BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH --------------- HUỲNH PHƯƠNG KHẮC VŨ THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TẠI TỈNH LONG AN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH --------------- HUỲNH PHƯƠNG KHẮC VŨ THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TẠI TỈNH LONG AN Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số : 60310105 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. NGUYỄN HỮU DŨNG TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “Thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An” là công trình nghiên cứu của chính tác giả, nội dung được đúc kết từ quá trình học tập và các kết quả nghiên cứu thực tiễn trong thời gian qua, số liệu được sử dụng là trung thực và có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng. Tác giả luận văn HUỲNH PHƯƠNG KHẮC VŨ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các hình Danh mục các bảng Danh mục các biểu đồ Danh mục các từ viết tắt CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU.1 Lý do chọn đề tài .2 Mục tiêu nghiên cứu .3 Câu hỏi nghiên cứu .4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .5 Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu .6 Phương pháp nghiên cứu .7 Kết cấu của đề tài nghiên cứu . 3 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT.1 Tổng quan về thẩm định giá trị đất đai .1 Khái niệm về thẩm định giá trị đất đai.2 Phân loại đất đai .3 Thẩm định giá trị đất đai .4 Các mục đích thẩm định giá .5 Các nguyên tắc thông dụng trong thẩm định giá trị đất đai .6 Quy trình thẩm định giá trị đất đai .7 Các phương pháp thẩm định giá trị đất đai .2 Cơ sở pháp lý về thẩm định giá thực hiện nghĩa vụ tài chính .1 Thực hiện nghĩa vụ tài chính .2 Cơ sở pháp lý về thẩm định giá thực hiện nghĩa vụ tài chính . 11 Tóm tắt chương 2 . 20 CHƯƠNG 3: THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỂ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH Ở TỈNH LONG AN . 21 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Long An .1 Đặc điểm tự nhiên .2 Đặc điểm kinh tế - xã hội .2 Công tác thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An .1 Về tổ chức thực hiện .2 Kết quả đạt được . 24 Tóm tắt chương 3 . 26 CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .1 Phương pháp nghiên cứu .2 Kết quả nghiên cứu .1 Khu công nghiệp Thuận đạo-Bến lức mở rộng .1 Đặc điểm của dự án.2 Phương pháp thẩm định sử dụng .3 Một số vướng mắc phát sinh khi thẩm định giá.2 Khu công nghiệp Thịnh phát .1 Đặc điểm của dự án.2 Phương pháp thẩm định sử dụng .3 Một số vướng mắc phát sinh khi thẩm định giá.3 Khu công nghiệp Cầu Tràm .1 Giới thiệu dự án .2 Phương pháp thẩm định sử dụng .3 Một số vướng mắc phát sinh khi thẩm định giá. 47 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ .1 Một số vướng mắc trong quá trình thực hiện .1 Về phương pháp thẩm định giá .2 Về mặt chính sách .2 Một số kiến nghị . 53 Đóng góp, hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo . 56 Danh mục tài liệu tham khảo . 57 PHẦN PHỤ LỤC. 1 PHỤ LỤC 01: DÀN BÀI CÂU HỎI THẢO LUẬN . 1 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com PHỤ LỤC 02: DANH SÁCH NGƯỜI THAM GIA THẢO LUẬN VÀ PHỎNG VẤN THUỘC NHÓM CƠ QUAN NHÀ NƯỚC . 2 PHỤ LỤC 03: DANH SÁCH CÔNG TY TĐG ĐÃ KHẢO SÁT . 3 PHỤ LỤC 04: SO SÁNH GIỮA CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ NGHỊ ĐỊNH 44/2014, THÔNG TƯ 36/2014 . 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Tiến độ nghiên cứu Bảng 4.2: Bảng tổng hợp mẫu khảo sát Bảng 4.3: So sánh yếu tố điều chỉnh về quy mô giữa tài sản thẩm định giá (TSTĐG) và các tài sản so sánh (TSSS) trong chứng thư dự án KCN Thuận Đạo Bảng 4.4: Các thông số giả định liên quan đến chi phí và doanh thu của chứng thư thẩm định – Dự án KCN Thuận Đạo Bảng 4.5: Tài sản so sánh và điều chỉnh được sử dụng trong chứng thư thẩm định Dự án KCN Thịnh Phát Bảng 4.6: So sánh mức giá cho thuê của các KCN LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT AVO : Văn phòng thẩm định giá Australia (Australian Valuation Office) BĐS : Bất động sản STC : Sở Tài chính TN-MT : Tài nguyên và Môi trường TĐG : Thẩm định giá UBND : Ủy ban Nhân dân KCN : Khu công nghiệp LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1 CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU 1.1 Lý do chọn đề tài Thu tiền sử dụng đất là một công tác không thể thiếu trong quản lý của nhà nước về đất đai để đảm bảo việc công bằng trong sử dụng đất. Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tùy theo quy định của Luật đất đai từng thời kỳ và mỗi địa phương mà việc định giá đất thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất có những khác nhau nhất định. Qua thực tiễn cho thấy, quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính và việc ứng dụng các phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị đất khi nộp tiền sử dụng đất gặp một số bất cập nhất định. Người dân và doanh nghiệp chưa nắm được hết các quy định, các thủ tục hành chính về việc nộp tiền sử dụng đất hoặc có những vướng mắc nhất định nên dẫn đến thời gian để thực hiện nghĩa vụ tài chính kéo dài, gây phiền hà cho cả các doanh nghiệp, hộ kinh doanh và cơ quan nhà nước. Bên cạnh đó, giá đất sau khi áp dụng các phương pháp thẩm định giá để tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính thường đưa ra kết quả không hợp lý vì nhiều lý do khác nhau, dẫn đến việc không tìm được tiếng nói chung giữa nhà đầu tư và các đại diện pháp lý của Nhà nước. Chẳng hạn, việc áp dụng các phương pháp thẩm định của các công ty thẩm định giá, hay của cơ quan nhà nước có thể đưa ra các mức giá cao hơn so với thực tế, hoặc có một số dự án đã đầu tư hạ tầng nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, đến khi thực hiện nghĩa vụ tài chính thì do tác động của yếu tố hạ tầng mà giá đất bị “đội” lên cao, từ đó làm giảm lợi thế so sánh khi thu hút nhà đầu tư thứ cấp… Chậm trễ đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất gây ra những lãng phí không đáng có cho cả doanh nghiệp và cơ quan nhà nước, đồng thời ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi quyết định chọn đề tài “Thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An” để nghiên cứu. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.2 Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu này có mục tiêu tổng quát là đánh giá công tác thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được nhà nước cho thuê đất ở các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Long An nhằm tìm ra những bất cập và đề xuất những vấn đề cần hoàn thiện trong công tác định giá đất. Từ mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài có các mục tiêu cụ thể: - Phân tích phương pháp thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được nhà nước cho thuê đất ở các khu công nghiệp đối với một số dự án cụ thể. - Đề xuất các khuyến nghị để hoàn thiện công tác thẩm định giá trị đất và phương pháp định giá phù hợp cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính.3 Câu hỏi nghiên cứu - Hiện có những vướng mắc nào trong xác định giá trị đất cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính? - Phương pháp thẩm định giá nào phù hợp khi xác định giá trị đất với mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An? 1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: là các dự án thẩm định giá cho mục đích thu tiền sử dụng đất có giá trị trên 20 tỷ. - Phạm vi nghiên cứu: đề tài giới hạn trong phạm vi tỉnh Long An. Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất trong bài viết được tác giả giới hạn đối với việc thu tiền sử dụng đất khi được nhà nước cho thuê đất ở các khu công nghiệp.5 Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu Đề tài dựa trên các dự án thực hiện nghĩa vụ tài chính đã và đang thực hiện, trên cơ sở đánh giá các phương pháp thẩm định từ góc độ học thuật, góc độ các văn bản pháp quy và đồng thời tiến hành khảo sát các chủ đầu tư, các cơ quan quản lý Nhà nước về đất liên quan, các công ty thẩm định giá và một số chuyên gia về bất động sản để xác định các vấn đề vướng mắc khi tiến hành thẩm định giá trong thực LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3 tế của dự án để so sánh, đánh giá. Từ đó đề ra các khuyến nghị nhằm hoàn thiện quá trình thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An.6 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong đề tài này là phương pháp định tính, cụ thể: dựa trên cơ sở lý thuyết để phân tích các phương pháp, các vấn đề pháp lý, học thuật liên quan đến công tác thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau đó tiến hành tham vấn các chuyên gia, các cơ quan ban ngành, doanh nghiệp để đánh giá tổng thể về vấn đề thẩm định cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính trên cơ sở thực tiễn, từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp.7 Kết cấu của đề tài nghiên cứu Nghiên cứu được chia thành 05 chương, cụ thể như sau: Chương 1: Mở đầu.
Thẩm Định Giá Cho Mục Đích Thực Hiện Nghĩa Vụ Tài Chính Tại Tỉnh Long An
Luận văn thạc sĩ kinh tế phân tích ueh thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh long an, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải pháp khả thi cho
Trường đại học
Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí MinhChuyên ngành
Kinh Tế Phát Triển (Thẩm Định Giá)Người đăng
Ẩn danhThể loại
Luận Văn Thạc Sĩ Kinh TếPhí lưu trữ
30 PointMục lục chi tiết
THÔNG TIN CHI TIẾT
Tác giả: Huỳnh Phương Khắc Vũ
Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Hữu Dũng
Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh
Chuyên ngành: Kinh Tế Phát Triển (Thẩm Định Giá)
Đề tài: Thẩm Định Giá Cho Mục Đích Thực Hiện Nghĩa Vụ Tài Chính Tại Tỉnh Long An
Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ Kinh Tế
Năm xuất bản: 2016
Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh
Trích đoạn nội dung tài liệu
Nội dung được bảo vệ bản quyền — Tải xuống đầy đủ