Chuyên đề tốt nghiệp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh hoàng mai hà nội

Khám phá chuyên đề tốt nghiệp về phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam, chi nhánh Hoàng Mai, Hà Nội.

• Tác giả: Nguyen Thinga
• Người hướng dẫn: TS. Truong Thi Hoai Linh
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Tài Chính Quốc Tế
• Đề tài: Phát Triển Sản Phẩm Cho Vay Mua Nhà Tại BIDV Hoàng Mai, Hà Nội
• Loại tài liệu: Chuyên Đề Tốt Nghiệp
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM
• 1.2. Đặc điểm của sản phẩm cho vay mua nhà tại NHTM
• 1.2.1. Đối tượng khách hàng
• 1.2.2. Quy mô và thời hạn vay
• 1.2.3. Lãi suất
• 1.2.4. Phương thức thanh toán tiền vay
• 1.2.5. Tài sản đảm bảo
• 1.2.6. Đặc điểm về rủi ro
• 1.3. Quy trình cho vay mua nhà của NHTM
• 1.3.1. Vay mua nhà và dùng tài sản hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo
• 1.3.2. Vay mua nhà và dùng bất động sản/tài sản khác làm tài sản đảm bảo
• 1.4. Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM
• 1.4.1. Quan điểm về phát triển sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM — CHI NHÁNH HOÀNG MAI HÀ NỘI
• 2.1. Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hoàng Mai
• 2.1.1. Khái quát quá trình hình thành và phát triển của BIDV - Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội
• 2.1.2. Bộ máy tổ chức của BIDV — Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội
• 2.1.3. Kết quả kinh doanh của BIDV — Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội
• 2.2. Hoạt động huy động vốn
• 2.3. Hoạt động cho vay
• 2.3.1. Kết quả kinh doanh
• 2.3.2. Sản phẩm cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội
• 2.3.2.1. Quy định về sản phẩm cho vay mua nhà của BIDV
• 2.3.2.2. Quy trình cho vay mua nhà tại BIDV — Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội
• 2.3.2.3. Tiếp thị và đề xuất tín dụng
• 2.3.2.4. Thẩm định rủi ro và phê duyệt tín dụng
• 2.3.2.5. Hoàn thiện hồ sơ sau phê duyệt, ký kết hợp đồng
• 2.3.2.6. Quản lý sau khi giải ngân
• 2.3.2.7. Các sản phẩm cho vay mua nhà tại BIDV — Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội
• 2.3.2.7.1. Cho vay mua nhà theo gói tín dụng “Ước mơ vươn xa”
• 2.3.2.7.2. Cho vay mua nhà theo gói tín dụng “Vững bước tương lai”
• 2.3.2.7.3. Cho vay mua nhà theo gói tín dụng “Đồng hành, vươn xa”
• 2.4. Phân tích thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội
• 2.4.1. Nhóm chỉ tiêu phản ánh tăng trưởng
• 2.4.1.1. Dư nợ cho vay mua nhà và tỷ trọng dư nợ CVMN
• 2.4.2. Nhóm chỉ tiêu phản ánh mức độ an toàn
• 2.4.2.1. Tỷ lệ nợ xấu và nợ cần chú ý cho vay mua nhà
• 2.4.2.2. Tỷ trọng cho vay mua nhà có tài sản đảm bảo
• 2.4.2.3. Tỷ trọng dự phòng cho vay mua nhà
• 2.4.3. Nhóm chỉ tiêu phản ánh mức độ sinh lời
• 2.4.3.1. Tỷ trọng doanh thu CVMN
• 2.4.3.2. NIM cho vay mua nhà
• 2.4.4. Đánh giá thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội
• 2.4.4.1. Thành tựu và nguyên nhân
• 2.4.4.2. Hạn chế và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM — CHI NHÁNH HOÀNG MAI HÀ NỘI
• 3.1. Các giải pháp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại BIDV - Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội
• 3.1.1. Linh hoạt trong công tác điều chuyển cán bộ nhân viên
• 3.1.2. Đề xuất thời hạn cho vay hợp lý
• 3.1.3. Tăng cường kiểm soát rủi ro để đảm bảo chất lượng khoản vay
• 3.1.4. Cập nhật thông tin trên thị trường BĐS và các quy định về BĐS
• 3.1.5. Cải thiện dịch vụ khách hàng
• 3.1.6. Giải pháp về nguồn vốn
• 3.1.7. Đẩy mạnh hoạt động quảng bá, tiếp thị sản phẩm
• 3.1.8. Các kiến nghị đối với Hội sở chính BIDV
• 3.1.9. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực
• 3.1.10. Hoàn thiện cơ chế chính sách cho vay
• 3.1.11. Hoàn thiện sản phẩm cho vay mua nhà
• 3.1.12. Áp dụng mức lãi suất hợp lý
• 3.1.13. Tăng cường công tác thanh tra giám sát
• 3.1.14. Nâng cấp hệ thống website của toàn hệ thống BIDV
• 3.1.15. Tích cực áp dụng công nghệ vào hoạt động
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại

Sản phẩm cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại (NHTM) là một trong những dịch vụ tài chính quan trọng, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân. Theo định nghĩa, cho vay mua nhà là việc ngân hàng cấp tiền cho khách hàng với cam kết hoàn trả cả gốc và lãi trong thời gian xác định. Sản phẩm này không chỉ giúp khách hàng sở hữu nhà mà còn thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Đặc điểm nổi bật của sản phẩm này là quy mô khoản vay lớn, thường chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ cho vay tiêu dùng của ngân hàng. Thời hạn cho vay cũng dài, có thể lên đến 25-30 năm, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong việc thanh toán. Tuy nhiên, sản phẩm này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là rủi ro tín dụng khi khách hàng không thể trả nợ đúng hạn. Do đó, ngân hàng cần có quy trình thẩm định chặt chẽ và các biện pháp quản lý rủi ro hiệu quả.

1.1. Đặc điểm của sản phẩm cho vay mua nhà tại NHTM

Sản phẩm cho vay mua nhà tại NHTM có những đặc điểm riêng biệt. Đối tượng khách hàng chủ yếu là cá nhân có thu nhập ổn định, đủ khả năng thanh toán nợ. Quy mô khoản vay thường lớn, từ 70-100% giá trị tài sản, và thời hạn vay dài, từ 10-30 năm. Lãi suất cho vay thường cao hơn so với các sản phẩm tín dụng khác, nhưng hiện nay, nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất ưu đãi để thu hút khách hàng. Phương thức thanh toán cũng đa dạng, bao gồm trả theo niên kim, trả góp theo dư nợ giảm dần, hoặc lãi trả hàng kỳ và gốc trả cuối kỳ. Tài sản đảm bảo cho khoản vay thường là chính ngôi nhà được mua hoặc tài sản khác có giá trị tương đương. Rủi ro tín dụng là một trong những vấn đề lớn mà ngân hàng phải đối mặt, do đó, việc thẩm định khách hàng và tài sản đảm bảo là rất quan trọng.

II. Thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại BIDV Hoàng Mai Hà Nội

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hoàng Mai đã triển khai nhiều sản phẩm cho vay mua nhà nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Tính đến cuối năm 2019, dư nợ cho vay mua nhà tại chi nhánh đạt gần 848 tỷ đồng, chiếm khoảng 51% tổng dư nợ cho vay khách hàng cá nhân. Tuy nhiên, chi nhánh cũng gặp phải một số thách thức, như tỷ lệ nợ xấu trong cho vay mua nhà đã xuất hiện, với hơn 2 tỷ đồng nợ xấu vào cuối tháng 9/2019. Điều này cho thấy cần có các biện pháp cải thiện quy trình cho vay và quản lý rủi ro. BIDV Hoàng Mai đã áp dụng nhiều chương trình ưu đãi lãi suất và linh hoạt trong thời gian cho vay để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, việc nâng cao chất lượng dịch vụ và cải thiện quy trình thẩm định vẫn là những vấn đề cần được chú trọng.

2.1. Kết quả kinh doanh của BIDV Hoàng Mai trong lĩnh vực cho vay mua nhà

Kết quả kinh doanh của BIDV Hoàng Mai trong lĩnh vực cho vay mua nhà cho thấy sự phát triển tích cực. Dư nợ cho vay mua nhà tăng trưởng ổn định, cho thấy nhu cầu của thị trường vẫn cao. Tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu cũng là một vấn đề đáng lo ngại, ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của ngân hàng. Để cải thiện tình hình, BIDV cần tăng cường công tác thẩm định và quản lý rủi ro, đồng thời nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng. Việc áp dụng công nghệ trong quy trình cho vay cũng có thể giúp giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả hoạt động.

III. Giải pháp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại BIDV Hoàng Mai Hà Nội

Để phát triển sản phẩm cho vay mua nhà, BIDV Hoàng Mai cần thực hiện một số giải pháp quan trọng. Đầu tiên, ngân hàng cần linh hoạt trong công tác điều chuyển cán bộ nhân viên để nâng cao hiệu quả làm việc. Thứ hai, việc đề xuất thời hạn cho vay hợp lý và tăng cường kiểm soát rủi ro là rất cần thiết. Cập nhật thông tin về thị trường bất động sản và các quy định liên quan cũng sẽ giúp ngân hàng đưa ra các sản phẩm phù hợp hơn. Ngoài ra, cải thiện dịch vụ khách hàng và đẩy mạnh hoạt động quảng bá, tiếp thị sản phẩm cũng là những yếu tố quan trọng để thu hút khách hàng. Cuối cùng, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và hoàn thiện cơ chế chính sách cho vay sẽ giúp BIDV Hoàng Mai phát triển bền vững trong lĩnh vực này.

3.1. Các giải pháp cụ thể để phát triển sản phẩm cho vay mua nhà

Các giải pháp cụ thể để phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại BIDV Hoàng Mai bao gồm việc cải thiện quy trình thẩm định và phê duyệt tín dụng. Ngân hàng cần áp dụng công nghệ thông tin để tự động hóa quy trình, giảm thiểu thời gian xử lý hồ sơ. Đồng thời, việc đào tạo nhân viên về kỹ năng giao tiếp và tư vấn khách hàng cũng rất quan trọng. Ngân hàng cũng nên xem xét việc áp dụng các gói tín dụng linh hoạt, phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng. Cuối cùng, việc tăng cường các chương trình khuyến mãi và ưu đãi lãi suất sẽ giúp thu hút nhiều khách hàng hơn đến với sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế tại Việt Nam, sự chênh lệch mật độ dân số giữa khu vực nông thôn và thành thị ngày càng gia tăng. Tình trạng dân cư tập trung về các đô thị lớn để sinh sống và làm việc tạo ra áp lực lớn về nhà ở, đặc biệt tại khu vực thành phố Hà Nội – nơi có tốc độ tăng dân số bình quân ước tính khoảng 3%/năm (theo số liệu từ VnEconomy). Nhu cầu sở hữu nhà ở, xây dựng và cải tạo nơi cư trú của người dân rất lớn, song phần lớn khách hàng cá nhân không đủ tiềm lực tài chính tự có để thanh toán một lần, dẫn đến nhu cầu vay vốn ngân hàng gia tăng nhanh chóng.

Nắm bắt xu hướng này, các ngân hàng thương mại (NHTM) đã đẩy mạnh phân khúc bán lẻ, trong đó lấy sản phẩm cho vay mua nhà (CVMN) làm trọng tâm phát triển. Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) xác định CVMN là sản phẩm mũi nhọn trong chiến lược tín dụng bán lẻ. Tại BIDV – Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội (thành lập từ ngày 01/07/2016), CVMN đã trở thành sản phẩm chủ lực của phòng Khách hàng cá nhân (KHCN), chiếm khoảng 51% tổng dư nợ cho vay khách hàng cá nhân vào cuối năm 2019 với quy mô đạt gần 848 tỷ đồng.

Tuy nhiên, hoạt động CVMN tại chi nhánh bắt đầu bộc lộ các yếu tố rủi ro khi cuối tháng 9/2019 phát sinh khoản nợ xấu hơn 2 tỷ đồng, và đến cuối tháng 11/2019 xuất hiện cả nợ nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn). Trước thực trạng đó, việc phân tích hoạt động kinh doanh, đánh giá các mặt đạt được cũng như hạn chế và rủi ro tiềm ẩn là yêu cầu cấp thiết.

Đề tài giải quyết các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về sản phẩm cho vay mua nhà và sự phát triển sản phẩm CVMN tại các ngân hàng thương mại.
2. Phân tích thực trạng phát triển sản phẩm CVMN tại BIDV – Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội giai đoạn 2017 – 2019 qua các nhóm chỉ tiêu quy mô, an toàn và sinh lời.
3. Đề xuất hệ thống giải pháp đối với Chi nhánh Hoàng Mai và kiến nghị đối với Hội sở chính BIDV nhằm phát triển an toàn, hiệu quả sản phẩm CVMN.

• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động phát triển sản phẩm cho vay mua nhà dành cho khách hàng cá nhân.
• Phạm vi không gian: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội (trụ sở tại 286 Nguyễn Xiển, Hà Nội).
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu hoạt động kinh doanh và số liệu tín dụng trong giai đoạn 2017 – 2019, cùng các chính sách tín dụng ban hành năm 2019 và đầu năm 2020.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng nền tảng lý luận dựa trên các lý thuyết và văn bản quy phạm sau:

• Khái niệm tín dụng và cho vay: Tiếp cận định nghĩa cho vay của Phan Thị Thu Hà (2013), định nghĩa cho vay mua nhà thế chấp của Peter Rose (2002) và khái niệm cho vay mua nhà của Edoardo Catelan (2011).
• Quan điểm về sự phát triển: Vận dụng quan điểm trong Giáo trình Những nguyên lý cơ bản của chủ nghĩa Mác – Lênin (2009) về sự biến đổi từ lượng dẫn đến sự thay đổi về chất để định nghĩa phát triển sản phẩm CVMN: là quá trình tăng trưởng về quy mô (dư nợ, số lượng khách hàng, thị phần) đi đôi với việc đảm bảo an toàn tín dụng và duy trì khả năng sinh lời.
• Khung pháp lý và quy định ngành:
  • Thông tư số 02/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro.
  • Quyết định số 906/QĐ-BIDV ngày 12/03/2019 của Tổng Giám đốc BIDV ban hành Quy định về sản phẩm cho vay mua nhà dành cho khách hàng cá nhân.
  • Quyết định số 426/QĐ-BIDV ngày 28/01/2019 về Quy trình cấp tín dụng bán lẻ tại hệ thống BIDV.
• Hệ thống chỉ tiêu đánh giá phát triển sản phẩm CVMN:
  • Nhóm chỉ tiêu quy mô: Dư nợ CVMN, Tỷ trọng dư nợ CVMN trên tổng dư nợ tín dụng.
  • Nhóm chỉ tiêu an toàn: Tỷ lệ nợ xấu CVMN (Nợ nhóm 3, 4, 5 trên tổng dư nợ CVMN), Tỷ lệ nợ cần chú ý CVMN (Nợ nhóm 2 trên tổng dư nợ CVMN), Tỷ trọng CVMN có tài sản đảm bảo (TSĐB), Tỷ trọng trích lập dự phòng rủi ro CVMN trên tổng dự phòng rủi ro cho vay.
  • Nhóm chỉ tiêu sinh lời: Tỷ trọng doanh thu CVMN trên tổng doanh thu hoạt động, Biên lãi thuần (Net Interest Margin - NIM) của sản phẩm CVMN.

Phương pháp nghiên cứu:

• Tác giả sử dụng phương pháp thống kê mô tả, phân tích số liệu thứ cấp, phương pháp so sánh ngang (theo thời gian từ 2017 đến 2019) và so sánh dọc (cơ cấu các nhóm chỉ tiêu).
• Phương pháp so sánh đối chuẩn giữa BIDV Chi nhánh Hoàng Mai với các chi nhánh có cùng thời điểm thành lập trong hệ thống BIDV (Chi nhánh Ngọc Khánh và Chi nhánh Gia Lâm).
• Phương pháp tổng hợp, khái quát hóa sơ đồ quy trình nghiệp vụ và chuỗi tác nghiệp tín dụng.

Nguồn dữ liệu: Báo cáo tài chính, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh thường niên, sổ tay theo dõi dư nợ và nợ xấu CVMN tại Phòng Quản lý nội bộ, Phòng Khách hàng cá nhân, Phòng Quản trị tín dụng và Phòng Quản lý rủi ro của BIDV Hoàng Mai; kết hợp dữ liệu công bố từ Ngân hàng Nhà nước và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan về phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại

Chương 1 hệ thống hóa cơ sở lý thuyết chung về sản phẩm CVMN trong hoạt động tín dụng bán lẻ của các NHTM:

• Đặc điểm sản phẩm CVMN: Khách hàng vay là cá nhân có đủ năng lực pháp luật và hành vi dân sự, có thu nhập ổn định bảo đảm khả năng trả nợ; quy mô khoản vay lớn (thường tài trợ 70% – 80% giá trị hợp đồng mua bán/chuyển nhượng, một số trường hợp lên tới 100%); thời hạn cho vay mang tính chất trung và dài hạn (tối đa từ 15 đến 25 - 30 năm); lãi suất thường áp dụng cơ chế ưu đãi cố định trong 6 - 24 tháng đầu trước khi chuyển sang thả nổi.
• Phương thức trả nợ: Phân tích ba hình thức trả nợ phổ biến gồm: trả theo niên kim cố định, trả góp gốc cố định theo dư nợ giảm dần, và trả lãi định kỳ kèm gốc trả cuối kỳ (chủ yếu áp dụng cho khoản vay ngắn hạn).
• Tài sản bảo đảm và rủi ro: Phân loại TSĐB thành tài sản hình thành từ vốn vay (quyền tài sản phát sinh từ HĐMB, nhà ở hình thành trong tương lai) và bất động sản có sẵn/tiền gửi tiết kiệm. Nhận diện ba nhóm rủi ro chính: rủi ro tín dụng (khách hàng suy giảm hoặc mất nguồn thu nhập), rủi ro thị trường bất động sản (sụt giảm giá trị tài sản bảo đảm), và rủi ro đạo đức (thông đồng làm giả hồ sơ, bất cân xứng thông tin).
• Quy trình cho vay mua nhà: Mô tả mô hình quan hệ 4 bên (Ngân hàng – Bên mua – Bên bán – Cơ quan công chứng/đăng ký giao dịch bảo đảm) và phân biệt quy trình giải ngân phong tỏa tài khoản bên bán đối với tài sản hình thành từ vốn vay so với quy trình giải ngân trực tiếp/hoàn vốn tự có đối với tài sản bảo đảm độc lập.
• Nhân tố tác động: Phân chia thành nhóm nhân tố khách quan (môi trường kinh tế vĩ mô, chu kỳ thị trường bất động sản, khung pháp lý, yếu tố văn hóa - xã hội như tâm lý kiêng kỵ giao dịch mua bán nhà đất vào tháng Giêng và tháng 7 Âm lịch, mức độ cạnh tranh) và nhóm nhân tố chủ quan nội tại của ngân hàng (chính sách tín dụng, quy trình cấp tín dụng, quy mô nguồn vốn, trình độ chuyên môn và đạo đức của cán bộ tín dụng, hạ tầng công nghệ).

Chỉ tiêu so sánh sản phẩm CVMN	Vietcombank	BIDV	Vietinbank	VPBank	SeABank	MSB
Lãi suất ưu đãi (%/năm)	8,1	8,0	8,1	8,5	8,5	8,0
Tỷ lệ cho vay tối đa (% giá trị TS)	70%	100%	80%	100%	70%	70%
Thời gian cho vay tối đa (năm)	15	20	20	25	20	20

Chương 2: Thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội

Chương 2 tập trung phân tích thực trạng hoạt động kinh doanh tổng thể và đi sâu vào nghiệp vụ phát triển sản phẩm CVMN tại BIDV Chi nhánh Hoàng Mai từ năm 2017 đến năm 2019:

• Tình hình hoạt động chung:
  • Huy động vốn: Tổng nguồn vốn huy động tăng trưởng liên tục, đạt 4.901,5 tỷ đồng năm 2018 (tăng 37,92% so với 2017) và đạt trên 6.900 tỷ đồng vào cuối năm 2019. Cơ cấu vốn có sự dịch chuyển: tỷ trọng tiền gửi KHCN giảm dần từ 68,54% (2017) xuống 59,25% (2019) do chi nhánh mở rộng huy động từ KHDN (đạt 1.442,94 tỷ đồng, chiếm 20,91%) và Định chế tài chính (1.369,12 tỷ đồng, chiếm 19,84%). Nguồn vốn trung dài hạn chiếm ưu thế với 68,07% tổng nguồn vốn năm 2019.
  • Dư nợ tín dụng: Tổng dư nợ đạt 2.529,7 tỷ đồng năm 2018 và duy trì đà tăng trưởng 27,34% trong năm 2019. Tỷ trọng dư nợ trung dài hạn chiếm 71,79% năm 2019. Tỷ lệ dư nợ trên vốn huy động (LDR) tăng từ 65,90% (2017) lên 75,82% (2018) và đạt 80,12% (2019).
  • Kết quả tài chính: Doanh thu thuần tăng từ 386,54 tỷ đồng (2017) lên 640,94 tỷ đồng (2019). Lợi nhuận trước thuế tăng trưởng mạnh từ 0,3 tỷ đồng năm 2017 lên 42,80 tỷ đồng năm 2018 và đạt 56,48 tỷ đồng năm 2019.
• Khung quy chế và các gói tín dụng áp dụng:
  • Thực hiện theo Quyết định 906/QĐ-BIDV: thời hạn vay tối đa 20 năm đối với cá nhân Việt Nam và 5 năm đối với người nước ngoài; hạn mức cấp tín dụng từ 50% đến 85% giá trị HĐMB (lên tới 100% nếu bảo đảm bằng tiền gửi/sổ tiết kiệm BIDV); áp dụng hệ số định giá 0,7 đối với quyền tài sản phát sinh từ HĐMB căn hộ chung cư.
  • Triển khai quy trình cấp tín dụng 12 bước theo Quyết định 426/QĐ-BIDV, phân định trách nhiệm rõ ràng giữa Cán bộ Quản lý KHCN, Cán bộ Thẩm định tín dụng, Phòng Quản lý rủi ro và Bộ phận Quản trị tín dụng.
  • Triển khai thành công các gói tín dụng bán lẻ quy mô toàn hệ thống: Gói "Ước mơ vươn xa" (quy mô 30.000 tỷ đồng, lãi suất ưu đãi từ 7,3%/năm), Gói "Vững bước tương lai" (quy mô 20.000 tỷ đồng), và Gói "Đồng hành, vươn xa" (quy mô 20.000 tỷ đồng áp dụng đầu năm 2020 với điều kiện xếp hạng tín dụng nội bộ từ hạng A trở lên).
• Phân tích các chỉ tiêu phát triển sản phẩm CVMN:
  • Quy mô: Dư nợ CVMN tăng trưởng từ 345,8 tỷ đồng (2017) lên 607,0 tỷ đồng (2018, tăng 75,53%) và đạt 847,89 tỷ đồng năm 2019 (tăng 39,69%). Tỷ trọng dư nợ CVMN trong tổng dư nợ của chi nhánh tăng đều từ 12,64% (2017) lên 13,98% (2018) và đạt 15,33% (2019). So với các chi nhánh thành lập cùng đợt năm 2016, BIDV Hoàng Mai dẫn đầu về quy mô CVMN (năm 2019: Hoàng Mai đạt 847,89 tỷ đồng, Ngọc Khánh đạt 812,7 tỷ đồng, Gia Lâm đạt 801,6 tỷ đồng). Mức giải ngân bình quân đạt trên 1,2 tỷ đồng/hợp đồng.
  • Chất lượng và an toàn: Giai đoạn 2017 - 2018 chi nhánh không có nợ xấu CVMN. Năm 2019, nợ xấu CVMN xuất hiện với quy mô 2,37 tỷ đồng (chiếm tỷ lệ 0,28% dư nợ CVMN), bao gồm 2,12 tỷ đồng nợ nhóm 4 và 250 triệu đồng nợ nhóm 5 (thuộc về 2 khách hàng vay trung hạn bị sụt giảm thu nhập nghiêm trọng). Nợ nhóm 2 (nợ cần chú ý) biến động từ 1,03 tỷ đồng (2017) lên 1,29 tỷ đồng (2018) và giảm về 1,18 tỷ đồng (2019, tỷ lệ 0,14%). 100% dư nợ CVMN tại chi nhánh đều có tài sản bảo đảm.

Chỉ tiêu CVMN tại BIDV Hoàng Mai	Năm 2017	Năm 2018	Năm 2019
Dư nợ CVMN cuối kỳ (tỷ đồng)	345,80	607,00	847,89
Tốc độ tăng trưởng dư nợ CVMN (%)	-	75,53%	39,69%
Tỷ trọng dư nợ CVMN / Tổng dư nợ (%)	12,64%	13,98%	15,33%
Nợ xấu CVMN cuối kỳ (tỷ đồng)	0,00	0,00	2,37
Tỷ lệ nợ xấu CVMN (%)	0,00%	0,00%	0,28%
Nợ cần chú ý CVMN (tỷ đồng)	1,03	1,29	1,18
Tỷ lệ nợ cần chú ý CVMN (%)	0,30%	0,21%	0,14%
Tỷ lệ dư nợ CVMN có TSĐB (%)	100%	100%	100%

• Đánh giá tổng hợp:
  • Thành tựu: Mở rộng nhanh chóng quy mô cho vay, đóng góp tỷ trọng lớn vào danh mục tín dụng bán lẻ và nguồn thu nhập lãi thuần của chi nhánh; quy trình thẩm định chặt chẽ đảm bảo 100% khoản vay có TSĐB hợp pháp; duy trì tỷ lệ nợ xấu ở mức an toàn (0,28%).
  • Hạn chế: Tốc độ tăng trưởng dư nợ CVMN có dấu hiệu chậm lại trong năm 2019 (do thị trường bất động sản Hà Nội chững lại, số lượng căn hộ giao dịch quý 3/2019 giảm hơn 2.200 căn so với quý 2/2019); xuất hiện nợ xấu nhóm 4 và nhóm 5 đòi hỏi phải tăng trích lập dự phòng và tăng cường xử lý tài sản bảo đảm.

Chương 3: Giải pháp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội

Chương 3 đề xuất hai nhóm kiến nghị và giải pháp mang tính thực thi nhằm nâng cao chất lượng và quy mô sản phẩm CVMN:

• Giải pháp tại Chi nhánh BIDV Hoàng Mai:
  1. Linh hoạt điều chuyển nhân sự: Phân bổ hợp lý cán bộ quản lý khách hàng và cán bộ thẩm định tín dụng theo từng giai đoạn cao điểm của thị trường bất động sản.
  2. Thiết kế thời hạn cho vay hợp lý: Đánh giá sát nguồn thu nhập thực tế để tư vấn kỳ hạn vay phù hợp (10 - 20 năm), giảm bớt áp lực trả nợ gốc hàng tháng cho khách hàng.
  3. Tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng: Rà soát chặt chẽ tính pháp lý của hồ sơ dự án nhà ở, tính xác thực của HĐMB và định giá chính xác tài sản bảo đảm; theo dõi sát sao sau giải ngân để phát hiện sớm các dấu hiệu quá hạn.
  4. Cập nhật biến động thị trường bất động sản: Thường xuyên theo dõi diễn biến cung cầu, mức giá và các chính sách quy hoạch đất đai trên địa bàn quận Hoàng Mai và các vùng lân cận.
  5. Nâng cao chất lượng dịch vụ và chăm sóc khách hàng: Rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ vay, minh bạch các khoản phí và điều khoản hợp đồng tín dụng.
  6. Đảm bảo cân đối nguồn vốn: Khai thác nguồn vốn huy động trung dài hạn có tính ổn định cao để đáp ứng nhu cầu vốn dài hạn của sản phẩm CVMN.
  7. Đẩy mạnh hoạt động tiếp thị và quảng bá: Tăng cường liên kết với các chủ đầu tư dự án bất động sản uy tín trên địa bàn để tiếp cận trực tiếp tệp khách hàng có nhu cầu mua nhà.
• Kiến nghị đối với Hội sở chính BIDV:
  1. Nâng cao chất lượng đào tạo nghiệp vụ và kỹ năng mềm cho đội ngũ cán bộ tín dụng bán lẻ toàn hệ thống.
  2. Hoàn thiện cơ chế chính sách tín dụng và cải tiến sản phẩm CVMN theo hướng linh hoạt điều kiện giải ngân và phương thức trả lời phê duyệt.
  3. Xây dựng chính sách lãi suất ưu đãi cạnh tranh và ổn định biên độ lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.
  4. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, thanh tra định kỳ hoạt động cấp tín dụng bán lẻ tại các chi nhánh.
  5. Nâng cấp hệ thống website, phần mềm quản lý tín dụng nội bộ và đẩy mạnh số hóa quy trình thẩm định, chấm điểm tín dụng tự động.

---

Kết quả và đóng góp

• Kết quả định lượng cụ thể:
  • Ghi nhận sự tăng trưởng quy mô dư nợ CVMN tại BIDV Hoàng Mai gấp 2,45 lần sau 3 năm, từ 345,80 tỷ đồng (năm 2017) lên 847,89 tỷ đồng (năm 2019), chiếm tỷ trọng 15,33% tổng dư nợ toàn chi nhánh.
  • Phân tích chi tiết sự chuyển dịch cơ cấu nợ: duy trì tỷ lệ nợ xấu CVMN ở mức 0,28% và nợ cần chú ý ở mức 0,14% trong năm 2019, với tỷ lệ bao phủ tài sản bảo đảm đạt tuyệt đối 100%.
  • Ghi nhận sự đóng góp vào hiệu quả tài chính chung của chi nhánh: lợi nhuận trước thuế tăng từ 0,3 tỷ đồng (2017) lên 56,48 tỷ đồng (2019), tỷ lệ LDR đạt mức 80,12%.
• Đóng góp về mặt quản trị và chính sách:
  • Hệ thống hóa quy trình 12 bước cấp tín dụng bán lẻ và 3 phương thức giải ngân mua nhà theo các văn bản nghiệp vụ mới ban hành của BIDV (Quyết định 906/QĐ-BIDV và Quyết định 426/QĐ-BIDV năm 2019).
  • Đưa ra bức tranh thực tế về rủi ro chuyển nhóm nợ (từ nhóm 3 chuyển sang nhóm 4 và nhóm 5) đối với các khoản vay CVMN khi khách hàng gặp biến động thu nhập, từ đó đề xuất quy trình cảnh báo sớm và xử lý tài sản bảo đảm tại cấp chi nhánh.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của khóa luận:
  • Dữ liệu nghiên cứu thực nghiệm tập trung trong giai đoạn 3 năm đầu sau khi thành lập chi nhánh (2017 – 2019), chưa có chuỗi số liệu dài hạn để kiểm chứng biến động qua toàn bộ chu kỳ bất động sản.
  • Chỉ tiêu lợi nhuận ròng và chi phí cụ thể cho riêng sản phẩm CVMN chưa được bóc tách hoàn toàn do hạn chế trong phương pháp hạch toán chi phí phân bổ nội bộ tại chi nhánh ngân hàng thương mại.
• Hướng phát triển tiếp theo:
  • Mở rộng phạm vi nghiên cứu so sánh liên chi nhánh trên toàn địa bàn Hà Nội hoặc toàn hệ thống NHTM cổ phần có vốn Nhà nước.
  • Phân tích tác động định lượng của biến động lãi suất và chính sách siết tín dụng bất động sản đến khả năng trả nợ của khách hàng cá nhân.

---

Giá trị tham khảo

• Đối với sinh viên và người nghiên cứu: Cung cấp tài liệu tham khảo hoàn chỉnh về cấu trúc phân tích một sản phẩm tín dụng bán lẻ cụ thể tại chi nhánh ngân hàng thương mại, đặc biệt là phương pháp xây dựng hệ thống chỉ tiêu đánh giá từ quy mô, an toàn đến sinh lời.
• Đối với cán bộ ngân hàng và nhà quản trị tín dụng: Các giải pháp về quản trị rủi ro thẩm định giá tài sản hình thành từ vốn vay, quy trình kiểm soát giải ngân phong tỏa và các kiến nghị điều hành chính sách lãi suất gói vay là tài liệu thực tế hữu ích cho hoạt động tác nghiệp tín dụng cá nhân.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Dư nợ cho vay mua nhà tại BIDV Chi nhánh Hoàng Mai thay đổi như thế nào trong giai đoạn 2017 – 2019?
Dư nợ CVMN tại chi nhánh tăng trưởng liên tục từ 345,80 tỷ đồng năm 2017 lên 607,00 tỷ đồng năm 2018 (tăng 75,53%) và đạt 847,89 tỷ đồng năm 2019 (tăng 39,69%). Tỷ trọng dư nợ CVMN trên tổng dư nợ của chi nhánh tăng từ 12,64% (2017) lên 15,33% (2019).

2. Tình hình nợ xấu đối với sản phẩm cho vay mua nhà tại chi nhánh diễn biến ra sao?
Trong hai năm 2017 và 2018, chi nhánh không ghi nhận nợ xấu CVMN (tỷ lệ 0%). Đến cuối năm 2019, nợ xấu CVMN xuất hiện với giá trị 2,37 tỷ đồng (tương ứng tỷ lệ 0,28% dư nợ CVMN), bao gồm 2,12 tỷ đồng nợ nhóm 4 và 250 triệu đồng nợ nhóm 5 từ hai khách hàng vay trung hạn bị sụt giảm nguồn thu nhập.

3. Theo Quyết định số 906/QĐ-BIDV, chi nhánh thực hiện những phương thức giải ngân nào cho sản phẩm CVMN?
BIDV áp dụng ba phương thức giải ngân: (1) Giải ngân thanh toán trực tiếp cho Bên thụ hưởng theo tiến độ HĐMB; (2) Phát hành cam kết cho vay hoặc giải ngân vào tài khoản phong tỏa của Bên thụ hưởng (yêu cầu hoàn tất thủ tục giao dịch bảo đảm tối đa trong 3 tháng); (3) Giải ngân hoàn vốn tự có vào tài khoản của khách hàng (áp dụng khi đã hoàn tất sang tên GCN và thời gian từ khi ký HĐMB đến khi giải ngân không quá 6 tháng).

4. Điều kiện để khách hàng tham gia gói tín dụng "Đồng hành, vươn xa" của BIDV là gì?
Khách hàng cá nhân phải đạt điểm xếp hạng tín dụng nội bộ từ hạng A trở lên, đồng thời trong vòng 1 năm gần nhất tính đến thời điểm cấp tín dụng không phát sinh nợ nhóm 2 hoặc nợ xấu tại BIDV cũng như các tổ chức tín dụng khác. Gói vay áp dụng lãi suất ưu đãi từ 7,5%/năm cho kỳ hạn 6 tháng đầu đến 8,8%/năm cố định cho 24 tháng đầu.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Nga đã phản ánh toàn diện thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại BIDV – Chi nhánh Hoàng Mai Hà Nội giai đoạn 2017 – 2019. Kết quả nghiên cứu chứng minh CVMN là sản phẩm hạt nhân thúc đẩy tăng trưởng tín dụng bán lẻ và lợi nhuận của chi nhánh, đồng thời chỉ rõ những rủi ro nợ xấu bắt đầu xuất hiện vào cuối năm 2019. Hệ thống giải pháp đề xuất tập trung vào việc tái cấu trúc thời hạn vay, nâng cao năng lực thẩm định rủi ro tài sản bảo đảm và hoàn thiện công nghệ ngân hàng số, mang lại giá trị thực tiễn cao cho công tác quản trị tín dụng bán lẻ.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TONG QUAN VE PHÁT TRIEN SAN PHAM CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGAN HANG THUONG MAI 1. Sản phẩm cho vay mua nha cia NHTM 1. Khái niệm sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM “Cho vay là việc ngân hàng cấp tiền cho khách hàng với cam kết khách hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi trong khoảng thời gian xác dinh”(Phan Thị Thu Hà 2013, trang T10). Hiện nay, cho vay là một trong những hoạt động tín dụng chủ yếu và đem lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng.

Các NHTM có thé cho vay bằng tiền mặt hoặt chuyển khoản với nhiều phương thức khác nhau như cho vay từng lần hoặc theo hạn mức,. Theo Peter Rose (2002, trang 722): “Các khoản vay dùng để mua nhà hoặc tu sửa nơi cư trú cá nhân được xếp vào loại cho vay mua nhà thế chấp”. Còn theo Edoardo Catelam (2011): “Cho vay mua nhà là ngân hang cho khách hàng vay dé mua nhà hoặc xây dựng, sửa chữa nhà”. Như vậy, CVMN là một sản phẩm tín dụng của NHTM nhăm hỗ trợ các nhu cầu về nhà ở của khách hàng như vay mua nhà; vay xây dựng, sửa chữa nhà .; với cam kết khách hàng sẽ hoàn trả cả gốc và lãi cho ngân hàng trong khoảng thời gian xác định.

Thông thường ngân hàng thường xếp cho vay mua nhà (CVMN) vào hoạt động cho vay tiêu dùng - là hình thức NHTM tài trợ cho các nhu cầu tiêu dùng của khách hàng như nhà 6, ô tô, học tập, du lịch,. Tuy nhiên, CVMN có nhiều đặc điểm khác biệt so với các loại hình cho vay tiêu dùng khác, đặc biệt thời hạn cho vay mua nhà thường là trung và dai han. Đặc điểm của sản phẩm cho vay mua nhà tại NHTM Từ thông tin về sản phẩm CVMN mà các NHTM đang cung cấp cũng như tham khảo các nghiên cứu, luận văn về CVMN của Cao Thị Hồng Nhung (2010), Nguyễn Thị Kim Cúc (2015) và Quản trị ngân hàng thương mại của Peter Rose (2002), sản phẩm CVMN có các đặc điểm cơ bản sau: 1. Đối tượng khách hàng Khách hàng vay mua nhà là các cá nhân có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự; sinh sống hoặc thường xuyên làm việc trên cùng địa bàn ngân hàng (chi nhánh/phòng giao dịch) cho vay.

Nếu là cá nhân có quốc tịch nước ngoài thì khách hàng phải thuộc đối tượng được sinh sống, làm việc và mua nhà tại Việt Nam theo quy định pháp luật. Hiện nay, một vài ngân hàng cũng có quy định độ tuổi đối với khách hàng, ví dụ như Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam — Vietcombank có quy định độ tuổi khách vay mua nhà nằm trong khoảng 18 — 65 tuổi. Nhìn chung, đối tượng CVMN thường là những người có thu nhập khá va tương đối ôn định để đảm bảo khả năng thanh toán nợ. Thu nhập của họ có thé từ tiền lương, thưởng và các thu nhập không thường xuyên khác.

Quy mô và thời hạn vay vẫn Khác với các sản pham cho vay tiêu dùng khác, CVMN thường có quy mô khoản vay khá lớn vì căn nhà hay đất ở thì có giá trị lớn. Số tiền mà khách hàng được vay tùy theo từng ngân hàng nhưng thường nằm trong khoảng 70 — 80% giá trị tài sản (là HDMB, chuyển nhượng/giá trị văn bản chuyển nhượng HĐMB nhà ở), một số khoản vay có thé lên đến 100% giá trị tài sản. Vì vay, du nợ CVMN thường chiếm tỷ trong khá lớn trong tổng dư nợ cho vay tiêu dùng của các NHTM. Ngoài ra, các khoản CVMN da phan là các khoản cấp tín dụng trung dai hạn với thời hạn cho vay dài, đặc biệt thời gian cho vay tối đa của các ngân hàng hiện nay có thé lên đến 25 - 30 năm.

Lãi suất Lãi suất CVMN thường cao hơn so với lãi suất cho vay đề sản xuất kinh doanh bởi chi phí tổ chức và yếu tổ rủi ro. Tuy nhiên, hiện nay, lãi suất CVMN được xem là khá ưu đãi bởi sự cạnh tranh ngày càng cao giữa các ngân hàng. Thông thường các ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất ưu đãi cỗ định trong một khoảng thời gian, thường là 6 tháng hoặc 12 tháng: sau thời gian đó, ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất thả nổi cho khoản vay của khách hàng. Tùy vào từng ngân hang mà cách tính lãi suất sẽ khác nhau nhưng tất cả đều được quy định cụ thể trong Hợp đồng tín dụng mà ngân hàng ký với khách hàng Bảng 1.

Lãi suất và thời hạn cho vay mua nhà tại một số ngân hàng Ngân hàng Lãi suấtưu | Khoản vay tôi đa (tính trên Thời gian vay đãi (%/năm) giá tri tài sản) tôi đa (năm) Vietcombank 8,1 70% 15 BIDV 8 100% 20 Vietinbank 8,1 80% 20 VPBank 8,5 100% 25 SeABank 8,5 70% 20 MSB 8 70% 20 Nguồn: Tổng hợp của tác giả 1. Phương thức thanh toán tiền vay Cũng giống như hạn mức hay lãi suất cho vay, phương thức thanh toán lãi và gốc cũng được quy định trong Hợp đồng tín dụng. Tùy vào thỏa thuận cũng như nguồn thu nhập và khả năng trả nợ của khách hàng mà ngân hàng áp dụng các phương thức thanh toán như sau: Thứ nhất, trả theo niên kim có định. Khách hàng trả cho ngân hàng một số tiền cô định vào mỗi kỳ, thường là hàng tháng, bao gồm cả tiền gốc và lãi.

Thứ hai, trả góp theo du nợ giảm dần. Khách hàng sẽ trả lãi cùng kỳ với gốc, trong đó gốc sẽ trả có định hàng kỳ còn lãi được tính trên dư nợ giảm dan. Các kỳ trả nợ có thé là hàng tháng, hàng quý, bán niên hoặc hàng năm tùy thuộc vào nhu cau và khả năng tài chính của khách hàng. Thứ ba, lãi trả hàng kỳ - gốc trả cuối kỳ.

Khách hàng sẽ trả gốc vào cuối thời hạn cho vay, còn tiền lãi trả hàng kỳ (thường là hàng tháng) dựa trên dư nợ thực tế. Tuy nhiên hình thức này thường ít áp dụng vì nó hay dành cho các khoản tín dụng ngắn hạn mà đa phần các khoản CVMN đều là trung, dài hạn. Tài sản dam bảo Vi thời hạn khoản vay dai và quy mô khá lớn nên dư nợ CVMN thường phải có tài sản đảm bảo (TSĐB). Khách hàng có thé dùng chính tài sản hình thành từ vốn vay (ngôi nhà định mua) hoặc một tài sản khác làm TSDB.

Tài sản đảm bảo có thé là Quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà ở (ngôi nhà khách hàng định mua); BĐS đã được cấp giấy chứng nhận (GCN) hoặc Tiền gửi/Thẻ tiết kiệm do ngân hàng cho vay phát hành. Nếu là nhà ở hoặc BĐS khác, khách hàng phải đăng ký với sở địa chính về việc thê châp cho ngân hàng. Dac diém về rủi ro Nhìn chung các khoản CVMN thường là cấp tín dụng trung dài hạn, chủ yêu từ 10 — 25 năm, vì vậy sản phâm nay sẽ tiêm ân nhiêu rủi ro. Đầu tiên phải nói đến rủi ro tín dụng, tức là người đi vay không trả được nợ hoặc trả nợ quá hạn, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng.

Bởi thời hạn dai nên rủi ro có thé xảy ra khi khách hang mất hoặc giảm nguôn thu nhập trả nợ (mắt việc, 6m đau,. Vì vậy, ngân hàng thường khuyến khích khách hang mua thêm bảo hiểm người vay vốn cũng như thận trọng khi thâm định khách hàng và TSĐB. Bên cạnh đó, vì đa phần khách hàng thường dùng chính ngôi nhà định mua làm TSĐB 6 nên khi cần xử lý, ngân hàng sẽ gặp bat lợi khi thị trường BĐS xảy ra khủng hoảng làm giá trị căn nhà biến động giảm. Ngoài ra, ngân hàng có thé gặp phải rủi ro liên quan đến van dé đạo đức, đó là khi khách hàng và bên bán cấu kết với nhau làm giả các hồ sơ, giấy tờ để lừa đảo chiếm đoạt tài sản của ngân hàng.

Ngân hàng có thể gặp phải rủi ro này khi không rà soát kỹ thông tin tín dụng của khách hàng; và vấn đề bất cân xứng thông tin thì luôn ton tại. Quy trình cho vay mua nhà của NHTM Sơ đồ 1. Quy trình chung về cho vay mua nhà đối với KHCN tại NHTM (7) (1) Ngân hàng Bên mua Bên bán c4 (3) Nguồn: Tác giả (1), Bên mua và bên bán ký kết hợp đồng mua bán (HĐMB), bên mua trả trước một số tiền và nợ phần còn lại; (2), Bên mua đến ngân hang dé vay vốn; Ngân hàng hoàn tat thủ tục cho vay và giải ngân cho bên mua; (3), Bên mua thanh toán tiền cho bên bán; (4), Bên mua trả nợ cho ngân hàng theo thỏa thuận trong Hợp đồng tín dụng; Như đã nói ở phần trước, khách hàng khi vay mua nhà có thé dùng tài sản hình thành từ vốn vay hoặc dùng một tài sản khác làm TSĐB. Quy trình cụ thé khi cho vay đôi với hai loại tài sản trên cũng khác nhau.

Vay mua nhà và dùng tài sản hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm báo. + Khách hàng cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của ngân hàng; về cơ ban bao gồm giấy tờ pháp lý, hồ sơ tài chính, giấy tờ về TSĐB, HDMB giữa khách hàng (bên mua) và bên bán,. + Cán bộ tín dụng kiểm tra tính đầy đủ, tính pháp lý của hỗ sơ; định giá TSDB và nhận định số tiền mà khách hàng có thê vay. + Khách hàng và ngân hàng ký Hợp đồng tín dụng và các giấy tờ khác liên quan.

+ Ngân hàng tiến hành giải ngân cho khách hàng. Trong trường hợp bên bán đã sang tên căn nhà cho bên mua, ngân hàng sẽ giải ngân ngay vào tài khoản cho bên bán. Nếu chỉ mới ký HĐMB mà chưa sang tên, ngân hàng sẽ giải ngân phong tỏa vào tài khoản của bên bán mở tại ngân hàng và chỉ được gỡ phong tỏa (bên bán được quyền sử dụng) khi bên mua đã được sang tên căn nhà. + Sau khi hoàn tất các thủ tục cho vay, ngân hàng tiến hành nhập kho hồ sơ TSĐB của khách hàng (nếu thế chấp nhà thì sẽ nhập kho GCN quyền sử dụng đất.); + Ngân hàng thực hiện các nghiệp vụ quản lý sau cho vay như thu gốc, thu lãi, thu phí.cho đến khi thanh lý Hợp đồng tín dụng.

Vay mua nhà và dùng Bat động sản/tài sản khác lam tài sản đảm bảo + Khách hàng chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của ngân hàng; + Ngân hàng sẽ tiến hành thâm định hồ sơ khách hàng, bao gồm giấy tờ pháp lý, hồ sơ tài chính, .