Khóa luận đánh giá sự hài lòng về chất lượng dịch vụ môi giới tại Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center

Nghiên cứu đánh giá sự hài lòng của khách hàng về chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center.

• Tác giả: Nguyễn Thị Quyên
• Người hướng dẫn: PGS.TS. Nguyễn Khắc Hoàn
• Trường học: Đại học Huế - Trường Đại học Kinh tế
• Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
• Đề tài: Đánh giá sự hài lòng của khách hàng đối với chất lượng dịch vụ hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2026
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Tổng quan dịch vụ môi giới tại Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center

Thị trường bất động sản đòi hỏi sự minh bạch thông tin cao. Khách hàng luôn tìm kiếm đơn vị tư vấn uy tín. Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center hoạt động với định hướng tạo lập niềm tin vững chắc. Doanh nghiệp cung cấp giải pháp kết nối giữa người bán và người mua. Dịch vụ môi giới đóng vai trò cầu nối chiến lược trên thị trường địa ốc miền Trung. Tên gọi Lâm Thủy Mộc mang ý nghĩa phong thủy sâu sắc về sự sinh sôi và phát triển bền vững. Đơn vị chú trọng xây dựng bộ máy chuyên nghiệp từ ban lãnh đạo đến đội ngũ nhân viên. Khối kinh doanh và tiếp thị triển khai các chiến dịch tiếp cận thị trường bài bản. Phòng nghiên cứu và pháp lý bảo đảm an toàn cho từng giao dịch thương mại. Chất lượng môi giới quyết định hình ảnh thương hiệu trong tâm trí nhà đầu tư. Khách hàng đánh giá doanh nghiệp dựa trên năng lực chuyên môn và thái độ phục vụ. Một quy trình tư vấn chuẩn mực giúp loại bỏ các rủi ro pháp lý tiềm ẩn. Doanh nghiệp không ngừng đổi mới công nghệ để nâng cao trải nghiệm người dùng. Nhờ đó, niềm tin của đối tác và nhà đầu tư ngày càng được củng cố mạnh mẽ.

1.1. Giá trị thương hiệu và tôn chỉ hoạt động

Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center xây dựng văn hóa doanh nghiệp dựa trên triết lý chắp cánh niềm tin. Doanh nghiệp coi niềm tin là kim chỉ nam cho mọi giao dịch môi giới. Khái niệm Lâm tượng trưng cho rừng vàng, còn Thủy đại diện cho biển bạc. Quy luật tự nhiên khẳng định nguồn nước giúp cây cối đâm chồi nảy lộc tươi tốt. Triết lý này tượng trưng cho sự thịnh vượng lâu dài của doanh nghiệp và khách hàng. Ban lãnh đạo công ty kết hợp ba yếu tố gồm tâm, tầm và trí tuệ. Đội ngũ nhân sự tuân thủ nghiêm ngặt chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp. Doanh nghiệp luôn đặt lợi ích tài chính của khách hàng lên hàng đầu. Mọi thông tin dự án đều được kiểm tra kỹ lưỡng trước khi công bố ra thị trường. Uy tín thương hiệu tạo nên nền tảng vững chắc cho sự phát triển dài hạn.

1.2. Mô hình tổ chức bộ máy hỗ trợ giao dịch

Bộ máy quản lý tại Lâm Thủy Mộc Center được thiết kế khoa học và tinh gọn. Tổng giám đốc trực tiếp chỉ đạo các khối vận hành và khối kinh doanh tiếp thị. Khối kinh doanh phân chia thành các phòng kinh doanh độc lập nhằm phục vụ từng phân khúc sản phẩm. Mỗi phòng kinh doanh tập trung nghiên cứu sâu đặc điểm nguồn cung và cầu bất động sản. Khối vận hành chịu trách nhiệm về thủ tục hành chính, tài chính kế toán và quản trị nhân sự. Phòng marketing hỗ trợ đắc lực trong việc quảng bá dự án và tiếp cận đối tác tiềm năng. Sự phối hợp nhịp nhàng giữa các phòng ban tạo nên chuỗi giá trị toàn diện. Quy trình luân chuyển hồ sơ diễn ra nhanh chóng, giảm thiểu thời gian chờ đợi. Khách hàng nhận được sự hỗ trợ xuyên suốt từ bước tìm kiếm đến khi hoàn tất hợp đồng.

II. Phân tích dịch vụ môi giới tại Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center

Nghiên cứu mức độ hài lòng đòi hỏi đánh giá đa chiều về chất lượng phục vụ. Các yếu tố then chốt gồm độ tin cậy, sự đáp ứng, năng lực phục vụ, sự đồng cảm và phương tiện hữu hình. Khảo sát thực tế cho thấy khách hàng đánh giá cao tính minh bạch thông tin bất động sản. Tuy nhiên, hoạt động môi giới vẫn còn đối mặt với một số rào cản nhất định. Quá trình xác minh hồ sơ pháp lý đòi hỏi thời gian kiểm tra kéo dài tại các cơ quan chức năng. Sự biến động về giá đất trên thị trường gây khó khăn cho việc thống nhất mức giá giữa hai bên giao dịch. Khả năng tư vấn chuyên sâu về tài chính ngân hàng ở một số nhân sự mới chưa thực sự đồng đều. Tốc độ phản hồi yêu cầu trong các khung giờ cao điểm đôi khi chưa đạt mức kỳ vọng. Việc ứng dụng công nghệ số vào lưu trữ dữ liệu khách hàng cần thêm sự đầu tư đồng bộ. Những hạn chế này ảnh hưởng trực tiếp đến chỉ số thỏa mãn chung của đối tác. Doanh nghiệp cần nhận diện chính xác các nút thắt để nhanh chóng đưa ra phương án khắc phục kịp thời.

2.1. Rào cản trong thu thập và kiểm định thông tin

Thu thập dữ liệu nguồn cung và cầu bất động sản là bước mở đầu quan trọng. Nhân viên môi giới tiếp cận thông tin từ nhiều nguồn như mạng xã hội, tờ rơi và quan hệ cá nhân. Sự đa dạng của các kênh dẫn đến tình trạng xuất hiện thông tin nhiễu loạn trên thị trường. Việc kiểm định tính xác thực của quy hoạch đất đai gặp nhiều trở ngại do thủ tục hành chính. Một số chủ sở hữu không cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý ngay từ đầu. Nhân viên phải dành nhiều thời gian để đối soát thông tin với cơ quan quản lý đất đai. Việc kéo dài thời gian thẩm định làm giảm cơ hội chốt giao dịch nhanh. Sự chậm trễ này tác động tiêu cực đến trải nghiệm của người mua có nhu cầu cấp thiết.

2.2. Sự chênh lệch về kỹ năng tư vấn chuyên môn

Trình độ chuyên môn của đội ngũ môi giới quyết định trực tiếp đến cảm nhận khách hàng. Nhân viên giàu kinh nghiệm nắm vững pháp lý, giá cả và đàm phán thành công hợp đồng phức tạp. Ngược lại, nhóm chuyên viên trẻ thường thiếu kiến thức chuyên sâu về phong thủy và thẩm định giá. Khả năng giải thích các điều khoản hợp đồng tín dụng ngân hàng đôi lúc còn lúng túng. Sự thiếu sót này tạo ra cảm giác bất an cho khách hàng trong các giao dịch lớn. Thái độ phục vụ dù nhiệt tình nhưng chưa bù đắp được khoảng trống về kỹ năng chuyên sâu. Khách hàng yêu cầu người môi giới phải đóng vai trò chuyên gia tư vấn đầu tư độc lập. Sự phân hóa về năng lực nhân sự tạo nên chất lượng dịch vụ chưa thực sự đồng đều.

III. Giải pháp dịch vụ môi giới tại Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center

Nâng cao sự hài lòng đòi hỏi doanh nghiệp thực hiện các giải pháp đồng bộ và quyết liệt. Doanh nghiệp cần chuẩn hóa toàn bộ quy trình môi giới từ tiếp nhận thông tin đến hậu mãi. Việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số giúp lưu trữ thông tin sản phẩm chính xác. Nhân viên có thể truy xuất nguồn gốc đất đai và tình trạng pháp lý nhanh chóng. Doanh nghiệp tổ chức định kỳ các khóa đào tạo nghiệp vụ chuyên sâu cho nhân viên. Nội dung đào tạo bao gồm kỹ năng đàm phán, kiến thức pháp luật nhà đất và đạo đức hành nghề. Bộ phận chăm sóc khách hàng cần theo dõi sát sao tiến độ xử lý thủ tục của từng hồ sơ. Cơ chế thu nhận phản hồi sau giao dịch giúp doanh nghiệp phát hiện sớm các thiếu sót phát sinh. Đơn vị cần liên kết chặt chẽ với các tổ chức tín dụng để hỗ trợ khách hàng vay vốn thuận tiện. Những cải tiến này giúp rút ngắn chu kỳ giao dịch và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của đôi bên.

3.1. Chuẩn hóa quy trình xác minh và tư vấn thông tin

Quy trình xác minh thông tin cần được thiết lập theo các bước kiểm soát nghiêm ngặt. Nhân viên bắt buộc phải kiểm tra thực địa và đối chiếu hồ sơ địa chính trước khi tiếp nhận nguồn hàng. Việc thu thập thông tin quy hoạch phải có văn bản xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền. Doanh nghiệp áp dụng bảng tiêu chí đánh giá rủi ro pháp lý cho từng dự án bất động sản. Chuyên viên môi giới cung cấp báo cáo chi tiết về sản phẩm cho khách hàng trước buổi đàm phán trực tiếp. Mọi thông tin về giá bán, thuế phí và tiến độ thanh toán được công khai rõ ràng trên hợp đồng môi giới. Sự minh bạch giúp loại bỏ hoàn toàn các tranh chấp không đáng có trong quá trình mua bán.

3.2. Đào tạo nhân sự và nâng cao trải nghiệm khách hàng

Con người là yếu tố cốt lõi quyết định chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản. Doanh nghiệp thiết lập chương trình huấn luyện chuyên môn định kỳ hàng tháng cho đội ngũ môi giới. Nội dung tập trung vào kỹ năng lắng nghe nhu cầu thực tế và kỹ năng giải quyết khiếu nại. Nhân viên được trang bị kiến thức cập nhật về luật đất đai và tài chính ngân hàng. Tinh thần trách nhiệm và tính trung thực luôn được đặt lên hàng đầu trong mỗi thương vụ. Doanh nghiệp áp dụng chỉ số đánh giá hiệu quả công việc gắn liền với mức độ hài lòng của khách hàng. Bộ phận chăm sóc khách hàng chủ động gọi điện thăm hỏi và hỗ trợ các thủ tục sau mua. Dịch vụ hậu mãi chu đáo biến khách hàng thành đại sứ quảng bá cho thương hiệu.

IV. Đánh giá dịch vụ môi giới tại Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center

Đánh giá sự hài lòng của khách hàng mang lại giá trị thực tiễn to lớn cho doanh nghiệp. Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center khẳng định được vị thế nhờ chiến lược đặt niềm tin làm trọng tâm. Chất lượng dịch vụ môi giới không chỉ thể hiện qua doanh số mà còn phản ánh qua mức độ trung thành của đối tác. Khi nhu cầu của người mua và người bán được đáp ứng trọn vẹn, thương hiệu sẽ lan tỏa tự nhiên. Việc liên tục cải tiến quy trình và nâng cao năng lực nhân sự giúp tối ưu hóa hiệu quả hoạt động kinh doanh. Doanh nghiệp xây dựng được lợi thế cạnh tranh khác biệt trên thị trường bất động sản ngày càng khốc liệt. Các giải pháp chuẩn hóa mang lại môi trường giao dịch an toàn và minh bạch cho cộng đồng nhà đầu tư. Niềm tin từ khách hàng chính là tài sản quý giá nhất thúc đẩy sự phát triển bền vững của đơn vị. Trong tương lai, công ty tiếp tục mở rộng quy mô hoạt động và nâng tầm chuẩn mực dịch vụ môi giới chuyên nghiệp.

4.1. Lợi ích từ việc duy trì mức độ hài lòng cao

Sự hài lòng cao của khách hàng mang lại nguồn doanh thu ổn định cho doanh nghiệp môi giới. Người mua hài lòng thường quay lại thực hiện các giao dịch tiếp theo trong tương lai. Họ sẵn sàng giới thiệu dịch vụ của công ty đến người quen, người thân và đối tác kinh doanh. Kênh truyền miệng tự nhiên này giúp doanh nghiệp tiết kiệm đáng kể chi phí tiếp thị trực tiếp. Uy tín vững chắc cũng giúp công ty dễ dàng tiếp cận các dự án phân phối độc quyền từ chủ đầu tư lớn. Khách hàng tin tưởng sẽ giảm bớt sự khắt khe trong quá trình thương thảo hợp đồng dịch vụ. Mối quan hệ gắn kết bền chặt tạo nên cộng đồng nhà đầu tư trung thành cho doanh nghiệp.

4.2. Định hướng ứng dụng công nghệ và mở rộng thị trường

Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center hướng tới mục tiêu chuyển đổi số toàn diện hoạt động môi giới. Doanh nghiệp dự kiến triển khai hệ thống quản trị quan hệ khách hàng hiện đại trên nền tảng đám mây. Công nghệ thực tế ảo giúp người mua tham quan chi tiết bất động sản từ xa một cách trực quan. Việc số hóa hợp đồng và chứng từ pháp lý giúp rút ngắn thời gian ký kết giữa các bên. Doanh nghiệp từng bước mở rộng chi nhánh sang các tỉnh thành lân cận trong khu vực miền Trung. Mục tiêu hàng đầu là duy trì tính đồng nhất về chất lượng dịch vụ trên toàn hệ thống. Tầm nhìn chiến lược này khẳng định cam kết đồng hành lâu dài cùng khách hàng và đối tác bất động sản.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại Việt Nam giữ vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, tác động trực tiếp đến tăng trưởng và tạo việc làm cho xã hội. Sau giai đoạn chịu ảnh hưởng từ đại dịch bệnh COVID-19, thị trường từ năm 2020 đến nay đã ghi nhận sự phục hồi với nhu cầu nhà ở và đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, thị trường cũng đối mặt với nhiều biến động về giá cả và rủi ro pháp lý. Trong bối cảnh hướng tới phát triển bền vững đến năm 2025, hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản đóng vai trò trung gian kết nối bên mua và bên bán, hỗ trợ giảm thiểu rủi ro giao dịch và gia tăng tính minh bạch.

Tại Thừa Thiên Huế, với lợi thế đô thị di sản, hạ tầng giao thông kết nối (sân bay, cao tốc) và định hướng trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực ở các phân khúc nhà ở đô thị, nghỉ dưỡng và đất nền. Đứng trước sự cạnh tranh và yêu cầu ngày càng khắt khe của khách hàng, các doanh nghiệp môi giới trên địa bàn cần đánh giá thực chất chất lượng dịch vụ cung cấp. Đề tài khóa luận "Đánh giá sự hài lòng của khách hàng đối với chất lượng dịch vụ hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center" do sinh viên Nguyễn Thị Quyên thực hiện nhằm phản ánh thực trạng dịch vụ tại một doanh nghiệp môi giới cụ thể ở địa phương.

Mục tiêu chung của nghiên cứu là đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng đối với chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản, qua đó đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ và gia tăng sự hài lòng của khách hàng tại Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center. Các mục tiêu nghiên cứu cụ thể được tác giả xác định gồm:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận và các nghiên cứu liên quan đến chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản và sự hài lòng của khách hàng.
2. Xác định các yếu tố cấu thành chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng tại Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center.
3. Đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng đối với chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản của Công ty thông qua khảo sát thực tế.
4. Phân tích mức độ và chiều hướng tác động của các yếu tố chất lượng dịch vụ đến sự hài lòng của khách hàng.
5. Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản và gia tăng sự hài lòng của khách hàng tại Công ty trong thời gian tới.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là sự hài lòng của khách hàng đối với chất lượng dịch vụ hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center. Đối tượng khảo sát là những khách hàng trên địa bàn thành phố Huế đã và đang thực hiện giao dịch, mua sản phẩm tại công ty. Phạm vi nghiên cứu về không gian tập trung tại Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center (thành phố Huế); phạm vi thời gian thu thập dữ liệu khảo sát từ tháng 9/2025 đến tháng 12/2025, kết hợp dữ liệu thứ cấp giai đoạn 2023 – 2025, nhằm xây dựng giải pháp định hướng cho giai đoạn 2026 – 2030.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Nghiên cứu được thiết lập dựa trên hệ thống cơ sở pháp lý và lý luận chuyên ngành về dịch vụ thương mại và bất động sản. Cơ sở pháp lý bao gồm các quy định tại Luật Thương mại năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (khoản 2 Điều 3 quy định rõ môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản). Về mặt lý luận, tác giả tổng hợp quan điểm của các chuyên gia như PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa, TS. Doãn Hồng Nhung và Nguyễn Quang Tuyến về bản chất nghề nghiệp, tính linh hoạt, tính thương mại, nguồn thu từ hoa hồng và yêu cầu minh bạch, tách bạch vai trò giữa bên môi giới với bên mua/bên bán nhằm tránh xung đột lợi ích. Khóa luận cũng phân định rõ ràng giữa người môi giới chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề và đối tượng "cò đất" tự do không qua đào tạo.

Về chất lượng dịch vụ và sự hài lòng, tác giả kế thừa lý thuyết kỳ vọng - xác nhận của Oliver (1985, 1993), quan điểm marketing của Kotler (2012), Kotler & Keller (2016), mô hình hai khía cạnh chất lượng kỹ thuật và chức năng của Gronroos (1984), tiêu chuẩn ISO 8402, cùng mô hình khoảng cách (Gap Model) và thang đo SERVQUAL 5 thành phần của Parasuraman, Zeithaml và Berry (1988). Bên cạnh đó, tác giả tham khảo các nghiên cứu thực nghiệm tiền nhiệm của Phạm Ngọc Khanh, Phạm Văn Định, Nguyễn Thị Hồng Hạnh về nhà ở xã hội tại Bà Rịa – Vũng Tàu và nghiên cứu của Lê Huỳnh Gia Bảo tại sàn giao dịch Vision Land.

Mô hình nghiên cứu đề xuất bao gồm 5 nhóm nhân tố độc lập cấu thành chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản và 1 biến phụ thuộc, tương ứng với 5 giả thuyết nghiên cứu tác động cùng chiều ($H_1$ đến $H_5$):

• Sự tín nhiệm trong giao dịch bất động sản (mã hóa STN, 4 biến quan sát: STN1 đến STN4).
• Mức độ phản hồi thông tin khi khách hàng cần (mã hóa DPH, 3 biến quan sát: DPH1 đến DPH3).
• Sự thuận tiện môi giới bất động sản (mã hóa STT, 4 biến quan sát: STT1 đến STT4).
• Năng lực phục vụ của nhân viên môi giới (mã hóa NLPV, 4 biến quan sát: NLPV1 đến NLPV4).
• Chính sách ưu đãi dành cho khách hàng mua bất động sản (mã hóa CSUD, 3 biến quan sát: CSUD1 đến CSUD3).
• Biến phụ thuộc: Sự hài lòng của khách hàng về dịch vụ môi giới bất động sản (mã hóa HL, 4 biến quan sát: HL1 đến HL4).

Tổng số biến quan sát trong thang đo là 22 biến. Thiết kế nghiên cứu được chia làm hai giai đoạn:

• Nghiên cứu sơ bộ (định tính): Tổng hợp tài liệu, tham khảo ý kiến chuyên gia, cán bộ quản lý và tiến hành phỏng vấn sâu 15 khách hàng để điều chỉnh bảng hỏi dự thảo.
• Nghiên cứu chính thức (định lượng): Sử dụng bảng hỏi khảo sát trực tiếp. Phương pháp chọn mẫu là chọn mẫu thuận tiện kết hợp kỹ thuật quả cầu tuyết (khách hàng giới thiệu khách hàng). Quy mô mẫu được tính toán dựa trên quy tắc của Hair và cộng sự (1998), Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) với tỷ lệ 4–5 mẫu/biến quan sát ($22 \times 5 = 110$ mẫu) và công thức $n \ge 8m + 50$ của Tabachnick và Fidell (1991) với $m = 5$ biến độc lập ($n \ge 90$ mẫu). Tác giả xác định cỡ mẫu điều tra chính thức là 135 khách hàng nhằm dự phòng sai số.

Phương pháp xử lý dữ liệu được tiến hành trên phần mềm SPSS 20.0 và Microsoft Excel. Các kỹ thuật phân tích gồm: thống kê mô tả (tần số, giá trị trung bình, độ lệch chuẩn), kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach's Alpha (điều kiện Alpha $> 0{,}6$ và hệ số tương quan biến - tổng $> 0{,}3$), phân tích nhân tố khám phá EFA (điều kiện $0{,}5 \le \text{KMO} \le 1{,}0$, $\text{Sig.} < 0{,}05$, $\text{Eigenvalue} > 1$), phân tích tương quan Pearson, phân tích hồi quy tuyến tính bội bằng phương pháp Enter kết hợp kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến (hệ số VIF) và kiểm định phân phối chuẩn phần dư qua Histogram, kiểm định One Sample T-Test (mức ý nghĩa 5%) để so sánh cảm nhận trung bình với giá trị kiểm định, cùng phương pháp phân tích ma trận SWOT. Dữ liệu thứ cấp được khai thác từ các phòng ban nội bộ công ty (Hành chính - Nhân sự, Tài chính - Kế toán, Kinh doanh) giai đoạn 2023 – 2025, cùng số liệu từ Sở Xây dựng Thừa Thiên Huế, UBND tỉnh Thừa Thiên Huế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và các tạp chí chuyên ngành.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Chương 1 tập trung xây dựng cơ sở lý luận, hệ thống hóa quy trình nghiệp vụ môi giới bất động sản và phản ánh bối cảnh thực tiễn của thị trường. Về mặt lý thuyết, chương làm rõ các hình thức môi giới như môi giới độc quyền (dành cho người bán hoặc người mua) và môi giới tự do; đồng thời phân tích chi tiết quy trình giao dịch môi giới gồm 7 bước: (1) Thu thập thông tin cung - cầu, (2) Xác định đối tượng và các bên tham gia, (3) Ký hợp đồng môi giới (với 10 điều khoản chính yếu), (4) Lập hồ sơ thương vụ và thu thập giấy tờ pháp lý liên quan, (5) Thực hiện thủ tục giao dịch (thỏa thuận, đặt cọc, công chứng, bàn giao), (6) Kết thúc thương vụ và (7) Duy trì chăm sóc khách hàng.

Về cơ sở thực tiễn, tác giả tổng hợp các chỉ số phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024 – đầu năm 2025: toàn quốc có 315 dự án nhà ở thương mại được cấp phép với 122.000 căn hộ (tăng 25% so với năm 2023), 315.000 giao dịch thành công (gồm 125.000 giao dịch nhà ở độc lập, căn hộ và 190.000 giao dịch đất nền), vốn FDI đăng ký đạt hơn 3,1 tỷ USD (chiếm 9,2% tổng vốn FDI). Chương 1 cũng nêu rõ các vấn đề tồn tại của thị trường như tình trạng thao túng giá, bất cập trong điều chỉnh quy hoạch đất đai, chênh lệch bảng giá đất và rủi ro xác lập quyền sở hữu.

Đối với thị trường Thừa Thiên Huế, tác giả dẫn số liệu từ Sở Xây dựng tỉnh năm 2024 ghi nhận sự biến động giao dịch qua các quý, đồng thời phản ánh nỗ lực thu hút 35 dự án đầu tư mới của UBND tỉnh, kế hoạch phân loại đô thị trực thuộc Trung ương và danh mục 130 dự án kêu gọi đầu tư. Từ các tiền đề lý thuyết và thực tiễn, chương 1 thiết lập mô hình nghiên cứu gồm 5 nhân tố với thang đo 22 biến quan sát chi tiết.

Chương 2: Đánh giá về sự hài lòng của khách hàng đối với chất lượng dịch vụ hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center

Chương 2 trình bày tổng quan về doanh nghiệp và hệ thống phân tích định lượng về sự hài lòng của khách hàng. Công ty Cổ phần Địa Ốc Lâm Thủy Mộc Center đặt tại Lô B11 Hoàng Quốc Việt, Khu đô thị An Cựu City, thành phố Huế (được thành lập vào tháng 11/2021, phát triển từ công ty mẹ thành lập ngày 09/3/2020 tại thành phố Đà Nẵng do ông Trần Thanh Ngọc sáng lập). Hoạt động chính của đơn vị gồm tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản và đấu giá quyền sử dụng đất. Bộ máy tổ chức của công ty đứng đầu là Tổng Giám đốc, phân tách thành Khối Vận hành – Tiếp thị (gồm Phòng Hành chính – Nhân sự, Phòng Tài chính – Kế toán, Phòng Marketing) và Khối Kinh doanh (gồm Phòng Kinh doanh 1 và Phòng Kinh doanh 2).

Nội dung phân tích thực trạng của chương được triển khai qua các phân mục và hệ thống bảng biểu số liệu:

• Đánh giá biến động tình hình nhân sự và kết quả kinh doanh của công ty giai đoạn 2023 – 2025.
• Thống kê mô tả đặc điểm mẫu khảo sát ($N = 135$) qua 5 tiêu chí: giới tính, độ tuổi, nghề nghiệp, trình độ học vấn và mức thu nhập.
• Kết quả kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach's Alpha cho 5 biến độc lập (STN, DPH, STT, NLPV, CSUD) và biến phụ thuộc (HL).
• Phân tích nhân tố khám phá (EFA) thông qua kiểm định KMO and Bartlett's Test, ma trận xoay thang đo biến độc lập và rút trích nhân tố biến phụ thuộc.
• Phân tích tương quan Pearson giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc (SHL), tiếp nối bởi mô hình hồi quy tuyến tính bội theo phương pháp Enter, bảng kiểm định ANOVA, hệ số Beta chuẩn hóa và kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến (hệ số VIF). Đồ thị tần số Histogram của phần dư chuẩn hóa được sử dụng để kiểm định giả định phân phối chuẩn.
• Kiểm định trung bình mẫu One Sample T-Test được thực hiện riêng biệt cho từng thành phần: "Sự tín nhiệm trong giao dịch bất động sản của Công ty", "Mức độ phản hồi thông tin của Công ty khi khách hàng cần", "Năng lực phục vụ của nhân viên môi giới bất động sản của Công ty", "Sự thuận tiện môi giới bất động sản của Công ty", "Chính sách ưu đãi của công ty dành cho khách hàng mua bất động sản" và "Sự hài lòng của khách hàng về dịch vụ môi giới bất động sản của Công ty".
• Xây dựng ma trận SWOT tổng kết điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của hoạt động môi giới tại đơn vị.

Chương 3: Các giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản nhằm gia tăng sự hài lòng của khách hàng tại Công ty Cổ phần Địa Ốc Lâm Thủy Mộc Center

Dựa trên kết quả hồi quy và các phát hiện từ khảo sát thực tế, chương 3 đề ra phương hướng phát triển của công ty cho giai đoạn 2026 – 2030, kết hợp các giải pháp can thiệp cụ thể:

• Các giải pháp nâng cao tính minh bạch, giữ vững cam kết và đảm bảo tính chính xác trong lưu trữ hồ sơ, hợp đồng nhằm củng cố sự tín nhiệm của khách hàng.
• Hoàn thiện quy trình tiếp nhận thông tin, đa dạng hóa các kênh tư vấn (điểm giao dịch, tổng đài, nhân viên pháp lý) và rút ngắn thời gian xử lý khiếu nại để nâng cao mức độ phản hồi.
• Tăng cường đào tạo chuyên môn pháp lý, văn hóa ứng xử, kỹ năng tư vấn dễ hiểu và đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ nhân viên môi giới.
• Cải tiến quy trình giao dịch, địa điểm tư vấn linh hoạt và chuẩn hóa mô hình dự án, tài liệu catalog giới thiệu sản phẩm.
• Thiết kế các chính sách ưu đãi, quà tặng và chương trình khuyến mãi đa dạng, phù hợp với từng phân khúc khách hàng.

Kết quả và đóng góp

Nghiên cứu mang lại những kết quả cụ thể về mặt dữ liệu và đóng góp vào hoạt động quản trị của doanh nghiệp:

Nhóm dữ liệu / Chỉ tiêu	Nội dung và giá trị ghi nhận trong khóa luận	Nguồn gốc trong văn bản
Giao dịch BĐS Thừa Thiên Huế (2024)	Quý I: 5.200 đất nền, 220 nhà ở, 35 căn hộ. Quý II: 6.100 đất nền, 380 nhà ở, 50 căn hộ. Quý III: 3.100 đất nền, 170 nhà ở.	Dữ liệu từ Sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế
Quy mô dự án tỉnh Thừa Thiên Huế	8 dự án với 1.150 căn nhà ở độc lập đang xây dựng; 3 dự án với 420 căn tương lai đủ điều kiện giao dịch; 18 dự án nghỉ dưỡng đang triển khai, 9 dự án đã hoàn tất.	Dữ liệu tổng hợp địa phương năm 2024
Đầu tư tại Thừa Thiên Huế	Cấp mới 35 dự án (tính đến tháng 11/2024); KCN/KKT cấp 14 dự án với 6.200 tỷ đồng vốn đăng ký; công bố 130 danh mục dự án.	UBND tỉnh Thừa Thiên Huế
Mẫu khảo sát nghiên cứu	135 khách hàng đã và đang giao dịch tại công ty trên địa bàn thành phố Huế. Thời gian khảo sát: tháng 9/2025 – 12/2025.	Khảo sát sơ cấp của tác giả
Thang đo mô hình chính thức	22 biến quan sát thuộc 5 nhóm nhân tố độc lập (STN, DPH, STT, NLPV, CSUD) và 1 nhóm biến phụ thuộc (HL).	Bảng mã hóa thang đo đề xuất

Về mặt đóng góp, nghiên cứu đã chuẩn hóa thang đo đánh giá chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản gắn liền với bối cảnh thị trường địa phương tại miền Trung. Kết quả phân tích giúp lãnh đạo Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center nhận diện rõ các điểm nghẽn trong khâu phản hồi thông tin và năng lực tư vấn pháp lý của nhân sự, cung cấp luận cứ thực nghiệm để công ty xây dựng chiến lược phát triển dịch vụ trong giai đoạn 2026 – 2030. Ngoài ra, tác giả đưa ra các kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước nhằm minh bạch hóa thị trường đất đai và hoàn thiện cơ chế cấp chứng chỉ hành nghề môi giới.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận có một số hạn chế nhất định xuất phát từ điều kiện thực hiện nghiên cứu:

• Phương pháp lấy mẫu thuận tiện kết hợp quả cầu tuyết tại thời điểm cuối năm (tháng 9/2025 – tháng 12/2025) có thể chưa bao quát hết toàn bộ các nhóm khách hàng tiềm năng, làm giảm tính đại diện tổng thể.
• Phạm vi nghiên cứu chỉ giới hạn trong phạm vi khách hàng của một đơn vị cụ thể là Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center tại thành phố Huế, chưa mở rộng so sánh đối chứng với các doanh nghiệp môi giới khác trên cùng địa bàn.

Hướng nghiên cứu tiếp theo được tác giả gợi mở:

• Mở rộng quy mô khảo sát với các kỹ thuật chọn mẫu xác suất nhằm gia tăng độ tin cậy và khả năng khái quát hóa kết quả.
• Thực hiện các nghiên cứu so sánh chất lượng dịch vụ giữa nhiều đơn vị phân phối bất động sản tại khu vực miền Trung, đồng thời kiểm tra thêm các yếu tố tác động mới như công nghệ số trong giao dịch địa ốc.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo phù hợp cho sinh viên chuyên ngành Quản trị kinh doanh, Kinh doanh bất động sản và Kinh tế phát triển. Đề tài cung cấp cấu trúc hoàn chỉnh của một nghiên cứu ứng dụng kết hợp định tính và định lượng, từ bước phỏng vấn sâu hiệu chỉnh bảng hỏi đến quy trình kiểm định Cronbach's Alpha, EFA, hồi quy tuyến tính Enter và kiểm định One Sample T-Test.

Đối với các nhà quản lý sàn giao dịch bất động sản, tài liệu mang lại giá trị thực tiễn thông qua việc hệ thống hóa bảng câu hỏi khảo sát 22 biến quan sát, quy trình lập hồ sơ thương vụ môi giới, hợp đồng giao dịch và phương pháp áp dụng ma trận SWOT vào phân tích hoạt động dịch vụ môi giới nhà đất.

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận sử dụng mô hình nghiên cứu nào và bao gồm những nhân tố nào?
Nghiên cứu kế thừa mô hình khoảng cách chất lượng dịch vụ SERVQUAL của Parasuraman và cộng sự (1988), đề xuất mô hình gồm 5 nhân tố độc lập: Sự tín nhiệm trong giao dịch (STN), Mức độ phản hồi thông tin (DPH), Sự thuận tiện môi giới (STT), Năng lực phục vụ của nhân viên (NLPV), Chính sách ưu đãi dành cho khách hàng (CSUD), cùng 1 biến phụ thuộc là Sự hài lòng của khách hàng (HL).

2. Kích thước mẫu khảo sát được tính toán dựa trên cơ sở nào?
Quy mô mẫu được xác định dựa trên tiêu chuẩn của Hair và cộng sự (1998), Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) với yêu cầu 4–5 mẫu trên một biến quan sát (thang đo có 22 biến, cần tối thiểu 110 mẫu) và công thức $n \ge 8m + 50$ của Tabachnick và Fidell (1991) với 5 biến độc lập (tối thiểu 90 mẫu). Tác giả đã quyết định chọn kích thước mẫu chính thức là 135 khách hàng để dự phòng các phiếu không hợp lệ.

3. Cơ cấu tổ chức của Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center được bố trí ra sao?
Theo sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty, đứng đầu là Tổng Giám đốc. Dưới quyền Tổng Giám đốc gồm hai khối chức năng: Khối Vận hành – Tiếp thị (quản lý Phòng Hành chính – Nhân sự, Phòng Tài chính – Kế toán, Phòng Marketing) và Khối Kinh doanh (quản lý Phòng Kinh doanh, được chia tách thành Phòng Kinh doanh 1 và Phòng Kinh doanh 2).

4. Quy trình môi giới bất động sản được hệ thống hóa trong khóa luận gồm những bước nào?
Quy trình gồm 7 nội dung cơ bản: Thu thập thông tin về nguồn cung và cầu bất động sản; Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ; Ký hợp đồng môi giới bất động sản; Lập hồ sơ thương vụ và thu thập giấy tờ pháp lý liên quan; Thực hiện các thủ tục giao dịch (thỏa thuận ban đầu, đặt cọc, công chứng, bàn giao); Kết thúc thương vụ môi giới; Duy trì và chăm sóc khách hàng sau giao dịch.

5. Bối cảnh thị trường bất động sản tại Thừa Thiên Huế năm 2024 có những số liệu nào đáng chú ý?
Theo số liệu của Sở Xây dựng Thừa Thiên Huế được tác giả trích dẫn, lượng giao dịch đất nền lần lượt đạt 5.200 giao dịch (quý I), 6.100 giao dịch (quý II) và giảm xuống 3.100 giao dịch (quý III/2024). Địa bàn tỉnh ghi nhận 8 dự án với 1.150 căn nhà ở độc lập đang xây dựng, 3 dự án với 420 căn đủ điều kiện giao dịch trong tương lai, cùng 18 dự án du lịch nghỉ dưỡng đang triển khai và 9 dự án đã hoàn tất đầu tư.

Kết luận

Khóa luận của sinh viên Nguyễn Thị Quyên đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về môi giới bất động sản và vận dụng mô hình chất lượng dịch vụ để đánh giá sự hài lòng của khách hàng tại Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center. Công trình xây dựng quy trình nghiên cứu chặt chẽ từ điều tra định tính đến phân tích định lượng trên mẫu khảo sát 135 khách hàng bằng các công cụ thống kê SPSS. Các kết quả phân tích cùng hệ thống giải pháp đề xuất giai đoạn 2026 – 2030 cung cấp căn cứ thực tiễn giúp doanh nghiệp nâng cao chất lượng dịch vụ và củng cố năng lực cạnh tranh trên thị trường bất động sản Thừa Thiên Huế.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơsở lý luận về bất động sản và môi giới bất động sản 1.1 Lý thuyết về môi giới bất động sản 1.1 Khái niệm về môi giới bất động sản Căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực bất động sản được Nhà nước cho phép bao gồm nhiều loại hình khác nhau, trong đó chủ yếu là hoạt động môi giới bất động sản, tổ chức sàn giao dịch bất động sản, tư vấn các vấn đề liên quan đến bất động sản và dịch vụ quản lý bất động sản. Trong số các loại hình dịch vụ này, môi giới bất động sản là hoạt động diễn ra phổ biến nhất, có phạm vi rộng và mức độ tham gia lớn trên thị trường. Thực tế cho thấy, tại những khu vực có thị trường bất động sản phát triển sôi động, hoạt động môi giới xuất hiện dưới nhiều hình thức khác nhau như văn phòng môi giới, trung tâm giao dịch hay các hình thức quảng bá dịch vụ môi giới nhà đất.

Xét về mặt ngôn ngữ học, theo Từ điển Bách khoa tiếng Việt, môi giới được hiểu là hoạt động trung gian của một cá nhân hoặc tổ chức nhằm thiết lập mối quan hệ giao dịch, hợp tác hoặc trao đổi giữa các chủ thể khác nhau trong các lĩnh vực kinh tế – xã hội. Khái niệm này nhấn mạnh vai trò kết nối và hỗ trợ giữa các bên tham gia giao dịch. Theo quy định của Luật Thương mại năm 2005, môi giới thương mại được hiểu là hoạt động trung gian do bên thứ ba thực hiện nhằm hỗ trợ các chủ thể trong quá trình thỏa thuận và ký kết hợp đồng mua bán hàng hóa hoặc cung ứng dịch vụ. Trong hoạt động này, bên môi giới được hưởng thù lao theo thỏa thuận giữa các bên liên quan, qua đó tạo hành lang pháp lý cho sự phát triển của hoạt động môi giới trong nền kinh tế.

Đối với thị trường bất động sản, khi các giao dịch ngày càng gia tăng cả về quy mô và mức độ phức tạp, hoạt động môi giới bất động sản hình thành như một nhu cầu tất yếu. Sự ra đời của hoạt động này bắt nguồn từ đặc điểm riêng của bất động sản – là loại hàng hóa có giá trị lớn, tính pháp lý phức tạp và chịu sự điều tiết chặt chẽ của Nhà nước. Trong các nền kinh tế phát triển, môi giới bất động sản được xem là một bộ phận SVTH: Nguyễn Thị Quyên Trang 9 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Khắc Hoàn không thể thiếu của thị trường, đóng vai trò cầu nối giữa người mua và người bán, đồng thời cung cấp thông tin, tư vấn và hỗ trợ thực hiện giao dịch một cách hiệu quả. Xét về bản chất pháp lý, môi giới bất động sản được xem là một dạng hoạt động môi giới trong lĩnh vực thương mại và được pháp luật thừa nhận như một hoạt động mang tính nghề nghiệp.

Hoạt động môi giới bất động sản hình thành và phát triển gắn liền với quá trình vận động và biến động của thị trường bất động sản, đồng thời chịu tác động trực tiếp từ cung – cầu và xu hướng phát triển của thị trường. Khi nhu cầu giao dịch bất động sản gia tăng, các dịch vụ hỗ trợ trên thị trường, trong đó có dịch vụ môi giới, cũng ngày càng phát triển nhằm đáp ứng yêu cầu của các chủ thể tham gia thị trường. Theo quan điểm của PGS. TS Phan Thị Cúc và PGS.

TS Nguyễn Văn Xa, môi giới bất động sản được hiểu là hoạt động mang tính trung gian, trong đó nhà môi giới hỗ trợ khách hàng thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản như mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê. Thông qua hoạt động này, quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản có sự thay đổi, đồng thời nhà môi giới được hưởng thù lao hoặc hoa hồng theo thỏa thuận. Dưới góc nhìn của TS. Doãn Hồng Nhung, môi giới bất động sản là một lĩnh vực nghề nghiệp có tính độc lập cao, yêu cầu người hành nghề phải sở hữu nhiều kỹ năng chuyên môn như giao tiếp, phân tích và xử lý thông tin thị trường.

Trong quá trình hoạt động, nhà môi giới đóng vai trò trung gian, góp phần kết nối các chủ thể có quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản với những đối tượng có nhu cầu thực hiện giao dịch trên thị trường. Tại Việt Nam, hoạt động môi giới bất động sản chỉ thực sự được pháp luật ghi nhận và quản lý một cách chính thức kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được ban hành. Mặc dù văn bản này chưa đưa ra định nghĩa cụ thể về môi giới bất động sản, song có thể hiểu đây là hoạt động mang tính trung gian nhằm hỗ trợ các bên tham gia giao dịch bất động sản. Đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khái niệm môi giới bất động sản đã được quy định rõ ràng tại khoản 2 Điều 3, theo đó môi giới bất động sản được xác định là việc thực hiện vai trò trung gian trong các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua bất động sản.

(Nguồn tham khảo: Ngọc Khánh, 2010; Nguyễn Quang Tuyến, 2012) SVTH: Nguyễn Thị Quyên Trang 10 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Khắc Hoàn 1.2 Đặc điểm môi giới bất động sản Thứ nhất, tính chất công việc và điều kiện làm việc mang tính linh hoạt cao. Hoạt động môi giới bất động sản không bị ràng buộc cứng nhắc về thời gian và địa điểm làm việc như nhiều ngành nghề khác. Cá nhân hoặc tổ chức hành nghề môi giới chỉ thực sự triển khai công việc khi phát sinh nhu cầu từ phía khách hàng. Tính linh hoạt này xuất phát từ đặc thù của thị trường bất động sản, nơi các giao dịch phụ thuộc nhiều vào thời điểm, nhu cầu và khả năng tài chính của các bên tham gia (Ngọc Khánh, 2010).

Thứ hai, hoạt động môi giới bất động sản thực hiện chức năng trung gian trong quá trình hình thành và thực hiện giao dịch. Thông qua việc thu thập, sàng lọc và cung cấp thông tin phù hợp, nhà môi giới giúp người bán và người mua tiếp cận lẫn nhau một cách hiệu quả hơn, từ đó giảm thiểu thời gian tìm kiếm và hạn chế các rủi ro có thể phát sinh. Trên cơsở nắm bắt nhu cầu, khả năng tài chính và các điều kiện giao dịch của từng bên, nhà môi giới còn hỗ trợ hoàn thiện các thủ tục liên quan, góp phần thúc đẩy quá trình mua bán, cho thuê hoặc chuyển nhượng bất động sản diễn ra thuận lợi (Phan Thị Cúc & Nguyễn Văn Xa, 2011). Thứ ba, hoa hồng đóng vai trò là nguồn thu nhập trọng yếu trong hoạt động môi giới bất động sản.

Trên thực tế, thu nhập của nhà môi giới phần lớn hình thành từ khoản hoa hồng được tính theo giá trị của các giao dịch được thực hiện thành công. Ngoài một số trường hợp có thù lao cố định, phần lớn cá nhân và doanh nghiệp môi giới phụ thuộc chủ yếu vào nguồn thu này. Cơchế thu nhập theo hoa hồng góp phần khuyến khích nhà môi giới chủ động tiếp cận khách hàng, nâng cao chất lượng tư vấn và thúc đẩy quá trình hoàn tất giao dịch (Doãn Hồng Nhung, 2014). Thứ tư, hoạt động môi giới bất động sản cần được thực hiện trên cơsở công khai, minh bạch và đúng quy định pháp luật.

Trong quá trình cung cấp dịch vụ, các tổ chức và cá nhân hành nghề môi giới có nghĩa vụ truyền đạt thông tin liên quan đến bất động sản một cách rõ ràng, chính xác và phù hợp với thực tế. Việc tuân thủ các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản không chỉ giúp hạn chế rủi ro cho các bên tham gia giao dịch mà còn góp phần nâng cao tính ổn định và lành mạnh của thị trường (Nguyễn Quang Tuyến, 2012). Thứ năm, pháp luật về kinh doanh bất động sản đặt ra yêu cầu tách bạch vai trò của nhà môi giới với các chủ thể tham gia giao dịch. Theo đó, cá nhân hoặc tổ chức cung SVTH: Nguyễn Thị Quyên Trang 11 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Khắc Hoàn cấp dịch vụ môi giới không được đồng thời giữ vị trí là bên mua hoặc bên bán trong cùng một giao dịch bất động sản.

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng xung đột lợi ích, đồng thời góp phần đảm bảo tính khách quan và minh bạch trong quá trình thực hiện hoạt động môi giới (Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014).3 Bản chất của hoạt động môi giới bất động sản Trước hết, môi giới bất động sản là một hoạt động mang tính nghề nghiệp, đòi hỏi người hành nghề phải có trình độ chuyên môn và sự am hiểu nhất định về lĩnh vực bất động sản. Nhà môi giới cần trang bị kiến thức liên quan đến pháp luật đất đai, nhà ở cũng như các quy định điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản hiện hành. Việc hiểu và vận dụng đúng các quy định pháp lý không chỉ giúp giảm thiểu những rủi ro phát sinh trong quá trình giao dịch mà còn góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường (Nguyễn Quang Tuyến, 2012; Luật Kinh doanh bất động sản, 2014). Bên cạnh đó, bản chất của môi giới bất động sản còn thể hiện rõ ở vai trò trung gian kết nối giữa các chủ thể trên thị trường.

Trong các giao dịch bất động sản, nhà môi giới giữ vai trò trung gian, giúp kết nối bên sở hữu bất động sản với những cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu mua, thuê hay khai thác bất động sản. Thông qua việc thu thập, xử lý và cung cấp thông tin, nhà môi giới góp phần tạo sự thấu hiểu, giảm thiểu sự bất cân xứng thông tin giữa các bên, từ đó thúc đẩy quá trình hình thành và hoàn tất các giao dịch bất động sản (Phan Thị Cúc & Nguyễn Văn Xa, 2011). Ngoài ra, môi giới bất động sản còn mang bản chất của hoạt động tổ chức và điều phối giao dịch. Nhà môi giới thực hiện các công việc theo yêu cầu của khách hàng, bao gồm tư vấn về giá cả, điều kiện giao dịch, phương thức thanh toán và hỗ trợ thực hiện các thủ tục cần thiết.

Trên cơsở đó, nhà môi giới tìm kiếm đối tác phù hợp cho thương vụ hoặc tiến hành đàm phán nhằm dung hòa lợi ích giữa các bên liên quan (Ngọc Khánh, 2010). Xét dưới góc độ kinh tế, hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động mang tính thương mại rõ nét.