CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Tổng quan về tài sản bảo đảm là bất động sản trong hệ thống ngân hàng Việt Nam 1. Khái niệm về tài sản bảo đảm là bất động sản Theo La Mã cổ đại, BĐS bao gồm đất đai, các tài nguyên bên trong lòng đất và cả những tài sản đã con người tạo ra bằng chính sức lao động của mình, bên trên thửa đất đó. BĐS bao gồm các công trình xây dựng trên đất, hoa màu, cây cối … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS bao gồm đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Căn cứ Điều 107, Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam: “Bất động sản bao gồm: (a) Đất đai; (b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; (c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; (d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.” Do đó, có thể nhận thấy, BĐS bao gồm nhiều đối tượng cụ thể. Tại Việt Nam hiện nay, khái niệm về BĐS đã được quy định tương đối cụ thể, chỉ rõ danh mục các tài sản được coi là BĐS, thông qua hệ thống các văn bản pháp quy, luật định. Tuy nhiên, tại hệ thống NHTM, có rất nhiều điều kiện được quy định về TSBĐ và không phải BĐS nào cũng đáp ứng đầy đủ hệ thống các bộ điều kiện 6 nêu trên.
Theo đó, một số TSBĐ là BĐS thông thường được các NHTM nhận thế chấp như sau: Quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất được hình thành từ nhận chuyển nhượng; Quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở góp vốn … 1. Đặc điểm về tài sản bảo đảm là bất động sản Nhìn chung, BĐS có những đặc điểm cơ bản như sau: - Tính cá biệt và khan hiếm: Bởi bề mặt trái đất là hữu hạn, cùng với sự giới hạn về diện tích tại từng khu vực, từng vùng lãnh thổ, địa lý; cùng tính cố định, không thể di chuyển vị trí của đất đai do đó BĐS có đặc điểm là khan hiếm và cá biệt. Tại một khu vực bất kỳ, ngay cả đối với hai thửa đất liền kề nhau, đều có thể có sự sai khác nhất định về diện tích, hướng của thửa đất, chiều ngang, chiều sâu,. Thậm chí trong các khu dân cư mới, các tổ hợp chung cư mới xây dựng, ngay cả các căn nhà liền kề/căn hộ được phân chia với diện tích tương tự nhau, thiết kế xây dựng giống nhau, đều có những điểm khác nhau về không gian xung quanh, khả năng tiếp cận các tiện ích … Chính vì đặc điểm này của các BĐS, các kiến trúc sư, chủ đầu tư xây dựng đều tập trung tạo dựng những điểm mới, điểm khác biệt cho bất động sản, nói cách khác, chính là tạo nên sức hấp dẫn, sự khan hiếm của tài sản nhằm nâng giá trị BĐS.
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Trên thực tế, các BĐS có sự ảnh hưởng lẫn nhau tương đối lớn. Đơn cử, khi được đầu tư nâng cấp hạ tầng, kết nối giao thông, giá trị của cả một lô nhiều bất động sản được nâng cao do sức hấp dẫn của tài sản được nâng lên. Hoặc, khi tiến hành xây dựng, rót vốn vào một BĐS tiêu biểu trong khu vực, có tác động thu hút đầu tư, làm tăng vẻ đẹp của cả khu vực lân cận, các BĐS gần tài sản nêu trên sẽ được hưởng lợi khi nhận được nhiều sự chú ý hơn từ phía người dân, các nhà đầu tư tiềm năng, kéo theo BĐS cũng gia tăng tương ứng về mặt giá trị. 7 - Tính bền lâu: Do tính chất đặc thù riêng biệt, đất đai chỉ có thể bị phá hủy khi xảy ra xói lở, thiên tai, vùi lấp.
Ngoài ra, nhờ sự phát triển của công nghệ cùng sự đổi mới về kỹ thuật xây dựng, các công trình xây dựng trên đất như nhà ở, nhà xưởng … đều có thời gian sử dụng trong hàng chục năm hoặc lâu hơn nữa. Do đó, đặc tính bền lâu của BĐS được thể hiện bởi chính tuổi thọ của các tài sản trên đất. Đối với tuổi thọ của BĐS, có thể chia ra là tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý. Tuổi thọ kinh tế là thời gian mà lợi ích thu được từ BĐS ngang bằng với chi phí sử dụng của chính BĐS đó.
Mặt khác tuổi thọ vật lý là thời gian mà các các công trình bị hư hỏng, bắt buộc phải tiến hành xây dựng lại, bắt buộc phải thay thế, không an toàn cho việc tiếp tục sử dụng. Trên thực tế, các công trình xây dựng đã đưa vào vận hành trong thời gian dài chưa được nâng cấp, sửa chữa sẽ được tiến hành đo lường, đánh giá cụ thể, cần thiết phải tiến hành trùng tu, cải tạo hoặc thậm chí phá bỏ công trình cũ và xây dựng lại nhằm kéo dài tuổi thọ vật lý của công trình. - Một số các tính chất khác như: (i) Tính thích ứng: Mỗi BĐS, đều có sự khác nhau cơ bản về mặt giá trị tương ứng với từng mục đích sử dụng cụ thể. Ví dụ: Một BĐS ban đầu là đất trồng cây lâu năm, đang được chủ sở hữu sử dụng để trồng cao su hồ tiêu, mục đích là để trồng cây công nghiệp, phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh, giá trị quyền sử dụng thửa đất có giá trị tương đối thấp.
Tuy nhiên, sau khi thay đổi mục đích của BĐS, cũng chính BĐS đó, được chuyển đổi mục đích sang đất ở, giá trị thửa đất thay đổi nhanh chóng, có thể gấp vài lần so với giá trị ban đầu. (ii) Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Trong quá trình triển khai xây dựng các công trình, tài sản trên đất, người quản lý cần phải có năng lực quản lý, vận hành cũng như năng lực chuyên môn phù hợp, đủ khả năng triển khai, vận hành, theo dõi các dự án phức tạp có tổng mức đầu tư xây dựng lớn, thời gian đầu tư kéo dài. (iii) Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: một số BĐS chịu ảnh hưởng tương đối lớn bởi yếu tố 8 này do đặc thù của mỗi vùng miền, mỗi quốc gia, thị hiếu lại khác nhau. Ngoài ra, mỗi dân tộc, tôn giáo, tín ngưỡng, tâm linh lại có nhu cầu đặc biệt về hình thức và công năng của BĐS, tác động mạnh mẽ đến giá trị của BĐS đó.
- Ngoài ra, BĐS là tài sản bảo đảm tại NHTM cần có các đặc điểm sau: Đảm bảo tính pháp lý: Để đáp ứng điều kiện là tài sản bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng tại các ngân hàng thương mại, bất động sản phải đảm bảo: (i) Thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp bất động sản. Cụ thể, căn cứ theo giấy tờ pháp lý (thường là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyết định giao đất/hợp đồng thuê đất …) do cơ quan có thẩm quyền cấp và chứng nhận bất động sản thuộc quyền sở hữu/sử dụng của bên thế chấp tài sản. (ii) Bất động sản không có tranh chấp tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, bất động sản nêu trên không xảy ra tình trạng tranh chấp với bên thứ ba, không thuộc phạm vị khiếu kiện tại Tòa án hoặc tại bất kỳ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nào. (iii) Bất động sản có khả năng lưu hành theo quy định của pháp luật.
Một số thửa đất được sử dụng vào mục đích riêng và không có khả năng lưu hành như: đất được sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất tại cảng hàng không; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; đất làm nhà tang lễ, nhà hỏa táng… Tính ổn định về giá trị: Do đặc thù trong hoạt động tín dụng, thời gian cấp tín dụng có thể kéo dài từ vài tháng đến hàng chục năm tùy khoản tín dụng/dự án cụ thể, dẫn tới tài sản bảo đảm của các khoản tín dụng nêu trên cần phải có sự ổn định nhất định theo thời gian. Tuy nhiên, giá trị của bất động sản lại phụ thuộc vào sự biến động của thị trường bất động sản – thường tiềm ẩn rủi ro trong thời gian dài và nền kinh tế có sự biến động mạnh, do đó, các tài sản bảo đảm là bất động sản thường phải 9 đáp ứng thêm đặc điểm ổn định về mặt giá trị nhằm hạn chế rủi ro giảm giá trị tài sản bảo đảm trong quá trình cấp tín dụng. Vai trò của tài sản bảo đảm là bất động sản Trong bối cảnh thị trường hiện nay, vai trò cấp tín dụng của hệ thống các NHTM ngày càng quan trọng, đồng thời đây cũng là phương thức hiệu quả để các ngân hàng luân chuyển nguồn vốn từ những đối tượng dư thừa vốn đến các đối tượng có nhu cầu sử dụng vốn phục vụ tiêu dùng hay hoạt động sản xuất kinh doanh. Mục đích của việc yêu cầu các chủ thể vay vốn cung cấp TSBĐ giúp ngân hàng có thêm cách thức để yêu cầu khách hàng hoàn thành nghĩa vụ nợ đồng thời có thể xử lý tài sản trong trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán nợ vay.
TSBĐ là cơ sở để các NHTM quyết định tài trợ hay không. Trong số các TSBĐ hiện nay, BĐS hiện đang là tài sản phổ biến nhất, giữ vai trò không thể thay thế trong hoạt động ngân hàng, BĐS không chỉ là tài sản giá trị lớn nhất đối với từng tổ chức, cá nhân mà còn là một tài sản quan trọng của cả nền kinh tế thị trường. Hiện nay, tỷ trọng giá trị BĐS trong tổng giá trị của cải xã hội luôn giữ ở mức cao. Ngoài khả năng là nơi cung cấp chỗ ở cho con người, BĐS còn là nơi các nhà máy, xí nghiệp tổ chức sản xuất kinh doanh, là nơi cung cấp nguồn vốn phát triển kinh tế thông qua hoạt động thế chấp, bảo đảm tín dụng.