Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1. Bất động sản và thị trường bất động sản 1. Khái niệm bất động sản: Theo pháp luật Việt Nam: “bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà; công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 “Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì con người tạo ra gắn liền với đất.
Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất có thể nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bờ mặt, trong không trung hay dưới lòng đất”. Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và các tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng trên và dưới mặt đất). Thuộc tính của bất động sản: Đất đai là một tài sản và là một tài sản đặc biệt nên về cơ bản bất động sản (đất đai và các tài sản gắn liền với đất) có những thuộc tính đặc trưng cơ bản sau: • Tính bất động • Tính không đồng nhất • Tính khan hiếm • Tính bền vững, đời sống kinh tế dài 1. Phân loại bất động sản Có nhiều cách phân loại bất động sản khác nhau như phân loại dựa trên tính hữu dụng của bất động sản trên thị trường, phân loại dựa vào khả năng đầu tư khai thác bất động sản, phân loại dựa vào địa điểm của bất động sản.
Tuy nhiên vì quyền lợi của bất động sản phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng của bất động sản nên có thể căn cứ vào mục đích sử dụng đất (theo luật Việt Nam) để phân loại như sau: TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 5 a) Đất nông nghiệp: gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác. b) Đất phi nông nghiệp: bao gồm các loại đất - Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. - Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp. - Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục, đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ. - Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng. - Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ - Đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng. - Đất phi nông nghiệp khác.
c) Nhóm đất chưa sử dụng: các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng đất, đất hoang hóa. Thị trường bất động sản 1. Khái niệm: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Các giao dịch về bất động sản có thể là mua, bán, trao đổi, chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm… 1.
Những đặc trưng của thị trường bất động sản Thị trường BĐS có những đặc trưng cơ bản sau: - Thị trường BĐS chủ yếu là thị trường giao dịch các quyền TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 6 - Thị trường mang tính địa phương - Thị trường nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị. - Độ trễ của cung và cầu bất động sản lớn hơn so với các hàng hóa khác. - Tính thanh khoản thấp. - Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản: 1. Thẩm định giá. Khái niệm Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Trường Xây dựng và Bất động sản, Đại học quốc gia Singapore: "Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn". Seabrooke (Anh): "Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ".
Theo điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam, ngày 8/5/2002: "Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế." Như vậy thẩm định giá là sự ước tính giá trị của tài sản, và giá trị được thể hiện bằng tiền, trong điều kiện của thời điểm, địa điểm và mục đích thẩm định xác định. Quá trình thẩm định phải phù hợp với thị trường cũng như những thông lệ và những quy định liên quan. Thẩm định giá thường được mô tả như một khoa học “không chính xác”. Nó là một khoa học vì nó dựa vào công việc phân tích, đánh giá một cách có hệ thống.
Nó không chính xác vì nó chỉ xem như một ý kiến cho đến khi giao dịch xảy ra, không phải là một thực tế được chứng minh. Đối tượng của thẩm định giá. Đối tượng thẩm định giá là tài sản, tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền lợi, ích lợi liên quan đến quyền sở hữu (sử dụng) của chủ TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 7 sở hữu (chủ sử dụng). Trong nền kinh tế thị trường, đối tượng của thẩm định giá thường là: - Tài sản là bất động sản.
- Tài sản động sản (máy, thiết bị, dây chuyền công nghệ…) - Tài sản vô hình. Mục đích của thẩm định giá. Trong nền kinh tế TĐG nhằm nhiều mục đích khác nhau, những mục đích phổ biến của TĐG như: - Bảo toàn tài sản (TĐG phục vụ khấu hao tài sản, TĐG phục vụ cho bảo hiểm, bồi thường hay đánh giá lại tài sản) - Mua bán, chuyển nhượng tài sản - Biến động về quyền sở hữu của tài sản (sát nhập, chia tách, chuyển nhượng) - Nghiệp vụ tài chính. - Tính thuế - Thuế chấp, thanh toán - Tư vấn, đầu tư - Thẩm định theo yêu cầu luật pháp.
Thẩm định giá bất động sản 1. Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu (sử dụng) bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Bất động sản cũng là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc thẩm định giá bất động sản cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, bất động sản là một tài sản đặc biệt, giá bất động sản ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội.
TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Nguyên tắc chung về thẩm định giá bất động sản Về cơ bản trong thẩm định giá BĐS có bốn nhóm nguyên tắc chính như: (1) Các nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng (2) Các nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng BĐS (3) Các nguyên tắc gắn liền với thị truờng (4) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu Mối quan hệ của bốn nguyên tắc này có thể được biểu hiện dưới dạng sơ đồ sau: Các nguyên tắc dựa Các nguyên tắc liên Các nguyên tắc liên quan trên quan niệm của quan đến quá trình sử đến thị trường: người sử dụng dụng BĐS - Cung cầu - Hữu dụng - Đóng góp - Sự hoà hợp - Thay thế - Cân bằng - Thay đổi trong môi - Dự kiến lợi ích - Phân bổ trường kinh tế xã hội tương lai Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu Hình 1. Sơ đồ mối quan hệ các nguyên tắc thẩm định giá Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu: Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản. Nguyên tắc này cho thấy dù giữa hai hay nhiều BĐS có thể có sự giống nhau về mặt vật chất, nhưng vẫn có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu là cơ sở để xác định giá trị thị trường cũng như phi thị trường của bất động sản nguyên tắc này thể hiện việc sử dụng có hiệu quả nhất trong số những sử dụng tiềm năng có thể áp dụng trên tài sản. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Cơ sở giá trị trong thẩm định giá bất động sản Giá trị thị trường: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường (TCTĐGVN số 01). Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có những loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường.
Giá trị phi thị trường: Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế.