ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA KINH TẾ ***** NGUYỄN VĂN ĐỢI QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Hà Nội - 2004 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA KINH TẾ NGUYỄN VĂN ĐỢI QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế chính trị XHCN Mã số: 50201 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TRẦN ĐÌNH THIÊN Hà Nội - 2004 MỤC LỤC Trang Phần 1: Mở đầu 1-5 Phần 2: Nội dung 6-94 Chương 1: Thị trường đất đai - Những vấn đề lý luận và kinh 6-39 nghiệm ở các nước trên tế giới 1. Thị trường đất đai. Quyền sở hữu đất đai 6-14 1. Thị trường đất đai và vai trò của thị trường đất đai trong nền 14-20 kinh tế 1. Quá trình chuyển đất đai thành hàng hoá 20-30 1. Sự thay đổi trạng thái sử dụng đất khi đất đai trở thà nh hàng 20-22 hoá. Cơ sở khách quan của sự chuyển đất đai thành hàng hoá 22-27 1. Vai trò của Nhà nước đối với quá trình chuyển đất đai thành 27-30 hàng hoá 1. Kinh nghiệm ở một số nước. Cải cách ruộng đất ở Anh.2 Cải cách đất đai ở Trung Quốc 33-35 2. Thị trường BĐS ở Cộng hoà Liên bang Đức - Kinh nghiệm 35-39 rút ra. Thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay - Những vấn 40-74 đề đặt ra. Khái quát quá trình chuyển đất đai thành hàng hoá ở Việt Nam. Giai đoạn trước 1980 40-41 2. Giai đoạn từ năm 1980 - 1993. Giai đoạn 1993 đến nay. Thực trạng thị trường đất đai ở Việt Nam 50-69 2. Thực trạng thị trường sơ cấp. Khái quát chung về thị trường sơ cấp 50-54 2. Thực trạng giao đất, cho thuê, thu hồi đất. Xác lập quyền sử dụng đất. Thực trạng thị trường thứ cấp 62-69 2. Khái quát về thị trường thứ cấp. Thực trạng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, 63-69 góp vốn bằng đất đai… 2. Đánh giá tổng quát 70-74 2. Về thực trạng thị trường 70-74 Chương 3. Một số giải pháp để hình thành và phát triển thị 75-94 trường đất đai ở Việt Nam. Mục tiêu và nguyên tắc phát triển thị trường đất đai…. Mục tiêu và định hướng cơ bản…… 75-79 3. Những nguyên tắc chung… 79-81 3. Những bất cập và giải pháp khắc phục. Nâng cao nhận thức về thị trường đất đai. Xác lập hàng hoá cho thị trường 84-88 3. Đổi mới công tác quản lý Nhà nước về đất đai, giao dịch đất 89-90 đai 3. Thực hiện nhanh và có hiệu quả công tác quy hoạch kế hoạch 90-92 sử dụng đất 3. Áp dụng cơ chế một giá đối với giao dịch về đất đai 92-93 3. Phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức môi giới , tư vấn , 93-94 dịch vụ mua - bán đất đai Phần 3. Kết luận 95-96 Danh mục tài liệu tham khảo BẢNG TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất XHCN Xã hội chủ nghĩa TBCN Tư bản chủ nghĩa TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh TLSX Tư liệu sản xuất MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai nói riêng, bất động sản nói chung, với tư cách vật chất thoả mãn nhu cầu cuộc sống của con người, được mua bán và trở thành hàng hoá, từng bước từ thấp đến cao, từ cá biệt trở thành phổ biến. Thị trường đất đai, thị trường bất động sản cũng từ đó, được hình thành, phát triển và trở thành một bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế thị trường, kể cả thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Ngày nay, chẳng những đất đai trên "ngôi nhà chung - Trái đất" của chúng ta trở thành hàng hoá, mà cả mặt trăng, sao hoả cũng được các nhà tỷ phú trên thế giới chia ô, chia khoảnh để bán. Trong những năm đổi mới vừa qua, với sự vận hành nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN, nền kinh tế nước ta đã đạt được những thành tựu to lớn. Tuy nhiên, nhiều loại thị trường - đặc biệt là thị trường đất đai, thị trường bất động sản chưa được thiết lập hoặc chưa được phát triển. Tình trạng đó đã gây lên những hạn chế lớn đối với sự phát triển, tăng trưởng của nền kinh tế. Nhận thức được điều đó, Đảng và Chính phủ đã và đang cố gắng từng bước khắc phục tình trạng thiếu vắng, thiếu đồng bộ của các loại thị trường trong nền kinh tế. Báo cáo chính trị của Đảng tại Đại hội IX đã khẳng định: " Hình thành và phát triển thị trường BĐS, bao gồm cả QSD đất theo quy định của pháp luật ". Hơn thế, Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2001 - 2005 nêu: "Phát triển thị trường bất động sản trong đó có thị trường QSD đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển nhượng QSD đất; mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh.192- 342] Mặc dù vậy, thị trường đất đai nói riêng, thị trường bất động sản nói chung ở nước ta cho đến nay vẫn vận động mang tính tự phát, không công khai, về thực chất đó vẫn là một thị trường " ngầm ", hẹp cả về phạm vi và nội dung hoạt động. Các hoạt động của thị trường này vẫn nằm ngoài sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước cũng chưa có biện pháp, chưa có hệ thống quản lý hữu hiệu trong lĩnh vực này. Những dư chấn của các cơn " sốt " thị trường, cũng như những vấn đề kinh tế, xã hội nảy sinh liên quan đến đất đai đã và đang là những thách thức gay gắt, ngày càng chồng chất, đòi hỏi chúng ta phải đương đầu và giải quyết. Tiến sỹ Đặng Đức Đạm - Phó Trưởng Ban nghiên cứu của Thủ tướng Chính Phủ, đã từng nêu ý kiến: ". Việt Nam hiện nay có rất nhiều cái nhất, ví dụ (1 ) tài sản lớn nhất: Đất đai là tài sản ước tính có giá trị lớn hơn nhiều so với tài sản của tất cả các doanh nghiệp Nhà nước cộng lại: ( 2 ) Tham nhũng nặng nhất: Tham nhũng chủ yếu từ nguồn đất đai và đầu tư của Nhà nước; Khiếu kiện nhiều nhất: Đại bộ phận khiếu kiện là về nhà đất; ( 4 ) Rào cản cao nhất: Thủ tục đất đai là rào cản khó vượt qua nhất đối với cả đầu tư trong nước và nước ngoài.147] Có thể nói, trong cấu thành của thị trường bất động sản, thị trường đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng, bởi đất đai vốn là thành tố đầu tiên và căn bản đối với bất kỳ một loại bất động sản nào. Hơn nữa, đất đai còn là thành tố hàng đầu tạo nên cơ sở cho đời sống của mỗi con người cũng như cả xã hội. Chính vì vậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu về thị trường đất đai, từ đó đưa ra những giải pháp, nhằm thúc đẩy sự ra đời và phát triển thị trường này ở nước ta hiện nay đã và đang là vấn đề bức xúc, có ý nghĩa sâu sắc cả về lý luận và thực tiễn. Tình hình nghiên cứu: Hiện nay, ở các nước kinh tế phát triển, đặc biệt ở các nước phương Tây, thị trường đất đai, thị trường bất động sản đã và đang phát triển rất sôi động. Đây thực sự là một thị trường nhạy cảm, có vai trò cực kỳ quan trọng thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng, phát triển và là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế thị trường. Chính vì vậy, thị trường đất đai, thị trường bất động sản đã trở thành đối tượng nghiên cứu của nhiều nhà kinh tế, pháp lý. Ví dụ: Công trình nghiên cứu của Hernando De Soto " Bí ẩn của vốn "; Công trình nghiên cứu của giáo sư UIF Jensen thuộc trường Đại học Lund - Thuỵ Điển về vấn đề " So sánh các yếu tố luật pháp của thị trường BĐS "; Nhóm tư vấn về BĐS của Uỷ ban kinh tế Châu Âu của Liên Hiệp Quốc, đã tổ chức hội nghị thượng đỉnh về BĐS ( 2002 ), trong đó hội nghị đặc biệt dành sự quan tâm đến việc nghiên cứu sự phát triển thị trường BĐS, ở các nước có nền kinh tế đang trong thời kỳ chuyển đổi. Đây là những tài liệu tham khảo quý báu cho việc nghiên cứu, tìm hiểu về thị trường đất đai, thị trường BĐS và tìm kiếm các giải pháp nhằm thúc đẩy sự hình thành, phát triển loại thị trường này trong nền kinh tế nước ta hiện nay. Ở nước ta, do tính chất thiết yếu và thời sự của vấn đề hình thành, phát triển thị trường bất động sản, thị trường đất đai trong thời kỳ đổi mới thể hiện rõ trong quá trình lấy ý kiến nhân dân về dự thảo luật đất đai sửa đổi, vấn đề đất đai, thị trường đất đai đã và đang thu hút được sự quan tâm của rất nhiều tầng lớp trong xã hội. Ở những phạm vi và mức độ khác nhau, đã có nhiều công trình nghiên cứu, trực tiếp hoặc gián tiếp đề cập đến thị trường đất đai, thị trường BĐS như: Đề tài nghiên cứu " Thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005 " do Sở Địa chính - nhà đất, Trường Đại học kinh tế TPHCM, Viện kinh tế TPHCM; Văn phòng Kiến trúc sư trưởng, Tổng công ty địa ốc Sài gòn nghiên cứu; Hội thảo về pháp luật đất đai và thị trường BĐS do khoa luật Đại học Quốc gia tổ chức; Chương trình hợp tác Việt nam - Thuỵ Điển về đổi mới hệ thống địa chính năm 2002; Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất của PGS.TSKH Lê Đình Thắng. Đặc san chuyên đề về luật đất đai - Tạp chí luật học, Trường đại học Luật Hà Nội. Đề tài: Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường QSD đất ở Việt Nam của Nguyễn Thị Nga - Trường Đại Học Luật Hà Nội.
Luận văn thạc sĩ về quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam
Luận văn thạc sĩ UEB phân tích quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam, cung cấp cái nhìn sâu sắc và toàn diện.
Trường đại học
Đại học Quốc gia Hà NộiChuyên ngành
Kinh tế chính trị XHCNNgười đăng
Ẩn danhThể loại
Luận văn thạc sĩ kinh tếPhí lưu trữ
35 PointMục lục chi tiết
THÔNG TIN CHI TIẾT
Tác giả: Nguyễn Văn Đợi
Người hướng dẫn: PGS. Trần Đình Thiên
Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
Chuyên ngành: Kinh tế chính trị XHCN
Đề tài: Quá Trình Hình Thành Và Phát Triển Thị Trường Đất Đai Ở Việt Nam
Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ kinh tế
Năm xuất bản: 2004
Địa điểm: Hà Nội
Trích đoạn nội dung tài liệu
Nội dung được bảo vệ bản quyền — Tải xuống đầy đủ