Chương 1: TỔNG QUAN LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN DƯỚI GÓC ĐỘ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC 1. Một số vấn đề lý luận về thị trường bất động sản 1. Khái niệm Để làm rõ nội hàm khái niệm “thị trường bất động sản”, trước hết cần phải làm rõ các cấu thành về “bất động sản”. Dưới góc độ pháp lý, pháp luật của đa số các quốc gia đều có điểm chung khi quy định rằng bất động sản là một tài sản, bất động sản bảo gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Trên cơ sở chung đó, mỗi quốc gia thiết lập ra một hệ tiêu chí riêng để tạo ra ranh giới phân biệt giữa động sản và bất động sản. Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây là động sản”. Quy định này cũng được thể hiện trong Luật Dân sự Nhật Bản, Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và tàn sản gắn liền với đất. Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015 quy định về khái niệm bất động sản như sau: Bất động sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Có thể thấy, khái niệm về bất động sản là một khái niệm mở, bởi bất động sản rất đa dạng. Nếu dựa trên đặc tính vật chất, có thể phân loại bất động sản thành đất đai; các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với công trình (công trình là nhà ở, công trình công cộng, công trình công nghiệp, công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình nông nghiệp và phát triển nông thôn, các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng); các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lau năm, các công trình du lịch, vui chơi, các công trình nuôi trồng thủy sản. Nếu dựa trên mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất thì có thể chia bất động sản thành: Đất đai, 11 trong đó, đất đai gồm 03 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng; Các công trình kiến trúc (nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán, công trình kiến trúc phục vụ sản xuất; công trình kiến trúc có tính chất thương mại; khách sạn và văn phòng cho thuê; công trình kiến trúc khác). Do đó, tùy vào tiêu chí phân loại mà bất động sản được chia thành các loại khác nhau, việc phân loại giúp Nhà nước xây dựng được các chính sách quản lý phù hợp đối với từng loại bất động sản.
Thị trường bất động sản chỉ được hình thành khi bất động sản được coi là hàng hóa. Tại Việt Nam, thị trường bất động sản là một khái niệm không được đề cập tới trước năm 1993 bởi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được Nhà nước cho phép. Kể từ sau khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành vào năm 1993 và sự ra đời của Bộ Luật Dân sự thì khái niệm “thị trường bất động sản” mới bắt đầu được đề cập và nghiên cứu. Để đảm bảo công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, Việt Nam đã ban hành một đạo luật chuyên biệt là Luật Kinh doanh bất động sản vào năm 2014 nhằm quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản (Điều 1).
Trong khi đó tại Lào, văn bản Luật duy nhất điều chỉnh các vấn đề về đất đai và giao dịch đất đai (dù quy định về giao dịch đất đai còn rất hạn chế) dược quy định trong Luật Đất đai (sửa đổi) vào năm 2019. Trong giới nghiên cứu tại Việt Nam, khái niệm “thị trường bất động sản” được tiếp cận theo nhiều góc độ và do vậy cũng chưa có một khái niệm thống nhất về khái niệm này. Tiếp cận dưới góc độ quản lý nhà nước, theo tác giả Trịnh Hữu Liên (2017) “thị trường bất động sản là thị trường của các hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, cho thuê lại, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Hoạt động của thị trường đất đai ở đại đa số các nước đều được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai.
Đất đai là nhân tố không thể thiếu của bất động sản”1. Với cách tiếp cận này, khái niệm đã nêu 1 Trịnh Hữu Liên, Nguyễn Bá Long (chủ biên, 2017), Giáo trình thị trường bất động sản, trường Đại học Lâm nghiệp, Nxb Nông nghiệp, tr. 12 lên được khá đầy đủ các hoạt động cụ thể của thị trường bất động sản và đặc điểm của thị trường bất động sản ở hầu hết các quốc gia đó là tính chịu sự điều chỉnh và quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên, tính thị trường lại chưa được đề cập trong khái niệm này.
Tiếp cận từ góc độ bản chất của hoạt động mua bán, một số tác giả cho rằng thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này đã tập trung vào việc làm sáng tỏ các hoạt động giao dịch liên quan tới bất động sản và nội dung về quy luật thị trường nhưng lại bỏ qua vấn đề quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Còn ở góc tiếp cận khác, một số nhà nghiên cứu cho rằng thị trường bất động sản là tổng hòa các giai dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định và trong thời gian nhất định. Khái niệm này đã làm rõ được đặc tính của loại tài sản đặc biệt này khi lột tả được phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản, tuy nhiên khái niệm này mang tính trừu tượng và không thể hiện rõ yếu tố kinh tế trong thị trường.
Do đó, có thể thấy các khái niệm về thị trường bất động sản rất đa dạng. Xét ở khía cạnh tổng thể, có thể hiểu thị trường bất động sản là toàn bộ các giao dịch về bất động sản (mua bán, trao đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu) được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ và diễn ra trong một không gian và không gian nhất định. Đặc điểm Thứ nhất, thị trường bất động sản có sự tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch. Xuất phát từ đặc tính của bất động sản là vị trí cố định à không thể di dời, do đó các chủ thể của các giao dịch bất động sản cũng không thể đem loại hàng hóa đặc biệt này tới các điểm giao dịch khác.
Người mua thay vào đó phải đến tận nơi để xem xét bất động sản. Bên cạnh đó, các tổ chức trung gian tham gia vào thị trường này cũng không có một địa điểm nhất định, có tính phân tán. Vì vậy mà khác với các thị trường hàng hóa khác, thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm. 13 Bất động sản thường là những tài sản có giá trị lớn nên quan hệ giao dịch bất dộng sản cũng khó có thể kết thúc tại địa điểm giao dịch.
Trong mỗi giai đoạn của giao dịch bất động sản lại diễn ra ở những địa điểm khác nhau. Ví dụ như tại nơi mua bán bất động sản chỉ là nơi kiểm tra thực địa và đàm phán giao dịch, còn địa điểm đánh dấu kết thúc quá trình giao dịch là nơi đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thứ hai, thị trường bất động sản mang tính khu vực. Xuất phát từ tính cố định về vị trí của bất động sản do đó mà bất động sản ở nơi này không thể bù đắp được dư cung hay dư cầu cho bất động sản của nơi khác để cân bằng thị trường, do đó mà thị trường bất động sản bị giới hạn và mang tính khu vực.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó mà cấu thành của thị trường bất động sản được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do sự khác biệt về trình độ phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng. Hệ quả là, các quan hệ cung cầu, giá cả của bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định mà ít có ảnh hưởng tới các vùng, địa phương khác. Thứ ba, thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo do không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành.
Biểu hiện của đặc điểm này thể hiện thông qua việc thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất đọng sản không đầy đủ và phổ biến như các loại hàng hóa khác. Tại nhiều quốc gia, từ chính sách quản lý mà thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào quyết định của nhà nước. Ở các thị trường chưa phát triển, hệ thống thông tin trên thị trường bất động sản thường không minh bạch, các giao dịch ngầm diễn ra phổ biến khiến cho các sản phẩm bất động sản không đủ tiêu chuẩn nhưng vẫn được đưa vào giao dịch. Điều này không chỉ gây thiệt hại cho người mua mà còn gây khó khăn cho quản lý nhà nước và bất ổn thị trường.
Bên cạnh đó, các tiêu chí để đánh giá bất động sản cũng chỉ được đo lường một cách tương đối, thị trường bất động sản không phải là một thị trường phổ biến mà chỉ 14 có một lượng nhỏ người tham gia quan hệ cung – cầu. Những điều này đã tạo ra hệ quả là giá cả bất động sản không phải là giá cả cạnh tranh và có thể so sánh được một cách bình đẳng trên thị trường. Thứ tư, các bất động sản chậm co giãn khi giá cả thay đổi. Dưới tác động của quan hệ cung cầu, bất động sản cũng chịu những ảnh hưởng nhất định nhưng lại chậm chạp hơn các loại hàng hóa khác.
Điều này thể hiện khi cầu tăng, cung về bất động sản không thể phản ứng một cách nhanh chóng và tương ứng với sự thay đổi của cầu, do bản chất quan hệ cung cầu của thị trường bất động sản có sự mất cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu.