Luận văn thạc sĩ về thẩm định giá bất động sản tại TP.HCM: Phân tích phương pháp so sánh và chi phí

Luận văn thạc sĩ phân tích thực trạng sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải

• Tác giả: Nguyễn Trường Lưu
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP. HCM
• Chuyên ngành: Kinh Tế Phát Triển
• Đề tài: Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại TP.HCM: Phương Pháp So Sánh Và Chi Phí
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ Kinh Tế
• Năm xuất bản: 2009
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
• 1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
• 1.2. Khái niệm bất động sản
• 1.3. Thuộc tính của bất động sản
• 1.4. Phân loại bất động sản
• 1.5. Thị trường bất động sản
• 1.6. Những đặc trưng của thị trường bất động sản
• 1.7. Thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản
• 1.7.1. Thẩm định giá
• 1.7.2. Đối tượng của thẩm định giá
• 1.7.3. Mục đích của thẩm định giá
• 1.7.4. Thẩm định giá bất động sản
• 1.8. Nguyên tắc chung về thẩm định giá bất động sản
• 1.9. Cơ sở giá trị trong thẩm định giá bất động sản
• 1.10. Quy trình thẩm định giá bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH VÀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TẠI TPHCM
• 2.1. Tổng quan về kinh tế - xã hội TPHCM có ảnh hưởng đến TĐG BĐS
• 2.2. Tổng quan về kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh
• 2.3. Nghiệp vụ thẩm định giá BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh
• 2.3.1. Vai trò của phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại TPHCM
• 2.3.2. Hệ thống các doanh nghiệp thẩm định giá tại thành phố Hồ Chí Minh
• 2.3.3. Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh tại thành phố Hồ Chí Minh
• 2.3.4. Khảo sát, thu thập thông tin thị trường
• 2.3.5. Phân tích, điều chỉnh thông tin thị trường
• 2.3.6. Thực trạng sử dụng phương pháp chi phí trong TĐG BĐS tại TPHCM
• 2.3.7. Xác định chi phí xây dựng mới (tái tạo, thay thế)
• 2.3.8. Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế
• 2.4. Tóm tắt chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: NHỮNG ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN NGHIỆP VỤ KHI SỬ DỤNG PPSS VÀ PPCP TRONG TĐG BĐS TẠI TPHCM
• 3.1. Những đề xuất chung đối với ngành thẩm định giá
• 3.2. Đề xuất hoàn thiện nghiệp vụ khi vận dụng PPSS trong TĐG BĐS
• 3.3. Đề xuất hoàn thiện phương pháp chi phí trong TĐG BĐS
• 3.4. Ý nghĩa và những hạn chế của đề tài
• 3.5. Tóm tắt chương 3
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan về thẩm định giá bất động sản tại TP

Thẩm định giá bất động sản tại TP.HCM là một lĩnh vực đang phát triển mạnh mẽ, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản. Ngành thẩm định giá không chỉ giúp các nhà đầu tư, doanh nghiệp có cái nhìn rõ ràng về giá trị bất động sản mà còn hỗ trợ các quyết định đầu tư hiệu quả. Với sự phát triển của thị trường bất động sản, việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá như phương pháp so sánh và phương pháp chi phí ngày càng trở nên cần thiết.

1.1. Khái niệm và vai trò của thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị của bất động sản dựa trên các yếu tố như vị trí, diện tích, và tình trạng pháp lý. Vai trò của thẩm định giá rất quan trọng trong việc hỗ trợ các giao dịch mua bán, cho thuê và đầu tư bất động sản.

1.2. Tình hình thẩm định giá bất động sản tại TP.HCM

Tại TP.HCM, ngành thẩm định giá đang phát triển với nhiều công ty thẩm định giá hoạt động. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều thách thức trong việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá một cách hiệu quả.

II. Vấn đề và thách thức trong thẩm định giá bất động sản

Mặc dù thẩm định giá bất động sản tại TP.HCM đã có những bước tiến đáng kể, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức. Các yếu tố như sự biến động của thị trường, thiếu thông tin chính xác và sự không đồng nhất trong các phương pháp thẩm định giá là những vấn đề cần được giải quyết.

2.1. Những khó khăn trong việc thu thập thông tin

Việc thu thập thông tin chính xác về giá trị bất động sản là một thách thức lớn. Nhiều thông tin không được công khai hoặc không đầy đủ, gây khó khăn cho các thẩm định viên trong quá trình đánh giá.

2.2. Sự biến động của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản tại TP.HCM thường xuyên biến động, ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Điều này đòi hỏi các thẩm định viên phải cập nhật thường xuyên và có khả năng phân tích thị trường một cách chính xác.

III. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản

Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp phổ biến nhất trong thẩm định giá bất động sản. Phương pháp này dựa trên việc so sánh giá trị của bất động sản cần thẩm định với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường.

3.1. Nguyên tắc áp dụng phương pháp so sánh

Nguyên tắc chính của phương pháp so sánh là tìm kiếm các bất động sản tương tự về vị trí, kích thước và tình trạng. Việc điều chỉnh giá trị dựa trên các yếu tố khác nhau là rất quan trọng để có được kết quả chính xác.

3.2. Các bước thực hiện phương pháp so sánh

Các bước thực hiện phương pháp so sánh bao gồm: thu thập thông tin về bất động sản tương tự, phân tích và điều chỉnh giá trị, và cuối cùng là đưa ra kết luận về giá trị bất động sản cần thẩm định.

IV. Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản

Phương pháp chi phí là một phương pháp khác được sử dụng trong thẩm định giá bất động sản. Phương pháp này dựa trên việc xác định chi phí để xây dựng một bất động sản tương tự và điều chỉnh cho các yếu tố hao mòn.

4.1. Cách xác định chi phí xây dựng

Để xác định chi phí xây dựng, cần xem xét các yếu tố như giá nguyên vật liệu, chi phí lao động và các chi phí khác liên quan đến việc xây dựng bất động sản.

4.2. Tính toán hao mòn và giá trị hao mòn lũy kế

Hao mòn là yếu tố quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản. Cần tính toán chính xác giá trị hao mòn lũy kế để có được giá trị thẩm định chính xác.

V. Ứng dụng thực tiễn của thẩm định giá bất động sản tại TP

Thẩm định giá bất động sản không chỉ có ý nghĩa lý thuyết mà còn có ứng dụng thực tiễn rất lớn. Các doanh nghiệp, nhà đầu tư và cơ quan nhà nước đều cần đến các dịch vụ thẩm định giá để đưa ra quyết định chính xác.

5.1. Vai trò của thẩm định giá trong đầu tư bất động sản

Thẩm định giá giúp các nhà đầu tư có cái nhìn rõ ràng về giá trị bất động sản, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hợp lý và hiệu quả.

5.2. Thẩm định giá trong các giao dịch mua bán

Trong các giao dịch mua bán bất động sản, thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị hợp lý, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

VI. Kết luận và tương lai của thẩm định giá bất động sản tại TP

Thẩm định giá bất động sản tại TP.HCM đang trên đà phát triển, nhưng vẫn cần nhiều cải tiến để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá hiện đại và nâng cao chất lượng dịch vụ sẽ giúp ngành thẩm định giá phát triển bền vững.

6.1. Định hướng phát triển ngành thẩm định giá

Ngành thẩm định giá cần có những định hướng rõ ràng để phát triển, bao gồm việc nâng cao chất lượng nhân lực và cải tiến quy trình thẩm định giá.

6.2. Tương lai của thẩm định giá bất động sản tại TP.HCM

Với sự phát triển của thị trường bất động sản, thẩm định giá sẽ ngày càng trở nên quan trọng hơn. Cần có những chính sách hỗ trợ và khung pháp lý rõ ràng để ngành thẩm định giá phát triển bền vững.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Hồ Chí Minh là đầu tàu kinh tế của cả nước, đóng góp hơn 20% tổng sản phẩm quốc nội (GDP) với tốc độ tăng trưởng kinh tế duy trì ở mức cao từ 11,00% đến 12,60% trong giai đoạn 2005 - 2008. Đi cùng sự phát triển năng động đó, thị trường bất động sản tại đô thị này luôn diễn ra sôi động, thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) lũy kế đạt trên 22 tỷ USD vào năm 2008. Hoạt động thẩm định giá bất động sản đã trở thành mắt xích trung gian trọng yếu nhằm phục vụ đa dạng các mục tiêu như chuyển nhượng, thế chấp ngân hàng, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và phục vụ công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nước với hơn 89.587 căn nhà được xử lý tại thành phố.

Tuy nhiên, nghiệp vụ định giá tài sản tại địa bàn vẫn bộc lộ nhiều điểm hạn chế mang tính hệ thống. Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là phân tích toàn diện thực trạng áp dụng hai công cụ thẩm định giá cốt lõi: phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí tại các doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể bao gồm: hệ thống hóa cơ sở lý luận theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 07 ban hành kèm Quyết định 129/2008/QĐ-BTC; khảo sát thực tế quy trình tác nghiệp; nhận diện các sai lệch trong kỹ thuật điều chỉnh và ước tính hao mòn; từ đó đề xuất các giải pháp kỹ thuật có tính khả thi cao. Nghiên cứu giới hạn phạm vi khảo sát tại các tổ chức thẩm định giá hoạt động trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2008 - 2009, mang lại giá trị thực tiễn quan trọng trong việc chuẩn hóa thao tác nghiệp vụ và gia tăng độ tin cậy cho chứng thư định giá.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng lý luận thẩm định giá chuẩn mực quốc tế của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC), Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN (AVA) và hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (TCTĐGVN). Khung lý thuyết vận dụng tập trung vào năm nguyên tắc kinh tế cơ bản:

• Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu (Highest and Best Use - HBU): Xác định mức độ hữu dụng tối đa của bất động sản trong điều kiện pháp lý, kỹ thuật và tài chính cho phép để tạo ra giá trị lớn nhất.
• Nguyên tắc thay thế: Giả định người mua thận trọng sẽ không trả giá cho một tài sản cao hơn chi phí để sở hữu một bất động sản tương đương.
• Nguyên tắc cung - cầu, cân bằng và đóng góp: Phản ánh mối tương quan giữa thị trường và giá trị cấu thành của từng bộ phận tài sản.

Các khái niệm chuyên ngành then chốt bao gồm:

• Giá trị thị trường và Giá trị phi thị trường: Căn cứ theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01.
• Phương pháp so sánh: Kỹ thuật ước tính giá trị thông qua việc đối chiếu tài sản thẩm định với các tài sản tương đồng đã giao dịch thành công, thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt.
• Phương pháp chi phí: Mô hình định giá dựa trên công thức tổng giá trị bằng giá trị quyền sử dụng đất trống cộng với chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng mới trừ đi hao mòn lũy kế (bao gồm hao mòn vật chất, hao mòn chức năng và hao mòn ngoại vi).

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp nguồn dữ liệu sơ cấp và thứ cấp để đảm bảo tính khách quan và khoa học:

• Nguồn dữ liệu: Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các văn bản quy phạm pháp luật (Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10, Nghị định 101/2005/NĐ-CP, Thông tư 114/2004/TT-BTC, Quyết định 129/2008/QĐ-BTC), số liệu thống kê của Cục Thống kê thành phố Hồ Chí Minh và Bộ Tài chính. Dữ liệu sơ cấp được tổng hợp từ các phiếu khảo sát thực tế và hồ sơ thẩm định giá mẫu.
• Cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu: Tác giả sử dụng phương pháp chọn mẫu định mức và chuyên gia, tiến hành khảo sát trực tiếp tại 8 trên tổng số 13 doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động chuyên nghiệp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 (đạt tỷ lệ bao phủ 61,54%).
• Phương pháp phân tích dữ liệu: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả, phân tích tổng hợp, phân tích định lượng (phân tích cặp, phân tích tương quan) và phân tích định tính (so sánh ma trận điều chỉnh). Lý do lựa chọn phương pháp này là vì thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn này có độ bất cân xứng thông tin cao, thiếu hệ thống dữ liệu giao dịch tập trung, đòi hỏi sự kết hợp giữa số liệu thực chứng và đánh giá chuyên gia.
• Thời gian thực hiện: Các khảo sát và thu thập thông tin được triển khai tập trung trong giai đoạn năm 2008 đến tháng 9 năm 2009.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Khảo sát thực nghiệm tại các tổ chức thẩm định giá trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận bốn phát hiện quan trọng:

1. Tần suất sử dụng phương pháp định giá có sự chênh lệch vượt trội: Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng áp đảo với tỷ lệ 98% trong tổng số các thương vụ định giá bất động sản. Phương pháp chi phí xếp thứ hai với tỷ lệ sử dụng chung là 32%, nhưng đối với nhóm tài sản là công trình xây dựng riêng lẻ gắn liền với đất, phương pháp chi phí chiếm tỷ lệ ứng dụng lên tới 74%. Hai phương pháp dòng tiền là phương pháp thu nhập (24%) và phương pháp thặng dư (23%) chỉ đóng vai trò hỗ trợ kiểm tra chéo.

2. Cơ cấu tổ chức và nhân sự tồn tại sự mất cân đối lớn: Trong tổng số nhân sự tại các doanh nghiệp khảo sát, tỷ lệ nhân viên trực tiếp làm thẩm định giá là 78%, trong đó thẩm định giá bất động sản chiếm 41%. Tuy nhiên, trình độ chuyên môn chưa đồng đều: chỉ có 26% nhân sự tốt nghiệp đúng chuyên ngành thẩm định giá, 22% tốt nghiệp ngành xây dựng, 8% thuộc chuyên ngành quản lý đất đai và có tới 44% nhân sự thuộc các ngành đào tạo khác. Đáng chú ý, tỷ lệ bình quân giữa chuyên viên thẩm định và thẩm định viên có thẻ hành nghề lên tới 5,69:1, tạo áp lực lớn lên khâu kiểm soát chất lượng báo cáo.

3. Kỹ thuật điều chỉnh trong phương pháp so sánh còn mang nặng tính chủ quan: Khi thực hiện điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (thông qua bảng so sánh các yếu tố như pháp lý, vị trí, quy mô, hạ tầng), 100% các đơn vị đều đưa ra mức điều chỉnh dựa vào phán đoán cảm tính cá nhân của chuyên viên mà chưa có chứng cứ định lượng từ các giao dịch cặp trên thị trường. Biên độ điều chỉnh gộp thường dao động lớn từ 15% đến trên 30%.

4. Biến động số lượng doanh nghiệp hành nghề: Dưới tác động của suy thoái kinh tế và chính sách siết chặt quản lý theo Nghị định 101/2005/NĐ-CP, số lượng doanh nghiệp đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá trên cả nước đã giảm mạnh từ 34 doanh nghiệp năm 2008 xuống còn 22 doanh nghiệp năm 2009 (giảm 35,29%). Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, số lượng duy trì ổn định ở mức 13 doanh nghiệp, phản ánh nhu cầu dịch vụ định giá tại khu vực phía Nam có tính bền vững hơn.

Thảo luận kết quả

Thực trạng thống trị của phương pháp so sánh (98%) bắt nguồn từ tính chất trực quan, dễ bảo vệ trước khách hàng và cơ quan thanh tra. Tuy nhiên, việc thu thập thông tin thị trường chủ yếu qua kênh gián tiếp như báo chí rao vặt, sàn môi giới tự do khiến giá giao dịch thực tế bị nhiễu. Đa phần mức giá chào bán bị thổi phồng, trong khi các chuyên viên thường tự trừ lùi 10% đến 20% giá niêm yết để ước tính giá giao dịch thực tế – một thao tác thiếu căn cứ toán học.

Khi trực quan hóa dữ liệu qua bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh, nghiên cứu chỉ ra lỗi sai phổ biến: các doanh nghiệp chưa tách bạch giữa mối quan hệ nhân quả (phải nhân tỷ lệ liên hoàn như yếu tố pháp lý, điều kiện bán, điều kiện thanh toán) và mối quan hệ tương tác cấu thành (cộng dồn tỷ lệ như vị trí, quy mô, hạ tầng kỹ thuật). Hậu quả là mức giá chỉ dẫn cuối cùng giữa các thẩm định viên độc lập có thể chênh lệch từ 5% đến 12% trên cùng một tài sản mục tiêu.

Đối với phương pháp chi phí, việc xác định hao mòn tích lũy gặp thách thức lớn do người thẩm định thường chỉ ước tính tỷ lệ hao mòn vật chất theo thời gian sử dụng mà bỏ qua hao mòn chức năng và hao mòn kinh tế do quy hoạch hoặc ô nhiễm môi trường. Điều này khiến giá trị công trình xây dựng cũ thường bị định giá cao hơn giá trị thị trường thực tế.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện kỹ thuật thẩm định giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, bốn nhóm giải pháp hành động được đề xuất cụ thể:

1. Chuẩn hóa quy trình điều chỉnh toán học trong phương pháp so sánh:

   • Hành động: Áp dụng triệt để nguyên tắc điều chỉnh hai giai đoạn. Giai đoạn một: Điều chỉnh theo trình tự nhân quả đối với các quyền pháp lý, điều kiện bán, điều kiện thanh toán và thời điểm thị trường. Giai đoạn hai: Điều chỉnh cộng dồn tỷ lệ phần trăm đối với các đặc tính vật lý (vị trí, kích thước, hình dạng, hạ tầng kỹ thuật).
   • Chủ thể thực hiện: Các doanh nghiệp thẩm định giá và Hội Thẩm định giá Việt Nam.
   • Mục tiêu và Thời gian: Giảm độ lệch chuẩn giá chỉ dẫn xuống dưới 5% trong năm 2010.

2. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản giao dịch tập trung:

   • Hành động: Thiết lập cổng thông tin chia sẻ dữ liệu giá giao dịch thành công giữa các công ty định giá, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các sàn giao dịch bất động sản trực thuộc Sở Tài chính thành phố Hồ Chí Minh.
   • Chủ thể thực hiện: Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh cùng các doanh nghiệp hội viên.
   • Mục tiêu và Thời gian: Số hóa và chuẩn hóa 80% dữ liệu giao dịch nhà đất đô thị giai đoạn 2010 - 2012.

3. Cải cách công thức tính hao mòn tích lũy trong phương pháp chi phí:

   • Hành động: Áp dụng phương pháp phân tích tuổi đời hiệu quả kết hợp kỹ thuật chiết trừ thị trường để định lượng riêng biệt ba cấu phần: hao mòn vật chất, lỗi thời chức năng và hao mòn ngoại vi do quy hoạch.
   • Chủ thể thực hiện: Thẩm định viên hành nghề, bộ phận kiểm soát chất lượng tại doanh nghiệp.
   • Mục tiêu: Nâng cao độ chính xác khi xác định giá trị công trình xây dựng, đạt mức tin cậy trên 90%.

4. Nâng cao năng lực chuyên môn và chuẩn hóa đạo đức nghề nghiệp:

   • Hành động: Tổ chức các khóa đào tạo liên tục về kỹ thuật phân tích cặp và kinh tế lượng ứng dụng cho 100% nhân sự trái ngành (nhóm 44% hiện hữu); tái cơ cấu tỷ lệ chuyên viên/thẩm định viên từ mức 5,69 xuống dưới 3,0 người/thẩm định viên.
   • Chủ thể thực hiện: Bộ Tài chính phối hợp cùng các trường đại học chuyên ngành (Đại học Kinh tế TP.HCM, Đại học Tài chính - Marketing).
   • Thời gian: Triển khai định kỳ hàng năm từ 2010.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và khung phân tích thực nghiệm của đề tài mang lại giá trị ứng dụng rõ nét cho bốn nhóm đối tượng chính:

• Thẩm định viên và Chuyên viên định giá tài sản: Nắm vững trình tự phân tích các yếu tố so sánh, kỹ thuật phân bổ giá trị quyền sử dụng đất cho từng tầng công trình và phương pháp phân khúc điều chỉnh khu đất đặc thù diện tích lớn có nhiều mặt tiền.
• Cán bộ quản lý rủi ro và Thẩm định tín dụng ngân hàng: Nhận diện các kẽ hở trong việc định giá khống tài sản bảo đảm, từ đó thiết lập biên độ an toàn và tiêu chí thẩm định lại độc lập đối với các hồ sơ vay vốn thế chấp bất động sản.
• Cơ quan quản lý nhà nước (Bộ Tài chính, Sở Tài chính TP.HCM): Cung cấp cơ sở thực tiễn để rà soát, bổ sung các thông tư hướng dẫn chi tiết cho Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 07, nâng cao hiệu quả định giá bán nhà thuộc sở hữu nhà nước và xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng.
• Giảng viên, Nhà nghiên cứu và Học viên chuyên ngành Thẩm định giá: Sử dụng làm tài liệu tham khảo thực nghiệm chuyên sâu với hệ thống số liệu khảo sát doanh nghiệp xác thực và các ví dụ tính toán điển hình tại thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao phương pháp so sánh chiếm tới 98% tần suất áp dụng tại thành phố Hồ Chí Minh? Phương pháp so sánh phản ánh trực tiếp quy luật cung cầu và mức giá thị trường chấp nhận được, thủ tục tính toán trực quan, ít phức tạp về mặt mô hình toán học và dễ đạt được sự đồng thuận của khách hàng cũng như các bên liên quan so với các phương pháp dòng tiền chiết khấu.

2. Trình tự điều chỉnh các yếu tố so sánh chuẩn xác cần thực hiện như thế nào? Theo chuẩn mực kỹ thuật, thẩm định viên phải điều chỉnh tuần tự các yếu tố có quan hệ nhân quả trước (tình trạng pháp lý, điều kiện thanh toán, điều kiện mua bán, biến động thị trường theo thời gian), sau đó mới cộng dồn các tỷ lệ điều chỉnh về đặc tính vật chất của tài sản (vị trí, quy mô diện tích, kết cấu kỹ thuật).

3. Khó khăn lớn nhất khi áp dụng phương pháp chi phí đối với công trình xây dựng là gì? Thách thức lớn nhất nằm ở khâu ước tính khấu hao tích lũy. Thẩm định viên thường thiếu công cụ định lượng chính xác hao mòn chức năng (thiết kế lạc hậu) và hao mòn kinh tế (ô nhiễm, thay đổi quy hoạch), dẫn đến việc định giá chủ yếu dựa vào tuổi thọ vật lý công trình.

4. Tỷ lệ 5,69 chuyên viên trên một thẩm định viên gây ra rủi ro gì? Tỷ lệ này tạo ra tình trạng thẩm định viên có thẻ hành nghề bị quá tải, không thể trực tiếp khảo sát thực địa toàn bộ tài sản mà chỉ ký duyệt trên hồ sơ do chuyên viên lập. Điều này tiềm ẩn nguy cơ sai lệch kết quả định giá và làm suy giảm tính độc lập của chứng thư thẩm định.

5. Luận văn xử lý việc định giá các khu đất có quy mô lớn, đặc thù như thế nào bằng phương pháp so sánh? Luận văn đề xuất mô hình phân khúc điều chỉnh: đưa khu đất lớn về một bất động sản chuẩn giả định (diện tích 60 - 80 m² phổ biến trên thị trường), xác định đơn giá chuẩn, sau đó áp dụng hệ số suy giảm chiều sâu và hệ số phân bổ theo các mặt tiền tiếp giáp để tính toán giá trị tổng thể.

Kết luận

• Luận văn đã phác thảo bức tranh toàn cảnh về hoạt động thẩm định giá tại thành phố Hồ Chí Minh – trung tâm kinh tế chiếm 20% GDP cả nước – trong giai đoạn tái cấu trúc thị trường 2008 - 2009.
• Khẳng định vai trò áp đảo của phương pháp so sánh (98%) và phương pháp chi phí (74% với công trình xây dựng), đồng thời chỉ rõ những điểm nghẽn về tính chủ quan trong ước tính mức điều chỉnh phần trăm.
• Phát hiện lỗ hổng về chất lượng nhân sự khi có tới 44% nhân lực làm nghề được đào tạo từ các chuyên ngành khác và tỷ lệ thẩm định viên có thẻ còn quá mỏng (1 thẩm định viên phụ trách 5,69 chuyên viên).
• Đóng góp giải pháp mang tính đột phá về quy trình điều chỉnh hai giai đoạn và phương pháp phân khúc định giá khu đất diện tích lớn có nhiều mặt cắt giao thông.
• Để nâng cao tính minh bạch cho thị trường tài chính - bất động sản, các cơ quan ban ngành và doanh nghiệp cần bắt tay ngay vào việc chuẩn hóa hệ thống dữ liệu giao dịch và kiểm soát nghiêm ngặt việc tuân thủ Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1. Bất động sản và thị trường bất động sản 1. Khái niệm bất động sản: Theo pháp luật Việt Nam: “bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà; công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 “Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì con người tạo ra gắn liền với đất.

Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất có thể nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bờ mặt, trong không trung hay dưới lòng đất”. Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và các tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng trên và dưới mặt đất). Thuộc tính của bất động sản: Đất đai là một tài sản và là một tài sản đặc biệt nên về cơ bản bất động sản (đất đai và các tài sản gắn liền với đất) có những thuộc tính đặc trưng cơ bản sau: • Tính bất động • Tính không đồng nhất • Tính khan hiếm • Tính bền vững, đời sống kinh tế dài 1. Phân loại bất động sản Có nhiều cách phân loại bất động sản khác nhau như phân loại dựa trên tính hữu dụng của bất động sản trên thị trường, phân loại dựa vào khả năng đầu tư khai thác bất động sản, phân loại dựa vào địa điểm của bất động sản.

Tuy nhiên vì quyền lợi của bất động sản phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng của bất động sản nên có thể căn cứ vào mục đích sử dụng đất (theo luật Việt Nam) để phân loại như sau: TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 5 a) Đất nông nghiệp: gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác. b) Đất phi nông nghiệp: bao gồm các loại đất - Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. - Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp. - Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục, đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ. - Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng. - Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ - Đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng. - Đất phi nông nghiệp khác.

c) Nhóm đất chưa sử dụng: các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng đất, đất hoang hóa. Thị trường bất động sản 1. Khái niệm: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Các giao dịch về bất động sản có thể là mua, bán, trao đổi, chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm… 1.

Những đặc trưng của thị trường bất động sản Thị trường BĐS có những đặc trưng cơ bản sau: - Thị trường BĐS chủ yếu là thị trường giao dịch các quyền TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 6 - Thị trường mang tính địa phương - Thị trường nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị. - Độ trễ của cung và cầu bất động sản lớn hơn so với các hàng hóa khác. - Tính thanh khoản thấp. - Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.

Thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản: 1. Thẩm định giá. Khái niệm Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Trường Xây dựng và Bất động sản, Đại học quốc gia Singapore: "Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn". Seabrooke (Anh): "Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ".

Theo điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam, ngày 8/5/2002: "Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế." Như vậy thẩm định giá là sự ước tính giá trị của tài sản, và giá trị được thể hiện bằng tiền, trong điều kiện của thời điểm, địa điểm và mục đích thẩm định xác định. Quá trình thẩm định phải phù hợp với thị trường cũng như những thông lệ và những quy định liên quan. Thẩm định giá thường được mô tả như một khoa học “không chính xác”. Nó là một khoa học vì nó dựa vào công việc phân tích, đánh giá một cách có hệ thống.

Nó không chính xác vì nó chỉ xem như một ý kiến cho đến khi giao dịch xảy ra, không phải là một thực tế được chứng minh. Đối tượng của thẩm định giá. Đối tượng thẩm định giá là tài sản, tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền lợi, ích lợi liên quan đến quyền sở hữu (sử dụng) của chủ TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 7 sở hữu (chủ sử dụng). Trong nền kinh tế thị trường, đối tượng của thẩm định giá thường là: - Tài sản là bất động sản.

- Tài sản động sản (máy, thiết bị, dây chuyền công nghệ…) - Tài sản vô hình. Mục đích của thẩm định giá. Trong nền kinh tế TĐG nhằm nhiều mục đích khác nhau, những mục đích phổ biến của TĐG như: - Bảo toàn tài sản (TĐG phục vụ khấu hao tài sản, TĐG phục vụ cho bảo hiểm, bồi thường hay đánh giá lại tài sản) - Mua bán, chuyển nhượng tài sản - Biến động về quyền sở hữu của tài sản (sát nhập, chia tách, chuyển nhượng) - Nghiệp vụ tài chính. - Tính thuế - Thuế chấp, thanh toán - Tư vấn, đầu tư - Thẩm định theo yêu cầu luật pháp.

Thẩm định giá bất động sản 1. Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu (sử dụng) bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Bất động sản cũng là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc thẩm định giá bất động sản cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, bất động sản là một tài sản đặc biệt, giá bất động sản ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội.

TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Nguyên tắc chung về thẩm định giá bất động sản Về cơ bản trong thẩm định giá BĐS có bốn nhóm nguyên tắc chính như: (1) Các nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng (2) Các nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng BĐS (3) Các nguyên tắc gắn liền với thị truờng (4) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu Mối quan hệ của bốn nguyên tắc này có thể được biểu hiện dưới dạng sơ đồ sau: Các nguyên tắc dựa Các nguyên tắc liên Các nguyên tắc liên quan trên quan niệm của quan đến quá trình sử đến thị trường: người sử dụng dụng BĐS - Cung cầu - Hữu dụng - Đóng góp - Sự hoà hợp - Thay thế - Cân bằng - Thay đổi trong môi - Dự kiến lợi ích - Phân bổ trường kinh tế xã hội tương lai Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu Hình 1. Sơ đồ mối quan hệ các nguyên tắc thẩm định giá Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu: Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản. Nguyên tắc này cho thấy dù giữa hai hay nhiều BĐS có thể có sự giống nhau về mặt vật chất, nhưng vẫn có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng.

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu là cơ sở để xác định giá trị thị trường cũng như phi thị trường của bất động sản nguyên tắc này thể hiện việc sử dụng có hiệu quả nhất trong số những sử dụng tiềm năng có thể áp dụng trên tài sản. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Cơ sở giá trị trong thẩm định giá bất động sản Giá trị thị trường: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường (TCTĐGVN số 01). Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có những loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường.

Giá trị phi thị trường: Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế.