Khóa luận tốt nghiệp luật học thế chấp tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật việt nam

Khóa luận nghiên cứu về quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong lĩnh vực luật học.

• Tác giả: Le Yen Nhi
• Người hướng dẫn: Nguyen Hoang Long
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Dân sự
• Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật Việt Nam
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2025
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ được quy định trong Bộ luật Dân sự Việt Nam. Đây là hình thức thế chấp đối với những tài sản chưa tồn tại hiện nay nhưng dự kiến sẽ hình thành trong tương lai. Loại thế chấp này có vai trò quan trọng trong các dự án đầu tư, xây dựng nhà ở và các hoạt động kinh tế khác. Tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL) bao gồm các tài sản cố định, động sản hoặc quyền tài sản khác được dự kiến sẽ sinh ra từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc các nguồn khác. Biện pháp này giúp bảo vệ quyền lợi của các bên có liên quan và tạo điều kiện cho các giao dịch tín dụng phát triển.

1.1. Khái niệm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Thế chấp TSHTTTL là hợp đồng bảo đảm giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp, trong đó bên thế chấp cam kết sẽ chuyển giao quyền sử dụng tài sản cho bên nhận thế chấp khi tài sản đó hình thành. Hợp đồng này phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Nó được ghi nhận để tạo ra hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.

1.2. Đặc điểm của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Những đặc điểm nổi bật của thế chấp TSHTTTL bao gồm: (1) Đối tượng là tài sản chưa tồn tại; (2) Phải có mô tả cụ thể về tài sản; (3) Hiệu lực phát sinh khi tài sản hình thành; (4) Bên nhận thế chấp được xác lập quyền ngay khi tài sản sinh ra; (5) Cần ghi nhận để có hiệu lực đối kháng.

II. Quy định pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Pháp luật Việt Nam quy định về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai chủ yếu thông qua Bộ luật Dân sự và các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành. Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định chi tiết về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bao gồm các điều kiện, thủ tục ghi nhận thế chấp. Thông tư 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp đối với tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Các quy định này đều nhấn mạnh yêu cầu mô tả cụ thể tài sản, xác lập quyền khi tài sản hình thành và công khai hiệu lực đối kháng.

2.1. Chủ thể của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Bên thế chấp là chủ sở hữu hoặc người có quyền sử dụng tài sản hình thành. Bên nhận thế chấp thường là tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp hoặc cá nhân cho vay. Cả hai bên phải có năng lực pháp luật và điều hành. Bên thế chấp cam kết chuyển giao tài sản khi hình thành.

2.2. Điều kiện và hiệu lực của hợp đồng thế chấp

Hợp đồng thế chấp TSHTTTL phải đáp ứng các điều kiện về thứ tự pháp luật. Hiệu lực phát sinh khi: (1) Hợp đồng được ký kết đầy đủ; (2) Tài sản được mô tả rõ ràng; (3) Ghi nhận công khai được hoàn thành. Hiệu lực đối kháng với bên thứ ba phát sinh khi ghi nhận được công bố theo quy định.

III. Xử lý tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai

Xử lý tài sản thế chấp là TSHTTTL là vấn đề quan trọng khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ. Pháp luật Việt Nam quy định các phương thức xử lý gồm: bán đấu giá, xử lý theo thỏa thuận giữa các bên, hoặc các cách khác theo quy định. Căn cứ xử lý bao gồm hợp đồng thế chấp, quyết định tuyên bố vi phạm, và các quyết định pháp lý khác. Khi tài sản được hình thành, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý theo các phương thức đã thỏa thuận hoặc theo pháp luật.

3.1. Phương thức xử lý tài sản theo thỏa thuận

Các bên có thể thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp theo cách phù hợp với lợi ích chung. Phương thức này linh hoạt, cho phép các bên tìm giải pháp tối ưu. Tuy nhiên, thỏa thuận phải tuân thủ quy định pháp luật, không được vi phạm quyền lợi của bên thứ ba.

3.2. Xử lý tài sản bằng bán đấu giá

Bán đấu giá là phương thức xử lý phổ biến và đảm bảo công khai, minh bạch. Tài sản được định giá, công bố thông tin, tổ chức đấu giá để tìm người mua với giá cao nhất. Khoản tiền thu được từ bán đấu giá sẽ dùng để trả nợ, chi phí, và phần dư trả lại bên thế chấp.

IV. Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Trong thực tiễn, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã được áp dụng rộng rãi trong các dự án đầu tư, xây dựng nhà ở và kinh doanh. Tuy nhiên, vẫn tồn tại những vướng mắc: thiếu rõ ràng về các khái niệm pháp lý, thủ tục ghi nhận chưa thống nhất, xử lý tranh chấp gặp khó khăn. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật bao gồm: làm rõ khái niệm, chuẩn hóa thủ tục, hoàn thiện cơ chế ghi nhận công khai, đào tạo cán bộ thực thi, và xây dựng hướng dẫn chi tiết.

4.1. Những kết quả đạt được

Pháp luật hiện hành đã tạo khung pháp lý vững chắc cho thế chấp TSHTTTL. Các dự án đầu tư lớn được hỗ trợ tốt hơn, rủi ro tín dụng giảm. Ghi nhận công khai tại các cơ quan nhà nước (CQNN) giúp bảo vệ quyền lợi. Những kết quả này tạo môi trường kinh tế thuận lợi.

4.2. Những vướng mắc và kiến nghị cải thiện

Những vướng mắc bao gồm: (1) Chủ thể của thế chấp TSHTTTL chưa được làm rõ trong một số trường hợp; (2) Mô tả tài sản thường thiếu chi tiết; (3) Thủ tục ghi nhận phức tạp. Kiến nghị: sửa đổi BLDS, chuẩn hóa quy trình, tạo cơ sở dữ liệu tập trung, đào tạo và nâng cao nhận thức.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I: NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE THE CHAP TAI SAN HÌNH THÀNH TRONG TUONG LAI 1. Khai niệm và đặc điểm của thé chấp 1. Khái niệm thé chấp Thuật ngữ “thé chấp” là một từ có nguồn gốc Hán — Việt. Theo đó, “Thé la bỏ di, thay cho” còn “Chap là cẩm, giữ, bắt”!.

Củng cỗ thêm định nghĩa về thé chấp, Từ điển Tiếng Việt, nhà xuất bản Từ điển bách khoa Hà Nội năm 2007 giải nghĩa “Thế chấp [tai san] là dùng làm vật bảo đảm, thay thé cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ han”. Xuất phat từ ngữ nghĩa cơ bản trên của thé chấp, có thé hiểu thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên có nghĩa vụ đã lựa chọn để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự thông qua một tài sản; giá trị của tài sản này có khả năng thay thế cho nghĩa vụ bị vi phạm. Mặt khác, dưới góc độ pháp lý, thế chấp theo hệ thống pháp luật Civil Law (Pháp, Đức, Nhật Bản.) được hiểu là biện pháp bảo đảm với những đặc điểm đối tượng của thé chấp là bất động sản và không có sự chuyên giao quyền chiếm hữu bat động sản thé chấp tir người có nghĩa vụ sang người có quyền. Như vậy, hệ thống pháp luật trên có quan điểm về thé chấp tài sản đó là: (i) Đối tượng của thé chấp tài sản là tài sản thuộc sở hữu của bên thé chấp; (ii) Không có sự chuyên giao tài sản từ bên thé chấp sang cho bên nhận thé chap; (iii) Có sự thay đổi hình thức thé chấp chuyên giao sang thé chấp không có chuyển giao quyền sở hữu cũng như quyền chiếm hữu; (iv) Hợp đồng thé chấp là phương thức bảo vệ quyền và lợi ích được đặt lên hàng đầu.

Bên nhận thế chấp sẽ tiễn hành quá trình thu biên tài sản bảo đảm nếu bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ ?. Theo Khoản 1 Điều 317 BLDS 2015 “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thé chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình dé bảo dam thực hiện nghĩa ! Đào Duy Anh (2000), Từ điển Hán Việt, nhà xuất bản Khoa học xã hội Hà Nội, tr.394 „ ? Nguyễn Hoàng Long (2023), Thé chấp quyên tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận án Tiên sĩ Luật học, Trường Dai học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr.46,47,48 vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thé chấp)”. Có thé thấy, dưới sự ảnh hưởng bởi hệ thống pháp luật Civil Law, quy định pháp luật Việt Nam về khái niệm “thé chấp ” có nhiều điểm tương đồng nhưng cũng có một số điểm khác biệt. Song, khái niệm thế chấp dù được tiếp cận dưới nhiều góc độ khác nhau nhưng vẫn tập trung vào hai van đề cốt lõi đó là tính chất bảo đám biện pháp (quyền theo đuôi và ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp dé thay thé và bù đắp cho nghĩa vụ được đảm bảo) và phương thức thực hiện biện pháp (sự không chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp).

Đây chính là yếu tố có tính chất đặc trưng nham phân biệt biện pháp thé chấp so với cầm có. Như vậy, tiếp cận và kế thừa từ những quan điểm pháp lý chặt chế trong hệ thống pháp luật Civil Law nói chung, BLDS 2015 nói riêng khi quy định về thế chấp, theo tác giả khái niệm thé chấp được hiệu như sau: Thể chấp tài sản là một biện pháp bao dam thực hiện nghĩa vụ hình thành từ sự thoả thuận của các bên, theo do bên thé chấp sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình dé bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trước bên nhận thế chấp mà không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp nắm giữ. Đặc điểm của thế chấp Đặc điểm của thế chấp không chỉ phản ánh tính pháp lý của giao dịch, mà còn thé hiện mối quan hệ giữa các chủ thé có liên quan, quyền và nghĩa vụ của họ trong suốt quá trình thực hiện giao kết hợp đồng. Vì vậy, thế chấp cũng có những đặc điểm chung của các biện pháp bảo đảm như sau: Thứ nhất, thế chấp chỉ phát sinh dựa trên sự thỏa thuận của các bên.

Thê chấp là một biện pháp bảo dam thực hiện nghĩa vụ dân sự, nhưng khác với một sé nghia vụ có thé phát sinh từ quyết định của Tòa án hoặc quy định của pháp luật, thé chấp chỉ có hiệu lực khi có sự thỏa thuận giữa các bên. Chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp phải tự nguyện tham gia thỏa thuận mà không bị ép buộc và nội dung của hợp đồng thế chấp phải phản ánh đúng ý chí của các bên. Có thê nói đây là biện pháp bảo đảm dựa trên sự tự đo về ý chí và nguyên tắc tự nguyện và bình dang, không thé phát sinh từ quyết định đơn phương của một bên hoặc bị áp đặt bởi bên thứ ba. Thứ hai, đối tượng mà thế chấp hướng đến là tài sản.

Thê chấp chỉ áp dụng đối với các nghĩa vụ mang tính tài sản, tức là có thé định giá và quy đồi thành lợi ích vật chất. Những nghĩa vụ dân sự liên quan đến quan hệ thân nhân như: nghĩa vụ cấp dưỡng, chăm sóc,.không thé là đối tượng của thé chấp vì chúng không mang tính tài sản và không thể quy đổi thành tiền hoặc vật chất hữu hình. Trong khi đó, nguyên tắc ngang giá trong quan hệ tài sản cho thấy chỉ có tài sản hoặc lợi ích vật chất mới có thé bảo đảm hoặc bù đắp cho những thiệt hại về tài sản. Do đó, thé chap chỉ được thiết lập đối với các nghĩa vụ có giá trị kinh tế, giúp bên nhận thế chấp đảm bảo quyền lợi nếu bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.

Thứ ba, thé chap không chỉ nhằm mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm, mà còn nhằm bù dap, wu tiên thanh toản những lợi ích vật chất bị xâm phạm khi có hành vi không thực hiện nghĩa vụ gây ra. Biện pháp bảo dam được sử dụng sẽ luôn có sự tác động đến ý thức của các bên trong việc thực hiện nghĩa vụ, cam kết của mình để bên có nghĩa vụ nhận ra rằng nếu không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ, cam kết sẽ chịu hậu quả bat lợi. Qua đó, thúc đây, ràng buộc bên thé chấp phải thực hiện đúng cam kết. Đồng thời bao vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thé chấp bởi hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp.

Giá sử như trong hợp đồng vay tín dụng, nếu bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả đủ tiền và đúng thời hạn như cam kết thì bên nhận thé chấp có quyên xử lý tài sản thé chấp đề thu hồi nợ Thứ tư, phạm vi thé chấp do các bên tự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định nhưng không vượt quá nghĩa vụ bảo đảm. Các bên có thê xác định tài sản thé chấp (tài sản hiện có hay TSHTTTL), xác định mức độ bảo đảm của tài sản (thế chấp một phần giá trị của tài sản hay toàn bộ giá trị tài sản). Đối với một số loại tài sản đặc biệt như: bất động sản, tài sản thuộc sở hữu nhà nước,. pháp luật quy định cụ thé về phạm vi thế chấp nhằm hạn chế rủi ro và bảo vệ lợi ích công cộng.

Ngoài ra, mục đích của thé chấp là dé bảo đám thực hiện nghĩa vụ tài sản, vì vậy phạm vi thé chap không thể vượt quá mức nghĩa vụ mà nó bảo đảm. Nếu nghĩa vụ chính được thực hiện đầy đủ, tài sản thé chấp phải được giải chấp và không thé bị xử lý vượt quá phạm vi cần thiết. Trường hợp giá trị tài sản thế chấp cao hơn nghĩa vụ bảo đảm, phần dư ra phải được hoàn trả cho bên thé chấp hoặc có thé sử dụng để bao dam cho các nghĩa vụ khác nếu có thỏa thuận trước. Bên cạnh những đặc điểm chung của một biện pháp bảo đảm, thé chấp còn có những đặc trưng riêng giúp cho biện pháp này không chỉ là công cụ pháp lý hiệu quả 10 trong các giao dịch dân sự mà còn trở thành “đầu tàu” trong sự lựa chọn biện pháp bảo đảm của các chủ thé khi thỏa thuận và kí kết giao dịch, cụ thé như sau: Thứ nhất, trong biện pháp thé chấp, bên thé chap không chuyển giao tài sản thé chấp sang bên nhận thế chấp.

Tài san thé chap vẫn được bên thé chấp quản lý, sử dụng hoặc thỏa thuận giao cho bên thứ ba quản lý. Bên thế chấp chỉ phải giao những giấy tờ pháp lý là chứng từ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của mình đối với tài sản thé chap như: giấy chứng nhận quyền sử dung đất, giấy đăng ký quyền sở hữu tai sản,. Thứ hai, nhiều chủ thé khác nhau có thé nhận thé chấp cùng một tài sản. Đặc điểm này xuất phát từ co sở một tài sản có thể được dùng dé bảo dam thực hiện cho nhiều nghĩa vụ.

Tuy nhiên, biện pháp thế chấp không quy định phải có sự chuyển giao tài sản bảo dam. Do đó, cần lưu ý giá trị của tài sản được thé chấp tại thời điểm xác lập giao địch dân sự phái lớn hơn tông giá trị của nhiều nghĩa vụ được bảo đảm. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận thé chấp khi bù đắp giá trị vật chat từ nghĩa vụ bảo đảm. Như vậy, nhờ những đặc điểm nỗi bật trên của biện pháp thế chấp, có thể khăng định rằng đây là một công cụ bảo đảm tài chính vô cùng hiệu quá, không chỉ bởi tính én định cao, linh hoạt va dé thực hiện mà còn giúp đảm bảo quyền lợi của bên nhận thê chap, tạo ra một cơ chê bảo vệ lâu dai, rõ ràng cho ca bên vay và bên cho vay.

Khái quát chung về tài sản hình thành trong tương lai 1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai Theo từ điển Hán - Việt, “tai sản” được ghép từ hai từ “tai” và “sdn”3, trong đó “tai” là tiền bạc, của cải vật chất có giá tri kinh tế, “sản” là sự sinh sôi, sản sinh mà ở trong trường hợp cụ thể này là sự sinh ra các lợi ích. Trong khi đó, theo từ điển Tiếng Việt “tai sản là của của vật chất dung vào muc dich sản xuất hoặc tiêu ding”. Nhu vậy, có thé hiểu tài sản là của cải vat chất, tiền bạc, nhà cửa, đất đai, các quyền lợi về tài chính và được sử dụng, trao đổi, chuyển nhượng nhằm tạo ra lợi ích về kinh tế, mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng.