Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Một số khái niệm cơ bản 1. Khái niệm đất Theo thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của bộ Tài Nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn thống kê, kiểm kê đất đai, và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì: Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống. Đất ở bao gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị.
Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã. Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn. Khái niệm đấu giá Theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản. Theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”.
[11] Theo điều 5, Luật đấu giá tài sản 2016, thì đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục quy định. Đấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trí, vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế- xã hội. Đấu giá tài sản là một trong những cách thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổi hàng hoá nói riêng phát triển một cách đa dạng. Trong những năm qua, hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta đã từng bước phát triển, có những 6 đóng góp quan trọng trong công tác thi hành pháp luật, đặc biệt là công tác thi hành án dân sự, xử lý vi phạm hành chính và đấu giá QSD đất.[19] Tài sản trong đấu giá rất đa dạng, căn cứ vào trình tự, thủ tục quy định cho việc bán đấu giá tài sản thì các loại tài sản bán đấu giá có thể được chia ra hai loại tài sản, bao gồm tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức được bán theo hình thức tự nguyện và tài sản tư pháp được bán theo hình thức bắt buộc.
Tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức là những tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật, ví dụ như hàng hóa, một số loại đồ cổ, tác phẩm nghệ thuật, đồ sưu tầm, phương tiện giải trí, BĐS, đồ dùng gia đình, hàng tiêu dùng, đồ văn phòng, máy tính… Đấu giá tài sản là một dịch vụ có từ lâu đời và tương đối phát triển ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ. Tuy nhiên, ở nước ta, hoạt động đấu giá tài sản chỉ mới thực sự bắt đầu phát triển khi Đảng và Nhà nước ta áp dụng chính sách mở cửa, chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với sự hình thành và phát triển của pháp luật về bán đấu giá tài sản qua các giai đoạn khác nhau. Khái niệm Đấu giá QSD đất Đất đai ở nhiều nước là một loại hàng hóa, mà thực chất nó là hàng hóa có thể giao dịch được. Theo Mác, mọi thứ mà mang ra trao đổi, mua bán được đều gọi là hàng hóa.
Bởi vậy, đất đai (Việt Nam gọi là QSD đất) là một loại hàng hóa, Việt Nam gọi là hàng hóa đặc biệt, nên mọi lý thuyết về hàng hóa và đấu giá QSD đất phải tuân theo các quy định của bộ luật thương mại, gọi là đất thương mại ( có thể trao đổi, buôn bán và sinh lời). Thực chất của quá trình đấu giá hàng hóa nói chung và QSD đất nói riêng là kết quả sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Hiện nay, chưa đưa ra một khái niệm chính thức về đấu giá QSD đất. Hà Nội là địa phương đầu tiên đưa ra quan niệm về đấu giá QSD đất.
Theo khoản 1, điều 1, Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 09/09/2005 của UBND Thành phố Hà Nội về việc đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, theo đó “đấu giá QSD đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố” [22] 7 Như vậy, đấu giá QSD đất ở là một hình thức để nhà nước tiến hành giao hoặc cho thuê đất ở đối với tổ chức, các nhà đầu tư nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Vai trò của đấu giá QSD đất và các nhân tố ảnh hưởng đến đấu giá QSD đất Đấu giá QSD đất có 05 vài trò cơ bản: Thứ nhất, đấu giá QSD đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào ngân sách nhà nước để đầu tư xây dựng và cải tạo hạ tầng. Đối tượng tham gia đấu giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế, miễn là đáp ứng đủ các yêu cầu về tài chính và kỹ thuật của dự án. Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia đấu giá QSD đất 1 thửa đất, sẽ tạo ra được sự canh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá trị thực tế trên thị trường.
Chính vì vậy địa phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn vốn, có thể chủ động đầu tư xây dựng cơ sở, hạ tầng. phúc lợi xã hội tại địa phương mình tránh được tình trạng trông chờ vào ngân sách nhà nước. Thứ hai, đấu giá QSD đất có thể chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một cách đồng bộ. Thứ ba, đấu giá QSD đất là một trong những căn cứ để Nhà nước xác định giá đất, góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị trường BĐS, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS một cách lành mạnh.
Thứ tư, đấu giá QSD đất góp phần ổn định tình hình chính trị và phát triển nền kinh tế một cách bền vững. Thứ năm, đấu giá QSD đất góp phần vào quá trình cải cách hành chính. Người tham gia đấu giá sai khi trúng đấu giá được hỗ trợ một cách tốt nhất về làm hồ sơ thửa đất góp phần thúc đẩy quá trình giải quyết nhanh gọn các thủ tục hành chính. Ngoài ra, đấu giá QSD đất còn giải quyết một phần nhu cầu về đất ở của nhân dân.
Thông qua đấu giá QSD đất, người dân sẽ xác định được giá cả và vị trí đất mà mình muốn mua một cách chính xác mà không phải thông qua bất kỳ tổ chức, cá nhân nào. Có nghĩa là người dân có nhu cầu về đất ở sẽ được “mua” đất từ Nhà nước với giá do chính người dân tự thỏa thuận. Các yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá QSD đất bao gồm: Các chính sách của Nhà nước: đây là yếu tố gần như quan trọng nhất của đấu giá QSD đất. Mọi sự quan tâm, thu hút nhà đầu tư đấu giá chủ yếu phụ thuộc vào chính sách của nhà nước ( quy hoạch, chính sách đầu tư nâng cấp, cải tạo hệ thống cơ sở hạ tầng …).
Công tác đấu giá QSD đất có phát huy 8 được hết vai trò và hiệu quả của nó hay không phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của Nhà nước. Các chủ thể tổ chức đấu giá: về sự chuyên nghiệp, cách tổ chức đấu giá,. Các nhà thầu tham gia đấu giá: nếu có sự hợp tác của các nhà thầu tham dự phiên đấu giá sẽ góp rất lớn vào sự thành công của các phiên đấu giá. Tuy nhiên, thực tế các phiên đấu giá tổ chức không thành công chủ yếu là do ý thức của các nhà thầu như vi phạm quy chế đấu giá ( có sự bàn bạc trong phòng đấu giá, trong phiên đấu giá để dàn xếp thông đồng bỏ giá thấp), người trúng đấu giá từ chối không nhận QSD đất, rút lại giá đã trả.
Cá biệt có trường hợp các thửa đất đưa ra đấu giá không có khả năng sinh lời nên không thu hút được các nhà đầu tư. Vì vậy việc xác định tiềm lực, mục đích của những người tham gia đấu giá trong quá trình xem xét tư cách người tham gia đấu giá là hết sức quan trọng. Đất đấu giá: Vị trí địa lý của từng thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến giá của thửa đất đem ra đấu giá. Theo đó có 02 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là quy hoạch sử dụng đất có tầm nhìn chiến lược ảnh hưởng lớn đến công tác đấu giá QSD đất và hệ thống cơ sở hạ tầng của khu vực có đất đấu giá.
Thị trường BĐS: những biểu hiện quá “ nóng” hoặc quá ảm đạm của thị trường BĐS cũng ảnh hưởng trực tiếp đến đấu giá QSD đất. Quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất 1. Quan niệm về quản lý và quản lý nhà nước Thuật ngữ quản lý được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau, ở từng góc độ và từng lĩnh vực cuộc sống. Quản lý là đối tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học tự nhiên và xã hội.
Quản lý nhà nước là một dạng của quản lý xã hội, mang tính quyền lực nhà nước, được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội và hành vi hoạt động của con người. Trong các chủ thể quản lý xã hội thì Nhà nước là chủ thể duy nhất quản lý xã hội toàn dân, toàn diện bằng pháp luật. Quản lý nhà nước là sự tác động, điều chỉnh của các chủ thể mang quyền lực nhà nước thông qua bộ máy Nhà nước và đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước, chủ yếu bằng pháp luật với phương pháp đặc trưng là cưỡng chế tới các quá trình xã hội nhằm thiết lập trật tự, ổn định trên mọi lĩnh vực của đời sống xã hội theo ý chí Nhà nước. Quản lý nhà nước có thể hiểu theo hai nghĩa: 9 Theo nghĩa rộng: Quản lý nhà nước là tổ chức hoạt động của bộ máy nhà nước nói chung trên các ba phương diện hoạt động là lập pháp, hành pháp và tư pháp.