CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ BÀI HỌC THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THU TIỀN THUÊ ĐẤT 1. Những vấn đề chung về tiền thuê đất 1. Khái quát về thuê đất 1. Khái niệm thuê đất, cho thuê đất - Thuê đất là một hoạt động phổ biến hiện nay không chỉ trên thế giới mà còn diễn ra rất sôi động ở Việt Nam.
Thuê đất là một hiện tượng tất yếu trong nền kinh tế thị trường vì các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân mong muốn khai thác hiệu quả tối đa lợi ích từ việc sử dụng đất thuê. Mặt khác, thuê đất cũng là một trong những hình thức giúp Nhà nước thực hiện chức năng phân bổ đất đai hợp lý, hiệu quả thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… - Cho thuê đất: là việc trao quyền sử dụng thửa đất được sở hữu hợp pháp cho người khác sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, làm nhà ở để cho thuê (gọi chung là người sử dụng) trong một thời gian nhất định, có giới hạn về quyền sở hữu, thông qua quyết định và hợp đồng cho thuê đất. - Sở hữu hợp pháp là quyền định đoạt thửa đất (bán, cho, cho thuê lại) được Hiến pháp, pháp luật công nhận. Có hai hình thức sở hữu: sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước.
- Giới hạn về quyền sở hữu: là việc có quyền sử dụng đất, nhưng không có quyền mang thửa đất đi bán hoặc cho. Đặc biệt, trong trường hợp người được cho thuê đất nếu hết nhu cầu sử dụng đất, chỉ được phép cho thuê (hoặc chuyển nhượng) tài sản trên đất, người sở hữu đất là người định đoạt việc trao quyền sử dụng đất. Chính vì vậy đối với việc cho thuê đất chỉ là hoạt động chuyển giao quyền sử dụng sang người khác mà không làm mất đi quyền sở hữu đất đai. - Quyết định cho thuê đất: là mệnh lệnh định đoạt thửa đất, có tính chất bắt buộc của người sở hữu đất về việc trao quyền sử dụng đất cho người khác.
Đối với hoạt động cho thuê đất hình thức quyết định đa phần là bằng văn bản. - Hợp đồng cho thuê đất: là các thỏa thuận giữa người sở hữu đất với người được cho thuê đất về không gian, thời gian, quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của hai bên liên quan đến thửa đất cho thuê. - Thửa đất: là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định tên thực tế hoặc mô tả trên hồ sơ, như vậy người được cho thuê đất sẽ được nhận đất với vị trí, ranh giới phân định rõ ràng, hoặc được mô tả trên giấy tờ cụ thể và là văn bản không thể thiếu trong hồ sơ thuê đất. 9 Như vậy, cho thuê đất là hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang người sử dụng bằng một hợp đồng thuê đất dựa trên Quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước trong thời gian thuê.
Các hình thức cho thuê đất Đất đai được giao cho người sử dụng trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước và của chính họ. Phương pháp giao đất theo các cách chỉ định hoặc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Dù thực hiện theo cách nào thì việc giao đất cũng phảo theo mục đích sử dụng cụ thể và người sử dụng có quyền và nghĩa vụ của mình. Trong đó giao đất với hình thức cho thuê áp dụng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bình đẳng với tất cả các thành phần kinh tế.
Mặc nhiên người được Nhà nước xem xét cho thuê đất phải thỏa mãn các điều kiện về năng lực tài chính, không vi phạm pháp luật về đất đai. - Cho thuê đất theo cách chỉ định: người có nhu cầu sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phải lập phương án đầu tư phù hợp quy định của địa phương và hợp pháp. Hợp pháp ở đấy có thể hiểu là hoạt động sản xuất kinh doanh không bị pháp luật cấm hoặc được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Phương án đầu tư sản xuất kinh doanh và nhu cầu sử dụng đất cho phương án được người sở hữu đất xem xét, thẩm định và được chính thức hóa bằng Quyết định cho thuê đất, Hợp đồng thuê đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Biên bản bàn giao mốc giới hoặc bản đồ quy hoạch thửa đất.
Các văn bản giao quyền thuê đất được lập theo khuôn mẫu, trong đó ngoài phần căn cứ pháp lý để ban hành các nội dụng về: người được giao quyền sử dụng đất; diện tích thửa đất với mốc giới cụ thể;… Đồng thời, xác định tiền thuê đất phải nộp cho cả thời hạn thuê đất đối với người được thuê đất theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; hoặc tiền thuê đất phải nộp một năm đối với người thuê đất theo hình thức trả tiền hàng năm. - Cho thuê đất theo cách đấu thầu: người sở hữu đất lập phương án sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và phương án tổ chức đấu giá. Trong đó nêu rõ các nội dung về diện tích đất sử dụng, thời hạn cho thuê đất, mục đích sử dụng đất, giá cho thuê đất dự định… Tiến hành buổi đấu thầu thông qua đơn vị tư vấn về lĩnh vực đấu thầu. Người trúng thầu là người có quyền sử dụng đất thuê trong khoảng thời gian, không gian, mục đích theo phương án của người sở hữu đất.
Đồng thời có trách nhiệm trả tiền thuê đất theo kết quả trúng thầu. Đặc điểm của thuê đất, cho thuê đất Thứ nhất, thuê đất làm phát sinh quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên cơ sở hợp đồng thuê đất; thuê đất thể hiện sự tự do thỏa thuận 10 ý chí (nguyên tắc bình đẳng) giữa cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất với người sử dụng đất. Hai là, trong mọi trường hợp thuê đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước. Ba là, cho thuê đất bao giờ cũng xác định cụ thể thời hạn thuê.
Người sử dụng đất phải gia hạn khi hết hạn thuê đất nếu có nhu cầu. Bốn là, Nhà nước cho thuê đất được thực hiện thông qua một quyết định hành chính với tên gọi là quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau đó, người sử dụng đất mới ký hợp đồng thuê đất với cơ quan quản lý đất đai. Đối với trường hợp người sử dụng đất cho thuê lại đất thì hình thức pháp lý là hợp đồng cho thuê lại đất giữa bên cho thuê và bên thuê lại đất.
Năm là, Nhà nước cho thuê đất dựa trên cơ sở quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai nên việc cho thuê đất của Nhà nước không bị ai hạn chế. Đối với trường hợp người sử dụng đất cho thuê lại đất dựa trên quyền sử dụng đất của họ nên việc cho thuê đất phải tuân theo các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và chỉ được thực hiện trong thời hạn sử dụng đất. Người thuê lại đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai và phải sử dụng đất dung mục đích. Sáu là, về đối tượng: Nhà nước cho thuê đất đối với mọi chủ thể sử dụng đất (bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao).
Đối với trường hợp cho thuê lại đất, người sử dụng đất chỉ được cho thuê lại đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam ở trong nước mà không được thực hiện với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Mục đích, ý nghĩa của việc thuê đất - Đối với Nhà nước (bên cho thuê): Ở góc độ quản lý nhà nước, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nguồn nội lực và nguồn vốn của đất nước. Tuy nhiên, do đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, trong khi đó nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng nên quỹ đất quốc gia không thể đáp ứng mọi nhu cầu sử dụng đất. Việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên một cách khoa học, tiết kiệm và hiệu quả đối với sự phát triển của đất nước ngày càng có ý nghĩa to lớn.
Bên cạnh đó, Nhà nước cho phép tổ chức trong nước được nhận quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, để từ đó tham gia vào quan hệ pháp Luật Đất đai có các quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất. Cho thuê đất là một trong những biện pháp nhằm đảm bảo sử dụng đất đúng 11 mục đích, ổn định, tiết kiệm và có hiệu quả, giúp Nhà nước bổ sung nguồn thu từ đất cho thuê; góp phần đảm bảo ổn định và phát triển kinh tế - xã hội bền vững. - Đối với người sử dụng đất (bên nhận thuê đất) Thông qua hình thức thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất trên cơ sở quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất, người sử dụng đất có thể yên tâm đầu tư, cải tạo và bồi bổ đất; từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất; tăng sinh lợi từ đất. Nhà nước cho thuê đất tạo điều kiện để những người sử dụng đất có điều kiện tiếp cận đất đai sâu rộng hơn, được quyền khai thác và hưởng lợi từ đất một cách hợp pháp.
Nhà nước bảo đảm và bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất. Bên cạnh đó, Nhà nước cho phép tổ chức trong nước được nhận quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, để từ đó tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai có các quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất. Khái niệm tiền thuê đất Tiền thuê đất là một khoản nghĩa vụ tài chính mà người được trao quyền sử dụng đất (nói cách khác được thuê đất) có trách nhiệm chi trả cho người sở hữu đất. Mức chi trả và một số nguyên tắc điều chỉnh mức chi trả là kết quả thỏa thuận giữa người sở hữu đất và người được cho thuê đất trên cơ sở các yếu tố cấu thành gồm: diện tích thửa đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn cho thuê đất, giá thuê một mét vuông đất.