Luận văn thạc sĩ thực hiện pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động tín dụng tại ngân hàng thương mại cổ phần việt nam từ thực tiễn tỉnh quảng ngãi

Luận văn thạc sĩ phân tích thực hiện pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại ở Quảng Ngãi.

• Tác giả: Tôn Lê Quý
• Người hướng dẫn: PGS. Hà Thị Mai Hiên
• Trường học: Viện Hàn Lâm Khoa Học Xã Hội Việt Nam Học Viện Khoa Học Xã Hội
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Thực Hiện Pháp Luật Về Thế Chấp Tài Sản Hình Thành Trong Tương Lai
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Ở VIỆT NAM
• 1.1. Cơ sở lý luận về tài sản hình thành trong tương lai
• 1.2. Cơ sở lý luận về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
• 1.3. Điều kiện pháp lí đối với tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai
• 1.4. Quan hệ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
• 1.5. Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
• 2. Chương 2: THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NGÃI
• 2.1. Thực trạng hoạt động thế chấp tài sản hình thành trong tương lai tại các Ngân hàng thương mại
• 2.2. Một số bất cập trong việc nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong tín dụng Ngân hàng thương mại
• 3. Chương 3: HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 3.1. Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
• 3.2. Các giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
• 3.3. Giải pháp hoàn thiện chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Tóm tắt

I. Tổng quan về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một khái niệm quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Khái niệm này không chỉ giúp các ngân hàng bảo đảm nghĩa vụ của người vay mà còn tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn. Theo quy định của pháp luật, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm các tài sản sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm ký kết giao dịch. Điều này mở ra nhiều cơ hội cho các giao dịch tín dụng, nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức trong việc thực hiện và quản lý.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản hình thành trong tương lai được định nghĩa là động sản hoặc bất động sản sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm ký kết giao dịch. Đặc điểm của loại tài sản này là tính không chắc chắn về thời điểm và hình thức hình thành, điều này tạo ra nhiều rủi ro cho các tổ chức tín dụng trong quá trình cho vay.

1.2. Vai trò của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm nghĩa vụ của người vay. Nó không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mà còn tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn cần thiết để thực hiện các dự án đầu tư.

II. Thách thức trong việc thực hiện thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Mặc dù thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mang lại nhiều lợi ích, nhưng thực tế vẫn tồn tại nhiều thách thức. Các vấn đề như xác định giá trị tài sản, thủ tục pháp lý phức tạp và rủi ro trong việc xử lý tài sản thế chấp là những khó khăn mà các ngân hàng thương mại phải đối mặt. Những thách thức này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động tín dụng mà còn có thể gây ra những hệ lụy nghiêm trọng cho nền kinh tế.

2.1. Vấn đề xác định giá trị tài sản thế chấp

Việc xác định giá trị tài sản hình thành trong tương lai gặp nhiều khó khăn do tính không chắc chắn của tài sản. Điều này có thể dẫn đến việc ngân hàng không thể định giá chính xác, từ đó ảnh hưởng đến quyết định cho vay.

2.2. Thủ tục pháp lý phức tạp trong giao dịch

Thủ tục pháp lý liên quan đến thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thường phức tạp và mất nhiều thời gian. Điều này có thể làm giảm tính cạnh tranh của ngân hàng trong việc thu hút khách hàng.

III. Giải pháp cải thiện quy định pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Để nâng cao hiệu quả của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, cần có những giải pháp cải thiện quy định pháp luật. Việc hoàn thiện khung pháp lý sẽ giúp các ngân hàng thương mại hoạt động hiệu quả hơn, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người vay. Các giải pháp này bao gồm việc đơn giản hóa thủ tục pháp lý, cải thiện quy trình định giá tài sản và tăng cường đào tạo cho nhân viên ngân hàng.

3.1. Đơn giản hóa thủ tục pháp lý

Cần thiết phải đơn giản hóa các thủ tục pháp lý liên quan đến thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Điều này sẽ giúp giảm thời gian và chi phí cho cả ngân hàng và khách hàng.

3.2. Cải thiện quy trình định giá tài sản

Cải thiện quy trình định giá tài sản hình thành trong tương lai là cần thiết để đảm bảo tính chính xác và minh bạch. Việc này có thể thực hiện thông qua việc áp dụng các công nghệ mới và phương pháp định giá hiện đại.

IV. Ứng dụng thực tiễn của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại

Thực tiễn cho thấy, nhiều ngân hàng thương mại tại Việt Nam đã áp dụng thành công hình thức thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Các ngân hàng này đã phát triển các sản phẩm tín dụng linh hoạt, đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Tuy nhiên, vẫn cần có sự giám sát chặt chẽ để đảm bảo tính an toàn và hiệu quả trong các giao dịch này.

4.1. Các sản phẩm tín dụng liên quan đến thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Nhiều ngân hàng đã phát triển các sản phẩm tín dụng đặc thù cho phép khách hàng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Những sản phẩm này không chỉ đa dạng mà còn linh hoạt, giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn.

4.2. Kết quả thực hiện và bài học kinh nghiệm

Kết quả thực hiện cho thấy, việc áp dụng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã mang lại nhiều lợi ích cho ngân hàng và khách hàng. Tuy nhiên, cần rút ra bài học kinh nghiệm để cải thiện hơn nữa trong tương lai.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một công cụ quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Với những cải tiến trong quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng, hình thức này hứa hẹn sẽ phát triển mạnh mẽ hơn trong tương lai. Tuy nhiên, cần tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện để đảm bảo tính hiệu quả và an toàn cho các bên liên quan.

5.1. Triển vọng phát triển của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Triển vọng phát triển của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai rất khả quan, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế đang phát triển mạnh mẽ. Các ngân hàng cần nắm bắt cơ hội này để phát triển các sản phẩm tín dụng mới.

5.2. Những khuyến nghị cho các ngân hàng thương mại

Các ngân hàng thương mại cần chú trọng đến việc cải thiện quy trình cho vay và quản lý rủi ro liên quan đến thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Việc này sẽ giúp nâng cao hiệu quả hoạt động và bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong hệ thống ngân hàng thương mại, khoảng 70% đến 80% các khoản cấp tín dụng trung và dài hạn phụ thuộc vào tài sản bảo đảm nhằm kiểm soát rủi ro thu hồi nợ. Tỷ trọng dư nợ thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại cổ phần đã gia tăng mạnh mẽ từ mức 15% lên gần 30% tổng dư nợ có bảo đảm bằng bất động sản trong giai đoạn 2013 đến 2018. Tuy nhiên, hành lang pháp lý điều chỉnh loại tài sản đặc thù này dù trải qua gần 20 năm hình thành và hoàn thiện vẫn bộc lộ nhiều điểm nghẽn, thiếu sự thống nhất giữa Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Công chứng. Thực trạng đó dẫn đến hàng loạt vướng mắc trong việc xác định quyền sở hữu, định giá tài sản, ký kết hợp đồng và xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ khi phát sinh biến cố tín dụng.

Mục tiêu trọng tâm của nghiên cứu là làm rõ các vấn đề lý luận và cơ sở pháp lý về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai; đánh giá toàn diện thực tiễn áp dụng tại các ngân hàng thương mại cổ phần trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi trong thời gian 5 năm; từ đó nhận diện những bất cập cơ bản và đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật cùng quy trình nghiệp vụ ngân hàng. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành và thực tế triển khai tín dụng tại các ngân hàng thương mại cổ phần ở tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn 2013 - 2018. Kết quả nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn, hỗ trợ các tổ chức tín dụng kiểm soát tỷ lệ nợ xấu tiềm ẩn xuống dưới 2%, tối ưu hóa quy trình giải ngân vốn cho các dự án xây dựng và nhà ở, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, minh bạch.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu xây dựng dựa trên sự tích hợp giữa lý thuyết vật quyền trong luật dân sự hiện đại và lý thuyết quản trị rủi ro tín dụng ngân hàng. Lý thuyết vật quyền xác lập nền tảng về quyền sở hữu, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt đối với tài sản chưa hiện hữu hoặc đang trong quá trình tạo lập hợp pháp. Song song đó, lý thuyết bất đối xứng thông tin được vận dụng để giải thích các rủi ro đạo đức và xung đột lợi ích giữa ngân hàng nhận thế chấp, khách hàng vay vốn và chủ đầu tư dự án.

Mô hình nghiên cứu vận hành theo cơ chế tương tác đa chiều giữa ba yếu tố cốt lõi: khung khổ chuẩn mực pháp lý giao dịch bảo đảm, quy trình cấp tín dụng 9 bước của ngân hàng thương mại và thực tiễn thực thi tại các cơ quan công chứng, đăng ký biện pháp bảo đảm.

Bốn khái niệm then chốt được phân tích chuyên sâu gồm:

1. Tài sản hình thành trong tương lai: Bao gồm tài sản tạo lập từ vốn vay, tài sản đang trong giai đoạn hình thành hợp pháp tại thời điểm giao kết, và tài sản đã hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký theo quy định tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP.
2. Thế chấp tài sản: Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự mà bên thế chấp dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình mà không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp.
3. Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán: Quyền trị giá được bằng tiền phát sinh từ giao dịch mua bán nhà ở hoặc công trình xây dựng hợp pháp.
4. Đăng ký giao dịch bảo đảm: Thủ tục pháp lý bắt buộc nhằm xác lập hiệu lực đối kháng của giao dịch bảo đảm đối với người thứ ba theo 7 biện pháp bảo đảm nghĩa vụ của Bộ luật Dân sự.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu của luận văn kết hợp giữa dữ liệu thứ cấp từ hơn 45 văn bản quy phạm pháp luật, báo cáo tổng kết thường niên của Ngân hàng Nhà nước, cùng dữ liệu sơ cấp thu thập từ thực tiễn công chứng và hoạt động tín dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi.

Cỡ mẫu khảo sát gồm 120 hồ sơ cấp tín dụng có tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai tại 8 chi nhánh ngân hàng thương mại cổ phần và 50 hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh Quảng Ngãi. Phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng kết hợp chọn mẫu có chủ đích được áp dụng nhằm bao quát các nhóm tài sản phổ biến: nhà ở dự án thương mại chiếm 65%, công trình xây dựng nhà xưởng chiếm 20%, và máy móc thiết bị, phương tiện vận tải hình thành từ vốn vay chiếm 15%.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích luật học so sánh, tổng hợp quy nạp và thống kê mô tả là nhằm đối chiếu trực tiếp các quy định pháp luật trên văn bản với thực tiễn áp dụng hồ sơ cụ thể. Cách tiếp cận này giúp phát hiện chính xác các mâu thuẫn giữa luật chung và luật chuyên ngành, đồng thời lượng hóa các sai lệch nghiệp vụ trong suốt tiến trình nghiên cứu từ năm 2013 đến năm 2018.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, nghiên cứu phát hiện tình trạng định giá ngược diễn ra phổ biến tại hơn 65% hồ sơ tín dụng khảo sát. Thay vì tuân thủ quy trình chuẩn là kiểm tra tài sản rồi mới định giá và xác định hạn mức, cán bộ tín dụng thường lấy nhu cầu vay của khách hàng làm gốc. Đơn cử, khi khách hàng cần vay 1 tỷ đồng với tỷ lệ cho vay tối đa 70% giá trị tài sản bảo đảm, cán bộ định giá sẽ tính ngược để đưa ra kết quả định giá căn nhà hình thành trong tương lai là 1 tỷ 429 triệu đồng nhằm hợp thức hóa hồ sơ.

Thứ hai, tồn tại xung đột pháp lý nghiêm trọng giữa Điều 5 Luật Công chứng (quy định đối tượng hợp đồng phải có thật) với bản chất của tài sản hình thành trong tương lai (tài sản chưa hiện hữu). Điều này khiến hơn 40% công chứng viên lúng túng, dẫn đến việc đặt ra các yêu cầu bổ sung giấy tờ như bản vẽ kỹ thuật, hợp đồng tín dụng chính, kéo dài thời gian hoàn tất thủ tục từ mức 3 ngày làm việc thông thường lên 7 đến 10 ngày làm việc.

Thứ ba, nhà ở hình thành trong tương lai chiếm tới 75% tổng số giao dịch thế chấp tài sản tương lai tại địa bàn tỉnh Quảng Ngãi, nhưng công tác giám sát tiến độ xây dựng sau giải ngân lại rất lỏng lẻo. Chỉ có khoảng 20% chi nhánh ngân hàng thực hiện việc tái định giá định kỳ đúng thời hạn 6 tháng/lần theo quy chế nội bộ.

Thứ tư, mô hình cho vay liên kết 3 bên giữa ngân hàng, chủ đầu tư và người mua nhà (với cơ chế chủ đầu tư bảo lãnh và ngân hàng phong tỏa giữ lại 10% vốn giải ngân đợt đầu của khoản vay) cho thấy hiệu quả vượt trội. Tỷ lệ phát sinh nợ quá hạn ở nhóm hồ sơ áp dụng cơ chế này luôn duy trì dưới mức 1,5%, thấp hơn 50% so với các khoản vay thế chấp tài sản tương lai độc lập.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của các tồn tại trên xuất phát từ áp lực tăng trưởng dư nợ tín dụng bình quân 14% đến 16%/năm, buộc các chi nhánh ngân hàng phải nới lỏng khâu kiểm soát thẩm định. Bên cạnh đó, việc bố trí cán bộ tín dụng kiêm nhiệm công tác định giá tài sản bảo đảm mà không có chứng chỉ thẩm định giá chuyên nghiệp đã triệt tiêu tính khách quan của kết quả định giá. So sánh với các nghiên cứu trước đây tại thị trường Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, thực trạng tại Quảng Ngãi cho thấy tính thanh khoản của tài sản bảo đảm thấp hơn khoảng 30%, khiến mức độ rủi ro tổn thất vốn của các ngân hàng địa phương khi phải xử lý tài sản phát mãi là nghiêm trọng hơn rất nhiều.

Dữ liệu nghiên cứu được lượng hóa trực quan thông qua Bảng phân loại 4 nhóm vướng mắc hồ sơ thế chấp: vướng mắc về định giá sai lệch chiếm 38%, vướng mắc về công chứng hợp đồng chiếm 32%, vướng mắc đăng ký giao dịch bảo đảm chiếm 18%, và vướng mắc về xử lý tài sản thu hồi nợ chiếm 12%. Đồng thời, mô hình biểu đồ cột so sánh giữa giá trị định giá trên sổ sách ngân hàng và giá trị phát mãi thực tế giai đoạn 2014 - 2018 cho thấy mức độ trượt giá trung bình lên tới 25%, chứng minh sự thiếu chính xác của phương pháp so sánh giá thị trường đối với tài sản chưa hoàn thiện.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện khung pháp lý cấp quốc gia: Ban hành Nghị định chuyên biệt về giao dịch bảo đảm tài sản hình thành trong tương lai, quy định rõ ràng tiêu chí tài sản có thật trong luật công chứng, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm từ 5 ngày làm việc xuống tối đa 2 ngày làm việc trước năm 2020. Chủ thể thực hiện: Chính phủ, Bộ Tư pháp phối hợp cùng Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên Môi trường.
2. Tách bạch hoàn toàn chức năng thẩm định giá: Xóa bỏ mô hình cán bộ tín dụng kiêm nhiệm định giá tại 100% chi nhánh ngân hàng thương mại cổ phần; thành lập trung tâm định giá độc lập hoặc thuê doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp ngoài hệ thống; đặt mục tiêu giảm tỷ lệ nợ xấu phát sinh từ định giá khống xuống dưới 1,5% trong lộ trình 2019 - 2022. Chủ thể thực hiện: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Hội đồng quản trị các ngân hàng thương mại cổ phần.
3. Xây dựng cơ sở dữ liệu số hóa liên thông: Thiết lập hệ thống dữ liệu điện tử chia sẻ thông tin quy hoạch, tình trạng pháp lý dự án và lịch sử giao dịch thế chấp giữa Văn phòng Đăng ký đất đai, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm và các tổ chức hành nghề công chứng; hoàn thành kết nối trong thời hạn 24 tháng. Chủ thể thực hiện: Bộ Tư pháp chủ trì cùng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
4. Chuẩn hóa quy chế kiểm soát vốn và bảo lãnh dự án: Ban hành quy định bắt buộc chủ đầu tư phải cung cấp chứng thư bảo lãnh ngân hàng cho người mua nhà và áp dụng tỷ lệ phong tỏa lưu ký bắt buộc từ 5% đến 10% giá trị hợp đồng vay tại kỳ giải ngân đầu tiên, triển khai từ quý 1 năm 2019. Chủ thể thực hiện: Ngân hàng Nhà nước và ban điều hành các tổ chức tín dụng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Chuyên viên tín dụng và cán bộ quản trị rủi ro tại ngân hàng thương mại: Giúp nâng cao năng lực thẩm định pháp lý, nắm vững quy trình 9 bước cho vay nhận tài sản bảo đảm tương lai, loại bỏ triệt để thói quen định giá ngược trong thực tế tác nghiệp.
2. Công chứng viên và nhân viên văn phòng công chứng: Cung cấp căn cứ pháp lý vững chắc để xử lý hài hòa yêu cầu tại Điều 5 Luật Công chứng với các giao dịch tài sản hình thành trong tương lai, chuẩn hóa danh mục giấy tờ cần thu thập từ khách hàng.
3. Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Đem lại nguồn cứ liệu thực chứng từ địa bàn tỉnh Quảng Ngãi để phục vụ quá trình sửa đổi, bổ sung các nghị định về giao dịch bảo đảm và thông tư liên tịch hướng dẫn đăng ký quyền tài sản.
4. Giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Luật Kinh tế, Tài chính - Ngân hàng: Sử dụng làm tài liệu tham khảo học thuật chuyên sâu về vật quyền bảo đảm, phục vụ đắc lực cho việc giảng dạy, học tập và phát triển các công trình nghiên cứu mở rộng.

Câu hỏi thường gặp

Tài sản hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam bao gồm những loại nào? Căn cứ Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, tài sản hình thành trong tương lai gồm 3 nhóm chính: tài sản hình thành từ vốn vay, tài sản đang trong giai đoạn tạo lập hợp pháp tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, và tài sản đã hình thành thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu nhưng chưa hoàn tất đăng ký, không bao gồm quyền sử dụng đất.

Tại sao các ngân hàng thương mại thường khống chế hạn mức cho vay ở mức 70% đến 80% giá trị tài sản bảo đảm? Tỷ lệ này tạo ra vùng đệm an toàn tài chính từ 20% đến 30% nhằm dự phòng cho các biến động giảm giá của thị trường, bù đắp lãi phạt quá hạn phát sinh và chi trả các chi phí pháp lý, thủ tục xử lý phát mãi tài sản kéo dài khi khách hàng mất khả năng thanh toán nợ gốc.

Định giá ngược tài sản bảo đảm gây ra những hậu quả nguy hiểm nào cho hệ thống ngân hàng? Quy trình định giá ngược làm sai lệch giá trị thực tế của tài sản, biến khoản vay có bảo đảm thành khoản vay rủi ro cao. Điển hình như khoản vay 1 tỷ đồng bị thổi phồng giá trị tài sản lên 1 tỷ 429 triệu đồng, làm gia tăng tỷ lệ nợ xấu và khiến ngân hàng không thể thu hồi đủ vốn khi xử lý nợ.

Công chứng viên có quyền yêu cầu nộp hợp đồng tín dụng khi công chứng hợp đồng thế chấp không? Điều này hoàn toàn phù hợp với Điều 343 Bộ luật Dân sự và Luật Công chứng. Do hợp đồng thế chấp là hợp đồng phụ bảo đảm cho hợp đồng tín dụng chính, việc xuất trình hợp đồng tín dụng giúp công chứng viên xác định chính xác phạm vi nghĩa vụ bảo đảm và tính đúng mức lệ phí công chứng theo quy định.

Cơ chế lưu ký 10% vốn giải ngân của chủ đầu tư mang lại tác dụng kiểm soát rủi ro ra sao? Cơ chế này bắt buộc chủ đầu tư phải giữ lại 10% số tiền vay của khách hàng tại tài khoản phong tỏa của ngân hàng cho đến khi bàn giao xong giấy chứng nhận quyền sở hữu. Biện pháp này tạo động lực kinh tế buộc chủ đầu tư phải đẩy nhanh tiến độ thi công công trình đúng cam kết.

Kết luận

• Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và khẳng định vai trò trụ cột của biện pháp bảo đảm này đối với sự lưu thông dòng vốn tín dụng.
• Phân tích sâu sắc thực trạng áp dụng pháp luật tại các ngân hàng thương mại cổ phần trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi trong 5 năm, vạch rõ 4 rào cản lớn về định giá, công chứng, giám sát tiến độ và đăng ký bảo đảm.
• Chỉ rõ nguy cơ mất an toàn vốn từ phương pháp định giá ngược và sự thiếu liên thông cơ sở dữ liệu số giữa các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương.
• Đề xuất đồng bộ hệ thống 4 nhóm giải pháp mang tính khả thi cao, bao quát từ sửa đổi văn bản quy phạm pháp luật đến chuẩn hóa quy trình nội bộ của từng tổ chức tín dụng.
• Đóng góp nguồn tư liệu khoa học chuẩn xác, có giá trị ứng dụng thực tiễn cao cho cả giới nghiên cứu học thuật và cán bộ tác nghiệp chuyên môn.

Trong chu kỳ 3 năm tiếp theo, các nghiên cứu tiếp nối cần mở rộng phạm vi khảo sát liên tỉnh để đánh giá sâu hơn tác động của các văn bản pháp luật mới đối với hoạt động xử lý nợ xấu. Các nhà quản trị ngân hàng và chuyên gia pháp chế hãy áp dụng ngay các khuyến nghị từ công trình nghiên cứu này để kiện toàn quy trình thẩm định, quản trị rủi ro và tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh tín dụng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

phần mở đầu, kết luận, danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn bao gồm ba chương: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động tín dụng tại ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Chƣơng 2: Thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại cổ phần trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi Chƣơng 3: Hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. 5 Chƣơng 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Ở VIỆT NAM 1. Cơ sở lý luận về tài sản hình thành trong tƣơng lai “Tài sản” không chỉ là một thuật ngữ pháp lý mà còn là một khái niệm thông dụng trong đời sống dân sự. Vấn đề định nghĩa về tài sản là vấn đề phức tạp, hiện nay còn nhiều quan điểm khác biệt.

Trong bài viết đăng trên Tạp chí Luật học - Số 5/1995, TS. Phan Hữu Thư cho rằng: “Tài sản là một thuật ngữ vừa mang tính phổ thông vừa mang tính pháp lý sâu sắc”. Cũng bàn về khái niệm tài sản, theo PGS. Ngô Huy Cương thì: “Khái niệm về tài sản không phải là một khái niệm thuần túy có tính cách học thuật mà là một khái niệm có tính mục đích rất cao.

Khái niệm này phải đáp ứng được các nhu cầu cần thiết của xã hội. Tài sản không thể được xem xét tách rời các giá trị xã hội”. Trong một số công trình nghiên cứu của mình, PGS Ngô Huy Cương đã có khảo sát về khái niệm tài sản của một số hệ thống pháp luật trên thế giới, qua đó, ông đưa ra kết luận: (1) Các định nghĩa đều sử dụng cách thức liệt kê các phân loại tài sản mà không đưa ra một phạm vi cụ thể của tài sản; (2) Tài sản là đối tượng của quyền sở hữu; (3) Tài sản được phân chia thành bốn phân loại lớn là bất động sản hữu hình và động sản hữu hình, bất động sản vô hình và động sản vô hình”[28]. Trên đây là cách quan niệm của các học giả về tài sản.

Vậy, trong pháp luật dân sự của Việt Nam thì khái niệm về tài sản được ghi nhận như thế nào? Tại Việt Nam, khái niệm tài sản lần đầu tiên được quy định trong Bộ luật dân sự (BLDS) 1995 và đến khi ban hành BLDS 2005 thì các nhà làm luật Việt Nam đưa ra khái niệm về tài sản như sau: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [40, Điều 163]. Có thể thấy, cơ sở quan trọng để xác định tài sản theo quy định này là “vật chất liệu” trong khi quyền sở hữu - một vật quyền quan 6 trọng nhất - đã bị tách ra khỏi tài sản (quyền tài sản dường như được quy định tách biệt với tài sản tại [40,Điều 164 và Điều 174 BLDS 2005]. Hơn nữa, khái niệm này được xây dựng theo hình thức liệt kê các loại tài sản, thiếu tính khái quát và không đưa ra được phạm vi để xác định về tài sản. Việc BLDS Việt Nam năm 2005 không sử dụng cách phân loại tài sản trong khái niệm tại Điều 163 đã dẫn đến hậu quả là khi đọc khái niệm về tài sản, người đọc không thể hiểu hết thế nào là tài sản và việc thiết lập các quy chế cụ thể cho việc điều tiết các hành vi pháp lý sẽ khó khăn hơn.

Ví dụ như vấn đề mà Luận văn này đang bàn đến là thế chấp nhà ở HTTTL - một loại tài sản vô hình - vì pháp luật không có quy chế riêng đối với các hành vi pháp lý liên quan đến tài sản vô hình nên việc xác lập cho các hành vi thế chấp nhà ở HTTTL một quy chế cụ thể cũng gặp nhiều khó khăn hơn. Tài sản hình thành trong tương lai Tài sản HTTTL là một khái niệm tương đối mới của pháp luật dân sự Việt Nam, chế định này được xem là một tiến bộ trong khoa học pháp lý và là một sản phẩm tất yếu của nền kinh tế thị trường, khi mà các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Trước đây, pháp luật dân sự Việt Nam chưa có sự ghi nhận nào về khái niệm tài sản HTTTL, trong BLDS 1995 không có cụm từ tài sản HTTTL tại bất kỳ điều luật nào. Khi Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 165/1999/NĐ-CP) được ban hành thì khái niệm tài sản HTTTL mới xuất hiện lần đầu tiên và cho đến năm 2005, khái niệm này đã được ghi nhận chính thức tại Điều 320 BLDS 2005.

Vậy, tài sản HTTTL là gì? Pháp luật Việt Nam quan niệm thế nào về tài sản HTTTL? Khoản 7 Điều 2 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP đã đưa ra khái niệm tài sản HTTTL như sau: “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, 7 các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”. Quy định tương tự cũng được tìm thấy tại Nghị định số 178/1999/NĐ- CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (Nghị định số 178/1999/NĐ-CP), cụ thể như sau: “Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng”. Khi BLDS 2005 ra đời, khái niệm tài sản HTTTL được ghi nhận như sau: “Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) cũng có quy định về tài sản HTTTL như sau: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.

Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Mặc dù đã được ghi nhận tại các văn bản pháp luật khác nhau nhưng phải đến khi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 11/2012/NĐ- CP) ra đời thì tài sản HTTTL mới được quy định rõ ràng, cụ thể hơn. Khoản 2 Điều 1 Nghị định này quy định như sau: Tài sản hình thành trong tương lai gồm: +Tài sản được hình thành từ vốn vay; + Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; + Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của phápluật. + Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.

8 Như vậy, qua quá trình hình thành và phát triển, khái niệm tài sản HTTTL từ chỗ chỉ được đề cập trong các văn bản dưới luật (Nghị định số 165/1999/NĐ-CP và Nghị định số 178/1999/NĐ-CP) thì đến nay, khái niệm này đã được ghi nhận trong văn bản luật là BLDS 2005. Nội hàm của khái niệm tài sản HTTTL cũng được mở rộng hơn, không chỉ bao gồm tài sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch như ở thời kỳ đầu mà còn bao gồm cả tài sản đã hình thành nhưng chưa thuộc quyền sở hữu của bên có tài sản. Sự thay đổi này có thể được lý giải bởi các yếu tố sau: (i) Sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế dẫn đến nhu cầu đưa các loại tài sản vào tham gia giao dịch kinh tế, dân sự thêm phong phú, trong đó có tài sản HTTTL; (ii) Trên thực tế, tài sản HTTTL đã chứng tỏ được vai trò và tầm quan trọng của mình khi được xem là đối tượng của các giao dịch, nhưng đồng thời cũng bộc lộ nhiều rủi ro, hạn chế, điều này dẫn đến việc phải có những quy định mang tính pháp lý chặt chẽ hơn quy định về vấn đề này. Việc mở rộng nội hàm khái niệm cũng như nâng cao tầm pháp lý của khái niệm tài sản HTTTL như nêu trên đã góp phần tạo ra sự phát triển mạnh mẽ của các giao dịch liên quan đến tài sản HTTTL, đặc biệt là các giao dịch bảo đảm có đối tượng là tài sản HTTTL.

Tuy nhiên, việc khái niệm tài sản HTTTL được đề cập tại nhiều văn bản khác nhau đã dẫn đến tình trạng không thống nhất trong việc giải thích và áp dụng khái niệm này trên thực tế. Dựa theo các quy định nêu trên thì có thể khái quát về tài sản HTTTL như sau: Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản mà ở thời điểm hiện tại, chưa được hình thành hoặc đã được hình thành nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu và có đầy đủ cơ sở để xác định trong tương lai tài sản đó sẽ được hình thành và thuộc quyền sở hữu của chủ thể đã xác định. Cơ sở lý luận về thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai 1. Cơ sở kinh tế Xem xét trên góc độ chung của toàn bộ nền kinh tế, thì tại một thời điểm luôn xảy ra đồng thời hai hiện tượng trái ngược nhau, có một chủ thể tạm thời thừa tiền, đồng thời có một chủ thể tạm thời thiếu tiền.

Đây là tiền đề dẫn đến sự phân 9 phối lại vốn nhằm mục đích hợp tác với mục tiêu lợi nhuận và dần hình thành nên quan hệ tín dụng. Trong quan hệ này, bên có nguồn vốn nhàn rỗi tạm thời sẽ chuyển quyền sử dụng nguồn vốn của mình cho chủ thể tạm thời thiếu vốn trên nguyên tắc hoàn trả giá trị vốn gốc kèm theo một khoản lợi tức đã thỏa thuận. Để đảm bảo an toàn cho nguồn vốn của mình, hay nói cách khác để nắm “đằng chuôi” trong quan hệ cho vay, bên cho vay yêu cầu bên vay phải thực hiện các biện pháp bảo đảm an toàn tiền vay.