CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HOẶC CHO THUÊ ĐẤT 1. Khái niệm, đặc điểm, các hình thức thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 1. Khái niệm Thực hiện Pháp luật Thực hiện pháp luật là một quá trình hoạt động có mục đích làm cho những quy định của pháp luật đi vào cuộc sống, trở thành những hành vi thực tế hợp pháp của các chủ thể pháp luật. Thực hiện Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 1.
Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá QSDĐ là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được QSDĐ đấu giá. Khái niệm Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Là quá trình hoạt động có mục đích, của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất, bằng hành vi của mình để làm cho những quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đi vào cuộc sống, trở thành những hành vi thực tế, hợp pháp của các chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Đặc điểm Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Thực hiện pháp luận về đấu giá quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau: Thứ nhất, thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ là làm cho các quy định của pháp luật về ĐGQSDD đi vào cuộc sống, trở thành hành vi thực tế hợp pháp của các chủ thể tham gia đấu giá được thực hiện trên thực tế, người bán sẽ bán được QSDĐ còn người mua sẽ mua được QSDĐ [20, tr.
Đặc điểm này được thể hiện ở chỗ là phải làm cho các quy định về ĐGQSDĐ đi vào cuộc sống, được tôn trọng thực hiện. Điều này được thể hiện bằng hành vi của tất cả các chủ thể tham gia ĐGQSDĐ. Kết quả đạt được là những quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ thể, về trình tự, thủ tục, về điều kiện và các yêu cầu trong việc tham gia ĐGQSDĐ phải được các chủ thể thực hiện nghiêm túc trên thực tế. Đặc điểm này còn thể hiện ở nhận thức đối với việc ĐGQSDĐ được nâng cao không chỉ đối với những người điều hành đấu giá, tổ chức đấu giá mà cả những người tham gia đấu giá.
Thứ hai, chủ thể THPL về ĐGQSDĐ bao gồm các cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia hoạt động này. Chủ thể THPL về ĐGQSDĐ gồm nhiều loại đó là các chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá, chủ thể tham gia đấu giá, chủ thể làm dịch vụ đấu giá, chủ thể tham gia QLNN và các chủ thể liên quan. Chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá bao gồm cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao QSDĐ; là Nhà nước trong trường hợp ĐGQSDĐ để nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; là cơ quan thi hành án, tổ chức tín dụng trong trường hợp QSDĐ phải thi hành án hoặc thế chấp để thực hiện nghĩa vụ tại các tổ chức tín dụng. Chủ thể tham gia đấu giá là những tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng QSDĐ, là những người trực tiếp cạnh tranh giá với nhau với mục đích để mua 9 được QSDĐ.
Khi tham gia đấu giá chủ thể này cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về ĐGQSDĐ. Chủ thể trung gian làm dịch vụ ĐGQSDĐ là các tổ chức được pháp luật quy định có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá tài sản, bao gồm Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản. Ngoài ra, còn có các chủ thể là các cơ quan QLNN như Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên và Môi trường (Trung tâm Phát triển quỹ đất), Sở Tài chính. Các chủ thể này thực hiện nhiệm vụ hướng dẫn nghiệp vụ, thanh tra, kiểm tra, giám sát hoạt động ĐGQSDĐ.
Bên cạnh đó, còn có các công chứng viên tham gia, chủ thể này tham gia với nhiệm vụ là xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng ĐGQSDĐ. Trong các chủ thể nói trên, Nhà nước là chủ thể đặc biệt khi tham gia quan hệ ĐGQSDĐ có địa vị pháp lý không bình đẳng với các chủ thể khác. Xuất phát từ quy định về chế độ sở hữu đối với đất đai của nước ta, chỉ có Nhà nước là chủ thể có quyền sở hữu đối với đất đai còn các tổ chức và cá nhân chỉ có quyền chiếm hữu, QSDĐ. Nhà nước có quyền đặt ra các quy định bắt buộc các chủ thể khác phải tuân theo, là chủ thể có quyền áp dụng phương pháp quyền uy, ban hành những mệnh lệnh bắt buộc những chủ thể khác phải thực hiện khi các chủ thể đó vi phạm pháp luật.
Ngoài các chủ thể trên, trong THPL về ĐGQSDĐ luôn có một loại chủ thể có vị trí, vai trò vô cùng quan trọng đó là các đấu giá viên làm việc trong các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Chủ thể này là người trực tiếp áp dụng các quy định về trình tự thủ tục đấu giá để điều hành cuộc đấu giá. Do đó, phẩm chất năng lực, trình độ của đấu giá viên có ảnh hưởng rất lớn đến công tác điều hành cuộc đấu giá. Nếu đấu giá viên có bản lĩnh chính trị vững vàng, có chuyên môn giỏi và luôn đặt lợi ích tập thể, lợi ích nhà nước lên trên thì việc điều hành đấu giá sẽ đưa lại kết quả tốt.
Ngược lại, nếu đấu giá viên 10 luôn đặt lợi ích của cá nhân lên trên lợi ích tập thể, chuyên môn nghiệp vụ không vững dễ dẫn đến những sai sót trong quá trình điều hành đấu giá, ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, của các tổ chức và cá nhân. Do vậy, chủ thể này cần được thường xuyên đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ mọi mặt và cần có sự kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình điều hành ĐGQSDĐ. Thứ ba, THPL về ĐGQSDĐ được tiến hành theo các trình tự thủ tục pháp luật quy định. Trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ, các chủ thể cần phải tiến hành theo các trình tự, thủ tục rất chặt chẽ do pháp luật quy định.
Chẳng hạn để tham gia đấu giá, người có nhu cầu cần có đơn đề nghị tham gia đấu giá, nộp phí, nộp tiền đặt trước, tham gia phiên đấu giá. Hoặc để định giá đất thì cần tiến hành từng bước như thuê tổ chức định giá, Hội đồng định giá xem xét và tham mưu cho UBND tỉnh quyết định giá đất phù hợp làm căn cứ để ĐGQSDĐ. Thứ tư, THPL về ĐGQSDĐ luôn mang tính khoa học và tính sáng tạo. Thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ là sự vận dụng các quy định của pháp luật về ĐGQSDĐ mang tính bắt buộc chung để giải quyết các vụ việc cụ thể.
Vì vậy, trong THPL về ĐGQSDĐ cần đảm bảo tính khoa học và tính sáng tạo. Nghĩa là trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ các chủ thể có thẩm quyền không được vận dụng pháp luật một cách máy móc, cứng nhắc mà trong khuôn khổ của pháp luật cho phép việc THPL về ĐGQSDĐ phải khoa học và sáng tạo, tức là phải xem xét, nghiên cứu một cách toàn diện, khách quan đối với vụ việc đưa ra, cần phải xem xét nhiều góc độ để áp dụng quy định của pháp luật phù hợp, từ đó để có quyết định cụ thể vừa phù hợp quy định của pháp luật, vừa phù hợp với tình hình thực tế. Có như vậy mới đưa lại hiệu quả trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ. Các hình thức pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 1.
Tuân thủ pháp luật về ĐGQSDĐ Là một hình thức THPL, trong đó các cá nhân, tổ chức tham gia quan hệ ĐGQSDĐ kiềm chế không tiến hành những hoạt động mà pháp luật ngăn cấm. Hình thức THPL này chủ yếu với các quy định bắt buộc, cấm đoán như đối với các chủ thể tham gia quan hệ ĐGQSDĐ, đối với quá trình đấu giá và đối với QSDĐ đưa ra đấu giá. Thi hành pháp luật về ĐGQSDĐ Là một hình thức THPL, trong đó các chủ thể tham gia quan hệ ĐGQSDĐ thực hiện nghĩa vụ của mình được pháp luật quy định bằng hành động tích cực. Trong hình thức này, các chủ thể tập trung thực hiện các quy định về những nghĩa vụ cụ thể trong tổ chức và tham gia ĐGQSDĐ, hình thức này được thực hiện bằng hành động tích cực.
Để thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, đấu giá viên và các chủ thể khác phải chủ động, tích cực thực hiện các nghĩa vụ đã được pháp luật quy định. Sử dụng pháp luật về ĐGQSDĐ Là một hình thức THPL, trong đó, các chủ thể ĐGQSDĐ tích cực, chủ động thực hiện các quyền của mình theo quy định pháp luật về ĐGQSDĐ. Khác với hình thức thi hành pháp luật về ĐGQSDĐ, ở hình thức này, các chủ thể như các tổ chức đấu giá, các tổ chức, cá nhân tham gia ĐGQSDĐ có thể thực hiện hoặc không thực hiện quyền được pháp luật cho phép theo ý chí của mình, có quyền lựa chọn phương thức thực hiện quyền đó chứ không bắt buộc phải thực hiện. Áp dụng pháp luật về ĐGQSDĐ Là một hình thức THPL, trong đó Nhà nước thông qua các cơ quan có 12 thẩm quyền như Sở Tư pháp, Trung tâm phát triển Quỹ đất, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản, Sở Tài chính, Hội đồng đấu giá trong trường hợp đặc biệt, theo thẩm quyền của mình được pháp luật quy định, căn cứ vào các QPPL về đất đai, về ĐGQSDĐ, các lĩnh vực liên quan để ra các quyết định (văn bản áp dụng pháp luật) làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt các quan hệ pháp luật cụ thể trong lĩnh vực ĐGQSDĐ.
Áp dụng pháp luật về ĐGQSDĐ luôn có sự tham gia của Nhà nước với các mức độ khác nhau. Đây là hoạt động mang tính tổ chức, thể hiện quyền lực nhà nước với những trình tự, thủ tục chặt chẽ.
