CHƯƠNG 1 TONG QUAN VE PHÁT TRIEN SAN PHAM CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGAN HANG THUONG MAI 1. Sản phẩm cho vay mua nha cia NHTM 1. Khái niệm sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM “Cho vay là việc ngân hàng cấp tiền cho khách hàng với cam kết khách hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi trong khoảng thời gian xác dinh”(Phan Thị Thu Hà 2013, trang T10). Hiện nay, cho vay là một trong những hoạt động tín dụng chủ yếu và đem lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng.
Các NHTM có thé cho vay bằng tiền mặt hoặt chuyển khoản với nhiều phương thức khác nhau như cho vay từng lần hoặc theo hạn mức,. Theo Peter Rose (2002, trang 722): “Các khoản vay dùng để mua nhà hoặc tu sửa nơi cư trú cá nhân được xếp vào loại cho vay mua nhà thế chấp”. Còn theo Edoardo Catelam (2011): “Cho vay mua nhà là ngân hang cho khách hàng vay dé mua nhà hoặc xây dựng, sửa chữa nhà”. Như vậy, CVMN là một sản phẩm tín dụng của NHTM nhăm hỗ trợ các nhu cầu về nhà ở của khách hàng như vay mua nhà; vay xây dựng, sửa chữa nhà .; với cam kết khách hàng sẽ hoàn trả cả gốc và lãi cho ngân hàng trong khoảng thời gian xác định.
Thông thường ngân hàng thường xếp cho vay mua nhà (CVMN) vào hoạt động cho vay tiêu dùng - là hình thức NHTM tài trợ cho các nhu cầu tiêu dùng của khách hàng như nhà 6, ô tô, học tập, du lịch,. Tuy nhiên, CVMN có nhiều đặc điểm khác biệt so với các loại hình cho vay tiêu dùng khác, đặc biệt thời hạn cho vay mua nhà thường là trung và dai han. Đặc điểm của sản phẩm cho vay mua nhà tại NHTM Từ thông tin về sản phẩm CVMN mà các NHTM đang cung cấp cũng như tham khảo các nghiên cứu, luận văn về CVMN của Cao Thị Hồng Nhung (2010), Nguyễn Thị Kim Cúc (2015) và Quản trị ngân hàng thương mại của Peter Rose (2002), sản phẩm CVMN có các đặc điểm cơ bản sau: 1. Đối tượng khách hàng Khách hàng vay mua nhà là các cá nhân có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự; sinh sống hoặc thường xuyên làm việc trên cùng địa bàn ngân hàng (chi nhánh/phòng giao dịch) cho vay.
Nếu là cá nhân có quốc tịch nước ngoài thì khách hàng phải thuộc đối tượng được sinh sống, làm việc và mua nhà tại Việt Nam theo quy định pháp luật. Hiện nay, một vài ngân hàng cũng có quy định độ tuổi đối với khách hàng, ví dụ như Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam — Vietcombank có quy định độ tuổi khách vay mua nhà nằm trong khoảng 18 — 65 tuổi. Nhìn chung, đối tượng CVMN thường là những người có thu nhập khá va tương đối ôn định để đảm bảo khả năng thanh toán nợ. Thu nhập của họ có thé từ tiền lương, thưởng và các thu nhập không thường xuyên khác.
Quy mô và thời hạn vay vẫn Khác với các sản pham cho vay tiêu dùng khác, CVMN thường có quy mô khoản vay khá lớn vì căn nhà hay đất ở thì có giá trị lớn. Số tiền mà khách hàng được vay tùy theo từng ngân hàng nhưng thường nằm trong khoảng 70 — 80% giá trị tài sản (là HDMB, chuyển nhượng/giá trị văn bản chuyển nhượng HĐMB nhà ở), một số khoản vay có thé lên đến 100% giá trị tài sản. Vì vay, du nợ CVMN thường chiếm tỷ trong khá lớn trong tổng dư nợ cho vay tiêu dùng của các NHTM. Ngoài ra, các khoản CVMN da phan là các khoản cấp tín dụng trung dai hạn với thời hạn cho vay dài, đặc biệt thời gian cho vay tối đa của các ngân hàng hiện nay có thé lên đến 25 - 30 năm.
Lãi suất Lãi suất CVMN thường cao hơn so với lãi suất cho vay đề sản xuất kinh doanh bởi chi phí tổ chức và yếu tổ rủi ro. Tuy nhiên, hiện nay, lãi suất CVMN được xem là khá ưu đãi bởi sự cạnh tranh ngày càng cao giữa các ngân hàng. Thông thường các ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất ưu đãi cỗ định trong một khoảng thời gian, thường là 6 tháng hoặc 12 tháng: sau thời gian đó, ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất thả nổi cho khoản vay của khách hàng. Tùy vào từng ngân hang mà cách tính lãi suất sẽ khác nhau nhưng tất cả đều được quy định cụ thể trong Hợp đồng tín dụng mà ngân hàng ký với khách hàng Bảng 1.
Lãi suất và thời hạn cho vay mua nhà tại một số ngân hàng Ngân hàng Lãi suấtưu | Khoản vay tôi đa (tính trên Thời gian vay đãi (%/năm) giá tri tài sản) tôi đa (năm) Vietcombank 8,1 70% 15 BIDV 8 100% 20 Vietinbank 8,1 80% 20 VPBank 8,5 100% 25 SeABank 8,5 70% 20 MSB 8 70% 20 Nguồn: Tổng hợp của tác giả 1. Phương thức thanh toán tiền vay Cũng giống như hạn mức hay lãi suất cho vay, phương thức thanh toán lãi và gốc cũng được quy định trong Hợp đồng tín dụng. Tùy vào thỏa thuận cũng như nguồn thu nhập và khả năng trả nợ của khách hàng mà ngân hàng áp dụng các phương thức thanh toán như sau: Thứ nhất, trả theo niên kim có định. Khách hàng trả cho ngân hàng một số tiền cô định vào mỗi kỳ, thường là hàng tháng, bao gồm cả tiền gốc và lãi.
Thứ hai, trả góp theo du nợ giảm dần. Khách hàng sẽ trả lãi cùng kỳ với gốc, trong đó gốc sẽ trả có định hàng kỳ còn lãi được tính trên dư nợ giảm dan. Các kỳ trả nợ có thé là hàng tháng, hàng quý, bán niên hoặc hàng năm tùy thuộc vào nhu cau và khả năng tài chính của khách hàng. Thứ ba, lãi trả hàng kỳ - gốc trả cuối kỳ.
Khách hàng sẽ trả gốc vào cuối thời hạn cho vay, còn tiền lãi trả hàng kỳ (thường là hàng tháng) dựa trên dư nợ thực tế. Tuy nhiên hình thức này thường ít áp dụng vì nó hay dành cho các khoản tín dụng ngắn hạn mà đa phần các khoản CVMN đều là trung, dài hạn. Tài sản dam bảo Vi thời hạn khoản vay dai và quy mô khá lớn nên dư nợ CVMN thường phải có tài sản đảm bảo (TSĐB). Khách hàng có thé dùng chính tài sản hình thành từ vốn vay (ngôi nhà định mua) hoặc một tài sản khác làm TSDB.
Tài sản đảm bảo có thé là Quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà ở (ngôi nhà khách hàng định mua); BĐS đã được cấp giấy chứng nhận (GCN) hoặc Tiền gửi/Thẻ tiết kiệm do ngân hàng cho vay phát hành. Nếu là nhà ở hoặc BĐS khác, khách hàng phải đăng ký với sở địa chính về việc thê châp cho ngân hàng. Dac diém về rủi ro Nhìn chung các khoản CVMN thường là cấp tín dụng trung dài hạn, chủ yêu từ 10 — 25 năm, vì vậy sản phâm nay sẽ tiêm ân nhiêu rủi ro. Đầu tiên phải nói đến rủi ro tín dụng, tức là người đi vay không trả được nợ hoặc trả nợ quá hạn, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
Bởi thời hạn dai nên rủi ro có thé xảy ra khi khách hang mất hoặc giảm nguôn thu nhập trả nợ (mắt việc, 6m đau,. Vì vậy, ngân hàng thường khuyến khích khách hang mua thêm bảo hiểm người vay vốn cũng như thận trọng khi thâm định khách hàng và TSĐB. Bên cạnh đó, vì đa phần khách hàng thường dùng chính ngôi nhà định mua làm TSĐB 6 nên khi cần xử lý, ngân hàng sẽ gặp bat lợi khi thị trường BĐS xảy ra khủng hoảng làm giá trị căn nhà biến động giảm. Ngoài ra, ngân hàng có thé gặp phải rủi ro liên quan đến van dé đạo đức, đó là khi khách hàng và bên bán cấu kết với nhau làm giả các hồ sơ, giấy tờ để lừa đảo chiếm đoạt tài sản của ngân hàng.
Ngân hàng có thể gặp phải rủi ro này khi không rà soát kỹ thông tin tín dụng của khách hàng; và vấn đề bất cân xứng thông tin thì luôn ton tại. Quy trình cho vay mua nhà của NHTM Sơ đồ 1. Quy trình chung về cho vay mua nhà đối với KHCN tại NHTM (7) (1) Ngân hàng Bên mua Bên bán c4 (3) Nguồn: Tác giả (1), Bên mua và bên bán ký kết hợp đồng mua bán (HĐMB), bên mua trả trước một số tiền và nợ phần còn lại; (2), Bên mua đến ngân hang dé vay vốn; Ngân hàng hoàn tat thủ tục cho vay và giải ngân cho bên mua; (3), Bên mua thanh toán tiền cho bên bán; (4), Bên mua trả nợ cho ngân hàng theo thỏa thuận trong Hợp đồng tín dụng; Như đã nói ở phần trước, khách hàng khi vay mua nhà có thé dùng tài sản hình thành từ vốn vay hoặc dùng một tài sản khác làm TSĐB. Quy trình cụ thé khi cho vay đôi với hai loại tài sản trên cũng khác nhau.
Vay mua nhà và dùng tài sản hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm báo. + Khách hàng cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của ngân hàng; về cơ ban bao gồm giấy tờ pháp lý, hồ sơ tài chính, giấy tờ về TSĐB, HDMB giữa khách hàng (bên mua) và bên bán,. + Cán bộ tín dụng kiểm tra tính đầy đủ, tính pháp lý của hỗ sơ; định giá TSDB và nhận định số tiền mà khách hàng có thê vay. + Khách hàng và ngân hàng ký Hợp đồng tín dụng và các giấy tờ khác liên quan.
+ Ngân hàng tiến hành giải ngân cho khách hàng. Trong trường hợp bên bán đã sang tên căn nhà cho bên mua, ngân hàng sẽ giải ngân ngay vào tài khoản cho bên bán. Nếu chỉ mới ký HĐMB mà chưa sang tên, ngân hàng sẽ giải ngân phong tỏa vào tài khoản của bên bán mở tại ngân hàng và chỉ được gỡ phong tỏa (bên bán được quyền sử dụng) khi bên mua đã được sang tên căn nhà. + Sau khi hoàn tất các thủ tục cho vay, ngân hàng tiến hành nhập kho hồ sơ TSĐB của khách hàng (nếu thế chấp nhà thì sẽ nhập kho GCN quyền sử dụng đất.); + Ngân hàng thực hiện các nghiệp vụ quản lý sau cho vay như thu gốc, thu lãi, thu phí.cho đến khi thanh lý Hợp đồng tín dụng.
Vay mua nhà và dùng Bat động sản/tài sản khác lam tài sản đảm bảo + Khách hàng chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của ngân hàng; + Ngân hàng sẽ tiến hành thâm định hồ sơ khách hàng, bao gồm giấy tờ pháp lý, hồ sơ tài chính, .