Chương 1: Những vân đề lý luận về pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Chương 2: Thực trạng pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ở Việt Nam. Chương 3: Định hƣớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và đảm bảo thực hiện về phát triển và quản lý nhà ở Xã hội ở Việt Nam. 9 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM 1.
Khái niệm, đặc điểm và vai trò của nhà ở xã hội 1. Khái niệm, đặc điểm của nhà ở xã hội 1. Khái niệm Nhà ở xã hội Ơ Việt Nam ngay từ những năm 1960-1970, dù nhà nƣớc đã có chính sách nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho ngƣời dân, trong đó tập trung việc phát triển các nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc cho cán bộ công nhân viên chức thuê với mức giá rẻ, chính sách bao cấp nhà ở này vẫn chƣa đƣợc định danh chính thức. Trong trong thời gian đầu áp dụng chính sách Đổi mới sau năm 1986, do một số khó khăn về tài chính cũng nhƣ những thay đổi căn bản về quan điểm phát triển, nhà ở đƣợc đầu tƣ bằng ngân sách của Nhà nƣớc không còn đƣợc chú trọng, thay vào đó các cấp chính quyền đƣa ra các chính sách khuyến khích việc tự xây nhà của ngƣời dân và sự tham gia của kinh tế tƣ nhân tới việc phát triển nhà ở thông qua việc thừa nhận sở hữu nhà tƣ nhân và quyền trao đổi, mua bán nhà ở thể hiện trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và việc thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đai thể hiện trong Luật Đất đai năm 1993 cũng nhƣ những Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật này năm 1998 và 2001.
Tuy nhiên cũng vẫn phải khẳng định rằng trong thập niên 1990 cho đến giữa những năm của thập niên 2000, Nhà nƣớc vẫn muốn giữ vai trò chủ đạo nhƣ là ngƣời xây dựng và cung cấp nhà ở cho những đối tƣợng ƣu tiên của mình và muốn hƣớng các thành phần kinh tế khác tham gia vào phân khúc nhà ở này. Đến những năm đầu tiên của thế kỷ 21, đã xuất hiện những thay đổi căn bản về việc khuyến khích mạnh mẽ sự tham gia của các thành phần kinh tế khác nhau vào việc xây dựng các dự án nhà ở. 10 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Khái niệm “Nhà xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nƣớc Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nƣớc khác nhƣ Nhật Bản, Hàn Quốc. Văn bản đầu tiên xuất hiện cụm từ Nhà ở xã hội là Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đƣợc ban hành theo quyết định 76/2004/QĐ-TTg trong đó có đƣa ra định nghĩa về Quỹ nhà ở xã hội nhƣ là “quỹ nhà ở do nhà nước hỗ trợ chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê – mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở”.
Ở đây, khái niệm nhà ở xã hội đã xuất hiện một cách gián tiếp qua một khái niệm khác về quỹ nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nƣớc, và có vẻ nhƣ là sự thừa kế của quan điểm Quỹ nhà ở trong các văn bản trƣớc đó. Chỉ sau đó một năm, khái niệm Nhà ở xã hội đã lần đầu tiên chính thức xuất hiện trong văn bản pháp luật là Luật Nhà ở 2005 với định nghĩa Nhà ở xã hội là “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Nhƣ vậy, khái niệm nhà ở xã hội đã đƣợc luật hóa trong văn bản luật có hiệu lực cao nhất, trong các các văn bản dƣới luật tiếp theo cho đến nay đều sử dụng định nghĩa gián tiếp về nhƣ trên coi nhà ở xã hội nhƣ một loại hình nhà ở đƣợc xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong xã hội. Những thay đổi trong các văn bản dƣới luật về sau này đều chỉ nhằm cụ thể hóa hơn những nhóm đối tƣợng đƣợc và các điều kiện để tiếp cận phân khúc nhà ở này nhƣ sẽ giới thiệu sau đây, chứ không thay đổi về quan niệm chính thức này.
Cho đến Luật nhà ở năm 2014 thì Nhà ở xã hội sẽ có đƣợc đƣợc định nghĩa rõ ràng và trực tiếp hơn, không cần phải qua hai nội hàm có liên quan là đối tƣợng thụ hƣởng và điều kiệu tiếp cận nữa là “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.”Nhƣ vậy có thể thấy nếu sửa đổi theo hƣớng 11 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com luật mới thì nội hàm khái niệm nhà ở xã hội sẽ bao quát đƣợc bản chất và chức năng của loại hình nhà ở này thay vì hình thức liệt kê phụ thuộc vào đối tƣợng nhƣ các quy định hiện hành và Luật nhà ở 2005. Ngoài ra, còn thấy xuất hiện khái niệm nhà cho ngƣời thu nhập thấp, Quyết định 67/2009 của Thủ tƣớng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì tên gọi Nhà ở xã hội không đƣợc đề cập đến nữa, thay vào đó là tên gọi “nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp”, loại hình nhà không chỉ để cho thuê, thuê mua mà còn mua trả tiền một lần. So sánh có thể thấy Nhà ở xã hội khác với khái niệm Nhà ở dành cho người thu nhập thấp, nó có phạm vi phục vụ hẹp hơn. Nếu đối tƣợng của Nhà ở xã hội giới hạn trong phạm vi những ngƣời làm công ăn lƣơng khu vực công và một phần khu vực tƣ nhân (tƣơng đối chính quy, quy mô sản xuất kinh doanh từ trung bình đến lớn, đó là công nhân các khu công nghiệp ở các loại nhà tập thể) thì “Nhà cho người thu nhập thấp mở rộng ra cả khu vực tư nhân bao gồm cả những người làm công ăn lương và những người làm ăn cá thể” [20].
Tháng 6-2010, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2010 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, trong đó lại bổ sung thêm loại Nhà ở xã hội do Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nƣớc để cho thuê. Chính việc không đồng nhất tên gọi này đã dẫn đến những hiểu lầm không đáng có mà sau đây là minh chứng rõ ràng: Trong khi Ngân hàng nhà nƣớc cho rằng chỉ cho vay để thuê, thuê mua các dự án Nhà ở xã hội thì Bộ Xây dựng cho rằng gạt đối tƣợng có thu nhập thấp ra khỏi danh sách đƣợc mua Nhà ở xã hội là vô lý. Theo Bộ Xây dựng, cần bổ sung đối tƣợng này bởi Nhà ở xã hội xây dựng bằng vốn ngoài ngân sách (do doanh nghiệp bỏ vốn, Nhà nƣớc hỗ trợ qua chính sách) đƣợc bán cho ngƣời có thu nhập thấp và đã đƣợc cụ thể hóa trong Nghị định 71 của Chính phủ hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở. 12 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Chính những quan điểm trái chiều này từ các cơ quan chức năng đã khiến không ít ngƣời đặt câu hỏi: Dƣờng nhƣ đang có sự nhầm lẫn về khái niệm giữa Nhà ở xã hội và nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ngay tại chính các cơ quan ban hành chính sách? Trong khi Ngân hàng nhà nƣớc cho rằng Nhà ở xã hội và nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp là hai loại hình riêng biệt, thì Bộ Xây dựng cho rằng hai dạng nhà này là một Trên thực tế, theo nhiều chuyên gia, sự nhầm lẫn này không phải quá khó hiểu.
Từ nhiều năm qua, việc gọi tên hai loại hình nhà ở này đã trở nên lẫn lộn và nhiều ngƣời vẫn lầm tƣởng có hai loại nhà ở riêng biệt, không liên quan đến nhau: Nhà ở xã hội dùng để gọi loại hình nhà ở xây dựng từ tiền ngân sách, nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp dùng để gọi loại hình nhà ở Doanh nghiệp đầu tƣ dƣới sự hỗ trợ của Nhà nƣớc. Song có quan điểm rằng hai loại hình nhà này là một và đƣợc gộp chung vào với tên gọi Nhà ở xã hội. Rõ ràng, bài toán quy định chồng chéo giữa các luật, luật và văn bản dƣới luật lại một lần nữa làm khó dễ ngay bản thân các cơ quan ban hành chính sách. Thiết nghĩ, đã đến lúc cơ quan chủ quản nhƣ Bộ Xây dựng nên có một sự phân định rõ ràng và thống nhất về tên gọi.
Bởi mặc dù đơn giản, chỉ để gọi tên nhƣng sự không đồng nhất này có thể dẫn tới những rắc rối về sau, đặc biệt là trên các văn bản pháp luật mà sự hiểu lầm vừa qua là một thí dụ điển hình. Tiếp đến ta còn thấy hình thức nhà ở giá rẻ cũng xuất hiện rất nhiều tại các dự án. “Nhà ở giá rẻ là một loại hình nhà ở thương mại được lưu thông tự do trên thị trường như các nhà ở giá cao hay giá trung bình, tức là việc mua bán hay cho thuê không phải chịu những ràng buộc đặc thù gì theo cơ chế “xin- cho”[16]. Ngay từ tên gọi đã cho thấy mối quan tâm chung giữa cung và cầu của loại nhà này là chỉ là giá rẻ, làm sao phù hợp với túi tiền của những ngƣời nguồn lực tài chính còn hạn hẹp.
Ngƣời mua, kể cả ngƣời thu nhập thấp, hễ có đủ tiền thì có thể chọn mua căn hộ thích hợp tại khu vực họ mong muốn. 13 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Nhƣ vậy nhà ở giá rẻ hoàn toàn khác với nhà ở xã hội do không chịu những ràng buộc pháp lý đặc thù về đối tƣợng, về chính sách thuê, thuê mua, chuyển nhƣợng… nhƣ nhà ở xã hội. Tóm lại, việc định danh thật chính xác từng loại nhà đóng vai trò quan trọng, giúp cơ quan quản lý thực hiện các thao tác nghiệp vụ thuận tiện. Bởi mỗi loại nhà sẽ có phải chịu sự điều chỉnh pháp luật đặc thù.
Cũng nhƣ giúp những ngƣời có nhu cầu về nhà ở xác định đƣợc rõ quyền và nghĩa vụ của mình.