Chương 1: Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý luận về thẩm định giá BĐS trong cho vay tại NHTM. Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP Hàng Hải Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại ngân hàng TMCP Hàng Hải. 2 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 2. Tổng quan nghiên cứu 2.
Tổng quan nghiên cứu trong nước Hầu hết các bài nghiên cứu đều cho rằng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay tại Ngân hàng đóng vai trò rất cần thiết và quan trọng, trực tiếp tác động tới hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. Tác giả Ngô Thị Phương Thảo (2011) đã đề cập đến thực trạng chung của công tác thẩm định giá trong việc cấp tín dụng tại các ngân hàng thương mại. Đồng thời tác giả cũng chỉ ra hệ thống các giải pháp để giảm thiểu rủi ro tín dụng mà các ngân hàng thương mại gặp phải. Việc thẩm định giá BĐS đã góp phần tích cực vào kết quả kinh doanh hàng quý của ngân hàng, tốc độ và chất lượng tín dụng tăng trưởng đều qua các năm.
Tuy nhiên, các ngân hàng thương mại chưa có cơ chế thống nhất chuẩn mực với nhau về những yêu cầu của TSBĐ trước khi chấp thuận định giá. Tác giả Trần Thị Thoa (2011) đã nghiên cứu về hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Hàng hải giai đoạn từ 2008 – 2010 cũng chỉ ra thực trạng định giá bất động sản tại ngân hàng này và kết quả đạt được. Nghiên cứu cho thấy về quy trình định giá tại Ngân hàng chưa được cụ thể, việc áp dụng các phương pháp định giá chưa được thống nhất dẫn đến đôi khi kết quả định giá còn có chênh lệch. Tác giả cũng đưa ra một vài giải pháp để công tác định giá TSBĐ là BĐS tại đây được hoàn chỉnh hơn.
Tác giả Võ Thị Như Ánh (2015) đã chỉ ra một số điểm mấu chốt trong quá trình thẩm định giá BĐS tại Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam, ví dụ bước xác minh lại thông tin hồ sơ khách hàng; hoặc đưa ra kế hoạch thẩm định giá. Bởi lẽ, quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm ở hầu hết các ngân hàng nói chung và Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam nói riêng vẫn còn nhiều lỗ hổng về thời gian và các cách thức kiểm định thông tin khách hàng chính xác và có căn cứ. Điều này đã dẫn đến nhiều sai sót và kết quả định giá chưa chính xác với giá trị tài sản bảo đảm. Trong bài nghiên cứu, tác giả đã đưa ra những giải pháp của mình để hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS tại Ngân hàng.
Nghiên cứu của tác giả Nguyễn Hữu Hoàng Anh (2016) đã chỉ ra 2 lỗ hổng nổi bật của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng trong công tác thẩm định giá bất động sản. Chuyên viên thẩm định giá thường gặp khó khăn trong quá trình thu thập số liệu, thông tin liên quan đến BĐS khiến 3 cho việc tổng hợp dữ liệu tốn khá nhiều thời gian, ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình và những thay đổi trong thời gian thẩm định giá. Hơn thế nữa, thông tin các chuyên viên tìm hiểu được đa số là những thông tin tuyền miệng, thông tin với độ tin cậy không cao, thậm chí là thiếu chính xác có thể gây ra những hậu quả không kiểm soát được. Đồng thời, các chuyên viên được đào tạo bài bản về thẩm định giá tài sản tại Agribank và AMC hiện vẫn còn chưa đủ cũng như kinh nghiệm chuyên môn về thẩm định giá của các chuyên viên chưa phù hợp được với các công tác cụ thể trong ngân hàng cũng như sự nhạy cảm trước khi thị trường chuyển động.
Tuy nhiên, những giải pháp của luận văn đưa ra chỉ mang chung chung mà không chỉ ra được nguyên nhân những hạn chế nằm trong giai đoạn nào của quy trình thẩm định tài sản bảo đảm nên một số giải pháp vẫn còn chưa sát với thực trạng hiện tại của Ngân hàng nghiên cứu và do đó khó vận dụng vào thực tế để khắc phục triệt để những hạn chế đó. Bài nghiên cứu “Ứng dụng phương pháp TĐG hàng loạt trong quản lý nhà nước về đất đai” của TS. Nguyễn Quỳnh Hoa, trường Đại học Kinh tế thành phố HCM. Tác giả đã tập trung đưa ra những nghiên cứu trong bài về các phương pháp TĐG.
Với chiều dài lịch sử hơn bốn mươi năm hình thành và hiện nay đang được áp dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới với mục đích định giá giá trị TS cho các mục tiêu như quản lý, tuy nhiên tại Việt Nam lại ít được biết đến và sử dụng. Trong bài viết tác giả đã nghiên cứu tổng hợp các mô hình ĐG và phân tích vai trò, kinh nghiệm của ứng dụng phương pháp này trong thực tiễn đối với thế giới, tác giả đã tự mình tóm tắt lại các nghiên cứu thực nghiệm của mình về TĐG đất hàng loạt tại TP. HCM, đề xuất ứng dụng phương pháp TĐG trong công tác quản lý nhà nước ở Việt Nam về đất đai. Theo nghiên cứu “Giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường BĐS” của PGS.TS Trần Văn Tuấn, trường Đại học Khoa học tự nhiên đã phân tích tầm quan trọng của việc ĐG giúp các nhà đầu tư xác định được giá đất phục vụ cho công tác quản lý đất đai và phát triển thị trường BĐS và nhận thấy được tầm quan trọng của ngành định giá trên thị trường BĐS nói chung và các ngân hàng thương mại nói riêng.S Phan Nguyễn Linh Đa (2010) trong luận văn đã khái quát được cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá BĐS, phân tích những hạn chế và nguyên nhân trong công tác thẩm định giá BĐS tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng.
Tuy nhiên, những giải pháp của luận văn đưa ra chỉ mang tính kế thừa, ghi nhận 4 nhiều công trình nghiên cứu và từ các nguồn tài liệu khác nhau nên một số giải pháp vẫn còn chưa sát với Công ty nghiên cứu. Tổng quan nghiên cứu nước ngoài Đề tài nghiên cứu các phương pháp định giá định bất động sản làm tài sản thế chấp vay vốn trong ngân hàng và tổ chức tín dụng tại Trung Quốc của Kwong Chaw, Wailai (2002). Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương pháp áp dụng trong định giá thế chấp, trong đó tác giả đã đi sâu vào nghiên cứu 2 phương pháp cơ bản đó là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí để nhằm xác định giá trị của bất động sản thế chấp. Man Cho & Isaac F.
Megbolugbe (1996), trong Phân tích thực nghiệm về thẩm định tài sản và thế chấp đã nghiên cứu tập trung sự chú ý vào các vấn đề rủi ro đạo đức khi thẩm định. Nhóm tác giả thấy rằng trong hơn 80% trường hợp, thẩm định cao hơn giá mua giao dịch từ 0 đến 5%, chỉ 5% trường hợp là thẩm định thấp hơn và trong 30% trường hợp, thẩm định và giao dịch giá cả giống hệt nhau. Sẽ cần một mô hình thống kê mạnh để tạo ra những lần xuất hiện như vậy. Kết quả thẩm định của nghiên cứu cũng chỉ ra rằng kết quả thẩm định được sử dụng như một yếu tố rủi ro với các trọng số khác nhau đối với các khoản vay có đặc điểm khác nhau (tỷ lệ khoản vay trên giá trị và giá nhà).
Nghiên cứu của Maury Seldin, Elaine Worzala (2011) chỉ ra rằng cần phải xem xét một mô hình thay thế cho việc định giá bất động sản; lý thuyết độ phức tạp cũng như các mô hình hệ thống thích ứng có tính đến việc các tác nhân khác nhau trong thị trường bất động sản có thể được sử dụng để giúp giải thích rõ hơn bản chất nổi lên của giá trị bất động sản. Đầu tiên, việc định giá phải được thực hiện trong hơn một thời điểm. Việc thẩm định tài sản thường được thực hiện để định lượng giá trị làm tài sản thế chấp cho một khoản vay thế chấp và người cho vay thường yêu cầu ước tính giá trị tại thời điểm khoản vay được thực hiện. Điều này có nghĩa là người cho vay và người thẩm định cần phải xem xét giá trị của tài sản trên thị trường trong suốt thời hạn của khoản vay.
Mục đích là để kiểm soát giá trị của tài sản trước những sự biến động của thị trường bất động sản, rủi ro biến động lãi suất,…., (2004) chỉ ra một phần quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng ở Anh được đảm bảo bằng tài sản thương mại và việc định giá đóng một vai trò quan trọng trong quá trình này. Chúng là một phần không thể 5 thiếu của quản lý rủi ro trong lĩnh vực ngân hàng. Do đó, điều quan trọng là việc định giá phải độc lập và khách quan và được sử dụng hợp lý để đảm bảo rằng hoạt động cho vay có bảo đảm dựa trên quan điểm của cả người cho vay và người đi vay. Mục đích của nghiên cứu là kiểm tra tính khách quan và minh bạch trong quá trình định giá đối với hoạt động cho vay của ngân hàng và xác định bất kỳ ảnh hưởng nào có thể làm ảnh hưởng đến quá trình này.
Nhiều bên liên quan tồn tại, ví dụ như người cho vay, người đi vay và người môi giới, những người có thể ảnh hưởng đến quá trình theo nhiều cách khác nhau. Bằng chứng rõ ràng nhất về ảnh hưởng công khai trong quá trình này đến từ phương pháp lựa chọn người định giá với những người đi vay và người môi giới được coi là có liên quan nhiều. Kết quả định giá ít nhiều cũng sẽ bị chi phối bởi những người có liên quan. Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại 2.
Thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại 2. Bất động sản * Khái niệm về bất động sản BĐS là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, BĐS là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình cùng với những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất.