CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Bất động sản và bất động sản thế chấp 1.1 Bất động sản 1.1 Khái niệm Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam khái niệm về BĐS được thể hiện trong điều 107, Bộ luật dân sự 2015: “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật qui định” Mặc dù với quan niệm như trên, nhưng việc phân định các tài sản là động sản hay bất động sản thường không phải đơn giản. Những khó khăn này thường làm cho người kinh doanh hoặc định giá BĐS có cái nhìn sai lệch về giá trị đích thực của các BĐS cần xem xét. Để tránh những sai lầm trong đánh giá BĐS, chúng ta cần phải nghiên cứu để chỉ ra các đặc trưng riêng có của BĐS, những tiêu chí để phân biệt giữa BĐS và động sản, và các tài sản khác.
Một cách hiểu phổ biến về BĐS là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời được, và tồn tại ổn định lâu dài. Như vậy một tài sản được coi là BĐS khi có các điều kiện sau: Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; Tồn tại lâu dài. Bất động sản có thể được phân loại thành các nhóm sau đây: + Đất đai: đất đai là yếu tố đầu tiên và là thành phần cơ bản tạo nên BĐS. Nếu không có đất đai thì không thể có BĐS và ngược lại không có loại BĐS nào lại không gắn liền với đất đai.
Do vậy bản thân đất đai tự nó là BĐS đồng thời nó cũng là một bộ phận hợp thành của các BĐS khác. Tuy nhiên không phải mọi đất đai đều SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 3 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi là BĐS. Chỉ có những phần diện tích đất đai không di dời hoặc di dời không đáng kể, được xác định chủ quyền riêng, được đo lường và lượng hóa giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường tính toán nhất định. + Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền với công trình đó.
Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Các tài sản gắn liền không tách rời với công trình xây dựng đó. Các công trình này phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định. + Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm; các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao, các công trình khai thác hầm mỏ.
Việc phân định các loại BĐS như trên giúp người định giá hiểu được bản chất của các BĐS, từ đó rút ra các đặc điểm riêng biệt của BĐS để có cơ sở xác định giá trị của tài sản BĐS.2 Đặc điểm bất động sản Bên cạnh những đặc điểm của một tài sản thì các tài sản là BĐS có những đặc tính riêng mà các tài sản khác không có tạo nên tính khác biệt của BĐS với các tài sản khác, đồng thời cũng là một trong những yếu tố tạo nên giá trị BĐS. Bởi vậy người định giá cần phải xem xét các đặc điểm này ảnh hưởng như thế nào đến giá trị BĐS. + Trước hết BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai không di dời được, do vậy nó luôn được coi là tài sản có vị trí cố định. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể.
Yếu tố vị trí không chỉ được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, đến các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Cũng do BĐS có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 4 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Nhiệm vụ của người định giá là cần phải đánh giá được tác động của yếu tố vị trí đến giá trị BĐS như điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và điều kiện môi trường. Khi có sự thay đổi các yếu tố trên thì giá trị của BĐS sẽ thay đổi theo.
+ BĐS cũng là một tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt. Sự khác biệt của BĐS trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và ngoại cảnh. Bởi vậy khi định giá BĐS cần phải chú ý đến tính dị biệt của từng cá thể BĐS, không thể đánh giá, so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau. + BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về qui mô diện tích bề mặt do giới hạn về diện tích đất đai và do yếu tố vị trí quyết định, điều này dẫn đến sự khan hiếm về BĐS.
Thêm vào đó, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, do đó về lâu dài giá trị BĐS luôn có xu hướng tăng, đặc biệt là ở những khu vực đang phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. + Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các BĐS liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Khi định giá BĐS cần phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác sẽ ra đời. + Ngoài ra BĐS còn là tài sản có giá trị lớn và thời gian tồn tại lâu dài xét cả trên khía cạnh tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS.
Bởi vậy khi đánh giá giá trị BĐS cần phải xem xét và tính toán các chi phí kết tinh trong quá trình hình thành BĐS và thời gian đem lại thu nhập cho người sử dụng BĐS.2 Bất động sản thế chấp 1.1 Khái niệm Theo quy định tại điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 5 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Từ đó, có thể hiểu thế chấp BĐS là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp). Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên đi vay với các TCTD về các khoản cho vay của họ, trong trường hợp người đi vay không trả được nợ thì tài sản là BĐS dùng để thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người đi vay.2 Vai trò của bất động sản thế chấp trong hoạt động của các Ngân hàng thương mại Bất động sản luôn là tài sản đảm bảo quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số tài sản thế chấp của các ngân hàng thương mại. Bao gồm các tài sản chủ yếu như đất đai, nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với công trình xây dựng.
Đó có thể là các tài sản hiện có, cũng có thể là các tài sản hình thành trong tương lai (tức là các tài sản hình thành trong và sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp) như lợi tức thu được từ sử dụng BĐS, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng trong tương lai.Để được là tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay, các BĐS cần phải thỏa mãn các điều kiện: + Thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp BĐS; BĐS không có tranh chấp: là các BĐS mà tại thời điểm ký kết giao dịch đảm bảo, chủ sở hữu BĐS đó không bị người thứ ba khiếu kiện tại Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. + BĐS phải được phép giao dịch và có khả năng bán được: là các BĐS không bị cấm lưu hành theo qui định của pháp luật tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp. Đối với hoạt động cho vay có thế chấp của các NHTM thì yêu cầu về tính thanh khoản của tài sản thế chấp là hết sức quan trọng. Bởi vậy bên cạnh những điều kiện về tính chất pháp lý của BĐS thì điều kiện về khả năng dễ chuyển nhượng, hay tính chất thanh khoản trên thị trường của tài sản thế chấp được các NHTM hết sức quan tâm.
+ Không có tranh chấp tại thời điểm kí hợp đồng bảo đảm: để thỏa mãn điều kiện này, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 6 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chiụ trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. + Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm: thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay. Để xác định được mức cho vay dựa trên cơ sở yêu cầu của khách hàng và giá trị của tài sản đảm bảo, một trong những yêu cầu đầu tiên trong hoạt động cho vay thế chấp là đòi hỏi ngân hàng phải xác định giá trị BĐS thế chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.