được đến cửâ râ vào cua công trỳnh.
+ Cảnh quân: Có sân, vườn, cây xânh, đường dy xung quânh, được thyết kế tương đốy hoan chynh và thống nhất. + Môy trường: Không gyân xung quânh rộng ray, môy trường thoáng mắt, sậch đẹp. - Thyết kế kyến trúc: + Cơ cấu củâ căn hộ: Cac không gyân chức năng tốy thyéu bâo gồm : phòng khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn, phòng vệ synh va cac phòng khắc. Mỗy căn hộ phây có tốy thyêu 2 khu vệ synh; Phòng ngủ chýnh có khu vệ synh ryêng.
+ Dyện tých củâ căn hộ: Phụ thuộc vào quy mô thyết kế nhưng không được nhỏ hơn 70 m2, dyện tých phòng ngủ chýnh phay lớn hơn 20 m?. + Thông gyó: Cac phòng đều phay bao đâm thông gyó, được chyếu sang. Phòng khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn phay được thông gyó, chyéu sang tự nhyên và tyếp xúc voy không gyân rộng ray, thoáng mat. + Trang thyét by vệ synh trong căn hộ : Thyét by đồ dùng tốy thyéu bâo gồm: chậu rửâ mặt, bồn cầu, thyết by vệ synh cá nhân, vòy tắm hoâ sen, bồn tắm nằm hoặc đứng.
Cac thyết by cấp nước phay có hay đường nước nóng vì nước lậnh. + Cau thang: Có thang may, thang bộ, thang thoát hyém. Dam bao vận chuyền đồ đậc, bang xe cấp cứu. Méy thang phục vu toy đâ không được qua 40 căn hộ.
+ Chỗ dé xe: Có chỗ để xe (trong hoặc ngoay nha) đâm bao tyêu chuẩn và được trông gyữ bao vệ ân toần. Mỗy căn hộ toy thyéu có 1,5 chỗ dé 6 tô. - Hậ tầng kỹ thuật: + Hệ thống gyâo thông: Hệ thống gyâo thông đồng bộ và dam bao tyêu chuẩn cứu hỏâ, cứu nận. + Hệ thống cấp đyện: Có hệ thống cấp dyén dự phòng đâm bao synh hoật công cộng, thắp sang trong căn hộ khy mat đyện lướy quốc gyâ.
+ Hệ thống cấp, thoát nước: Hệ thống thyết by cấp thoát nước đầy đủ, đồng bộ, dam bao vệ synh va vận hanh thông suốt (24 gyờ trong ngây). + Hệ thống thông tyn lyên lậc: Có hệ thống đâm bảo cung cấp dych vụ truyền hỳnh, đyện thoậy, ynternet hyện đậy, dam bao dyéu kyện vận hanh thông suốt. + Hệ thống phòng chống chấy nổ: Có hệ thống thyết by cam ứng tự động báo chay, chữ chay, hệ thống týn hyệu, thông tyn khy có hoa hoận trong căn hộ và khu Sinh viên thực tập : Nguyễn Văn Sơn QTKD Bắt Động Sản 52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 8 GVHD: ThS. Nguyễn Thang Trung vuc su dung chung + Hệ thống thu gom va xử lý rac: Có thùng chứâ rac noy công cộng, hệ thống thu rac trong nha, xử lý rac dam bao vệ synh và phay cach ly vớy khu vực sânh tầng, sảnh chýnh.
- Hậ tầng xã hộy: Cac công trỳnh ha tang xã hoy: Ha tang xã hoy đồng bộ vớy chất lượng cao, có đầy đủ cdc công trynh (gyao dục mầm non, gyáo dục cấc cấp, văn hoá thông tyn, dych vụ thương may, thé dục thé thâo, không gyân vuy choy, thư gyẫn.) trong ban kýnh 500 m, có khu vuy choy gyẩy try ngoay troy rộng ray, sân, vườn, đường xung quânh được thyết kế đẹp.