Luận án tiến sĩ quản lý xây dựng chung cư cao tầng thương mại phía đông TP. Hồ Chí Minh

Luận án tiến sĩ nghiên cứu hoàn thiện quản lý hoạt động đầu tư xây dựng và khai thác chung cư cao tầng thương mại tại khu vực phía đông TP. Hồ Chí Minh.

• Tác giả: Nguyễn Hữu Tân
• Người hướng dẫn: PGS. Phạm Tuấn Anh
• Trường học: Trường Đại học Công nghệ Giao thông Vận tải
• Chuyên ngành: Quản lý xây dựng
• Đề tài: Hoàn thiện quản lý hoạt động đầu tư xây dựng và khai thác chung cư cao tầng thương mại trên địa bàn phía đông Thành phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: Luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2026
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan quản lý đầu tư chung cư phía đông TP

Khu vực phía đông Thành phố Hồ Chí Minh đang ghi nhận tốc độ đô thị hóa nhanh chóng. Thành phố Thủ Đức trở thành cực tăng trưởng kinh tế mới với hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm. Nhu cầu nhà ở cao tầng thương mại gia tăng mạnh mẽ theo thời gian. Hoạt động quản lý đầu tư xây dựng và khai thác chung cư vì thế giữ vai trò quyết định. Công tác quản lý dự án đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa chủ đầu tư, nhà thầu và cơ quan nhà nước. Mỗi giai đoạn từ khảo sát, quy hoạch đến thi công đều phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật. Một quy trình quản lý hiệu quả sẽ giúp kiểm soát tiến độ, dự toán chi phí và đảm bảo an toàn lao động. Ngoài ra, việc vận hành công trình sau bàn giao cần kế hoạch chi tiết. Ban quản lý tòa nhà phải duy trì hệ thống kỹ thuật vận hành trơn tru. Điều này tạo dựng môi trường sống văn minh và gia tăng giá trị bất động sản bền vững.

1.1. Bối cảnh phát triển chung cư cao tầng tại khu vực phía đông

Phía đông Thành phố Hồ Chí Minh sở hữu vị trí cửa ngõ chiến lược. Nơi đây kết nối thuận lợi với vùng kinh tế trọng điểm Đông Nam Bộ. Sự hoàn thiện của tuyến metro số 1 và đường Vành đai 3 thúc đẩy các dự án nhà ở bùng nổ. Các khu chung cư cao tầng thương mại mọc lên nhanh chóng dọc theo trục giao thông lớn. Dân số cơ học tăng nhanh tạo ra áp lực khổng lồ lên hệ thống hạ tầng đô thị. Nhu cầu về căn hộ hiện đại đòi hỏi tiêu chuẩn xây dựng ngày càng khắt khe. Do đó, quy hoạch bài bản là yếu tố sống còn cho sự phát triển lâu dài.

1.2. Khái niệm và phạm vi quản lý vòng đời dự án chung cư

Quản lý vòng đời chung cư bao gồm toàn bộ tiến trình từ chuẩn bị đến khai thác sử dụng. Giai đoạn đầu tập trung vào lập báo cáo khả thi, xin cấp phép và thiết kế kỹ thuật. Giai đoạn thi công đòi hỏi giám sát tiến độ, kiểm soát chi phí và thẩm định chất lượng kết cấu. Giai đoạn khai thác bắt đầu sau khi nghiệm thu bàn giao căn hộ cho cư dân. Ban quản lý chịu trách nhiệm bảo trì định kỳ, vận hành trang thiết bị và xử lý sự cố kỹ thuật. Việc quản trị xuyên suốt giúp kéo dài tuổi thọ công trình và duy trì an toàn tối đa.

II. Phân tích quản lý khai thác chung cư phía đông TP

Thực tế công tác quản lý tại khu vực phía đông đối mặt nhiều thách thức phức tạp. Sự phát triển ồ ạt của các khối nhà cao tầng gây áp lực lớn lên mạng lưới điện, nước và đường sá. Tiến độ giải phóng mặt bằng kéo dài thường xuyên làm đội chi phí xây dựng. Tình trạng biến động giá vật liệu khiến dự toán ban đầu dễ bị phá vỡ. Trong giai đoạn thi công, việc kiểm soát an toàn và chất lượng kỹ thuật đôi lúc thiếu đồng bộ. Một số dự án chậm tiến độ hoàn thành do năng lực nhà thầu hạn chế. Khi chuyển sang giai đoạn vận hành, tranh chấp giữa cư dân và ban quản trị thường xảy ra. Phí bảo trì hai phần trăm và diện tích sở hữu chung riêng luôn là điểm nóng căng thẳng. Ngoài ra, quy trình bảo dưỡng kỹ thuật chưa được tuân thủ nghiêm ngặt ở nhiều chung cư cũ. Thiết bị phòng cháy chữa cháy xuống cấp nhanh gây lo ngại về an toàn sinh mạng.

2.1. Rủi ro pháp lý và áp lực quá tải hạ tầng kỹ thuật

Nhiều dự án chung cư thương mại gặp trục trặc về thủ tục đất đai. Việc thay đổi quy hoạch xây dựng thường kéo dài thời gian cấp phép đầu tư. Sự chậm trễ này gây thiệt hại tài chính nặng nề cho các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, mật độ xây dựng cao tạo sức ép khổng lồ lên hạ tầng giao thông. Tuyến đường huyết mạch thường xuyên ùn tắc vào giờ cao điểm. Mạng lưới cấp thoát nước đô thị đôi khi không đáp ứng kịp tốc độ tăng dân số. Tình trạng ngập úng cục bộ vào mùa mưa gây ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng sống cư dân. Hạ tầng kỹ thuật cần được nâng cấp đồng bộ.

2.2. Bất cập trong vận hành quản lý và bảo trì công trình

Giai đoạn khai thác thường nảy sinh mâu thuẫn phức tạp về quyền lợi. Vấn đề bàn giao quỹ bảo trì giữa chủ đầu tư và ban quản trị hay bế tắc. Sự thiếu minh bạch tài chính làm xói mòn lòng tin của cư dân. Đội ngũ kỹ thuật tòa nhà ở một số nơi thiếu chứng chỉ chuyên môn phù hợp. Việc bảo trì thang máy và thiết bị điện nước bị buông lỏng hoặc làm qua loa. Khi có sự cố hỏa hoạn, hệ thống báo cháy không hoạt động kịp thời. Công tác phân cấp đánh giá độ an toàn kết cấu nhà cao tầng chưa thực hiện đều đặn. Điều này tiềm ẩn nguy cơ xuống cấp nhanh cho công trình.

III. Giải pháp quản lý đầu tư chung cư tại phía đông TP

Để giải quyết triệt để các tồn tại, việc hoàn thiện mô hình quản trị là yêu cầu cấp thiết. Chủ đầu tư cần ứng dụng công nghệ mô hình thông tin công trình BIM vào toàn bộ vòng đời dự án. Giải pháp này giúp kiểm soát sai sót thiết kế, giảm lãng phí vật tư và tối ưu hóa tiến độ xây dựng. Về mặt tài chính, doanh nghiệp phải xây dựng kế hoạch dòng tiền minh bạch và dự phòng rủi ro biến động giá. Việc lựa chọn nhà thầu phải dựa trên năng lực thực tế thay vì tiêu chí giá thấp nhất. Trong giai đoạn khai thác, quy trình bảo trì tòa nhà cần chuẩn hóa theo tiêu chuẩn quốc tế. Hệ thống quản lý tòa nhà thông minh BMS nên được tích hợp để tự động hóa giám sát năng lượng và cảnh báo sự cố kỹ thuật. Đội ngũ kỹ sư vận hành cần được đào tạo bài bản và kiểm tra sát hạch định kỳ. Công tác quản lý quỹ bảo trì phải được công khai minh bạch qua các nền tảng số hóa chuyên dụng.

3.1. Chuẩn hóa quy trình kiểm soát kỹ thuật và chi phí xây dựng

Kiểm soát chi phí xây dựng đòi hỏi lập dự toán bám sát biến động thị trường. Chủ đầu tư cần ký kết hợp đồng trọn gói hoặc có điều khoản bù giá rõ ràng. Việc nghiệm thu chất lượng thi công phải tuân thủ nghiêm ngặt quy chuẩn xây dựng quốc gia. Công tác kiểm tra định kỳ hiện trường giúp phát hiện sớm sai lệch kết cấu. Mọi công đoạn thi công móng, cột, dầm đều cần hồ sơ giám sát chi tiết. Áp dụng các giải pháp kỹ thuật xanh giúp tiết kiệm vật liệu và giảm thiểu phát thải. Quy trình nghiệm thu minh bạch là cơ sở bàn giao công trình an toàn.

3.2. Hoàn thiện công tác bảo trì và vận hành chung cư chuyên nghiệp

Công tác bảo trì công trình bao gồm bảo dưỡng thường xuyên và sửa chữa định kỳ. Ban quản lý cần thiết lập lịch kiểm tra kỹ thuật cụ thể theo từng quý. Hệ thống phòng cháy chữa cháy và máy phát điện dự phòng phải được thử nghiệm liên tục. Khi phát hiện dấu hiệu rạn nứt kết cấu, đơn vị chức năng phải kiểm định chất lượng tức thời. Các chung cư quá thời hạn thiết kế bắt buộc phải đánh giá an toàn trước khi tiếp tục khai thác. Quỹ bảo trì cần được gửi tại ngân hàng thương mại uy tín và kiểm toán độc lập hàng năm. Việc này bảo vệ quyền lợi chính đáng của cư dân.

IV. Định hướng khai thác chung cư bền vững phía đông TP

Quản lý đầu tư xây dựng và khai thác chung cư giữ vai trò then chốt trong quy hoạch đô thị. Thành phố Thủ Đức tại phía đông đang định hình trung tâm đổi mới sáng tạo hàng đầu. Các công trình chung cư cao tầng thương mại không chỉ giải quyết bài toán chỗ ở mà còn kiến tạo diện mạo không gian hiện đại. Quá trình triển khai dự án cần có tầm nhìn chiến lược gắn liền hạ tầng giao thông và dịch vụ xã hội. Việc kết hợp hài hòa giữa không gian thương mại và khu dân cư sẽ tối đa hóa hiệu quả sinh lời cho chủ đầu tư. Đồng thời, mô hình căn hộ xanh và thông minh sẽ trở thành xu hướng cạnh tranh tất yếu trên thị trường bất động sản. Các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm hoàn thiện khung pháp lý về chuyển giao quỹ bảo trì và phân cấp kỹ thuật. Doanh nghiệp cần chủ động thích ứng với chuyển đổi số để nâng cao năng lực cạnh tranh. Thực hiện đồng bộ các giải pháp này sẽ bảo đảm sự phát triển bền vững cho toàn vùng.

4.1. Khả năng ứng dụng mô hình hỗn hợp thương mại và dân cư

Mô hình phát triển hỗn hợp mang lại lợi thế vượt trội cho khu đô thị mới. Việc tích hợp các tầng khối đế bán lẻ, văn phòng và khu căn hộ ở giúp tối đa hóa giá trị đất đai. Mô hình này tạo ra hệ sinh thái dịch vụ khép kín cho cư dân. Chi phí vận hành hạ tầng kỹ thuật chung được chia sẻ hợp lý giữa các bên. Dự án hỗn hợp còn góp phần giảm thiểu nhu cầu di chuyển cơ học trong thành phố. Kết nối giao thông công cộng thuận tiện thu hút dòng vốn đầu tư quốc tế mạnh mẽ. Đây là định hướng phát triển tất yếu cho các đô thị nén hiện đại.

4.2. Khuyến nghị chính sách nâng cao hiệu quả quản trị đô thị

Chính quyền thành phố cần ban hành cơ chế giám sát tài chính nghiêm ngặt đối với quỹ bảo trì chung cư. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cư dân cần được đẩy nhanh tiến độ. Việc số hóa toàn bộ hồ sơ quản lý dự án giúp cơ quan công quyền kiểm tra thuận tiện. Bên cạnh đó, các địa phương cần quy định tiêu chuẩn bắt buộc về kiểm định chất lượng kỹ thuật định kỳ. Chủ đầu tư vi phạm quy chuẩn xây dựng hoặc chây ì bàn giao quỹ bảo trì phải bị xử lý nghiêm minh. Môi trường pháp lý rõ ràng sẽ tạo niềm tin vững chắc cho thị trường phát triển lành mạnh.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU VỀ QL HOẠT ĐỘNG ĐTXD VÀ KHAI THÁC CCCTTM 1. Tổng quan QL hoạt động ĐTXD và khai thác CCCTTM Gia tăng hiệu quả khai thác quỹ đất đang là hướng đi phổ biến tại nhiều nước phát triển. Trong bối cảnh đó, CCCT thương mại (CCCTTM) ra đời như một tất yếu của tiến trình ĐTH, đặc biệt ở những địa bàn có tốc độ CNH mạnh mẽ. Phát triển KCN, CCN gắn liền với BĐS công nghiệp và nhà ở cho người thu nhập trung bình, thấp được xem là xu hướng tất yếu trong hiện tại và những năm sắp tới.

Nhận định này không chỉ được nhiều chuyên gia đưa ra mà còn nằm trong đề xuất của Bộ XD. Kéo theo đó, nhà ở thương mại tại các khu vực lân cận KCN phát triển mạnh, đáp ứng nhu cầu an cư của lực lượng công nhân có thu nhập trung bình. Bên cạnh những lợi ích mang lại, hoạt động ĐT-KT CCCTTM cũng đặt ra không ít thách thức kéo dài về ASXH, điều kiện sống, chất lượng công trình, không gian XD và thời hạn sử dụng. Mức độ phức tạp càng gia tăng khi NCT không chỉ đơn thuần là chung cư để ở mà còn được tích hợp thêm chức năng văn phòng, siêu thị, đặc biệt tại những dự án có mật độ cư trú lớn.

Thực tế cho thấy, tranh chấp thường bắt nguồn từ ba vấn đề cơ bản: i) sự thiếu rõ ràng trong phân chia SHR và SHC giữa cư dân và CĐT, ii) chất lượng HTKT chưa bảo đảm các yêu cầu về thoát hiểm, thông gió và chiếu sáng, iii) những bất đồng xoay quanh phí QLVH, diện tích bãi xe và việc sử dụng không gian chung. Do khung pháp lý hiện hành còn thiếu sót ở các nội dung này nên người sử dụng phải đối mặt với nhiều tranh chấp và rủi ro [82], [161], [3], [15], [30]. Vì thế, các bất cập nói trên cần được nhận diện đầy đủ từ khâu lập DAĐT để làm căn cứ pháp lý trước khi cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư. Mặc dù pháp luật về đầu tư đã yêu cầu mỗi dự án phải có HTKT và HTXH đi kèm theo tiến độ từng GĐ, việc thực thi ở nhiều nơi vẫn chưa nghiêm.

Không ít địa phương lập quy hoạch thiếu tính đồng bộ, đồng thời vẫn cấp phép XD cho những dự án chưa hoàn thiện điều kiện đấu nối hạ tầng. Về phía DN, tình trạng thiếu vốn hoặc cố tình bỏ bớt các hạng mục công cộng như trường học, trạm y tế, công trình văn hóa vẫn còn xảy ra. Việc hình thành các KĐT mới mang lại diện mạo mới cho địa bàn, nhưng cũng đem đến không ít vấn đề nan giải cho chính quyền - nhất là ở mô hình CQĐP hai cấp 7 mới thực hiện. Nhiều CCCTTM trước đây được XD khá hoàn chỉnh, đồng bộ với trường mẫu giáo, nhà trẻ, cửa hàng bách hóa; giữa các khối nhà là vườn hoa, cây xanh, sân chơi, có điểm thu gom và xử lý tạm thời rác thải cùng hạ tầng cấp, thoát nước hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, trong khoảng 10 năm trở lại đây, các tòa NCC được phát triển ồ ạt nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở thương mại đã bộc lộ nhiều tồn tại, bất cập do nhiều nguyên nhân khác nhau, cần được điều chỉnh kịp thời để giảm thiểu tối đa hậu quả về sau, nhất là tình trạng UTGT, úng ngập, vốn rất khó xử lý một khi đã xảy ra. Sau năm 2010, cả nước đã có hàng trăm KĐT mới, khu nhà ở thương mại được XD, đưa vào sử dụng, không chỉ ở quy mô 5-7 ha mà đã lên tới hàng chục, hàng trăm héc-ta, với hàng ngàn căn hộ, đáp ứng chỗ ở cho hàng vạn người. Tuy nhiên, yêu cầu về công trình HTXH đi kèm (trường học, nhà trẻ, trạm y tế.) chưa được quan tâm đúng mức. Tình trạng chung ở nhiều KĐT mới, kể cả những KĐT từng được công nhận "kiểu mẫu", là hiện tượng điều chỉnh quy hoạch tùy tiện vẫn xảy ra, đất cây xanh, đất trường học bị điều chỉnh sang công trình hỗn hợp, nhà ở.

Hiện nay, QLKT CCCT tại phía đông TPHCM (cụ thể là hai tỉnh Đồng Nai, Bình Dương trước sáp nhập), địa bàn có tốc độ CNH, ĐTH thuộc nhóm cao nhất cả nước, diễn ra không theo một phương thức cụ thể, mỗi chung cư áp dụng một mô hình QL riêng: có tòa nhà cư dân tự lập bộ máy QLVH, có tòa nhà do CĐT trực tiếp QL; quá trình thực hiện nảy sinh nhiều bất cập, chưa có quy định thống nhất, dễ gây tranh chấp, ảnh hưởng ASXH. Từ những luận điểm trên, việc nghiên cứu hoàn thiện QL hoạt động ĐTXD và khai thác CCCTTM là cấp thiết, có ý nghĩa thực tiễn cao. Luận án tập trung giải quyết ba nhóm vấn đề chính: 1) Hoạt động ĐTXD (hành lang pháp lý, cơ chế; lập, phân tích, thẩm định dự án; thiết kế kiến trúc, kết cấu, HTKT) và ảnh hưởng của nó đến trật tự đô thị, giao thông, cảnh quan môi trường, diện tích sử dụng chung - riêng. 2) Hoạt động QLKT (bảo trì; QLVH; PCCC; xử lý sự cố).

3) Đánh giá thực tiễn công tác đầu tư và QLKT CCCTTM ở các địa bàn phía đông TPHCM nhằm nhận diện các tồn tại, chỉ ra nguyên nhân và đề xuất giải pháp. Các công trình nghiên cứu trong nước có liên quan đến ĐT-KT CCCTTM Tài liệu tổng quan trong nước được lựa chọn theo hai tiêu chí: (i) có liên quan trực tiếp đến một trong các nội dung cốt lõi của luận án - hiệu quả đầu tư, HTKT, bảo trì, 8 VH, PCCC và xử lý sự cố của CCCTTM; và (ii) được công bố trong GĐ từ năm 2005 trở lại đây nhằm phản ánh khung pháp lý và thực tiễn QL gần với bối cảnh nghiên cứu. Trên cơ sở đó, mục 1.2 tổng hợp và đánh giá năm nhóm công trình: hiệu quả đầu tư dự án, HTKT, tiêu chí công trình xanh, bảo trì và VH khai thác. Hoạt động ĐTXD CCCTTM 1.

Hiệu quả đầu tư dự án Do đầu tư TSCĐ có giá trị lớn, thời gian thu hồi vốn dài và liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý, vấn đề hiệu quả đầu tư luôn là mối quan tâm hàng đầu trong các công trình nghiên cứu trong nước. Bùi Mạnh Hùng và cộng sự (2020) [28], cung cấp công cụ phân tích kết hợp yếu tố kỹ thuật và KT-XH, tài chính - ngân sách, giúp đánh giá dự án từ nhiều góc độ chủ thể liên quan. Tài liệu thiên về phương pháp luận chung cho mọi loại dự án XD, chưa đi sâu vào đặc thù của CCCTTM - nơi hiệu quả đầu tư gắn chặt với chất lượng khai thác VH sau bàn giao. Thái Bá Cần (2022) [139], nhấn mạnh yêu cầu QL chặt chẽ dự án XD từ khâu xác định chủ trương đến khi hoàn thành, đưa vào khai thác, sử dụng.

Tuy nhiên tác giả mới dừng ở phạm vi QL dự án XD, chưa phân tích mối tương quan giữa dự án và HTKT - xã hội xung quanh để đánh giá đầy đủ hiệu quả đầu tư trong dài hạn; đây cũng là khoảng trống mà luận án hướng tới bổ sung. Nguyễn Đình Thi (2018) [99], trình bày tổ chức quy hoạch, tổ chức không gian kiến trúc và cây xanh của nhà siêu cao tầng nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư. Nội dung thiên về kỹ thuật kiến trúc, là cơ sở tốt cho khâu thiết kế, nhưng chưa gắn với công tác QLNN và QLVH sau đầu tư. Hoàng Văn Dương, Lương Đức Long (2021) [73], đã khảo sát 28 nhân tố rủi ro thuộc 5 nhóm (tài chính - kinh tế; chính sách - pháp luật; kỹ thuật - công nghệ; tổ chức - QL; môi trường - xã hội) ảnh hưởng đến tiến độ và chi phí ở GĐ chuẩn bị dự án.

Đây là một trong số ít NCĐL về rủi ro đầu tư NCT tại Việt Nam; tuy nhiên phạm vi khảo sát giới hạn ở TPHCM và chỉ tập trung GĐ chuẩn bị dự án, chưa bao quát toàn bộ vòng đời ĐT-KT như phạm vi nghiên cứu của luận án, đồng thời chưa đề cập bối cảnh các địa phương có tính chất công nghiệp như phía đông TPHCM. Gần đây hơn, Bùi Xuân Tự, Đỗ Tiến Sỹ, Nguyễn Thanh Việt (2023) [29], khảo 9 sát 122 phiếu hợp lệ kết hợp ý kiến hơn 10 chuyên gia có 11-25 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực XD NCT, xác định 24 yếu tố gây vượt chi phí thi công, xếp hạng và đề xuất hướng giải quyết cho 10 yếu tố có tác động lớn nhất. Đây là NCĐL có phương pháp chặt chẽ (khảo sát kết hợp phỏng vấn chuyên gia), trực tiếp bổ sung cho khoảng trống về nghiên cứu "chậm trễ, vượt ngân sách dự án NCT" mà nhóm tài liệu trên còn thiếu; tuy nhiên nghiên cứu tiếp cận từ góc độ nhà thầu thi công, chưa xem xét đầy đủ vai trò giám sát của cơ quan QLNN cũng như GĐ khai thác sau đầu tư. Đây vẫn là khoảng trống mà luận án tiếp tục bổ sung.

Nhìn chung, nhóm công trình về hiệu quả đầu tư dự án trong nước hiện có phần lớn mang tính chất tài liệu hướng dẫn nghiệp vụ, phương pháp luận chung; dù đã có thêm một số NCĐL gần đây về rủi ro, vượt chi phí (Hoàng Văn Dương và Lương Đức Long, 2021; Bùi Xuân Tự và cộng sự, 2023), các nghiên cứu này vẫn tập trung ở góc độ nhà thầu hoặc GĐ chuẩn bị dự án, chưa có nghiên cứu nào xem xét đồng thời cả hai GĐ ĐT-KT dưới góc độ QLNN, đặc biệt tại các địa bàn có đặc thù CNH cao như phía đông TPHCM. Đây là khoảng trống mà luận án hướng tới lấp đầy. HTKT Phạm Hùng Cường và các cộng sự (2006) [113], đã trình bày các chỉ tiêu, cơ cấu quy hoạch, tổ chức không gian, thiết kế đô thị và mạng lưới giao thông trong đơn vị ở [113]. Tài liệu bao quát các yếu tố cấu thành một khu ở hoàn chỉnh, nhưng chưa đề cập hạ tầng phục vụ VH, bảo trì, PCCC và thoát hiểm khi có sự cố - tức là chưa bao quát khía cạnh QLKT mà luận án tập trung nghiên cứu.

Phạm Trọng Hạnh (2017) [115], đã làm rõ hệ quả của việc đầu tư thiếu tập trung và công tác QL còn nhiều bất cập, dẫn đến HTKT đô thị chưa đáp ứng cả về quy mô lẫn chất lượng, là nguyên nhân gây ra UTGT, suy giảm chất lượng môi trường và tình trạng ngập nước. Tài liệu cung cấp góc nhìn QL vĩ mô hữu ích, song chưa đi sâu vào cấp độ dự án chung cư cụ thể. Trần Minh Phụng, Nguyễn Duy Liêm, Lê Minh Quang (2020) [147], đã cung cấp kiến thức nền về giao thông, cấp thoát nước, cây xanh, chiếu sáng đô thị.