phần mở đầu trình bày các vấn đề về tính cấp thiết của đề tài, tình hình nghiên cứu, mục đích, yêu cầu, đối tƣợng, phạm vi, phƣơng pháp nghiên cứu của đề tài và phần kết luận tổng kết toàn bộ kết quả mà đề tài mang lại, những kiến nghị, đề xuất với các cấp, ngành chức năng, luận văn đƣợc kết cấu thành 03 chƣơng, gồm: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất đai Chƣơng 2: Thực trạng quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất tại thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai Chƣơng 3: Giải pháp đổi mới quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất ở thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai 8 Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Quan niệm về đấu giá quyền sử dụng đất 1. Đấu giá Đấu giá là phƣơng thức định đoạn tài sản, qua hành vi bán tài sản có sự chuyển dịch quyền sở hữu tài sản cho ngƣời mua. Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đƣa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho ngƣời ra giá cao nhất.
Về phƣơng diện kinh tế, một cuộc đấu giá là phƣơng pháp xác định giá trị của món hàng chƣa biết giá hoặc giá trị thƣờng thay đổi. Trong một cuộc đấu giá, bên có tài sản đƣa ra đấu giá có thể định trƣớc một mức giá tối thiểu hay còn gọi là giá khởi điểm. Nếu ngƣời tham gia đấu giá trả giá không đạt đến đƣợc giá khởi điểm, món hàng sẽ không đƣợc bán và ngƣời đƣa món hàng ra đấu giá vẫn phải trả phí cho nơi ngƣời phụ trách việc bán đấu giá. Có nhiều cách phân loại đấu giá nhƣ: đấu giá theo mặt hàng, đấu giá theo hình thức.
Quy trình của một cuộc đấu giá gồm 07 bƣớc: Công bố thông tin vật phẩm đƣợc đấu giá; thẩm định và công bố giá khởi điểm; thẩm định hồ sơ tham gia đấu giá; bảo lãnh ngân hàng hoặc đặt cọc tiền tham gia đấu giá; công bố bƣớc giá; đấu giá và công nhận kết quả ngƣời thắng đấu giá và thiết lập hợp đồng kinh tế khi trúng đấu giá. Đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá QSD đất là việc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tƣ là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tƣ xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội. Đấu giá QSD đất là hình thức Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng 9 đất, cho thuê đất một cách công khai, có từ hai ngƣời trở lên tham gia theo nguyên tắc dân chủ, công khai, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Đấu giá QSD đất là một hình thức để Nhà nƣớc tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc.
Thông qua việc đấu giá đất sẽ bổ sung thêm nguồn kinh phí cho ngân sách Nhà nƣớc để đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng, góp phần phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nƣớc điều chỉnh khung giá đất. Có thể hiểu: Đấu giá quyền sử dụng đất là một phương thức định đoạn tài sản của chủ sở hữu, là hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai, giữa một bên là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, những người muốn nhận được quyền sử dụng đất tham gia trả giá từ thấp đến cao theo trình tự, thủ tục nhất định. Người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được quyền sử dụng đấu giá đất.
Ngƣời tham gia đấu giá QSD đất là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện năng lực tài chính, kỹ thuật để thực hiện dự án và đăng ký tham gia đấu giá đất theo quy định của Quy chế này. Quỹ đất để tổ chức đấu giá là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chƣa sử dụng, mặt bằng khu đất của các tổ chức thuộc diện phải di chuyển cơ sở sản xuất ra ngoài đô thị theo quy hoạch. Vai trò, đặc điểm của đất đai và sự cần thiết phải thực hiện đấu giá QSD đất 1. Vai trò của đất đai Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con ngƣời và các sinh vật khác trên trái đất.Mác viết rằng: Đất là tài sản mãi mãi với loài ngƣời, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đƣợc để sản xuất, là tƣ liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp.
Theo đó, đất đai có 03 vai trò lớn: 10 Thứ nhất, đối với các hoạt động kinh tế - xã hội nói chung: Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài ngƣời, con ngƣời và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con ngƣời, con ngƣời dựa vào đó để tạo ra sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống. Không có đất đai không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không có một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài ngƣời.
Đất đai là địa bàn của các hoạt động kinh tế - xã hội. Muốn xây dựng một nhà máy, trƣớc hết phải có địa điểm, một diện tích đất nhất định, trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xƣởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đƣờng đi lại… Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp là sự phát triển của ngành xây dựng, các công trình dân cƣ phát triển, đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cƣ mới. Những yêu cầu này ngày càng tăng làm cho nhu cầu đất đai dành cho các ngành đó cũng tăng lên. Thứ hai, đối với các hoạt động khai thác trực tiếp các yếu tố từ đất đai nhƣ ngành công nghiệp khai khoáng (hầm mỏ, vật liệu xây dựng,…), ngành du lịch., các điều kiện, đặc tính sẵn có của đất đai, các yếu tố môi trƣờng, thời tiết, khí hậu bên ngoài là yếu tố đóng vai trò quan trọng.
Việc bố trí hoạt động sử dụng đất của các ngành này không thể phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con ngƣời mà phụ thuộc vào điều kiện vốn có của đất đai. Thứ ba, đối với sản xuất nông nghiệp đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt và không có tƣ liệu nào có thể thay thế đƣợc. Vì tƣ liệu sản xuất bao gồm đối tƣợng lao động và công cụ lao động. Hoạt động sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là ngành trồng trọt, là quá trình con ngƣời tác động vào ruộng đất nhƣ cày bừa, bón phân… nhằm làm thay đổi chất lƣợng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trƣởng và phát triển, tức là quá trình biến đổi đất đai từ kém màu mỡ thành màu mỡ hơn.
Trong quá trình này đất đai đóng vai trò nhƣ là đối tƣợng lao động. Mặt khác con ngƣời sử dụng đất đai nhƣ một công cụ để tác động lên cây trồng, thông qua đó làm tăng độ màu mỡ của đất nhằm thu nhiều sản phẩm hơn. Nhƣ vậy, trong quá trình này, đất đai tham gia với 11 vai trò là tƣ liệu lao động chủ yếu và quan trọng nhất. Vì vậy định hƣớng trong sản xuất nông nghiệp là khi sử dụng đất cần hạn chế các hoạt động làm mất yếu tố tự nhiên, ƣu tiên hoạt động khai thác sử dụng trực tiếp các yếu tố tự nhiên nhƣng vẫn có thể đƣa vào sản xuất nông nghiệp.
Đặc điểm của đất đai Đất đai là tài nguyên không thể sản sinh nhưng lại có khả năng tái tạo được: Đất là vật thể thiên nhiên đƣợc hình thành lâu đời sau quá trình biến đổi lâu đời của thiên nhiên, do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố bao gồm: đá, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Sự hình thành đất đai không nằm trong ý muốn chủ quan của con ngƣời. Quỹ đất hiện có đƣợc phân chia thành nhiều dạng, nhiều loại khác nhau, do đó có những mục đích sử dụng khác nhau và phân chia có giới hạn. Tuy đất đai không thể sản sinh nhƣng nếu đất đai đƣợc sử dụng hợp lý thì sức sản xuất sẽ tăng lên.
Con ngƣời không tạo ra đƣợc đất đai, nhƣng bằng lao động của mình (lao động sống và lao động vật hoá) con ngƣời sẽ cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn và làm tăng sản lƣợng ruộng đất. Vì vậy, việc sử dụng đất đai phải theo một yêu cầu cao nhất, tiết kiệm cho mỗi một mục đích, đặc biệt là mục đích không thể chuyển đổi đƣợc, cùng với việc khai thác sử dụng đất phải gắn liền với việc bảo vệ môi trƣờng. Đất đai có vị trí cố định và sức sinh lợi không đồng đều. Vị trí tự nhiên đƣợc xác định bởi kinh độ, vĩ độ để quản lý thông tin đất đai.
Vị trí tự nhiên là cố định và mang tính tuyệt đối. Vị trí tƣơng đối của mảnh đất đƣợc thể hiện ở khả năng tiếp cận của mảnh đất và khoảng cách đến các trung tâm phát triển; hai yếu tố này tạo nên sức sinh lợi và giá trị kinh tế của mảnh đất. Vị trí tƣơng đối có thể thay đổi đƣợc. Vì vậy khi đầu tƣ cần quan tâm đến vị trí tƣơng đối của đất đai, dự báo khả năng thay đổi của vị trí tƣơng đối và nhìn thấy đƣợc giá trị kỳ vọng của đất đai.
Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người: Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành tƣ liệu sản xuất không thể thiếu đƣợc. Con ngƣời thông qua hoạt động sản xuất đa dạng phong phú, 12 trực tiếp hay gián tiếp tác động vào đất đai nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này phục vụ cho lợi ích của mình.