CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Hoạt động cho vay của NHTM Hoạt động cho vay là một phần hoạt động của tín dụng của ngân hàng. Thông qua hoạt động cho vay, ngân hàng thực hiện điều hòa vốn trong nền kinh tế dưới hình thức, phân phối nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi huy động được trong xã hội để đáp ứng nhu cầu vốn phục vụ sản xuất kinh doanh và đời sống. Theo đó, hoạt động cho vay là hình thức cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng hiện nay.
Khi thực hiện hoạt động cấp tín dụng cho khách hàng của mình, các tổ chức tín dụng sẽ giao cho khách hàng một khoản tiền nhất định hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền nhất định để sử dụng theo hợp đồng tín dụng đã được ký kết giữa các bên để khách hàng sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc là hoàn trả cả gốc lẫn lãi. Đồng thời, hoạt động cho vay được hình thành và phát triển là do nhu cầu về vốn để phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và phục vụ các nhu cầu của đời sống người dân. Khi hoạt động cho vay đã trở thành một nghề nghiệp thì dẫn tới sự ra đời của các NHTM hoạt động kinh doanh tiền tệ. Bản chất của ngân hàng là đi vay để cho vay.
Ngân hàng huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau trong xã hội và đưa vào nền kinh tế, hoạt động cho vay là đầu ra chủ yếu của nguồn vốn huy động được phục vụ cho phát triển kinh tế. Nguồn lợi mà hoạt động cho vay mang về rất lớn, nhưng ngược lại hoạt động này chứa đựng những rủi ro khôn lường, đòi hỏi người quản lý của ngân hàng phải nhận biết và kiểm soát được. Có thể nói, cho vay doanh nghiệp của NHTM là một hình thức cấp tín dụng cho đối tượng khách hàng là doanh nghiệp. Theo đó NHTM giao hoặc cam kết giao cho doanh nghiệp một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lãi.
Đặc điểm cho vay của NHTM Hoạt động cho vay của NHTM khác so với hoạt động cho vay của các đối tượng cho vay khác, do vậy, hoạt động cho vay của NHTM có các đặc điểm sau: 4 Thứ nhất, hoạt động cho vay luôn xuất hiện hai bên chủ thể tham gia, đó là chủ thể đi vay và chủ thể cho vay, nhưng không phải chủ thể nào cũng có thể tham gia vào quan hệ vay vốn, các điều kiện về chủ thể tham gia quan hệ vay vốn được luật định. Thứ hai, hình thức pháp lý của quan hệ cho vay là hợp đồng tín dụng. Thứ ba, mục đích của hoạt động cho vay của NHTM là tạo ra lợi nhuận. Thứ tư, nguồn vốn thực hiện hoạt động cho vay, bên cạnh vốn điều lệ, NHTM chủ yếu dựa vào nguồn vốn huy động từ các tổ chức, cá nhân trong xã hội thông qua các hình thức nhận tiền gửi, phát hành giấy tờ có giá hay vay vốn từ các tổ chức tín dụng khác và NHTM.
Các hình thức cho vay của NHTM Theo hình thức cấp tiền vay/ phương pháp hoàn trả ta có: Cho vay theo yêu cầu (Hình thức thấu chi): là nghiệp vụ cho vay qua đó ngân hàng cho phép người vay được chi trội trên số dư tiền gửi thanh toán của mình đến một thời hạn nhất định và trong khoảng một thời gian xác định. Thấu chi dựa trên cơ sở thu và chi của khách hàng không phù hợp về thời gian và quy mô. Thời gian và số lượng thiếu có thể dự đoán dựa vào dự đoán ngân quỹ song không chính xác. Cho vay trả góp: là hình thức mà khách hàng phải trả gốc và lãi theo định kỳ.
Theo đó ngân hàng cho phép khách hàng trả góp làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng đã thỏa thuận. Cho vay trả góp thường được áp dụng đối với các khoản vay trung và dài hạn, tài trợ cho tài sản cố định hoặc hàng lâu bền. Số tiền trả mỗi lần được tính toán sao cho phù hợp với khả năng trả nợ (thường là từ khấu hao và thu nhập sau thuế của dự án hoặc từ thu nhập hàng kỳ của người tiêu dùng). Cho vay phi trả góp: Là hình thức được thanh toán một lần theo thời hạn ghi trên hợp đồng.
Theo phương thức cho vay ta có: Cho vay trực tiếp: là loại hình cho vay mà chủ thể vay trực tiếp nhận tiền vay và trả nợ cho ngân hàng. 5 Cho vay gián tiếp: là loại hình cho vay được thực hiện thông qua các tổ chức trung gian như cho vay theo tổ hội, nhóm sản xuất, Hội nông dân, Hội Cựu chiến binh, Hội Phụ nữ,… cho vay thông qua tổ chức khác dưới hình thức đồng tài trợ trực tiếp. Cho vay trực tiếp từng lần: là hình thức cho vay tương đối phổ biến của ngân hàng đối với khách hàng không có nhu cầu vay thường xuyên, không đủ điều kiện để cấp hạn mức thấu chi. Theo thời hạn cho vay ta có: Cho vay ngắn hạn: Đây là các khoản vay có thời hạn tối đa đến 12 tháng.
Các khoản vay ngắn hạn thường được sử dụng để bù đắp sự thiếu hụt vốn lưu động cho các doanh nghiệp, nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của các khách hàng. Cho vay trung hạn: Các khoản vay trung hạn theo quy định của Nhà nước có thời hạn từ 12 tháng đến 5 năm. Các khoản vay trung hạn chủ yếu để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi mới thiết bị, công nghệ, mở rộng sản xuất kinh doanh,… Cho vay dài hạn: là hình thức cho vay có thời hạn dài trên 5 năm, thời hạn tối đa của tín dụng dài hạn có thể lên đến 40 năm tùy thuộc vào mỗi khoản vay. Các khoản vay dài hạn được dùng đáp ứng các nhu cầu mang tính chất dài hạn như: xây dựng nhà xưởng.
xí nghiệp, mua sắm các trang thiết bị,… Theo tính chất đảm bảo của khoản vay/ mức độ tín nhiệm đối với khách hàng ta có: Cho vay có tài sản đảm bảo: Đây là hình thức cho vay có đảm bảo đối với tài sản có thể được đảm bảo theo hình thức thế chấp hoặc cầm cố, bảo lãnh… Các tài sản đảm 14 bảo thường là giấy tờ có giá, hàng hóa trong kho, nhà cửa, thiết bị…. Ngân hàng chỉ chấp nhận những tài sản hợp pháp, có khả năng bán được làm đảm bảo. Tài sản đảm bảo là một giải pháp khôn ngoan đối với đối tượng vay chưa đủ tin cậy nhưng ngân hàng cũng không muốn đánh mất khách hàng này. 6 Cho vay không có tài sản đảm bảo: là hình thức cho vay không có tài sản đảm bảo thế chấp, cầm cố, bảo lãnh…Với hình thức này chủ yếu dựa vào uy tín và mối quan hệ truyền thống của bản thân mình với ngân hàng để được cho vay.
Những khách hàng của hình thức tín dụng này chủ yếu là những khách hàng tốt, trung thực trong kinh doanh, có khả năng tài chính mạnh và đồng thời có năng lực quản lý tốt. Ngoài ra còn một số hình thức cho vay khác. Thẩm định giá tài sản bảo đảm - bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM 1. Khái niệm về TSBĐ Theo Bộ Luật Dân Sự năm 2005: Tài sản bảo gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ.
Theo Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam – Tiêu chuẩn số 12: Phân loại tài sản – Ban hành kèm Quyết định số 219/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Trong TĐG, tài sản chủ yếu được phân thành bất động sản và động sản. Các loại TSBĐ Theo Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì TSBĐ bao gồm: Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm; Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu; Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ; Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định. Lợi ích của TSBĐ với việc cho vay 7 Tài sản bảo đảm là một công cụ quan trọng trong việc đảm bảo khoản vay của khách hàng được trả lại đúng hạn và bảo vệ quyền lợi của NHTM.
Dưới đây là những lợi ích của TSBĐ trong việc cho vay: Giảm rủi ro cho ngân hàng: TSBĐ giúp ngân hàng giảm rủi ro khi cho vay, vì nếu khách hàng không trả nợ đúng hạn, ngân hàng có thể thực hiện quyền bán tài sản để thu hồi khoản nợ. Điều này giúp ngân hàng đảm bảo rằng khoản vay của khách hàng được bảo đảm và giảm thiểu các rủi ro về tài chính. Cải thiện khả năng đàm phán về lãi suất: Nếu khách hàng cung cấp TSBĐ, ngân hàng có thể đề xuất lãi suất thấp hơn vì họ có thể giảm rủi ro của mình. Tăng cường độ tin cậy và hỗ trợ khách hàng: Với TSBĐ, ngân hàng có thể cung cấp cho khách hàng khoản vay lớn hơn hoặc thời hạn trả nợ dài hơn.
Điều này giúp khách hàng cải thiện khả năng thanh toán và tăng cường độ tin cậy với ngân hàng. Giúp khách hàng tiếp cận được khoản vay: Với TSBĐ, khách hàng có thể được cấp vốn mà không cần đảm bảo bằng tài sản khác hoặc có thể không đủ tiêu chuẩn cho một khoản vay không có TSBĐ. Tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn đầu tư: TSBĐ cũng cung cấp cho khách hàng một cơ hội để vay tiền để đầu tư vào các dự án lớn hơn hoặc kinh doanh mới mà họ có thể không có đủ tài chính để thực hiện. Việc sử dụng TSBĐ phục vụ cho vay tại ngân hàng giúp ngân hàng tăng khả năng thu hồi được khoản nợ trong trường hợp khách hàng không trả nợ đúng hạn.
Trong trường hợp này, ngân hàng có thể thực hiện các biện pháp pháp lý để bán TSBĐ và thu hồi khoản nợ của khách hàng.