BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM ----- Y Z ----- NGUYỄN TRƯỜNG LƯU THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH VÀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã số: 60.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN NGỌC VINH TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2009 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn, tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực. Học viên chân thành cảm ơn sự tận tình hướng dẫn của thầy Nguyễn Ngọc Vinh trong quá trình nguyên cứu để hoàn thiện đề tài này. Học viên cũng chân thành cảm ơn lãnh đạo các doanh nghiệp thẩm định giá, các thẩm định viên, các chuyên viên trong ngành thẩm định giá tại thành phố Hồ Chí Minh đã giúp đỡ trong việc cung cấp thông tin, tiếp cận các tài liệu nghiên cứu. Việc công bố một số thông tin mang tính nhạy cảm có thể ảnh hưởng đến hoạt động của các tổ chức nên học viên đã rất cân nhắc khi đưa các số liệu vào đề tài nghiên cứu, và mong các tổ chức có liên quan đồng thuận giúp học viên hoàn thành tốt đề tài nghiên cứu này.Hồ Chí Minh, tháng 9 năm 2009 Nguyễn Trường Lưu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu, từ viết tắt Diễn giải AVA : Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (ASEAN Valuation Association) BĐS : Bất động sản BTC : Bộ Tài chính CTXD : Công trình xây dựng CVTĐ : Chuyên viên thẩm định DN : Doanh nghiệp đ : Đồng (đơn vị tiền Việt Nam) FDI : Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment) GDP : Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product) GTHL : Giấy tờ hợp lệ IVSC : Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (International Valuation Standards Committee) 2 m : Mét vuông NĐ : Nghị định P. : Phường PP : Phương pháp PPCP : Phương pháp chi phí PPSS : Phương pháp so sánh Q. : Quận QSDĐ : Quyền sử dụng đất SHNN : Sở hữu nhà nước TCTĐGVN : Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam TĐG : Thẩm định giá TĐV : Thẩm định viên TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh tr. : Triệu đồng TS : Tài sản TSSS : Tài sản so sánh TSTĐ : Tài sản thẩm định TT : Thông tư TT-LB : Thông tư liên Bộ UBND : Ủy ban Nhân dân LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Hình vẽ, biểu đồ Trang Hình 1.1: Sơ đồ mối quan hệ các nguyên tắc thẩm định giá 8 Hình 1.2: Các bước thực hiện phương pháp so sánh 14 Hình 2.1: Bản đồ thành phố Hồ Chí Minh 30 Hình 2.2: Tỷ lệ bình quân sử dụng các PP TĐG tại TPHCM 32 Hình 2.3: Cơ cấu học vấn bình quân nguồn nhân lực tại các DN 34 Hình 2.4: Cơ cấu nhân sự các bộ phận tại các doanh nghiệp 35 Hình 2.5: Phân khúc điều chỉnh khu đất theo phương án 1 44 Hình 2.6: Phân khúc điều chỉnh khu đất theo phương án 2 45 Hình 3.1: Thứ tự điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS 66 Bảng số liệu Trang Bảng 1.1: Số lượng doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá 24 Bảng 2.1: Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam và của TPHCM 29 Bảng 2.2: Tỷ lệ sử dụng các PP thẩm định giá tại các DN 32 Bảng 2.3: Cơ cấu lao động bình quân tại các DN TĐG ở TPHCM 34 Bảng 2.4: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh 40 Bảng 2.5: Các yếu tố so sánh được sắp theo trật tự 42 Bảng 2.6: Hệ số phân bổ giá trị quyền sử dụng đất cho các tầng 49 Bảng 3.1: Các yếu tố so sánh được điều chỉnh theo trình tự 67 Bảng 3.2: Các yếu tố so sánh được điều chỉnh bằng cách cộng dồn 68 Bảng 3.3: Các bất động sản so sánh cặp 71 Bảng 3.4: Các bất động sản so sánh cặp tiếp theo 72 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU . 1 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN . Bất động sản và thị trường bất động sản . Khái niệm bất động sản: . Thuộc tính của bất động sản: . Phân loại bất động sản. Thị trường bất động sản . Những đặc trưng của thị trường bất động sản . Thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản: . Thẩm định giá. Đối tượng của thẩm định giá. Mục đích của thẩm định giá. Thẩm định giá bất động sản . Nguyên tắc chung về thẩm định giá bất động sản . Cơ sở giá trị trong thẩm định giá bất động sản . Quy trình thẩm định giá bất động sản . Các phương pháp thẩm định giá bất động sản . Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản . Các trường hợp áp dụng phương pháp so sánh . Các bước tiến hành của phương pháp so sánh trong TĐG BĐS . Những hạn chế và các điều kiện của phương pháp so sánh . Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản . Các trường hợp áp dụng . 18 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Các bước tiến hành của phương pháp chi phí . Các phương pháp xác định chi phí . Cách tính hao mòn tích luỹ (khấu hao tích luỹ) . Những hạn chế và điều kiện của phương pháp chi phí . Quá trình hình thành và phát triển của ngành TĐG BĐS Việt Nam .22 Tóm tắt chương 1 . 28 Chương 2: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH VÀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TẠI TPHCM . Tổng quan về kinh tế - xã hội TPHCM có ảnh hưởng đến TĐG BĐS . Tổng quan về kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh . Nghiệp vụ thẩm định giá BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh .1 Vai trò của phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại TPHCM . Hệ thống các doanh nghiệp thẩm định giá tại thành phố Hồ Chí Minh . Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh tại thành phố Hồ Chí Minh . Khảo sát, thu thập thông tin thị trường . Phân tích, điều chỉnh thông tin thị trường . Thực trạng sử dụng phương pháp chi phí trong TĐG BĐS tại TPHCM . Xác định chi phí xây dựng mới (tái tạo, thay thế) . Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế. 55 Tóm tắt chương 2 . 58 Chương 3: NHỮNG ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN NGHIỆP VỤ KHI SỬ DỤNG PPSS VÀ PPCP TRONG TĐG BĐS TẠI TPHCM . Những đề xuất chung đối với ngành thẩm định giá . Đề xuất hoàn thiện nghiệp vụ khi vận dụng PPSS trong TĐG BĐS . Đề xuất hoàn thiện phương pháp chi phí trong TĐG BĐS . Ý nghĩa và những hạn chế của đề tài.78 Tóm tắt chương 3 . 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO . 83 DANH MỤC PHỤ LỤC . 84 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1 PHẦN MỞ ĐẦU Lý do chọn đề tài Quá trình chuyển đổi của một nền kinh tế mở đã tạo điều kiện hình thành ngành thẩm định giá tài sản của Việt Nam, tuy quá trình phát triển còn ngắn và đang trong quá trình thực nghiệm để ngày càng hoàn thiện hơn, nhưng ngành thẩm định giá của Việt Nam đã phát triển nhanh chóng và đã đáp ứng được phần nào yêu cầu của thị trường, trở thành một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế. Tại thành phố Hồ Chí Minh hoạt động thẩm định giá tuy mới hình thành và phát triển nhưng đã có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển của kinh tế thành phố. Từ chỗ học hỏi kinh nghiệm và những lý luận về thẩm định giá của các nước trong khu vực và trên thế giới, đến việc ứng dụng một cách linh hoạt sáng tạo cho phù hợp với tình hình thực tiễn và đặc trưng của thị trường, đến nay ngành thẩm định giá tại thành phố hồ Chí Minh đã có một cơ sở lý luận tương đối đầy đủ, một hệ thống phương pháp thẩm định đã và đang phát huy hiệu quả. Bên cạnh những thành quả đó, trong thực tiễn sử dụng các phương pháp để thẩm định giá tài sản cũng còn những tồn tại cần được nhìn nhận và khắc phục để có thể nâng cao hơn nữa hiệu quả của việc ứng dụng các phương pháp thẩm định vào thực tiễn. Tháng 12/2008, Bộ Tài chính ban hành Quyết định 129/2008/QĐ-BTC về năm phương pháp thẩm định giá. Tuy nhiên, trong chừng mực nào đó những tiêu chuẩn này chưa thật cụ thể và chi tiết để có thể vận dụng các phương pháp thẩm định giá trong hoạt động tác nghiệp cho từng trường hợp cụ thể. Do đó, việc hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá một cách cụ thể và chi tiết phù hợp với đặc trưng của thị trường vẫn là yêu cầu cần thiết của hoạt động thẩm định giá nói riêng và của ngành thẩm định giá nói chung. Đối với thẩm định giá bất động sản, do đặc thù của tài sản mang tính địa phương, việc vận dụng những kinh nghiệm, tri thức của các nước đi trước trên thế giới gặp nhiều hạn chế, nên phương pháp thẩm định giá bất động sản tại thị trường Việt Nam cũng mang những đặc trưng khác biệt nhất định. Chuyên đề LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 “Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh” mong đóng góp một số ý kiến cho sự phát triển của hoạt động thẩm định giá bất động sản nói riêng và của ngành thẩm định giá nói chung trong tiến trình phát triển của kinh tế thành phố. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài tìm hiểu phân tích thực trạng sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thực tiễn thẩm định giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, trên cơ sở đó đề xuất những gợi ý có thể góp phần xây dựng và hoàn thiện việc vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí trong thực tiễn thẩm định giá bất động sản hiện nay trên địa bàn. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Lý luận về phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản.
Thẩm định giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh: Thực trạng và phương pháp
Luận văn thạc sĩ UEH phân tích thực trạng áp dụng phương pháp so sánh và chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh.
Trường đại học
Trường Đại Học Kinh Tế TP. HCMChuyên ngành
Kinh Tế Phát TriểnNgười đăng
Ẩn danhThể loại
Luận Văn Thạc Sĩ Kinh TếPhí lưu trữ
35 PointMục lục chi tiết
THÔNG TIN CHI TIẾT
Tác giả: Nguyễn Trường Lưu
Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP. HCM
Chuyên ngành: Kinh Tế Phát Triển
Đề tài: Thực Trạng Sử Dụng Phương Pháp So Sánh Và Phương Pháp Chi Phí Trong Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại Thành Phố Hồ Chí Minh
Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ Kinh Tế
Năm xuất bản: 2009
Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh
Trích đoạn nội dung tài liệu
Nội dung được bảo vệ bản quyền — Tải xuống đầy đủ