CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Khái quát hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại 1. Khái niệm hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại Theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng (Luật CTCTD) thì định nghĩa về NHTM được hiểu đó là “loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật CTCTD nhằm mục tiêu lợi nhuận”2. Hoạt động cho vay của NHTM là một trong các hình thức của hoạt động cấp tín dụng3 của NHTM.
Theo Khoản 16 Điều 4 Luật CTCTD, thì cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi. Còn tác giả Louis Baundin (ông là một nhà kinh tế nổi tiếng của Pháp) thì định nghĩa tín dụng là “Một sự trao đổi tài hoá hiện tại lấy một tài hoá tương lai”. NHTM với vai trò là tổ chức cấp tín dụng cho khách hàng vay vốn là cá nhân hoặc tổ chức bằng việc giao kết một văn bản gọi là hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng cho vay giữa NHTM (bên cho vay) và khách hàng (bên vay), trong đó, hợp đồng tín dụng nêu lên các thỏa thuận của NHTM (bên cho vay) và khách hàng (bên vay), thời hạn vay, lãi suất thỏa thuận, thỏa thuận thanh toán. Nói cách khác, hoạt động cho vay của NHTM là hoạt động cung cấp vốn của NHTM với bên vay có nhu cầu sử dụng vốn theo thỏa thuận được bên vay hoàn trả lại cả tiền vốn gốc và lãi vay cho NHTM trong thời hạn nhất định.
2 Khoản 3 Điều 4 Luật CTCTD năm 2010, được sửa đổi bổ sung bởi Luật số 17/2017/QH14 ngày 20 tháng 11 năm 2017 3 Xem Điểm b khoản 12 Điều 4 Luật CTCTD năm 2010, được sửa đổi bổ sung bởi Luật số 17/2017/QH14 ngày 20 tháng 11 năm 2017: “Cấp tín dụng là việc thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hoàn trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác. Đặc điểm về hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại Hoạt động cho vay của NHTM là một hoạt động mang tính chất đặc thù, một hoạt động kinh doanh có điều kiện, được sự điều chỉnh và trao quyền của nhà nước bằng nhiều văn bản quy phạm pháp luật cụ thể cũng như chịu sự quản lý, cấp phép của Ngân hàng nhà nước, chỉ có ngân hàng mới được phép áp dụng, cũng như bảo đảm sự duy trì hoạt động và tính thanh khoản của ngân hàng cũng như duy trì một nền tài chính ổn định của nền kinh tế, thực hiện vai trò của mình trong việc điều tiết nền kinh tế mang tầm vĩ mô. Hoạt động cho vay của NHTM có các đặc điểm sau: Về chủ thể: Có hai bên là bên vay và bên cho vay. Bên cho vay hay còn gọi là bên cấp tín dụng và bên này luôn luôn là một NHTM, được phép hoạt động tại Việt Nam, đủ điều kiện cho vay theo quy định của pháp luật và Ngân hàng nhà nước, là bên ứng trước một số tiền vay nhất định.
Bên vay là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng vốn cho mục đích tiêu dùng hoặc kinh doanh, là bên vay tiền và phải hoàn trả lại số tiền vay đó kèm với tỷ lệ lãi suất nhất định. NHTM đóng vai trò là trung gian điều hòa nhu cầu vốn cho các chủ thể trong nền kinh tế.4 Về đối tượng cho vay: các cá nhân, tổ chức đủ điều kiện để cho vay theo quy định pháp luật Việt Nam. Các đối tượng này phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định (đối với cá nhân) hoặc năng lực pháp luật dân sự đầy đủ (đối với pháp nhân, tổ chức), không bị nợ quá hạn tại các tổ chức tín dụng khác, có khả năng tài chính để trả nợ. Về thời hạn vay: thời hạn cho vay của các NHTM khá đa dạng và phong phú, tuy nhiên, luôn là hoạt động cho vay có thời hạn, bao gồm: cho vay ngắn hạn (thời hạn cho vay từ 12 tháng trở xuống), cho vay trung hạn (thời hạn từ trên 12 tháng đến 60 tháng), cho vay dài hạn (thời hạn cho vay trên 60 tháng).
Thời hạn vay cũng ảnh hưởng đến khả năng thanh toán và NHTM sẽ có mức độ rủi ro nhất định, 4 Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2005), “Giáo trình luật ngân hàng”, Nhà xuất bản Hồng Đức, Hà Nội, tr.302 10 chính vì vậy mà tùy thuộc vào thời hạn vay mà NHTM cũng sẽ điều chỉnh mức lãi suất cho vay phù hợp với mức độ rủi ro đó. Về mục đích vay: Cho vay phục vụ nhu cầu đời sống và cho vay hoạt động kinh doanh. Tùy thuộc vào mục đích vay vốn của khánh hàng để tiêu dùng như mua tài sản, mua bất động sản, mua nội thất, xây sửa nhà, du học,… hay nhu cầu kinh doanh của cá nhân, tổ chức để thực hiện các dự án đang và sắp thực hiện, các phương án sử dụng vốn vay cho việc kinh doanh mà NHTM sẽ lựa chọn phương thức cho vay phù hợp mục đích vay, và phải phù hợp với quy định pháp luật.
Mục đích vay vốn nhằm phục vụ nhu cầu đời sống và kinh doanh trong pháp vi pháp luật cho phép, không được dùng vốn vay của NHTM để sử dụng vào mục đích trái quy định pháp luật hoặc pháp luật cấm. Phân loại hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại Có nhiều cách để phân loại hoạt động cho vay của Ngân hàng. Tùy theo khía cạnh tiếp cận khác nhau mà hoạt động cho vay được phân thành các loại khác nhau. Xét theo yếu tố thời gian, cho vay được phân thành ba loại: cho vay ngắn hạn (thời hạn cho vay từ 12 tháng trở xuống), cho vay trung hạn (thời hạn từ trên 12 tháng đến 60 tháng), cho vay dài hạn (thời hạn cho vay trên 60 tháng).
Tùy thuộc vào nhu cầu vay vốn, khả năng tài chính trả nợ vay, gói cho vay của ngân hàng, lãi suất cho từng khoản vay, ý chí chủ quan của bên vay muốn trả nợ vay nhanh hay chậm,… mà cả bên vay và bên cho vay thỏa thuận lựa chọ thời hạn vay phù hợp với từng trường hợp cụ thể. Mặc dù quy định pháp luật không có quy định về thời hạn tối đa vay vốn, nhưng tuy thuộc mỗi NHTM có quy định khác nhau nhưng tối đa không quá 360 tháng. Xét theo mục đích vay: Cho vay phục vụ nhu cầu đời sống và cho vay phục vụ hoạt động kinh doanh, hoạt động khác (sau đây gọi là hoạt động kinh doanh). Cho vay phục vụ nhu cầu đời sống là việc tổ chức tín dụng cho vay đối với khách hàng là cá nhân để thanh toán các chi phí cho mục đích tiêu dùng, sinh hoạt của cá 11 nhân đó, gia đình của cá nhân đó5, nhằm hỗ trợ tài chính cho các nhu cầu mua sắm, hàng gia dụng, mua xe, du học, mua nội thất, xây sửa nhà, và các nhu cầu khác tất yếu khác trong cuộc sống hàng ngày.
Vay tiêu dùng bao gồm: vay tiêu dùng trả góp, vay tiêu dùng tín chấp, vay tiêu dùng thế chấp bằng tài sản. Cho vay phục vụ hoạt động kinh doanh là việc tổ chức tín dụng cho vay đối với khách hàng là pháp nhân, cá nhân nhằm đáp ứng nhu cầu vốn ngoài quy định về cho vay phục vụ nhu cầu đời sống, bao gồm nhu cầu vốn của pháp nhân, cá nhân đó và nhu cầu vốn của hộ kinh doanh, doanh nghiệp tư nhân mà cá nhân đó là chủ hộ kinh doanh, chủ doanh nghiệp tư nhân6, nhằm hỗ trợ tài chính cho các kế hoạch, hoạt động kinh doanh đang hoặc sắp thực hiện. Do đó, tùy thuộc vào nhu cầu và mục đích vay vốn khác nhau mà NHTM sử dụng hình thức cho vay phù hợp. Xét theo hình thức hình thành khoản vay: cho vay trực tiếp và cho vay gián tiếp.
Cho vay trực tiếp là khi khách hàng liên hệ trực tiếp với tổ chức tín dụng và yêu cầu vay vốn tùy theo nhu cầu của khách hàng. Cho vay gián tiếp là ngân hàng cho vay qua một tổ chức trung gian khác như các tổ, đội, hội, nhóm, như nhóm sản xuất hội nông dân, hội cựu chiến binh, hội phụ nữ,… đóng vai trò là bên trung gian, dựa vào mối quan hệ và uy tín giữa bên trung gian đó và người vay, giúp người đi vay được cấp một khoản vay nhất định, cải thiện nguồn cấp vốn và quản lí rủi ro. Xét theo hình thức đảm bảo tiền vay: cho vay bằng biện pháp bảo đảm tiền vay không bằng tài sản và cho vay bằng biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản. Cho vay bằng biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản: Khi ngân hàng cho khách hàng vay vốn, ngân hàng nắm giữ tài sản của người vay nhằm bảo đảm rằng trong trường hợp khách hàng vay vốn không có khả năng thanh toán khoản vay, vi phạm hợp đồng tín dụng thì ngân hàng có thể dùng tài sản đó để xử lý thu hồi vốn.
Sau khi cho vay, ngân hàng trao cho người vay quản lý, sử dụng nguồn vốn của mình chứ không còn trực tiếp quản lý nguồn vốn đó, do vậy, khả năng thu hồi lại vốn còn 5 Xem Khoản 4 Điều 2 Thông tư 39/2016/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước ban hành ngày 30/12/2016. 6 Xem Khoản 5 Điều 2 Thông tư 39/2016/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước ban hành ngày 30/12/2016. 12 tùy thuộc vào khả năng sử dụng nguồn vốn cũng như uy tín của người vay như thế nào, có thể nói là việc ngân hàng mang nguồn vốn của mình phó thác cho người vay mang tính rủi ro rất cao. Chính vì vậy, NHTM thường lựa chọn hình thức cho vay bằng biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản để bảo đảm khoản vay của ngân hàng.
Khi sử dụng biện pháp đảm bảo tiền vay bằng tài sản của người vay, ngân hàng hạn chế được rủi ro, trong trường hợp người vay không hoàn trả nợ gốc và lãi đúng hạn theo các cam kết thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và người vay thì ngân hàng có thể sử dụng phần tài sản mà người vay bảo đảm khoản vay để thực hiện phát mãi tài sản thu hồi nợ.