Thẩm Định Giá Tài Sản Bảo Đảm Là Bất Động Sản Tại Ngân Hàng TMCP Công Thương Việt Nam – Chi Nhánh Hoàng Mai

• Tác giả: Nguyễn Anh Vũ
• Người hướng dẫn: PGS. Lê Thị Diệu Huyền
• Trường học: Học Viện Ngân Hàng
• Chuyên ngành: Tài Chính Ngân Hàng
• Đề tài: Thẩm Định Giá Tài Sản Bảo Đảm Là Bất Động Sản Tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Công Thương Việt Nam – Chi Nhánh Hoàng Mai
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Tổng quan về tài sản bảo đảm là bất động sản trong hệ thống ngân hàng Việt Nam
• 1.2. Khái niệm về tài sản bảo đảm là bất động sản
• 1.3. Đặc điểm về tài sản bảo đảm là bất động sản
• 1.4. Vai trò của tài sản bảo đảm là bất động sản
• 1.5. Thẩm định giá đối với bất động sản tại NHTM
• 1.5.1. Khái niệm và sự cần thiết của thẩm định giá đối với bất động sản tại NHTM
• 1.5.2. Các nguyên tắc về thẩm định giá đối với bất động sản
• 1.5.3. Các phương pháp thẩm định giá đối với bất động sản
• 1.5.4. Quy trình thẩm định giá đối với bất động sản
• 1.6. Nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại NHTM
• 1.6.1. Nhân tố chủ quan
• 1.6.2. Nhân tố khách quan
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH HOÀNG MAI
• 2.1. Tổng quan về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hoàng Mai
• 2.2. Quá trình hình thành và phát triển
• 2.3. Cơ cấu tổ chức
• 2.4. Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2018 – 2020
• 2.5. Thực trạng hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hoàng Mai
• 2.6. Quy định về thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
• 2.7. Phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
• 2.8. Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
• 2.9. Đánh giá thực trạng thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hoàng Mai
• 2.9.1. Kết quả đạt được
• 2.9.2. Hạn chế và các nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH HOÀNG MAI
• 3.1. Định hướng phát triển VietinBank trong thời gian tới
• 3.2. Định hướng triển khai công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm của VietinBank trong thời gian tới
• 3.3. Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
• 3.3.1. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá
• 3.3.2. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản
• 3.3.3. Cải tiến quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
• 3.3.4. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực
• 3.3.5. Thay đổi mô hình cán bộ phụ trách thẩm định giá
• 3.4. Một số kiến nghị
• 3.4.1. Đối với các bộ ngành liên quan
• 3.4.2. Đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
• 3.4.3. Đối với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
• DANH MỤC BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• MỞ ĐẦU

I. Tổng Quan Thẩm Định Giá BĐS Bảo Đảm VietinBank HM 55 Ký Tự

Trong xã hội hiện đại, bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc gia. Theo Bộ Luật Dân sự 2015, BĐS bao gồm đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng và tài sản gắn liền. BĐS có mối liên hệ mật thiết với nhiều ngành nghề, đặc biệt là tài chính ngân hàng. BĐS không chỉ là nơi ở, nơi sản xuất kinh doanh mà còn là nguồn vốn quan trọng thông qua việc làm tài sản bảo đảm để vay vốn ngân hàng. Vì vậy, nghiệp vụ thẩm định giá (TĐG) BĐS ngày càng trở nên quan trọng. Trong hoạt động cấp tín dụng, công tác TĐG tài sản bảo đảm là bất động sản là nghiệp vụ cơ bản nhất. Kết quả của hoạt động TĐG tài sản bảo đảm không chỉ là cơ sở để ra quyết định cấp tín dụng mà còn góp phần hạn chế rủi ro nợ xấu. Do đó, đây là mảng chuyên môn nghiệp vụ quan trọng mà các ngân hàng thương mại cần chú trọng. Mặc dù có vai trò quan trọng, hoạt động TĐG tài sản bảo đảm BĐS vẫn chưa phát triển kịp xu thế thị trường. Giá trị BĐS đôi khi chưa được phản ánh đúng, dẫn đến hiệu quả TĐG chưa cao. Tác giả nhận thấy sự cần thiết của việc nghiên cứu sâu về chủ đề này, kết hợp với kinh nghiệm thực tế tại VietinBank Hoàng Mai.

1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản bảo đảm

Theo La Mã cổ đại, BĐS bao gồm đất đai, tài nguyên trong lòng đất và những tài sản do con người tạo ra trên đất. Pháp luật nhiều nước thống nhất coi BĐS bao gồm đất đai và tài sản liên quan, không tách rời đất đai. Tại Việt Nam, khái niệm BĐS được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng và tài sản gắn liền. Tuy nhiên, tại các NHTM, TSBĐ phải đáp ứng nhiều điều kiện, không phải BĐS nào cũng đủ điều kiện. Các NHTM thường nhận thế chấp quyền sử dụng đất được Nhà nước giao có thu tiền, quyền sử dụng đất từ chuyển nhượng hoặc góp vốn. Bất động sản bảo đảm có đặc điểm cá biệt, khan hiếm, chịu ảnh hưởng lẫn nhau và có tính bền lâu.

1.2. Vai trò của thẩm định giá BĐS tại VietinBank

Trong bối cảnh thị trường hiện nay, vai trò cấp tín dụng của các NHTM ngày càng quan trọng, đồng thời đây cũng là phương thức hiệu quả để các ngân hàng luân chuyển nguồn vốn. Mục đích của việc yêu cầu các chủ thể vay vốn cung cấp TSBĐ giúp ngân hàng có thêm cách thức để yêu cầu khách hàng hoàn thành nghĩa vụ nợ đồng thời có thể xử lý tài sản trong trường hợp khách hàng không trả được nợ. Thông qua TSBĐ, các NHTM sẽ giảm thiểu được rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động cấp tín dụng, đặc biệt là đối với các khoản tín dụng trung và dài hạn, giúp ngân hàng an toàn hơn trong hoạt động. Bên cạnh đó, việc đánh giá giá trị tài sản bảo đảm sát với giá trị thị trường cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định giá tài sản.

II. Thách Thức Thẩm Định Giá BĐS Bảo Đảm Hiện Nay 58 Ký Tự

Mặc dù thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng, vẫn còn nhiều thách thức đặt ra. Thị trường BĐS Việt Nam còn thiếu minh bạch, thông tin không đầy đủ, gây khó khăn cho việc xác định giá trị chính xác. Các phương pháp thẩm định giá hiện nay còn nhiều hạn chế, chưa phản ánh đầy đủ các yếu tố tác động đến giá trị BĐS. Đội ngũ thẩm định viên còn thiếu kinh nghiệm, kiến thức chuyên môn chưa sâu. Quy trình thẩm định giá còn rườm rà, mất nhiều thời gian. Đặc biệt, việc thẩm định giá bất động sản bảo đảm tại các chi nhánh như VietinBank Hoàng Mai gặp nhiều khó khăn do sự biến động của thị trường địa phương và hạn chế về nguồn lực. Điều này đòi hỏi các ngân hàng cần có giải pháp để nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác thẩm định giá.

2.1. Thiếu hụt thông tin thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản ở Việt Nam nói chung và ở các địa phương như khu vực Hoàng Mai nói riêng thường thiếu tính minh bạch về thông tin. Việc thiếu thông tin giao dịch, giá cả, quy hoạch và các yếu tố liên quan khác gây khó khăn cho việc xác định giá trị thực của bất động sản. Điều này dẫn đến sai sót trong quá trình thẩm định và ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng. Theo các chuyên gia, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đầy đủ và minh bạch về thị trường bất động sản là rất cần thiết.

2.2. Rủi ro từ sự biến động thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản luôn biến động và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Sự biến động này có thể dẫn đến sự thay đổi đáng kể về giá trị của bất động sản trong một khoảng thời gian ngắn. Ngân hàng phải đối mặt với rủi ro khi giá trị tài sản thế chấp giảm xuống dưới mức dư nợ, gây ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn. Do đó, việc đánh giá và dự báo chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là rất quan trọng để giảm thiểu rủi ro thẩm định giá.

III. Cách Thẩm Định Giá BĐS Bảo Đảm 5 Phương Pháp 59 Ký Tự

Luận văn tập trung vào 5 phương pháp thẩm định giá chính được áp dụng tại VietinBank Hoàng Mai: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp dòng tiền chiết khấu. Mỗi phương pháp có ưu điểm và nhược điểm riêng, phù hợp với từng loại BĐS và mục đích thẩm định khác nhau. Việc lựa chọn phương pháp phù hợp đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức chuyên môn sâu rộng và kinh nghiệm thực tế. Luận văn cũng phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS, bao gồm vị trí, diện tích, pháp lý, thị trường, và đề xuất các giải pháp để nâng cao độ chính xác của kết quả thẩm định giá. Quan trọng là, cần phải thường xuyên cập nhật và điều chỉnh các phương pháp TĐG để phù hợp với sự thay đổi của thị trường.

3.1. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá

Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp thẩm định giá phổ biến nhất. Phương pháp này dựa trên việc so sánh bất động sản cần thẩm định với các bất động sản tương tự đã được giao dịch gần đây trên thị trường. Các yếu tố so sánh bao gồm vị trí, diện tích, đặc điểm xây dựng, tiện ích và các yếu tố khác. Sau khi so sánh, thẩm định viên sẽ điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh để phản ánh sự khác biệt so với bất động sản cần thẩm định. Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có khả năng thu thập và phân tích thông tin thị trường một cách chính xác.

3.2. Phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập

Phương pháp chi phí dựa trên việc ước tính chi phí để xây dựng lại hoặc thay thế bất động sản cần thẩm định, bao gồm chi phí vật liệu, chi phí nhân công và chi phí khác. Phương pháp này thường được sử dụng cho các bất động sản mới hoặc các bất động sản có đặc điểm độc đáo. Phương pháp thu nhập dựa trên việc ước tính thu nhập mà bất động sản có thể tạo ra trong tương lai, ví dụ như thu nhập từ cho thuê. Phương pháp này thường được sử dụng cho các bất động sản thương mại, như văn phòng, cửa hàng và nhà hàng. Việc lựa chọn phương pháp phù hợp phụ thuộc vào loại bất động sản và mục đích thẩm định giá.

IV. Quy Trình Thẩm Định Giá BĐS Tại VietinBank HM 52 Ký Tự

Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm tại VietinBank Hoàng Mai tuân thủ theo các quy định của pháp luật và của ngân hàng. Quy trình bao gồm các bước: tiếp nhận hồ sơ, khảo sát thực địa, thu thập thông tin thị trường, phân tích và lựa chọn phương pháp thẩm định giá, lập báo cáo thẩm định giá và trình duyệt. Luận văn đi sâu phân tích từng bước trong quy trình, chỉ ra những điểm mạnh và điểm yếu, đồng thời đề xuất các giải pháp để cải tiến quy trình, rút ngắn thời gian và nâng cao hiệu quả. Luận văn nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ nghiêm ngặt quy trình để đảm bảo tính khách quan và chính xác của kết quả thẩm định giá.

4.1. Khảo sát thực địa và thu thập thông tin

Khảo sát thực địa là bước quan trọng trong quy trình thẩm định giá. Thẩm định viên sẽ trực tiếp đến xem xét bất động sản, đánh giá tình trạng thực tế, thu thập thông tin về vị trí, diện tích, đặc điểm xây dựng, tiện ích và các yếu tố khác. Bên cạnh đó, thẩm định viên cũng cần thu thập thông tin về thị trường bất động sản khu vực, giá giao dịch của các bất động sản tương tự và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Việc thu thập thông tin đầy đủ và chính xác là cơ sở để thẩm định viên đưa ra kết quả thẩm định giá chính xác.

4.2. Lập báo cáo thẩm định giá và trình duyệt

Sau khi thu thập và phân tích thông tin, thẩm định viên sẽ lập báo cáo thẩm định giá. Báo cáo cần trình bày rõ ràng các thông tin về bất động sản, phương pháp thẩm định giá được sử dụng, các giả định và điều kiện thẩm định giá, và kết quả thẩm định giá. Báo cáo cần được lập một cách khách quan, trung thực và tuân thủ các quy định của pháp luật và của ngân hàng. Báo cáo sau đó được trình duyệt bởi các cấp quản lý có thẩm quyền. Việc trình duyệt giúp đảm bảo tính chính xác và khách quan của kết quả thẩm định giá.

V. Giải Pháp Nâng Cao Thẩm Định Giá BĐS VietinBank 57 Ký Tự

Luận văn đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại VietinBank Hoàng Mai. Các giải pháp bao gồm: nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, tăng cường ứng dụng công nghệ, cải tiến quy trình, xây dựng hệ thống thông tin bất động sản, và tăng cường kiểm soát rủi ro. Luận văn nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đầu tư vào đào tạo thẩm định viên, xây dựng cơ sở dữ liệu đầy đủ và minh bạch về thị trường bất động sản, và áp dụng các phương pháp thẩm định giá tiên tiến. Mục tiêu là để VietinBank Hoàng Mai có thể cung cấp dịch vụ thẩm định giá chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu của khách hàng và đảm bảo an toàn trong hoạt động cấp tín dụng. Đẩy mạnh hợp tác với các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp.

5.1. Nâng cao năng lực thẩm định viên VietinBank

Để nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá, cần tập trung vào việc nâng cao năng lực của đội ngũ thẩm định viên. Điều này bao gồm việc cung cấp các khóa đào tạo chuyên sâu về phương pháp thẩm định giá, kiến thức về thị trường bất động sản, và kỹ năng phân tích thông tin. Ngoài ra, cần khuyến khích thẩm định viên tham gia các khóa đào tạo và chứng chỉ chuyên nghiệp để nâng cao trình độ và cập nhật kiến thức mới. Việc xây dựng đội ngũ thẩm định viên có trình độ chuyên môn cao là yếu tố then chốt để đảm bảo tính chính xác và khách quan của kết quả thẩm định giá.

5.2. Ứng dụng công nghệ vào thẩm định giá

Ứng dụng công nghệ là một giải pháp quan trọng để nâng cao hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong công tác thẩm định giá. Các công nghệ như GIS (Hệ thống thông tin địa lý), dữ liệu lớn (Big Data) và trí tuệ nhân tạo (AI) có thể được sử dụng để thu thập, phân tích và xử lý thông tin về thị trường bất động sản một cách nhanh chóng và chính xác. Việc sử dụng các phần mềm thẩm định giá chuyên dụng cũng giúp thẩm định viên tiết kiệm thời gian và nâng cao độ chính xác của kết quả thẩm định giá. Bên cạnh đó, việc ứng dụng công nghệ cũng giúp tăng cường tính minh bạch và khách quan của quy trình thẩm định giá.

VI. Kết Luận Triển Vọng Thẩm Định Giá BĐS 48 Ký Tự

Luận văn đã phân tích thực trạng và đề xuất các giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại VietinBank Hoàng Mai. Các giải pháp này có thể áp dụng cho các chi nhánh khác của VietinBank và các ngân hàng thương mại khác. Trong tương lai, công tác thẩm định giá cần tiếp tục được đổi mới để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thị trường và đảm bảo an toàn trong hoạt động cấp tín dụng. Việc tăng cường hợp tác giữa các ngân hàng, các tổ chức thẩm định giá và các cơ quan quản lý nhà nước là rất quan trọng để xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch và hiệu quả.

6.1. Tầm quan trọng của việc đánh giá rủi ro

Trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động, việc đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định giá trở nên vô cùng quan trọng. Ngân hàng cần xác định và đánh giá các yếu tố rủi ro tiềm ẩn, như rủi ro thị trường, rủi ro pháp lý và rủi ro tín dụng. Việc đánh giá rủi ro giúp ngân hàng đưa ra các quyết định cho vay sáng suốt và giảm thiểu rủi ro mất vốn. Ngân hàng cũng cần xây dựng các biện pháp phòng ngừa và giảm thiểu rủi ro để bảo vệ lợi ích của mình.

6.2. Xu hướng phát triển của thẩm định giá

Xu hướng phát triển của thẩm định giá trong tương lai sẽ tập trung vào việc ứng dụng công nghệ, tăng cường tính minh bạch và khách quan, và nâng cao trình độ chuyên môn của thẩm định viên. Các công nghệ mới như blockchain, AI và dữ liệu lớn sẽ được ứng dụng rộng rãi trong quy trình thẩm định giá. Các quy định về thẩm định giá sẽ được hoàn thiện để đảm bảo tính minh bạch và khách quan. Thẩm định viên sẽ cần có kiến thức chuyên môn sâu rộng và kỹ năng phân tích thông tin để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thị trường.

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam phát triển nhanh chóng, bất động sản (BĐS) giữ vai trò quan trọng trong hệ thống tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại (NHTM). Theo Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13, BĐS bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và các tài sản khác theo quy định pháp luật. Tỷ trọng giá trị BĐS trong tổng tài sản xã hội chiếm khoảng 30%, tác động trực tiếp đến nhiều ngành nghề như xây dựng, dịch vụ lưu trú và tài chính ngân hàng. Hoạt động thẩm định giá (TĐG) tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM đóng vai trò then chốt trong việc bảo đảm an toàn tín dụng, hạn chế rủi ro nợ xấu và nâng cao hiệu quả quản lý tài sản.

Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng công tác TĐG tài sản bảo đảm là BĐS tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hoàng Mai (VietinBank Hoàng Mai) trong giai đoạn 2018-2020. Mục tiêu chính là làm rõ quy trình, kết quả và những hạn chế trong công tác TĐG, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá, góp phần phát triển hoạt động tín dụng an toàn và hiệu quả. Nghiên cứu có ý nghĩa thiết thực đối với việc nâng cao năng lực quản trị rủi ro tín dụng tại VietinBank Hoàng Mai, đồng thời cung cấp cơ sở khoa học cho các NHTM khác trong việc hoàn thiện nghiệp vụ TĐG tài sản bảo đảm là BĐS.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng các lý thuyết và mô hình nghiên cứu về thẩm định giá tài sản bảo đảm là BĐS, bao gồm:

• Lý thuyết giá trị BĐS: Giá trị BĐS được xác định dựa trên các nguyên tắc như nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai. Các nguyên tắc này giúp CBTĐ đánh giá chính xác giá trị tài sản trong bối cảnh thị trường biến động.

• Mô hình phương pháp thẩm định giá: Luận văn phân tích các phương pháp thẩm định giá phổ biến gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng, được lựa chọn phù hợp với đặc điểm tài sản và mục đích định giá.

• Khái niệm chính: Tài sản bảo đảm (TSBĐ), thẩm định giá (TĐG), giá trị thị trường, quy trình thẩm định giá, nhân tố ảnh hưởng đến TĐG (chủ quan và khách quan), mức cấp tín dụng tối đa (MCTD).

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp kết hợp định tính và định lượng:

• Nguồn dữ liệu: Chủ yếu là dữ liệu thứ cấp thu thập từ các văn bản pháp luật, quy định nội bộ của VietinBank, báo cáo kết quả kinh doanh và hoạt động tín dụng của VietinBank Hoàng Mai giai đoạn 2018-2020. Ngoài ra, dữ liệu khảo sát thực tế, hồ sơ thẩm định giá và phỏng vấn cán bộ thẩm định giá tại chi nhánh cũng được sử dụng để bổ sung.

• Phương pháp phân tích: Phân tích thống kê mô tả số liệu về hoạt động huy động vốn, cho vay và thẩm định giá; so sánh các chỉ tiêu qua các năm để đánh giá xu hướng phát triển; phân tích định tính các quy trình, chính sách và nhân tố ảnh hưởng đến công tác TĐG; tổng hợp và đánh giá các hạn chế, nguyên nhân.

• Cỡ mẫu và chọn mẫu: Nghiên cứu tập trung vào toàn bộ hồ sơ thẩm định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại VietinBank Hoàng Mai trong giai đoạn 2018-2020, với trọng tâm là các khoản vay có tài sản bảo đảm dưới 3 tỷ đồng do chi nhánh tự thẩm định. Phương pháp chọn mẫu thuận tiện và toàn diện nhằm đảm bảo tính đại diện và độ tin cậy của kết quả.

• Timeline nghiên cứu: Thu thập và phân tích dữ liệu trong năm 2020, hoàn thiện luận văn trong năm 2021.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Quy trình thẩm định giá tại VietinBank Hoàng Mai được thực hiện bài bản, tuân thủ các quy định nội bộ và pháp luật. Quy trình gồm 6 bước chính: xác định nhiệm vụ định giá, khảo sát hiện trường, phân tích thông tin, lựa chọn phương pháp định giá, xác định giá trị và lập hồ sơ chứng thư định giá. Ví dụ cụ thể về thẩm định giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền tại địa chỉ Ô 8 lô 6 Đền Lừ cho thấy quy trình được thực hiện nghiêm túc với đầy đủ hồ sơ pháp lý và khảo sát thực tế.

2. Phương pháp so sánh là phương pháp chủ đạo được sử dụng trong thẩm định giá BĐS tại chi nhánh, chiếm trên 70% các trường hợp. Phương pháp này được đánh giá là đơn giản, phù hợp với đặc điểm thị trường BĐS tại Hà Nội, tuy nhiên còn hạn chế khi thiếu dữ liệu giao dịch tương tự hoặc thị trường biến động nhanh. Các phương pháp chi phí và thu nhập được sử dụng bổ trợ trong các trường hợp đặc thù.

3. Kết quả hoạt động kinh doanh và tín dụng của VietinBank Hoàng Mai tăng trưởng ổn định trong giai đoạn 2018-2020. Nguồn vốn huy động tăng từ 5.830 tỷ đồng năm 2018 lên 7.814 tỷ đồng năm 2019, giảm nhẹ còn 6.636 tỷ đồng năm 2020 do ảnh hưởng dịch Covid-19. Dư nợ cho vay tăng từ 4.260 tỷ đồng lên 6.052 tỷ đồng, trong đó dư nợ có bảo đảm bằng tài sản chiếm hơn 80%. Lợi nhuận trước thuế tăng từ 125 tỷ đồng lên 198 tỷ đồng.

4. Hạn chế trong công tác thẩm định giá gồm: chất lượng nguồn nhân lực chưa đồng đều, quy trình thẩm định giá còn phức tạp, thiếu hệ thống thông tin BĐS đồng bộ và cập nhật, rủi ro đạo đức cán bộ trong định giá tài sản. Ví dụ, việc thuê công ty thẩm định ngoài khi giá trị tài sản trên 3 tỷ đồng làm tăng thời gian và chi phí, trong khi tự thẩm định dưới 3 tỷ đồng có thể gặp rủi ro sai lệch giá trị.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của những hạn chế trên xuất phát từ đặc thù mô hình thẩm định giá phân tán tại các chi nhánh VietinBank, khác biệt với mô hình tập trung tại một số NHTM khác. Việc áp dụng chủ yếu phương pháp so sánh phản ánh sự phù hợp với thị trường BĐS Hà Nội, tuy nhiên cũng đòi hỏi CBTĐ phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường sâu rộng để xử lý các biến động giá cả. So sánh với các nghiên cứu trước đây cho thấy, việc thiếu hệ thống thông tin BĐS đồng bộ là điểm chung của nhiều NHTM, ảnh hưởng đến độ chính xác và hiệu quả thẩm định giá.

Kết quả nghiên cứu cũng cho thấy vai trò quan trọng của công tác TĐG trong việc bảo đảm an toàn tín dụng, góp phần kiểm soát rủi ro nợ xấu và nâng cao hiệu quả kinh doanh của VietinBank Hoàng Mai. Việc kiểm soát dư nợ quá hạn ở mức thấp và tỷ lệ dư nợ có bảo đảm cao chứng tỏ hiệu quả của công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tăng trưởng dư nợ cho vay và huy động vốn, bảng phân tích cơ cấu dư nợ theo loại tài sản bảo đảm và mức độ nợ.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thẩm định giá: Tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về nghiệp vụ thẩm định giá, cập nhật kiến thức thị trường và kỹ năng phân tích cho cán bộ thẩm định giá. Mục tiêu nâng cao tỷ lệ cán bộ đạt chuẩn chuyên môn lên trên 90% trong vòng 12 tháng. Chủ thể thực hiện: Ban nhân sự và phòng đào tạo VietinBank Hoàng Mai.

2. Cải tiến quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm: Rút gọn các bước không cần thiết, tăng cường phối hợp giữa các phòng ban để giảm thời gian hoàn thành hồ sơ định giá xuống dưới 7 ngày làm việc. Chủ thể thực hiện: Ban quản lý rủi ro và phòng thẩm định giá.

3. Xây dựng hệ thống thông tin BĐS đồng bộ và cập nhật: Phát triển cơ sở dữ liệu nội bộ về các giao dịch BĐS, tích hợp với các nguồn dữ liệu bên ngoài để hỗ trợ CBTĐ có thông tin chính xác, kịp thời. Mục tiêu hoàn thành trong 18 tháng. Chủ thể thực hiện: Phòng công nghệ thông tin phối hợp phòng thẩm định giá.

4. Thay đổi mô hình cán bộ phụ trách thẩm định giá: Xem xét áp dụng mô hình thẩm định giá tập trung hoặc bán tập trung cho các khoản vay có giá trị lớn, đồng thời tăng cường kiểm soát và giám sát chặt chẽ để giảm thiểu rủi ro đạo đức. Chủ thể thực hiện: Ban giám đốc và phòng kiểm soát nội bộ.

5. Tăng cường hợp tác với các công ty thẩm định giá chuyên nghiệp: Đối với các tài sản có giá trị lớn hoặc phức tạp, nên thuê các đơn vị chuyên nghiệp để đảm bảo tính khách quan và chính xác. Chủ thể thực hiện: Phòng tín dụng và phòng thẩm định giá.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ quản lý và nhân viên phòng thẩm định giá tại các ngân hàng thương mại: Nghiên cứu cung cấp kiến thức chuyên sâu về quy trình, phương pháp và thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm là BĐS, giúp nâng cao hiệu quả công việc.

2. Các nhà quản lý tín dụng và rủi ro ngân hàng: Luận văn phân tích chi tiết các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá, từ đó hỗ trợ xây dựng chính sách quản lý rủi ro tín dụng hiệu quả hơn.

3. Chuyên gia và công ty thẩm định giá BĐS: Tài liệu cung cấp góc nhìn thực tiễn về nghiệp vụ thẩm định giá tại một chi nhánh ngân hàng lớn, giúp cải tiến phương pháp và quy trình làm việc.

4. Nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng: Luận văn là nguồn tài liệu tham khảo quý giá về lý thuyết và thực tiễn thẩm định giá tài sản bảo đảm, hỗ trợ nghiên cứu và học tập chuyên sâu.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản lại quan trọng trong hoạt động ngân hàng?
   Thẩm định giá giúp xác định giá trị thực của tài sản bảo đảm, làm cơ sở để ngân hàng quyết định cấp tín dụng và quản lý rủi ro nợ xấu. Ví dụ, tại VietinBank Hoàng Mai, hơn 80% dư nợ được bảo đảm bằng tài sản, nên việc định giá chính xác là rất cần thiết.

2. Phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng phổ biến nhất tại VietinBank Hoàng Mai?
   Phương pháp so sánh được sử dụng chủ đạo do tính đơn giản và phù hợp với thị trường BĐS Hà Nội. Tuy nhiên, phương pháp này cần dữ liệu giao dịch tương tự đầy đủ và cập nhật để đảm bảo độ chính xác.

3. Những yếu tố nào ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá tài sản bảo đảm?
   Bao gồm nhân tố chủ quan như chất lượng nguồn nhân lực, quy trình thẩm định, và nhân tố khách quan như vị trí, diện tích, quy hoạch, cung cầu thị trường BĐS. Chính sách đất đai và biến động kinh tế cũng tác động lớn.

4. Làm thế nào để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá tại các chi nhánh ngân hàng?
   Cần nâng cao trình độ chuyên môn cán bộ, cải tiến quy trình, xây dựng hệ thống thông tin BĐS đồng bộ, và áp dụng mô hình thẩm định giá phù hợp với quy mô và đặc điểm từng chi nhánh.

5. Có nên thuê công ty thẩm định giá bên ngoài không?
   Đối với tài sản có giá trị lớn hoặc phức tạp, việc thuê công ty thẩm định giá chuyên nghiệp giúp đảm bảo tính khách quan và chính xác, đồng thời giảm thiểu rủi ro sai lệch giá trị tài sản.

Kết luận

• Luận văn đã làm rõ vai trò và tầm quan trọng của công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động tín dụng tại VietinBank Hoàng Mai giai đoạn 2018-2020.
• Phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến nhất, song vẫn tồn tại hạn chế về dữ liệu và biến động thị trường.
• Quy trình thẩm định giá được thực hiện bài bản nhưng cần cải tiến để nâng cao hiệu quả và giảm thời gian xử lý.
• Các nhân tố chủ quan và khách quan đều ảnh hưởng đáng kể đến kết quả thẩm định giá, đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa các phòng ban và nâng cao năng lực cán bộ.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, cải tiến quy trình, xây dựng hệ thống thông tin BĐS và thay đổi mô hình cán bộ phụ trách thẩm định giá.

Next steps: Triển khai các giải pháp đề xuất trong vòng 12-18 tháng, đồng thời tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi và đối tượng thẩm định giá tại các chi nhánh khác của VietinBank.

Call-to-action: Các nhà quản lý và cán bộ ngân hàng nên áp dụng kết quả nghiên cứu để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá, góp phần phát triển hoạt động tín dụng an toàn và bền vững.