Chương 1. Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản Chương 2. Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP Quân đội - Chi nhánh Thái Nguyên Chương 3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH Quản lý nợ và Khai thác tài sản ngân hàng TMCP Quân đội - Chi nhánh Thái Nguyên.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tổng quan về bất động sản Bất động sản (BĐS) là một tài sản có những đặc điểm vừa giống tài sản thông thƣờng, vừa có những đặc điểm riêng biệt. Do đó trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi cần phải nghiên cứu rõ về đặc điểm của bất động sản. Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời trên mảnh đất.
Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nƣớc trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nƣớc cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Hầu hết các nƣớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đƣợc xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…).
Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tƣợng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nƣớc lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai đƣợc coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chƣa gặt, trái cây chƣa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây đƣợc coi là động sản”.
Tƣơng tự, quy định này cũng đƣợc thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Nhƣ vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì đƣợc coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải 5 thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.n sự Đức đƣa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Trong khoa học TĐG, Ủy ban tiêu chuẩn TĐG quốc tế (IVSC) cho rằng: “Việc TĐG giá trị tài sản, xét về mặt pháp lý, thực ra là đánh giá quyền sở hữu tài sản – quyền sở hữu chứ không phải bản thân tài sản hữu hình hoặc tài sản vô hình.
Do đó thuật ngữ BĐS đƣợc làm rõ giữa real estate và real property. Định nghĩa của Ủy ban tiêu chuẩn TĐG quốc tế nhƣ sau: “BĐS (real estate) bao gồm: Đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất đai; BĐS (real property) là quyền tài sản BĐS, bao gồm quyền và lợi ích liên quan đến sở hữu BĐS”. Theo đó, thuật ngữ BĐS (real estate) là đất đai và các vật gắn liền với đất đai, hàm ý tính vật chất của BĐS. Còn thuật ngữ BĐS (real property), hàm ý quyền sở hữu, sử dụng đất đâi và các tài sản đi kèm, kể cả các tài sản tự nhiên nhƣ cây cối, khoáng vật và các quyền phát sinh.
Nhƣ vậy, có thể tựu chung lại cách nhìn phổ biến về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất khó di dời, tồn tại ổn định lâu dài. Và một tài sản đƣợc coi là BĐS khi có các điều kiện sau: Là một yếu tố vật chất có ích cho con ngƣời.; có thể đo lƣờng bằng giá trị nhất định; không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; tồn tại lâu dài. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nƣớc Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Nhƣ vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần đƣợc quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nƣớc và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS.
Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chƣa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Do đó, để tránh những nhầm lẫn khó tránh khỏi giữa BĐS và động sản ngƣời ta thƣờng nghiên cứu để chỉ ra các đặc trƣng riêng có của BĐS, tìm ra những tiêu chí để phân biệt giữa BĐS và động sản. Đặc điểm bất động sản 6 1. Bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời đƣợc Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian.
Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS. Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng tiêu thức đo lƣờng địa lý thông thƣờng mà nó còn đƣợc đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng nhƣ thƣơng mại, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS cũng sẽ thay đổi. Do vậy, một mặt, khi đầu tƣ kinh doanh phát triển hoặc TĐG BĐS cần dự tính trƣớc các thay đổi này.
Đồng thời đầu tƣ các công trình BĐS phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến trung tâm bằng việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông, điện nƣớc, điện thoại, y tế, giáo dục. Cũng do BĐS có tính cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môi trƣờng. Trong những yếu tố trên, có những yếu tố vùng mang tính chất cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến BĐS thay đổi.
Bất động sản là loại hàng hóa có tính bền vững Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đƣợc xem nhƣ không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng đƣợc cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền vững của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS.
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trƣờng và trạng thái hoạt động bình thƣờng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu đƣợc từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hƣ hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trƣờng hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng 7 cấp BĐS thu đƣợc lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” đƣợc mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nƣớc trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS cũng không ngang nhau, tuổi thọ vật lý thƣờng dài hơn tuổi thọ kinh tế.
Chính vì vậy khi đầu tƣ xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tƣ lãng phí hoặc đầu tƣ nhiều lần. Trong khi nghiên cứu đánh giá một BĐS phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó. Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của BĐS, lợi ích kinh tế mang lại có xu hƣớng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hƣớng giảm. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì hay đổi mới BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vạt lý.
Do có tính bền vững nên trƣớc khi đầu tƣ, thiết kế phải tính toán và dự báo đƣợc tất cả các công năng cũng nhƣ dự tính trƣớc đƣợc các nhu cầu phát sinh. Bởi lẽ, nếu không dự tính trƣớc những nhu cầu phát sinh sẽ không dễ gì thay đổi những yếu tố vật lý phù hợp với những nhu cầu này. Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.