Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: 1. Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân “Quyền sử dụng đất” là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Trên khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất.
Với tƣ cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nƣớc không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Tuy nhiên Nhà nƣớc không mất đi quyền sở hữu về đất đai của mình thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể1. Khái niệm “Quyền sử dụng đất” đã đƣợc đề cập trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, nhƣng nhìn chung, khái niệm quyền sử dụng đất đƣợc hiểu là trên các khía cạnh: 1. Quyền sử dụng đất là quyền khai thác giá trị của đất đai.
Chủ thể thực hiện việc khai thác giấ trị của đất đai chính là ngƣời sử dụng đất trong đó có hộ gia đình, cá nhân. Quyền sử dụng đất không phải là quyền sở hữu. Bản chất của đất đai là tài sản thuộc sở hữu của quốc gia. Tuy nhiên khi hộ gia đình, các nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất 1 Nguyễn Thành Luân, “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam”.
13 thì có nghĩa các hộ gia đình, cá nhân này là những chủ thể này có quyền dân sự về tài sản theo pháp luật đối với với thửa đất cụ thể đã đƣợc giao. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc giữ vai trò ngƣời đại diện, song Nhà nƣớc chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất mà lại không thể trực tiếp sử dụng. Nghị quyết số 19 - NQ/TW ngày 31/10/2012 (Của Hội nghị lần thứ 6 - Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa XI) khẳng định “Quyền sử dụng đất” là “một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu”. Nhƣ vậy các chủ thể có quyền sử dụng đất nhƣng không có quyền sở hữu về đất đai.
Hiện nay các văn bản pháp luật không quy định về hộ gia đình nhƣng theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì: “Hộ gia đình là những người có quan hệ nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đát tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Từ đó nhìn nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo các phƣơng diện: - Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là khả năng chiếm hữu, sử dụng một diện tích đất nhất định nhằm khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho cuộc sống của hộ gia đình, cá nhân. - Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là một chế định pháp luật gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân so với các chủ thể sử dụng đất khác. Thông qua mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đặc biệt là từ cách thức xử lý của pháp luật khi quy định về quyền của ngƣời không phải là chủ sở hữu đối với tài sản là quyền sử dụng đất và phƣơng thức bảo vệ các quyền đối với tài sản của ngƣời không phải 14 là chủ sở hữu đó cũng đƣợc thực hiện nhƣ bảo vệ đối với chủ sở hữu tài sản là đất đai.
Vì vậy quyền sử dụng đất có thể hiểu theo định nghĩa: “Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở Quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là một quyền tài sản riêng biệt đƣợc pháp luật quy định và chủ sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền năng pháp lý đối với loại tài sản này. Cụ thể quyền sử dụng đất không phải là quyền độc lập mà là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai do Nhà nƣớc làm đại diện và đƣợc thực hiện theo các trình tự, thủ tục về đất đai. Khái niệm pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Đặc điểm pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân đƣợc phát sinh trên cơ sở của Quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền hoặc từ giao dịch dân sựnhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định.
Do đó, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có các đặc điểm cơ bản sau: a. Quyền sử dụng đất - một quyền năng của chủ sở hữu đất đai 15 Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, chính vì vậy, Nhà nƣớc có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai và thực hiện các chức năng chủ yếu là chức năng thống nhất, điều phối đối với đất đai. Với tƣ cách là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nƣớc còn có đầy đủ quyền năng đối với tài sản thuộc sở hữu của mình là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt theo quy định tại Điều 158 - Bộ luật Dân sự. Nhƣ vậy, dƣới góc độ này, đất đai là tài sản đƣợc Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu; đồng thời Nhà nƣớc có quyền sử dụng tài sản này theo quy định “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” tại điều 189 - Bộ luật dân sự.
Nhƣ vậy Nhà nƣớc là chủ sở hữu đất đai và có quyền sử dụng đất, hoặc ngƣời không phải là chủ sở hữu chỉ đƣợc sử dụng đất theo thỏa thuận với chủ sở hữu theo quy định của pháp luật bao gồm ngƣời nhận đƣợc quyền sử dụng thông qua giao dịch; ngƣời chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhƣng ngay tình; ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao quyền sử dụng tài sản của Nhà nƣớc… b. Quyền sử dụng đất - một quyền về tài sản. Nhà nƣớc trực tiếp thực hiện quyền về tài sản đối với đất đai. Tuy nhiên, Nhà nƣớc không trực tiếp sử dụng tất cả tài sản này mà trao quyền sử dụng lại cho chủ sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 tiếp tục quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Nhƣ vậy, dƣới góc độ này, quyền sử dụng đất đƣợc coi là một loại quyền tài sản. Vì vậy Hiến pháp, Luật Đất đai ghi nhận chủ sử dụng đất đƣợc thực hiện các giao dịch đối với tài sản này.
16 Ngƣời sử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất hoặc đƣợc thực hiện các giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất của mình thông qua việc mua bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp, để lại thừa kế… theo quy định “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Nhƣ vậy, quyền sử dụng đất là một loại tài sản và trở thành đối tƣợng của giao dịch. Bên cạnh các đặc điểm trên thì quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân còn có những đặc thù sau: - Quyền sử dụng đất là một quyền về tài sản đƣợc xác định giá trị và đƣợc phép chuyển đổi trên thị trƣờng. - Do tính chất đặc thù “Quyền sở hữu toàn dân về đất đai”, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đƣợc xác lập thông qua việc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất từ các giao dịch dân sự theo quy định.
- Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với các lợi ích từ đầu tƣ, khai thác, hƣởng thành quả, giá trị, công dụng đối với hoạt động chuyển nhƣợng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… Việc khai thác giá trị đất của hộ gia đình, cá nhân có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong hoạt động canh tác, trồng trọt hay trong các hoạt động xây dựng nhà xƣởng, khu công nghiệp …Nhƣ vậy, quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng và những lợi ích vật chất của tài sản, nhƣng không phải chỉ thực hiện theo ý chí của chủ sở hữu mà bị giới hạn trong một phạm vi nhất định thông qua các hình thức chủ sử dụng đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất … 17 1. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Điều 17 Luật đất đai 2013 quy định: “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức sau đây: 1. Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; 2.
Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; 3. Công nhận quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, về nguyên tắc, ngƣời sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hợp pháp mới đƣợc thực hiện các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất.