Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng thương mại và pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại. Chương 2: Thực trạng pháp luật về về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng thương mại và thực tiễn thực hiện tại thành phố Lào Cai Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng thương mại từ thực tiễn tại thành phố Lào Cai 9 CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1. Khái quát về dự án bất động sản và thế chấp dự án bất động sản 1.Khái niệm, đặc điểm dự án bất động sản và thế chấp dự án bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại 1. Khái niệm, đặc điểm về dự án bất động sản (i) Khái niệm dự án bất động sản “Dự án bất động sản” là một thuật ngữ được sử dụng thường xuyên, đã trở thành một khái niệm phổ biến với người dân nói chung, những người tham gia vào thị trường bất động sản nói riêng.
Nhưng, để có một khái niệm chính thức về mặt pháp lý của dự án bất động sản thì chưa có văn bản pháp luật nào quy định cụ thể. Để hiểu, đưa ra khái niệm của thuật ngữ dự án bất động sản, cần phải phân tích các khái niệm nền tảng là bất động sản, dự án đầu tư. * Bất động sản Việc phân chia tài sản thành “bất động sản” và “động sản” được khởi đầu từ thời La Mã cổ đại, theo đó bất động sản bao gồm đất đai, của cải trong lòng đất, những thứ cố định gắn trên mặt đất và còn có những thứ được tạo ra do công sức lao động trên mảnh đất đó. Thêm vào đó, bất động sản bao gồm công trình xây dựng, cây trồng và những gì liên quan tới đất đai hoặc gắn liền với đất đai.
Các quốc gia trên thế giới đều thống nhất về mặt pháp lý coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy vậy, hệ thống pháp luật mỗi nước cũng có những quan điểm và tiêu chí phân loại riêng. Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa 10 lý của đất (Điều 517, 518 Bộ luật Dân sự Cộng hoà Pháp 1804, Điều 86 Bộ Luật Dân sự Nhật Bản 1889, sửa đổi lần cuối 2018, Điều 130 Bộ Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga 1994, Điều 94, 96 Bộ Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức 1896, sửa đổi lần cuối 2003…). Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản.
Bộ Luật Dân sự Đức, Bộ Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Bộ luật dân sự Sài Gòn 1972 đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất, Điều 520 Bộ Luật Dân sự Pháp 1804 quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Trong khi đó, Điều 100 Bộ Luật Dân sự và thương mại Thái Lan 1925 quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Trước năm 1995, pháp luật Việt Nam chưa có sự đồng nhất trong việc sử dụng khái niệm “bất động sản”. Trong Bộ luật dân sự 1995, khái nệm bất động sạn được sử dụng một cách nhất quán.
Khoản 1, Điều 181 BLDS 1995 quy định: “Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, có hai phương pháp xây dựng khái niệm bất động sản, cách thứ nhất miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và coi đó là bất động sản; cách thứ hai không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Bộ Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Theo đó, tại Điều 130, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; thêm vào đó, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”.
Tiếp đó, Bộ Luật Dân sự Nga liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng coi là các bất động sản. 11 Theo Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam, quy định: “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.” còn động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Còn đối với pháp luật Việt Nam theo quy định tại các Bộ Luật Dân sự qua các thời kỳ, khái niệm bất động sản dựa xây dựng dựa trên các đặc tính vật lý của tài sản. Cách xây dựng này được sử dụng từ Bộ luật dân sự 1995, 2005, sau đó Bộ luật dân sự 2015 đã kế thừa các quy định về vấn đề này.
Tuy nhiên, từ việc xây dựng khái niệm này có thể thấy chỉ những tài sản được luật liệt kê, thừa nhận, quy định mới được coi là bất động sản. Để xây dựng khái niệm về bất động sản, cần dựa theo các đặc tính vật lý của tài sản, gồm có: Tính cá biệt và khan hiếm. Như đã biết, đất đai là bất động sản phổ biến nhất, và do đó trong quá trình vận động và phát triển, đất đai không tự sản sinh ra được. Mặt khác, con người cùng hoạt động sinh hoạt, lao động càng ngày càng tăng trưởng… do đó, càng ngày đất đai càng khan hiếm, bị giới hạn về diện tích, khu vực… Bổ sung đặc điểm cố định, không di dời được, bất động sản có tính cá biệt.
Khó có thể tồn tại các bất động sản giống nhau hoàn toàn, do có những yếu tố khác biệt về không gian và các vấn đề khác liên quan. Tính lâu bền. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên không thể bị hủy hoại trừ trường hợp thiên tai. Tính lâu bền của bất động sản gắn với việc đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau khi sử dụng, có thể dùng vào nhiều mục đích khác nhau.
Như vậy, có thể khái niệm về bất động sản là đất đai và các công trình, tài sản khác gắn liền với đất đai, có những đặc tính vật lý đặc thù liên quan tới đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Bên cạnh đó, Điều 53 Hiến pháp 2013 đã quy định đất đai “là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, đồng nghĩa với việc pháp luật Việt Nam không thừa nhận quyền sở 12 hữu đất đai của bất kì một chủ thể nào, và đất đai trở thành đối tượng không thể đem ra trao đổi, giao dịch. Tuy nhiên, Luật Đất đai 1993, 2003 và 2013 đã quy định người sử dụng đất có quyền sử dụng đất và được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho. Pháp luật cũng khẳng định quyền sử dụng đất là quyền tài sản, có thể tham gia giao dịch hợp pháp.
BLDS 2015 quy định tại Điều 115 về quyền tài sản trị giá được bằng tiền, gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Theo cách phân loại tài sản như trên, thì quyền tài sản cũng sẽ có thể phân loại thành động sản hoặc bất động sản tùy thuộc vào tính chất của đối tượng phát sinh quyền là động sản hay bất động sản, mà quyền sử dụng đất là tài sản gắn liền với đất đai, vì vậy, quyền sử dụng đất cũng là bất động sản. Có thể thấy, khái niệm bất động sản rộng và đa dạng. Bên cạnh đó, hiện nay chưa có quy định cụ thể danh mục các tài sản là bất động sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
Thông qua các quy định của Bộ luật dân sự, bất động sản được liệt kê ra, qua đó quy định về động sản theo phương pháp loại trừ. Danh mục bất động sản được thiết lập và giới hạn, và danh mục các động sản được thể hiện bằng một quy phạm mở. Đây là kỹ thuật lập pháp tương đối thông dụng trong Bộ luật dân sự của nhiều nước trên thế giới. * Dự án bất động sản Khoản 4, Điều 3 Luật Đầu tư 2020 quy định: “Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định” Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 tuy không có quy định giải thích dự án kinh doanh bất động sản là gì, nhưng tại Khoản 1, Điều 3 giải thích: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi” 13 Một số nhà nghiên cứu đưa ra các quan niệm về dự án bất động sản như sau: Đầu tư kinh doanh bất động sản là dùng lượng tiền, vàng để mua bất động sản và bán ra thị trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch gọi là đầu tư mua bán.
Trường hợp đầu tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư gia tăng giá trị bất động sản2.