mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Một số vấn đề lý luận về quảng cáo căn hộ chung cư và pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản Chƣơng 2: Thực trạng về pháp luật quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam Chƣơng 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam. 9 Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƢ VÀ PHÁP LUẬT QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƢ TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận về quảng cáo căn hộ chung cƣ trên thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam 1.1Khái niệm căn hộ chung cư Khái niệm chung cư đã xuất hiện từ rất lâu đời, khá quen thuộc với các nước trên thế giới. Sự xuất hiện của chung cư đã khai thác được tối đa quỹ đất, giải quyết được bài toán tập trung dân số ở một khu vực. Từ thời La Mã cổ đại, thế kỷ thứ 6 trước công nguyên đã sử dụng khái niệm “chung cư” (condonminium).
Trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay, condominium là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư.
Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư. Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ [40].
Ở Việt Nam, có thể hiểu chung cư là một tòa nhà cao tầng, bên trong bố trí các căn hộ khép kín và dùng vào mục đích để ở là chính. Chung cư thường xuất hiện ở những thành phố lớn để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở. Năm 2005, với sự ra đời 10 của luật nhà ở, lần đầu tiên khái niệm nhà chung cư được nhắc đến trong văn bản quy phạm pháp luật. Luật nhà ở năm 2014 có một số điểm sửa đổi bổ sung so với Luật Nhà ở năm 2005 nhưng về cơ bản, khái niệm về nhà chung cư vẫn giữ nguyên những đặc trưng chính: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
“Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư, bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư” [26, Khoản 15, Điều 3]. Với các đặc trưng nêu trên, căn hộ chung cư có những ưu điểm nổi bật so với những bất động sản khác như sau: Thứ nhất, chi phí mua căn hộ chung cư thường thấp hơn nhà phố ở cùng khu vực địa lý. Cùng một số tiền bỏ ra, nếu mua nhà phố chỉ được căn thường thường bậc trung trong khi chung cư đủ trang bị nội thất và tiện nghi vật chất khá tốt mà vẫn có thể mua thêm ôtô, cải thiện chất lượng sống và nâng tầm đẳng cấp người sở hữu. Thứ hai, tiện ích nội khu của căn hộ chung cư hiện nay đều vượt trội, Ví dụ: hồ bơi, siêu thị, các dịch vụ ăn uống, vệ sinh, làm đẹp, thể thao, khu vườn dạo chơi và lối đi bộ thuận tiện, nhà sinh hoạt cộng đồng…Thêm nữa, chỗ đỗ ôtô an toàn, thuận tiện trong khi hiện nay chỗ đậu xe hơi đang là vấn đề nan giải đối với nhiều người đang ở nhà đất.
Thứ ba, căn hộ được bảo vệ, an ninh 24/7. Đây là điều mà nhiều cư dân ở chung cư và nhà đầu tư căn hộ đánh giá cao. Đặc biệt, đối với các căn hộ cao cấp vấn đề an ninh được đưa lên hàng đầu. 11 Thứ tư, các dự án căn hộ chung cư rất đa dạng, có nhiều chủng loại sản phẩm, nhiều kích cỡ, có thể tiếp cận nhiều thông tin tham khảo.
Mua chung cư dễ dàng so sánh, lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu an cư hoặc đầu tư cho thuê. Thứ năm, nhà chung cư đáp ứng được nhu cầu nhà ở với diện tích đất có hạn như hiện nay. Thứ sáu, mua chung cư đóng tiền theo tiến độ khá dài là một yếu tố hấp dẫn giới đầu tư vì có thể mua được nhiều căn cùng một thời điểm, đồng thời sang tay ở mức chênh lệch vừa phải (tiền chênh vài chục triệu đồng một căn) vẫn có thể đạt tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng. Còn với người có nhu cầu an cư, trả tiền căn hộ theo tiến độ xây dựng dễ xoay sở hơn so với trả một lần khi mua các bất động sản khác.
Thứ bảy, cùng mức đầu tư như nhau nhưng thu nhập cho thuê chung cư thường cao hơn nhà phố. Ví dụ, một căn hộ chung cư có giá 1,5 tỷ đồng chưa nội thất cho thuê được trên dưới 7 triệu đồng mỗi tháng nhưng nhà phố cùng khu vực, cùng giá tiền chỉ cho thuê được 4 triệu đồng. Hoặc mua nhà phố 5 tỷ đồng (hẻm xe hơi) cho thuê 20 triệu đồng một tháng trong khi 5 tỷ mua 2 căn chung cư cao cấp cho thuê được 25-30 triệu đồng. Thứ tám, hiện nay chất lượng xây dựng nhà chung cư đã được nâng lên rất nhiều so với một thập niên trước (giai đoạn 2006-2007).
Căn hộ có công năng sử dụng hợp lý và hiệu quả hơn, đa dạng kích cỡ, nhiều khung giá vừa túi tiền, cách thiết kế thông minh, lấy sáng và thông gió tốt đồng thời phù hợp với xu hướng nhà ở của thế giới Thứ chín, căn hộ chung cư dễ tiếp cận các gói tín dụng và có nhiều hỗ trợ, ưu đãi lãi suất hoặc cam kết cho thuê từ chủ đầu tư. Các chung cư được nhà băng tài trợ vay sẽ thực hiện thủ tục nhanh chóng dễ dàng, được vay tỷ lệ cao. Nhà phố bị ngân hàng thẩm định giá thấp và cho vay tỷ lệ không cao bằng chung cư, thời gian xét duyệt hồ sơ lâu hơn.2 Khái niệm quảng cáo căn hộ chung cư Quảng cáo nói chung là hoạt động thông tin nhằm thuyết phục một nhóm người nhất định suy nghĩ và hành động theo hướng mục tiêu nào đó của chủ thể 12 quảng cáo. Quảng cáo diễn ra trong nhiều lĩnh vực khác nhau như chính trị, kinh tế, xã hội, văn hóa, giáo dục, y tế.
Quảng cáo, với tiếng Anh là “Adverse” hay tiếng Pháp là “Publicité”. Định nghĩa về từ “Publicité” trong tiếng Pháp như sau: “Quảng cáo là việc giới thiệu ra công chúng. Đó là việc sử dụng các phương tiện để cho mọi người biết đến một sản phẩm, một doanh nghiệp công nghiệp hoặc thương mại với mục tiêu: Bán, Khuyến khích, hay khiến mọi người ra quyết định. Luật quảng cáo của CHND Trung Hoa ngày 27/10/1994 (có hiệu lực từ ngày 01/2/1995) sửa đổi bổ sung năm 2015 quy định: “Quảng cáo” được hiểu là một quảng cáo mang tính thương mại mà người cung cấp hàng hoá, dịch vụ giới thiệu cho hàng hoá dịch vụ của mình, cho dù là trực tiếp hay gián tiếp, thông qua các hình thức thông tin công cộng”; “người quảng cáo (…), dù là tổ chức kinh tế hay pháp nhân mà mục đích của họ là bán các mặt hàng, dịch vụ thiết kế, sản xuất hay xuất bản thuộc lĩnh vực quảng cáo” [45].
Theo hiệp hội Marketing Mỹ (American Advertising Association): “Quảng cáo là bất cứ loại hình nào của sự hiện diện không trực tiếp của hàng hoá, dịch vụ hay tư tưởng hành động mà người ta phải trả tiền để nhận biết người quảng cáo”. Theo hội Quảng cáo Mỹ định nghĩa: “Quảng cáo là hoạt động truyền bá thông tin, trong đó nói rõ ý đồ của chủ quảng cáo, tuyên truyền hàng hoá, dịch vụ của chủ quảng cáo trên cơ sở có thu phí quảng cáo, không trực tiếp nhằm công kích người khác”[12]. Như vậy, “Quảng cáo” đến nay đã được các nhà nghiên cứu kinh tế, pháp luật đưa ra nhiều khái niệm khác nhau. Dựa trên các khái niệm đó, ta có thể tổng hợp các đặc điểm của quảng cáo như sau: Thứ nhất, quảng cáo nhằm mục đích giới thiệu hàng hóa, dịch vụ đến với 13 người tiêu dùng vì mục tiêu thương mại.
Thứ hai, về việc tổ chức thực hiện hoạt động quảng cáo, thương nhân có thể tự tiến hành hoạt động quảng cáo hoặc thuê dịch vụ quảng cáo của một thương nhân khác và phải trả tiền cho hoạt động quảng cáo; Thứ ba, quảng cáo không hướng đến đích danh người nào mà hướng tới tất cả mọi người có thể tiếp nhận được thông tin quảng cáo. Pháp luật Việt Nam cũng đưa ra định nghĩa về quảng cáo tại Luật quảng cáo năm 2012 như sau: Khoản 1 Điều 2 Luật quảng cáo năm 2012: “Quảng cáo là việc sử dụng các phương tiện nhằm giới thiệu đến công chúng sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ có mục đích sinh lợi; sản phẩm, dịch vụ không có mục đích sinh lợi; tổ chức, cá nhân kinh doanh sản phẩm, hàng hoá, dịch vụ được giới thiệu, trừ tin thời sự; chính sách xã hội; thông tin cá nhân.” Như vậy, theo quy định này, đối tượng của hoạt động quảng cáo có thể là hoạt động kinh doanh hàng hoá, dịch vụ mang lại lợi nhuận cho tổ chức, cá nhân hoặc các dịch vụ, thông tin nhằm thực hiện mục tiêu chính trị, văn hoá, xã hội nào đó.