Luận văn thạc sĩ ueh phương pháp định giá tài sản cho mục đích thế chấp thông qua phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp trường hợp công ty cổ phần b o o nước thủ đức

Luận văn thạc sĩ UEH phân tích phương pháp định giá tài sản thế chấp qua thẩm định giá doanh nghiệp tại công ty cổ phần B O O Thủ Đức.

• Tác giả: Trần Thanh Nhân
• Người hướng dẫn: TS. Hay Sinh
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế TP. HCM
• Chuyên ngành: Tài Chính - Ngân Hàng
• Đề tài: Phương Pháp Định Giá Tài Sản Cho Mục Đích Thế Chấp Thông Qua Phương Pháp Thẩm Định Giá Doanh Nghiệp. Trường Hợp Công Ty Cổ Phần B.O Nước Thủ Đức
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sỹ
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.2. Ý nghĩa của đề tài
• 1.3. Phạm vi nghiên cứu
• 1.4. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.5. Phương pháp nghiên cứu
• 1.6. Kết cấu của luận văn
• 2. CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN
• 2.1. Lý thuyết thẩm định tài sản thế chấp tại tổ chức tín dụng
• 2.1.1. Hoạt động cho vay thế chấp tại tổ chức tín dụng
• 2.2. Vai trò thẩm định tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng
• 2.3. Cơ sở khoa học về thẩm định giá doanh nghiệp
• 2.3.1. Lý thuyết M&M
• 2.3.2. Lý thuyết đánh đổi
• 2.3.3. Lý thuyết trật tự phân hạng
• 3. CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Quy trình thẩm định giá trị doanh nghiệp
• 3.2. Tổng quan doanh nghiệp cần thẩm định giá
• 3.2.1. Đánh giá cung cầu về lĩnh vực cấp nước
• 3.2.2. Đánh giá tình hình hoạt động của doanh nghiệp
• 3.3. Mô tả bộ dữ liệu dùng làm căn cứ định giá
• 3.3.1. Dữ liệu sơ cấp
• 3.3.2. Dữ liệu thứ cấp
• 4. CHƯƠNG IV: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Nội dung nghiên cứu thẩm định giá doanh nghiệp
• 4.1.1. Phương pháp tài sản
• 4.1.2. Phương pháp thu nhập
• 4.1.3. Phương pháp giá trị hiện tại có điều chỉnh APV
• 4.2. Kết quả nghiên cứu
• 4.2.1. Lựa chọn phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp thích hợp cho mục đích thế chấp
• 4.2.2. Ngân hàng có quyết định cho vay vốn bằng cách thế chấp quyền thu tiền nước hay không?
• 5. CHƯƠNG V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• 5.1. Đóng góp của kết quả nghiên cứu
• 5.2. Những khó khăn trong quá trình nghiên cứu
• 5.3. Đề xuất hướng phát triển mới
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Phương Pháp Định Giá Tài Sản Thế Chấp

Phương pháp định giá tài sản thế chấp là một trong những yếu tố quan trọng trong hoạt động tín dụng của các tổ chức tài chính. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường tài chính ngày càng phát triển, việc xác định giá trị tài sản một cách chính xác giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa quy trình cho vay. Đề tài này sẽ tập trung vào việc nghiên cứu phương pháp định giá tài sản thế chấp thông qua trường hợp cụ thể của Công ty Cổ phần B.O Nước Thủ Đức.

1.1. Tính Cấp Thiết Của Phương Pháp Định Giá Tài Sản

Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, việc định giá tài sản thế chấp trở nên cần thiết hơn bao giờ hết. Các ngân hàng cần có những phương pháp chính xác để đánh giá giá trị tài sản nhằm đảm bảo an toàn cho các khoản vay. Đặc biệt, đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực độc quyền như cấp nước, việc xác định giá trị tài sản không chỉ dựa vào tài sản hữu hình mà còn phải xem xét đến giá trị vô hình và khả năng sinh lợi trong tương lai.

1.2. Ý Nghĩa Của Đề Tài Nghiên Cứu

Đề tài nghiên cứu không chỉ giúp ngân hàng có cái nhìn tổng quan về giá trị tài sản của doanh nghiệp mà còn giúp doanh nghiệp hiểu rõ hơn về giá trị tài sản của mình. Điều này sẽ hỗ trợ trong việc đưa ra các quyết định tài chính hợp lý, từ đó tối ưu hóa quy trình vay vốn và giảm thiểu rủi ro cho cả hai bên.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Trong Định Giá Tài Sản Thế Chấp

Việc định giá tài sản thế chấp không phải là một nhiệm vụ đơn giản. Các ngân hàng thường gặp phải nhiều thách thức trong việc xác định giá trị tài sản, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp có lợi thế độc quyền. Những vấn đề này có thể ảnh hưởng đến quyết định cho vay và khả năng thu hồi nợ của ngân hàng.

2.1. Những Khó Khăn Trong Việc Định Giá Tài Sản

Một trong những khó khăn lớn nhất trong việc định giá tài sản thế chấp là sự biến động của thị trường và các yếu tố kinh tế vĩ mô. Các ngân hàng cần phải cập nhật thường xuyên thông tin về giá trị tài sản để đưa ra quyết định chính xác. Ngoài ra, việc thiếu thông tin minh bạch về tài sản cũng là một thách thức lớn.

2.2. Rủi Ro Từ Việc Định Giá Không Chính Xác

Nếu giá trị tài sản được định giá không chính xác, ngân hàng có thể phải đối mặt với rủi ro lớn khi khách hàng không thể trả nợ. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến lợi nhuận của ngân hàng mà còn có thể dẫn đến tổn thất lớn trong trường hợp phải thanh lý tài sản.

III. Phương Pháp Định Giá Tài Sản Thế Chấp Hiệu Quả

Để giải quyết các vấn đề trong việc định giá tài sản thế chấp, các ngân hàng cần áp dụng những phương pháp định giá hiệu quả. Các phương pháp này không chỉ giúp xác định giá trị tài sản mà còn đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quy trình cho vay.

3.1. Phương Pháp Tài Sản

Phương pháp tài sản là một trong những phương pháp phổ biến nhất trong việc định giá tài sản thế chấp. Phương pháp này dựa trên giá trị của các tài sản hữu hình và vô hình của doanh nghiệp. Tuy nhiên, phương pháp này có thể gặp khó khăn trong việc xác định giá trị của các tài sản vô hình.

3.2. Phương Pháp Thu Nhập

Phương pháp thu nhập tập trung vào khả năng sinh lợi của doanh nghiệp trong tương lai. Phương pháp này giúp ngân hàng đánh giá được giá trị thực sự của doanh nghiệp dựa trên dòng tiền dự kiến. Đây là một phương pháp rất hữu ích cho các doanh nghiệp có lợi thế độc quyền.

3.3. Phương Pháp Giá Trị Hiện Tại Có Điều Chỉnh

Phương pháp giá trị hiện tại có điều chỉnh (APV) là một phương pháp tiên tiến giúp xác định giá trị doanh nghiệp bằng cách tính toán giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương lai. Phương pháp này rất phù hợp cho các doanh nghiệp có dòng tiền ổn định và dự đoán được.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Phương Pháp Định Giá Tài Sản

Việc áp dụng các phương pháp định giá tài sản thế chấp trong thực tiễn sẽ giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay chính xác hơn. Đặc biệt, trong trường hợp của Công ty Cổ phần B.O Nước Thủ Đức, việc áp dụng các phương pháp này đã mang lại những kết quả tích cực.

4.1. Kết Quả Nghiên Cứu Tại Công Ty Cổ Phần B.O Nước Thủ Đức

Nghiên cứu cho thấy việc áp dụng phương pháp thu nhập và phương pháp giá trị hiện tại có điều chỉnh đã giúp xác định chính xác giá trị tài sản của Công ty Cổ phần B.O Nước Thủ Đức. Điều này không chỉ giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay mà còn giúp công ty tối ưu hóa quy trình tài chính của mình.

4.2. Lợi Ích Từ Việc Định Giá Chính Xác

Việc định giá chính xác không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mà còn giúp doanh nghiệp có cái nhìn rõ hơn về giá trị tài sản của mình. Điều này sẽ hỗ trợ trong việc lập kế hoạch tài chính và phát triển bền vững trong tương lai.

V. Kết Luận Và Hướng Phát Triển Tương Lai

Phương pháp định giá tài sản thế chấp đóng vai trò quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Việc áp dụng các phương pháp định giá hiệu quả sẽ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa quy trình cho vay. Trong tương lai, cần tiếp tục nghiên cứu và phát triển các phương pháp định giá mới để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.

5.1. Đóng Góp Của Nghiên Cứu

Nghiên cứu này đã đóng góp vào việc hoàn thiện phương pháp định giá tài sản thế chấp, giúp ngân hàng có cái nhìn tổng quan hơn về giá trị tài sản của doanh nghiệp. Điều này sẽ hỗ trợ trong việc đưa ra các quyết định tín dụng chính xác hơn.

5.2. Đề Xuất Hướng Phát Triển Mới

Cần tiếp tục nghiên cứu và phát triển các phương pháp định giá mới, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường tài chính ngày càng biến động. Việc áp dụng công nghệ thông tin và dữ liệu lớn trong định giá tài sản cũng là một hướng đi tiềm năng trong tương lai.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Hồ Chí Minh hiện đang đối mặt với bài toán áp lực hạ tầng đô thị nghiêm trọng khi tỷ lệ thất thoát nước sạch trên toàn hệ thống duy trì ở mức hơn 30%, trong khi tỷ lệ người dân đô thị được tiếp cận nguồn nước sạch đạt khoảng 89,43%. Nhằm giải quyết tình trạng thiếu hụt nước sinh hoạt và sản xuất, Nhà máy nước Thủ Đức với công suất thiết kế 300.000 m3/ngày đêm đã được đưa vào vận hành, đóng góp khoảng 18,2% tổng sản lượng cấp nước sạch cho toàn thành phố. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vận hành hạ tầng công ích mang tính chất độc quyền tự nhiên như Công ty Cổ phần B.O.O Nước Thủ Đức thường sở hữu khối tài sản cố định ngầm hóa chuyên biệt, gắn liền thành một thể thống nhất và không thể tháo dời để bán riêng lẻ. Vấn đề nghiên cứu trọng tâm là làm thế nào để các tổ chức tín dụng, tiêu biểu là Ngân hàng Phát triển Việt Nam, có thể xác định chính xác giá trị tài sản bảo đảm cho các khoản vay hàng trăm tỷ đồng khi các phương pháp định giá thế chấp truyền thống bộc lộ nhiều điểm nghẽn.

Mục tiêu nghiên cứu cụ thể của luận văn là xây dựng và kiểm định hệ thống phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp phù hợp cho mục đích thế chấp, bao gồm phương pháp tài sản, phương pháp thu nhập và phương pháp giá trị hiện tại có điều chỉnh (APV). Về phạm vi nghiên cứu, đề tài tập trung vào Công ty Cổ phần B.O.O Nước Thủ Đức tại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và Tỉnh Đồng Nai, sử dụng chuỗi dữ liệu kiểm toán giai đoạn 2011 - 2013 và dự phóng dòng tiền vận hành liên tục 22 năm trong giai đoạn 2014 - 2035. Ý nghĩa thực tiễn của công trình thể hiện qua việc lượng hóa toàn diện giá trị vô hình từ lợi thế thương mại và hợp đồng bao tiêu sản lượng, giúp nâng cao hệ số bảo đảm an toàn nợ vay đạt trên 100% dư nợ, đồng thời mở ra giải pháp đột phá cho phép ngân hàng nhận thế chấp quyền thu tiền nước sạch thay vì chỉ dựa vào tài sản vật chất rời rạc.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng của 3 học thuyết tài chính kinh điển thế giới về cấu trúc vốn và giá trị doanh nghiệp. Đầu tiên là Lý thuyết Modigliani và Miller (M&M 1958, 1963), khẳng định trong môi trường có thuế thu nhập doanh nghiệp, việc sử dụng nợ vay sẽ làm gia tăng giá trị tổng thể của doanh nghiệp nhờ giá trị hiện tại của tấm chắn thuế lãi vay. Thứ hai là Lý thuyết Đánh đổi cấu trúc vốn (Trade-off Theory) do Kraus và Litzenberger công bố năm 1973, giải thích cấu trúc vốn tối ưu là điểm cân bằng giữa lợi ích tiết kiệm thuế và hiện giá của chi phí kiệt quệ tài chính phát sinh từ rủi ro vỡ nợ. Thứ ba là Lý thuyết Trật tự phân hạng (Pecking Order Theory) của Myers và Majluf năm 1984, phân tích hành vi ưu tiên nguồn vốn nội bộ trước khi phát hành nợ và vốn cổ phần do ảnh hưởng của bất cân xứng thông tin.

Khung phân tích tích hợp 4 khái niệm tài chính cốt lõi:

1. Dòng tiền tự do của doanh nghiệp (FCFF) đại diện cho lượng tiền mặt sẵn có phân phối cho tất cả các nhà đầu tư sau khi đã chi trả chi phí hoạt động và tái đầu tư;
2. Chi phí vốn bình quân gia quyền (WACC) làm tỷ suất chiết khấu phản ánh chi phí cơ hội của vốn;
3. Phương trình Hamada (1972) bóc tách hệ số rủi ro hệ thống Beta không đòn bẩy;
4. Mô hình Giá trị hiện tại điều chỉnh (Adjusted Present Value - APV) của Myers (1974) và Damodaran (2002), chia nhỏ giá trị doanh nghiệp thành giá trị thuần không vay nợ, hiện giá lá chắn thuế và chi phí phá sản kỳ vọng.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu áp dụng quy trình định giá chuẩn hóa 6 bước kết hợp giữa phương pháp định lượng và phân tích tình huống thực nghiệm chuyên sâu. Cỡ mẫu nghiên cứu được xác định có mục đích gồm 1 doanh nghiệp mục tiêu điển hình trong ngành cấp nước là Công ty Cổ phần B.O.O Nước Thủ Đức và một mẫu đối sánh gồm 2 doanh nghiệp cấp nước đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam là Công ty Cổ phần Cấp nước Thủ Đức (mã TDW) và Công ty Cổ phần Nước và Môi trường Việt Nam (mã VSI) trong năm 2013. Phương pháp chọn mẫu có chủ đích được lựa chọn vì tính đồng nhất cao về lĩnh vực kinh doanh nước sạch, sự tương đồng về rủi ro hoạt động và tính minh bạch của số liệu báo cáo tài chính kiểm toán.

Nguồn dữ liệu thứ cấp được khai thác từ Báo cáo tài chính kiểm toán các năm 2012 và 2013, Hợp đồng mua bán sỉ nước sạch số 001/BOO-HĐMBNS ngày 21/09/2005 ký với Tổng Công ty Cấp nước Sài Gòn (SAWACO), cùng các văn bản pháp lý chuyên ngành như Thông tư 202/2011/TT-BTC, Thông tư 45/2013/TT-BTC và Luật Giá số 11/2012/QH13. Dữ liệu sơ cấp được thu thập qua khảo sát thực tế tại nhà máy xử lý nước và trạm bơm Hóa An.

Lý do lựa chọn kỹ thuật Bottom-up Beta và mô hình điểm số Z''-Score hiệu chỉnh của Altman (2005) là nhằm khắc phục hạn chế thiếu dữ liệu thị trường của một doanh nghiệp chưa niêm yết, đồng thời cho phép ước lượng xác suất phá sản theo bảng xếp hạng tín dụng của Altman và Kishore (1998) một cách khách quan. Toàn bộ chu kỳ dòng tiền được mô hình hóa trong timeline 22 năm, từ thời điểm định giá năm 2014 đến năm 2035 khi nhà máy hết khấu hao tài sản xây dựng.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, việc áp dụng phương pháp tài sản theo Thông tư 202/2011/TT-BTC xác định giá trị thị trường của tài sản cố định hữu hình của doanh nghiệp đạt 720.000.000.000 đồng, tài sản cố định vô hình về quyền sử dụng đất và chi phí đền bù đạt 894.000.000 đồng, cùng tài sản ngắn hạn được kiểm kê đạt trên 38.000.000.000 đồng. Tuy nhiên, phương pháp này chỉ cung cấp mức giá sàn vật chất và hoàn toàn bỏ qua giá trị sinh lợi trong tương lai cũng như giá trị của các quyền kinh doanh độc quyền.

Thứ hai, phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF - FCFF) chứng minh năng lực tài chính vượt trội của doanh nghiệp với công suất ổn định 300.000 m3/ngày đêm, tương đương khoảng 109,5 triệu m3 nước sạch cung cấp mỗi năm. Nhờ hợp đồng bao tiêu toàn bộ sản lượng đầu ra từ SAWACO, dòng tiền tự do FCFF hàng năm duy trì ở mức cao và đều đặn, đưa ra kết quả định giá doanh nghiệp cao hơn khoảng 28% so với phương pháp giá trị tài sản thuần theo sổ sách điều chỉnh.

Thứ ba, việc vận dụng mô hình APV đã bóc tách rõ rệt cấu trúc giá trị doanh nghiệp. Với tỷ suất sinh lợi phi rủi ro đo bằng trái phiếu chính phủ 10 năm và hệ số Beta không đòn bẩy được hiệu chỉnh từ các doanh nghiệp so sánh, hiện giá lá chắn thuế nợ vay đóng góp khoảng 18% vào tổng giá trị công ty. Ngược lại, chi phí phá sản kỳ vọng chiếm tỷ trọng rất nhỏ, dưới 2,5% tổng giá trị, do xác suất vỡ nợ của doanh nghiệp ở mức rất thấp, tương đương bậc xếp hạng tín dụng A theo chuẩn Altman nhờ tính ổn định của dòng tiền độc quyền tự nhiên.

Thứ tư, kết quả phân tích hệ số bao phủ nợ cho thấy dòng tiền thu nhập từ quyền bán nước sạch hàng năm đảm bảo gấp hơn 1,6 lần nghĩa vụ thanh toán cả gốc lẫn lãi đối với dư nợ vay tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam, khẳng định quyền thu tiền nước là một tài sản thế chấp hoàn toàn khả thi và có độ tin cậy vượt trội so với việc thế chấp máy móc đơn lẻ.

Thảo luận kết quả

Sự vượt trội của phương pháp thu nhập và phương pháp APV so với phương pháp tài sản xuất phát từ bản chất kinh tế của ngành cấp nước. Đây là ngành độc quyền tự nhiên có rào cản gia nhập cực lớn do chi phí đầu tư mạng lưới đường ống ban đầu khổng lồ. Toàn bộ máy móc, bể lắng, trạm bơm một khi đã ngầm hóa và liên kết vận hành thì không thể tháo dỡ đem bán ngoài thị trường mà không làm triệt tiêu giá trị của chúng. Vì vậy, giá trị đích thực của doanh nghiệp nằm ở quyền khai thác kinh doanh và chuỗi dòng tiền ròng tạo ra trong 22 năm tiếp theo.

Kết quả này hoàn toàn tương thích với các nghiên cứu quốc tế tiêu biểu. Nghiên cứu của Thavamani Thevy Arumugam (2007) trên 63 doanh nghiệp chỉ ra rằng 82,5% nhà quản trị khẳng định mô hình DCF phản ánh chính xác nhất giá trị nội tại. Đồng thời, nghiên cứu thực nghiệm của Maria Loumioti (2012) tại thị trường Mỹ đối với 1.415 khoản vay hợp vốn cho thấy 21% các khoản tín dụng đã được thế chấp thành công bằng tài sản vô hình và quyền phát sinh từ hợp đồng.

Để người đọc dễ hình dung bức tranh tài chính, toàn bộ diễn biến dòng tiền và kết quả định giá có thể được trực quan hóa thông qua bảng tổng hợp dòng tiền FCFF đa kỳ giai đoạn 2014 - 2035 cùng biểu đồ cột thể hiện sự chênh lệch giá trị giữa 3 phương pháp. Biểu đồ cấu trúc APV làm nổi bật phần giá trị gia tăng từ lá chắn thuế so với mức chi phí phá sản tối thiểu, cung cấp căn cứ vững chắc cho quyết định cấp tín dụng của ngân hàng.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, Ban Lãnh đạo Ngân hàng Phát triển Việt Nam và các ngân hàng thương mại cần ban hành quy chế cấp tín dụng chấp nhận tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng kinh tế, cụ thể là quyền thu tiền nước sạch và phí dịch vụ hạ tầng. Mục tiêu hướng tới nâng tỷ trọng cho vay qua dòng tiền quyền tài sản lên mức 20% - 25% tổng dư nợ tài trợ hạ tầng trong giai đoạn 2015 - 2020.

Thứ hai, phòng Thẩm định giá tại các tổ chức tín dụng cần áp dụng chuẩn hóa mô hình định giá kết hợp giữa DCF và APV cho các dự án độc quyền tiện ích. Thẩm định viên cần kiểm soát hệ số đòn bẩy D/E ở mức an toàn khoảng 50% đến 60%, duy trì chỉ số an toàn tài chính Z''-Score ở mức trên 2,6 để đảm bảo rủi ro vỡ nợ không làm suy giảm giá trị doanh nghiệp.

Thứ ba, doanh nghiệp và tổ chức tín dụng cần thiết lập hợp đồng tài khoản phong tỏa 3 bên giữa bên vay, bên cho vay và đơn vị bao tiêu sản lượng là SAWACO. Theo đó, 100% dòng tiền thanh toán tiền mua nước sạch hàng tháng phải được chuyển trực tiếp vào tài khoản ngân hàng phục vụ để tự động trích nợ gốc và lãi vay trước khi phân phối cho các chi phí khác, thực hiện ngay từ quý đầu tiên giải ngân.

Thứ tư, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp hoàn thiện khung pháp lý về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền thu phát sinh từ hợp đồng dự án BOO và BOT. Cần ban hành thông tư hướng dẫn cụ thể trong vòng 12 đến 18 tháng nhằm tạo hành lang pháp lý minh bạch cho các định chế tài chính xử lý tài sản khi phát sinh nợ xấu.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nhóm 1: Cán bộ thẩm định tín dụng và chuyên viên quản trị rủi ro tại các ngân hàng chính sách, ngân hàng thương mại lớn. Luận văn cung cấp case study thực tế và công thức tính toán Bottom-up Beta, giúp xây dựng phương án cho vay dự án hạ tầng lớn mà không bị phụ thuộc vào bất động sản thế chấp truyền thống.

Nhóm 2: Giám đốc tài chính (CFO) và nhà quản lý tại các doanh nghiệp hạ tầng công ích, năng lượng tái tạo, cấp thoát nước và giao thông BOT. Luận văn mang lại công cụ định giá quyền tài sản vô hình, giúp doanh nghiệp chứng minh năng lực tài chính và đàm phán hạn mức vay vốn tối ưu với các định chế tài chính.

Nhóm 3: Thẩm định viên tại các công ty thẩm định giá độc lập. Tài liệu cung cấp hướng dẫn chi tiết về việc ứng dụng phương pháp APV và mô hình phá sản của Altman kết hợp tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam trong việc xác định giá trị sàn và giá trị thị trường của doanh nghiệp.

Nhóm 4: Giảng viên, học viên cao học và nhà nghiên cứu học thuật chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng. Công trình là tài liệu tham khảo giá trị về ứng dụng thực nghiệm lý thuyết cấu trúc vốn M&M, Trade-off và kỹ thuật mô hình hóa tài chính cho các dự án tiện ích công cộng tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

Phương pháp tài sản có phản ánh đúng giá trị doanh nghiệp cấp nước để làm tài sản thế chấp không? Không, vì phương pháp tài sản chỉ tính toán giá trị sổ sách vật chất riêng lẻ khoảng 720 tỷ đồng mà bỏ qua lợi thế độc quyền tự nhiên và dòng tiền bao tiêu dài hạn. Khi tháo dỡ, hệ thống đường ống ngầm gần như mất toàn bộ giá trị thanh lý.

Quyền thu tiền nước có đủ điều kiện pháp lý để làm tài sản bảo đảm tiền vay tại Việt Nam không? Có, căn cứ theo Bộ luật Dân sự và các quy định về giao dịch bảo đảm, quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán sỉ nước sạch số 001/BOO-HĐMBNS là tài sản hợp pháp, có giá trị kinh tế và được phép dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ.

Vì sao phương pháp APV lại tối ưu hơn phương pháp WACC truyền thống trong trường hợp này? Phương pháp APV tách bạch rõ ràng giá trị hoạt động thuần, lợi ích lá chắn thuế nợ vay khoảng 18% và chi phí kiệt quệ tài chính dưới 2,5%, giúp ngân hàng đánh giá chính xác tác động của từng đồng vốn vay lên rủi ro doanh nghiệp.

Làm thế nào để xác định hệ số Beta cho doanh nghiệp chưa niêm yết trên sàn chứng khoán? Nghiên cứu sử dụng phương pháp Bottom-up Beta qua 5 bước: chọn các công ty niêm yết cùng ngành cấp nước như TDW và VSI, tính Beta không đòn bẩy trung bình qua phương trình Hamada, sau đó tái đòn bẩy theo tỷ lệ nợ trên vốn của doanh nghiệp mục tiêu.

Biện pháp nào giúp ngân hàng kiểm soát rủi ro mất khả năng trả nợ của doanh nghiệp? Ngân hàng ký thỏa thuận ba bên với doanh nghiệp và SAWACO để quản lý tài khoản nguồn thu khép kín. Dòng tiền thanh toán từ 109,5 triệu m3 nước sạch hàng năm sẽ được trích tự động ưu tiên trả nợ vay trước khi doanh nghiệp chi tiêu.

Kết luận

• Luận văn đã giải quyết thành công bài toán định giá tài sản thế chấp đặc thù trong ngành cấp nước thông qua việc chuẩn hóa 3 phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp hiện đại.
• Chứng minh phương pháp thu nhập và mô hình APV là sự lựa chọn vượt trội, phản ánh chính xác giá trị vô hình và lợi thế thương mại của nhà máy nước công suất 300.000 m3/ngày đêm.
• Khẳng định tính khả thi tuyệt đối của việc nhận thế chấp quyền thu tiền nước sạch với hệ số bao phủ dòng tiền trả nợ đạt hơn 1,6 lần nghĩa vụ nợ hàng năm.
• Đề xuất lộ trình 12 tháng giúp các tổ chức tín dụng hoàn thiện khung quy trình thẩm định tín dụng dự án hạ tầng dựa trên dòng tiền quyền tài sản.
• Khuyến nghị các ngân hàng và cơ quan quản lý đẩy mạnh áp dụng mô hình định giá đa chiều để khơi thông dòng vốn tín dụng dài hạn cho các công trình hạ tầng trọng điểm quốc gia.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương I: Giới thiệu Chương II. Cơ sở lý luận LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 4 Thứ nhất, nội dung chương này tập trung làm rõ các nội dung về giá trị doanh nghiệp thông qua các lý thuyết về cấu trúc vốn, đồng thời tổng quan về thẩm định giá doanh nghiệp. Thứ hai, bài nghiên cứu nêu lên các nghiên cứu trước đây về vấn đề định giá doanh nghiệp nhằm rút ra một số kinh nghiệm phục vụ cho quá trình thẩm định giá doanh nghiệp cụ thể. Chương III.

Phương pháp nghiên cứu Chương này nêu lên các bước để thực hiện thẩm định giá doanh nghiệp, đồng thời phân tích các tiền đề ban đầu phục vụ cho quá trình thẩm định giá trị doanh nghiệp. Chương IV. Nội dung và kết quả nghiên cứu Ứng dụng ba phương pháp để thẩm định giá doanh nghiệp, trường hợp cụ thể Công ty Cổ phần B.O Nước Thủ Đức. Phân tích các kết quả nghiên cứu từ ba phương pháp thẩm định giá trị doanh nghiệp, phân tích các tham số cũng như ưu nhược điểm của từng phương pháp.

Từ đó, tác giả rút ra kết luận về giá trị doanh nghiệp cho mục đích thế chấp và kết luận về phương pháp thẩm định giá được lựa chọn cho trường hợp nghiên cứu cụ thể, đưa ra quyết định về việc cho doanh nghiệp vay vốn bằng thế chấp quyền thu tiền nước hay không. Chương V: Kết luận và kiến nghị Nội dung của chương nêu lên đóng góp của đề tài đồng thời nêu lên một số hạn chế của đề tài trong quá trình nghiên cứu từ đó đưa ra một số kiến nghị về hướng phát triển mới của đề tài cũng như các ứng dụng của đề tài vào thực tiễn cho ngân hàng. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 5 CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2. Lý thuyết thẩm định tài sản thế chấp tại tổ chức tín dụng.1 Hoạt động cho vay thế chấp tại tổ chức tín dụng Hoạt động cho vay hay còn gọi cấp tín dụng của tổ chức tín dụng là hoạt động chuyển giao cho khách hàng một lượng giá trị để sử dụng vào một mục đích nhất định trên cơ sở hoàn trả một lượng giá trị cao hơn bao gồm gốc và lãi sau một khoản thời gian nhất định.

Hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng được phân thành nhiều loại tùy theo nhu cầu của khách hàng và mục tiêu của tổ chức tín dụng. Cho vay thế chấp là một hình thức cho vay có tài sản đảm bảo qua đó cho phép tổ chức tín dụng có được nguồn thu nợ thứ hai bằng cách thực hiện chuyển nhượng tài sản đó khi nguồn trả nợ thứ nhất không đủ để trả nợ. Tài sản bảo đảm tại tổ chức tín dụng hay cụ thể hơn là tài sản thế chấp rất đa dạng. Một số tài sản thế chấp phổ biến tại các tổ chức tín dụng bao gồm: Tài khoản tiền gửi, sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá bằng đồng Việt Nam hoặc ngoại tệ.

Bất động sản Phương tiện vận tải Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất Nhà xưởng Các quyền phát sinh theo hợp đồng Hàng hóa… LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.2 Vai trò thẩm định tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng Tài sản thế chấp hầu như là một thành phần gắn với hoạt động cấp cho vay của các tổ chức tín dụng. Do đó, quá trình thẩm định tài sản thế chấp được thực hiện xuyên suốt và đóng vai trò quan trọng trong quá trình cho vay của một tổ chức tín dụng. Thẩm định giá trị tài sản thế chấp nhằm xác định khả năng đáp ứng vốn vay của ngân hàng dựa trên tỷ lệ của giá trị tài sản thế chấp và phù hợp với chính sách tín dụng tại từng thời điểm. Nếu chính sách của tổ chức tín dụng đẩy mạnh vào một số lĩnh vực ưa thích thì sẽ nới rộng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp và ngược lại.

Ngoài ra, tài sản thế chấp còn thể hiện khả năng bù đắp tổn thất cho tổ chức tín dụng khi khách hàng không còn nguồn trả nợ. Việc xác định được chính xác giá trị tài sản thế chấp giúp tổ chức tín dụng giảm thiểu được rủi ro cho mình. Nếu xác định không chính xác giá trị tài sản và khi rủi ro xày ra việc thanh lý tài sản thế chấp không đủ bù đắp nguồn vốn tổ chức tín dụng đã bỏ ra từ đó dẫn đến tổn thất vốn của tổ chức tín dụng. Hơn nữa, thẩm định giá trị tài sản thế chấp giúp tổ chức tín dụng đánh giá được khả năng tài chính của khách hàng và phân loại được khách hàng.

Từ đó, các tổ chức tín dụng sẽ đưa ra chính sách tín dụng phù hợp với từng loại khách hàng khác nhau như điều kiện về lãi suất, các loại phí. Như vậy, vai trò thẩm định tài sản thế chấp rất quan trọng. Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên, đối với một số doanh nghiệp đặc thù tổ chức tín dụng không thể xác định giá trị riêng lẻ của từng loại tài sản của doanh nghiệp. Do đó, đề tài phát triển hướng nghiên cứu dựa vào cách thức thẩm định giá doanh nghiệp cho mục đích thế chấp.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.2 Cơ sở khoa học về thẩm định giá doanh nghiệp Giá trị doanh nghiệp là sự biểu hiện bằng tiền tại một thời điểm nhất định về các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể mang lại cho các nhà đầu tư trong quá trình kinh doanh. Giá trị doanh nghiệp bao gồm cả giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Ngoài ra, giá trị doanh nghiệp còn có thể được xác định bởi giá trị vốn chủ sở hữu và giá trị nợ vay. Qua đó, cấu trúc vốn của doanh nghiệp đóng vay trò quyết định đến giá trị doanh nghiệp.

Cho đến thời điểm hiện tại, trên thế giới có rất nhiều lý thuyết được công bố về các nhân tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn của các doanh nghiệp qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị doanh nghiệp.1 Lý thuyết M&M Lý thuyết M&M về cơ cấu vốn của công ty được hai nhà nghiên cứu Modigliani và Miller đưa ra từ năm 1958. Nội dung của lý thuyết M&M trước tiên dựa vào các giả định sau: - Giả định về thuế - Giả định về chi phí giao dịch - Giả định về thị trường hoàn hảo Lý thuyết M&M được phát biểu thành hai mệnh đề quan trọng. Mệnh đề thứ nhất (I) nói về giá trị công ty. Mệnh đề thứ hai (II) nói về chi phí sử dụng vốn.

Các mệnh đề này lần lượt sẽ được xem xét trong hai trường hợp ứng với hai giả định chính: có thuế và không có thuế. * Giả định không có thuế Mệnh đề thứ nhất phát biểu rằng: trong điều kiện không có thuế, giá trị doanh nghiệp có vay nợ bằng giá trị của doanh nghiệp không có vay nợ. Điều này có nghĩa LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 8 rằng, việc tài trợ bằng nợ của doanh nghiệp không làm ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp. Mệnh đề thứ hai phát biểu rằng: chi phí sử dụng vốn trung bình không đổi và lợi nhuận kỳ vọng trên vốn cổ phần có quan hệ cùng chiều với mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính hay tỷ số nợ.

Vì đòn bẩy tài chính làm cho vốn cổ phần trở nên rủi ro hơn nên đòi hỏi một mức lợi nhuận cao hơn để bù đắp. * Giả định có thuế Mệnh đề thứ nhất phát biểu rằng: trong điều kiện có thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân, giá trị doanh nghiệp có vay nợ bằng giá trị doanh nghiệp không có vay nợ cộng với hiện giá của lá chắn thuế do sử dụng nợ. Như vậy, việc sử dụng nợ hay đòn bẩy tài chính làm gia tăng giá trị doanh nghiệp. Mệnh đề thứ hai phát biểu rằng: chi phí sử dụng vốn trung bình giảm trong khi lợi nhuận kỳ vọng trên vốn cổ phần có quan hệ cùng chiều với mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính hay tỷ số nợ.

Như vậy, điều này ngụ ý rằng trong môi trường có thuế, giá trị doanh nghiệp sẽ càng tăng khi doanh nghiệp sử dụng nợ ngày càng nhiều càng. Lý thuyết M&M đã không tính đến động thái của công ty trên thực tế. Một số tác giả khác phản bác lại rằng trên thực tế không phải giá trị công ty tăng mãi khi tỷ số nợ giá tăng, bởi vì khi tỷ số nợ gia tăng làm phát sinh một loại chi phí, gọi là chi phí kiệt quệ tài chính, làm giảm đi sự gia tăng giá trị của công ty có vay nợ. Đến một điểm nào đó của tỷ số nợ, chi phí khốn khó tài chính sẽ vượt qua lợi ích của lá chắn thuế, khi ấy giá trị công ty có vay nợ bắt đầu giảm dần.

Đến đây, chúng ta gặp phải một quan điểm khác, một lý thuyết khác mang tên lý thuyết đánh đổi. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.2 Lý thuyết đánh đổi Lý thuyết đánh đổi lần đầu tiên được đưa ra bởi hai nhà nghiên cứu Kraus and Litzenberger vào năm 1973. Lý thuyết này nhằm mục đích giải thích vì sao các doanh nghiệp thường được tài trợ một phần bằng nợ vay, một phần bằng vốn cổ phần. Một lý do lớn khiến các doanh nghiệp không thể tài trợ hoàn toàn bằng nợ vay là vì, bên cạnh sự lợi ích của tấm chắn thuế từ nợ, việc sử dụng tài trợ bằng nợ sẽ gây phát sinh chi phí kiệt quệ tài chính bao gồm cả chi phí trực tiếp lẫn chi phí gián tiếp của việc phá sản có nguyên nhân từ nợ và chi phí đại diện.

Theo quan điểm của thuyết đánh đổi, những nhà quản trị tin rằng giá trị doanh nghiệp có thể được tối đa hóa với một tỉ lệ đòn bẩy tối ưu là sự cân bằng giữa lợi ích của lá chắn thuế từ nợ và chi phí của nợ. Lý thuyết đánh đổi cũng giúp giải thích được tỷ lệ nợ khác nhau giữa các ngành. Những doanh nghiệp có tài sản hữu hình an toàn và khả năng sinh lợi cao thì nên có tỷ lệ nợ mục tiêu cao. Ngược lại, các công ty mà khả năng sinh lợi thấp và tài sản vô hình là chủ yếu thì nên lựa chọn một cấu trúc vốn với tỷ lệ nợ thấp.

Lý thuyết trật tự phân hạng Những nền tảng đầu tiên cho lý thuyết trật tự phân hạng là từ những nghiên cứu của Donaldson (1961).