Đánh giá tồn tại và giải pháp quản lý nhà nước về nhà ở thương mại tại Quảng Nam

Luận văn phân tích thực trạng công tác quản lý nhà nước về nhà ở thương mại tại Quảng Nam, làm rõ các tồn tại và đề xuất giải pháp hoàn thiện.

• Tác giả: Nguyễn Văn Hiếu
• Người hướng dẫn: PGS. Đinh Tuấn Hải
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội, Khoa Các Khoa học Liên ngành
• Chuyên ngành: Quản lí phát triển đô thị
• Đề tài: Đánh giá các tồn tại và đề xuất giải pháp trong công tác quản lý nhà nước về nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Thực trạng Quản lý Nhà ở Thương mại Quảng Nam

Tỉnh Quảng Nam là một trong những địa phương có nhu cầu phát triển nhà ở thương mại cao nhất miền Trung. Giai đoạn 2018-2022, thị trường bất động sản nhà ở của tỉnh đã có sự phát triển đáng kể với nhiều dự án được khởi công và hoàn thành. Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này còn gặp nhiều hạn chế. Các dự án nhà ở thương mại tại Quảng Nam chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như Tam Kỳ và Hội An. Số lượng dự án đã được cấp phép chiếm một tỷ lệ nhất định, nhưng vẫn còn nhiều dự án chậm tiến độ hoặc gặp khó khăn trong quá trình triển khai. Quản lý chất lượng công trình và kiểm soát tiến độ xây dựng vẫn là những thách thức lớn đối với các cơ quan quản lý địa phương.

1.1. Tình hình Phát triển Nhà ở Thương mại 2018 2022

Trong 5 năm qua, nhà ở thương mại Quảng Nam đã ghi nhận sự tăng trưởng về số lượng dự án và diện tích xây dựng. Nhiều chủ đầu tư lớn đã đăng ký các dự án phát triển, với tổng vốn đầu tư đáng kể. Tuy nhiên, hiệu quả sử dụng vốn và tốc độ thực hiện dự án còn thấp hơn so với các tỉnh khác trong khu vực.

1.2. Các Vấn đề Quản lý Chính

Các vấn đề chính trong quản lý nhà ở thương mại bao gồm: chậm trễ trong cấp phép, thiếu sự phối hợp giữa các sở ban ngành, công tác kiểm tra giám sát còn lỏng lẻo, và giải quyết tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng chưa hiệu quả. Thêm vào đó, cung ứng dịch vụ công trên thị trường còn chậm và không đồng bộ.

II. Các Tồn tại và Nguyên nhân Gốc rễ

Quản lý nhà nước về nhà ở thương mại tại Quảng Nam phát hiện ra nhiều tồn tại đáng chú ý. Hệ thống cơ chế chính sách chưa được hoàn thiện và không phù hợp với tính chất thực tế của thị trường bất động sản. Bộ máy quản lý nhà nước còn yếu kém về mặt chuyên môn, năng lực công chức chưa đáp ứng yêu cầu. Quy hoạch phát triển nhà ở thiếu chi tiết và không được cập nhật kịp thời. Các văn bản pháp luật về quản lý nhà ở thương mại vẫn còn chồng chéo, mâu thuẫn. Công tác thanh tra, kiểm soát không thường xuyên, kỹ lưỡng. Ngoài ra, khả năng tài chính của các đơn vị quản lý để thực hiện nhiệm vụ còn hạn chế.

2.1. Những Hạn chế Chính trong Quản lý

Các hạn chế chính bao gồm: thiếu quy hoạch chi tiết, điều kiện làm chủ đầu tư không được kiểm soát chặt chẽ, cách thức lựa chọn chủ đầu tư chưa minh bạch, quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư chưa rõ ràng. Ngoài ra, cung cấp dịch vụ công còn chậm, gây chậm tiến độ dự án.

2.2. Nguyên nhân của Các Tồn tại

Nguyên nhân gốc rễ bao gồm: thiếu hụt nguồn lực, năng lực cán bộ không phù hợp, quản lý hành chính không hiệu quả, pháp luật chưa hoàn thiện, và sự phối hợp liên bộ còn yếu. Thêm vào đó, ý thức tuân thủ pháp luật của một số chủ đầu tư còn thấp.

III. Giải pháp Hoàn thiện Quản lý Nhà ở Thương mại

Để hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về nhà ở thương mại tại Quảng Nam, cần thực hiện các giải pháp toàn diện. Trước hết, phải hoàn thiện cơ chế chính sách để tạo môi trường pháp lý rõ ràng và ổn định. Xây dựng quy hoạch chi tiết về phát triển nhà ở thương mại cho các thời kỳ. Cải thiện công tác tổ chức thực hiện pháp luật thông qua kiểm tra, giám sát thường xuyên. Nâng cao chất lượng cung ứng dịch vụ công bằng cách tăng cường hợp tác giữa các sở ban ngành. Nâng cao năng lực bộ máy quản lý thông qua đào tạo, bổ sung cán bộ. Cần tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm và giải quyết khiếu nại, tranh chấp một cách kịp thời, công bằng. Thực hiện quản lý kê khai, thu thuế hiệu quả.

3.1. Hoàn thiện Hệ thống Cơ chế Chính sách

Cần sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật để làm rõ điều kiện làm chủ đầu tư, quyền và trách nhiệm của các bên. Xây dựng quy chuẩn chất lượng cho các dự án nhà ở thương mại. Đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm thời gian cấp phép. Tạo cơ chế khuyến khích đầu tư vào các vị trí chiến lược.

3.2. Nâng cao Năng lực Bộ máy Quản lý

Đơn vị quản lý nhà ở cần được trang bị đội ngũ cán bộ chuyên môn cao. Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng thường xuyên về pháp luật bất động sản và quản lý công trình. Cải thiện cơ sở vật chất của các phòng ban quản lý. Xây dựng hệ thống thông tin về dự án nhà ở để theo dõi, giám sát hiệu quả.

3.3. Tăng cường Kiểm tra Giám sát

Thiết lập lịch kiểm tra định kỳ cho các dự án nhà ở thương mại. Kiểm soát chất lượng công trình thông qua các báo cáo định kỳ. Xử lý vi phạm một cách kịp thời, công khai. Giải quyết khiếu nại, tranh chấp nhanh chóng, công bằng.

IV. Kiến nghị và Hướng phát triển Tương lai

Để phát triển bền vững nhà ở thương mại tại Quảng Nam, cần các kiến nghị cấp chiến lược. Chính phủ cần ban hành các hướng dẫn thống nhất về quản lý nhà ở thương mại trên toàn quốc, tạo sự đồng nhất giữa các tỉnh. UBND tỉnh Quảng Nam phải xây dựng chương trình phát triển nhà ở dài hạn, cân bằng giữa phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường. Các sở ban ngành cần tăng cường phối hợp, chia sẻ thông tin để hỗ trợ chủ đầu tư dự án. UBND các huyện, thành phố phải quản lý từng dự án cụ thể, đảm bảo tiến độ xây dựng, chất lượng công trình. Chủ đầu tư phải tuân thủ quy định pháp luật, bảo vệ quyền lợi của khách hàng, đặc biệt là giải quyết tranh chấp một cách công bằng, minh bạch.

4.1. Kiến nghị đối với Chính phủ và UBND tỉnh

Chính phủ cần ban hành các quy định pháp luật thống nhất, rõ ràng về quản lý nhà ở thương mại. UBND tỉnh Quảng Nam phải lập kế hoạch phát triển nhà ở phù hợp với tình hình kinh tế xã hội địa phương, có cơ chế khuyến khích cho nhà ở xã hội. Đầu tư cơ sở hạ tầng để tạo điều kiện phát triển bền vững.

4.1. Hướng phát triển Lâu dài

Quảng Nam nên hướng tới mô hình phát triển nhà ở bền vững, kết hợp nhà ở thương mại với nhà ở xã hội. Tăng cường công nghệ quản lý, sử dụng hệ thống thông tin, ứng dụng kỹ thuật số trong quản lý dự án. Nâng cao tiêu chuẩn chất lượng, đạt chuẩn xanh, thông minh cho các dự án nhà ở mới.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1. Tổng quan về nhà ở 1. Quan niệm về nhà ở và nhà ở thương mại Theo từ điển Tiếng Việt: Nhà ở được hiểu là công trình xây dựng có mái, có tường vách được sử dụng làm chỗ ở, thường cùng với gia đình. Luật Nhà ở 2014 quy định “ Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” (Theo khoản 1 Điều 3) [25].

Theo đó, có các loại nhà sau đây: - Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt, có thể là nhà biệt thự hoặc nhà ở riêng lẻ hoặc nhà liền kề. Đây là loại nhà thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có mục đích ở hoặc kết hợp cả ở và cho thuê. Trong nhà chung cư có nhiều căn hộ, trong đó ngoài những phần chung như lối đi, cầu thang, thì vẫn có những phần riêng.

- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Theo khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, quy định nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường [25]. Do đó, theo nhu cầu thị trường các tổ chức, cá nhân, có thể đầu tư, phát triển nhà ở thương mại để bán, cho thuê. Có thể thấy, nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh có thể bán hoặc cho thuê để tìm kiếm lợi nhuận, nó không giống với các loại nhà ở khác.

Vì thế, nếu không phải vì mục đích tìm kiếm lợi nhuận của các nhà đầu tư khi bỏ vốn ra đầu tư phát triển nhà ở thương mại sẽ không được gọi là nhà ở thương mại mà sẽ được gọi với một tên khác. Khi cuộc sống người dân đang ngày càng được nâng lên, nhu cầu về nhà ở cũng không ngừng tăng theo, đòi hỏi của con người cũng theo hướng nâng cao chất lượng nhà ở. Trong điều kiện hiện nay, khi nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, việc đáp ứng nhu cầu chỗ ở với chất lượng cao là điều tất 6 yếu, do đó việc cá nhân, tổ chức nào đầu tư phát triển nhà ở thương mại đều được Nhà nước khuyến khích. Đặc điểm nhà ở thương mại Đây là loại hình được phát triển theo cơ chế thị trường và tuân theo các quy luật của thị trường, đó là khi cầu tăng thì cung tăng và ngược lại.

Cơ cấu nhà ở thương mại Theo quy định quy hoạch của nhà nước mà cơ cấu nhà ở thương mại đối với nhà cao tầng (chung cư), nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố) trong từng khu vực được xác định khác nhau, tuy nhiên phải đảm bảo yêu cầu sau đây: - Tại đô thị loại đặc biệt phải có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà cao tầng (chung cư), phần có lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố). - Tại đô thị loại 1 và loại 2 phải có phải có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà cao tầng (chung cư), phần còn lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố). - Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà cao tầng (chung cư), phần còn lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố). Đặc điểm của nhà ở thương mại Được xây dựng phù hợp với các quy định và quy hoạch của địa phương - Về thiết kế: Phải được thiết kế bảo đảm các tiêu chuẩn chung theo quy định của pháp luật về xây dựng cụ thể như sau: + Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2.

+ Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải đảm bảo diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2. + Nhà biệt thự không được xây dựng quá 3 tầng và diện tích xây dựng không vượt qúa 50% diện tích khuôn viên đất. - Mua bán theo giá thị trường. - Đối tượng tham gia mua bán nhà ở thương mại là phổ biến không bị giới hạn theo quy định.

- Phương thức mua bán: Có thể mua bán các sản phẩm hình thành trong 7 tương lai và mọi giao dịch phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh các đặc điểm chung của nhà ở, nhà ở thương mại còn có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây: - Một là, về hình thức tạo lập. Nhà ở thương mại được hình thành chủ yếu do chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại (chủ thể kinh doanh nhà ở thương mại) là người có giấy phép kinh doanh nhà ở thương mại bỏ vốn đầu tư thông qua hình thức xây dựng hoặc mua lại, thuê lại, thuê mua lại nhà ở của tổ chức, cá nhân. - Hai là, về mục đích.

Nhà ở thương mại là đối tượng của hoạt động kinh doanh nhằm mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu nhà ở thương mại không sử dụng vào mục đích để ở mà bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc bán lại, cho thuê lại, cho thuê mua lại cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu để thu lợi nhuận. - Ba là, giao dịch bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại được xác lập giữa chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại hoặc chủ sở hữu nhà ở thương mại với tổ chức, cá nhân có nhu cầu dựa trên cơ sở giá cả hình thành bởi cơ chế thị trường. Điều này có nghĩa là việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại dựa trên các quy luật cơ bản của kinh tế thị trường bao gồm quy luật giá trị, quy luật “cung – cầu” v.

Người mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại dường như không được hưởng bất kỳ sự ưu đãi, miễn giảm nào về giá cả khi tham gia giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại (trừ mua bán nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp)… - Bốn là, đối tượng mua, thuê nhà ở thương mại là bất cứ tổ chức, cá nhân nào có đủ năng lực tài chính, đáp ứng các yêu cầu của chủ sở hữu nhà ở thương mại cũng như điều kiện về giá cả do cơ chế thị trường xác định v.v… Diện tích đa dạng: Do nhu cầu sử dụng khác nhau, nên để bán/cho thuê dễ dàng, các dự án nhà ở thương mại những năm gần đây được các chủ đầu tư xây dựng với diện tích đa dạng, phù hợp với nhiều gia đình với số lượng người khác nhau. 8 Tiện ích đồng bộ: Không chỉ cung cấp nơi ở, nhu cầu về tiện ích cũng ngày càng tăng cao, kéo theo đó là không gian sống của các khu chung cư cũng dần dần có đầy đủ các tiện ích từ mua sắm, thể thao, vui chơi,… Vị trí thuận tiện: Do mô hình chung cư vừa tiết kiệm diện tích đất lại cung cấp chỗ ở hiện đại, tiện nghi lại có giá thành vừa phải, nên loại hình chung cư có cung rất cao. Thấy được cung cao, đặc biệt tại các thành phố lớn, nhiều chủ đầu tư đã xây dựng nhiều dự án ở những vị trí khác nhau. Ví dụ, ở Hà Nội, nếu công việc ở đâu, khách hàng mua chung cư sẽ có xu hướng mua ở hướng đó nhiều hơn để di chuyển thuận tiện.

Giá cả phải chăng: Một mức giá khác hoàn toàn so với nhà đất, nếu trước đây sở hữu một căn nhà riêng ở thành phố là một điều khó khăn, thì từ khi loại hình chung cư thương mại phát triển, cơ hỗi có nơi ở riêng đã trở nên dễ dàng hơn. Với căn 1-3 phòng ngủ, giá căn hộ sẽ có mức giá vừa phải để các gia đình trẻ, hoặc gia đình 3 thế hệ có thể sử dụng. Pháp lý rõ ràng: Sở hữu loại hình nhà ở thương mại, bạn hoàn toàn có thể yên tâm về mặt pháp lý. Tuy nhiên, để đảm bảo, người mua nhà nên tìm hiểu rõ ràng về chủ đầu tư để lựa chọn được sản phẩm có chất lượng như ý.

Đối tượng mua bán, cho thuê nhà ở thương mại Tất cả các cá nhân, tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế gồm trong nước và ngoài nước đều được tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Trong đó phải có đăng ký kinh doanh nhà ở đối với cá nhân tổ chức trong nước; Phải có Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với còn cá nhân, tổ chức nước ngoài. Theo quy định Luật Nhà ở năm 2015, các đối tượng sau đây được mua và thuê nhà ở thương mại [25]: - Không phục thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của các cá nhân trong nước. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (được phép nhập cảnh vào Việt Nam).

9 - Được phép sở hữu nhà ở, được phép thuê nhà ở Việt Nam đối với cá nhân tổ chức nước ngoài, gồm: + Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan. + Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. + Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Phương thức thực hiện mua bán, cho thuê nhà ở thương mại Có hai phương thức có thể thực hiện trong việc mua bán, cho thuê đó là trả một lần hoặc trả chậm, trả dần.

Tuy nhiên, chủ đầu tư muốn huy động được vốn theo dạng ứng trước đối với người mua thì thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và phải xây xong phần móng. Các bên mua bán, cho thuê tự thỏa thuận với nhau về giá cũng như phương thức thanh toán, có thể sử dụng một trong ba phương thức sau: + Phương thức thanh toán trả một lần: Giá trị được người mua thanh toán toàn bộ một lần ngay sau khi nhận nhà. Phương thức này thường được áp dụng cho việc mua bán các loại nhà ở đã hoàn tất xây dựng, sẵn sàng để ở. Giao dịch mua bán nhà lẻ thường áp dụng phương thức này.

+ Phương thức thanh toán trả trước: Giá trị nhà được người mua thanh toán trước một hay nhiều lần theo tiến độ tùy theo thỏa thuận và nhận nhà trong tương lai.