Luận văn thạc sĩ ueh phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị và các khu công nghiệp tập trung thành phố hồ chí minh

Luận văn thạc sĩ phân tích ueh phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị và các khu công nghiệp tập trung, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải pháp

• Tác giả: Dương Thị Kiều Anh
• Người hướng dẫn: TS. Lê Ngọc Uyển
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế Phát Triển
• Đề tài: Phát Triển Nhà Ở Xã Hội Cho Người Thu Nhập Thấp Tại Đô Thị Và Các Khu Công Nghiệp Tập Trung Thành Phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2008
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CÁM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
• 1.1. Tổng quan về vấn đề nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp
• 1.2. Những vấn đề chung về nhà ở và nhà ở xã hội
• 1.3. Khái niệm nhà ở xã hội ở nước ta
• 1.4. Các tiêu chí đánh giá người thu nhập thấp
• 1.5. Sự cần thiết đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
• 1.6. Vai trò và mối quan hệ giữa các chủ thể liên quan đến phát triển nhà ở xã hội
• 1.6.1. Vai trò của Nhà nước
• 1.6.2. Vai trò của các thành phần kinh tế (Nhà đầu tư)
• 1.6.3. Vai trò của các tổ chức tài chính
• 1.6.4. Người tiêu dùng
• 1.7. Mô hình cung cầu nhà ở và các nhân tố ảnh hưởng đến việc phát triển nhà ở xã hội
• 1.7.1. Mô hình cung – cầu nhà ở
• 1.7.2. Các nhân tố tác động đến việc phát triển nhà ở xã hội
• 1.7.2.1. Nhân tố từ phía cầu
• 1.7.2.2. Nhân tố từ phía cung
• 1.7.2.3. Các nhân tố đặc thù của hàng hóa nhà ở
• 1.8. Tổ chức quản lý thực hiện chương trình nhà ở xã hội
• 1.9. Kinh nghiệm quốc tế trong việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp
• 1.9.1. Trung Quốc – Cung cấp đa dạng loại hình nhà ở phù hợp với khả năng kinh tế
• 1.9.2. Hàn Quốc – Trợ giá nhà ở cho người nghèo
• 1.9.3. Indonesia – Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở xã hội
• 1.9.4. Malaysia – Khuyến khích các thành phần kinh tế tư nhân xây nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp
• 1.9.5. Bài học rút ra từ kinh nghiệm các nước
• 2. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.1. Tình hình thu nhập, chi tiêu và nhà ở
• 2.2. Thu nhập và chi tiêu cho nhà ở
• 2.3. Thực trạng nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức
• 2.4. Thực trạng nhà ở công nhân
• 2.5. Những chính sách khuyến khích phát triển nhà cho người thu nhập thấp đã được áp dụng tại Tp. Hồ Chí Minh
• 2.5.1. Chính sách trợ giá gián tiếp thông qua doanh nghiệp xây dựng chung cư để bán
• 2.5.2. Chỉ thị 07/2003/CT/UB về ưu đãi đầu tư và tạo quỹ đất để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
• 2.5.3. Quyết định số 332/2003/QĐ-UB về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân tại các KCX&KCN
• 2.5.4. Chính sách phát triển quỹ nhà ở xã hội theo Luật nhà ở
• 2.6. Chương trình xây dựng chung cư cấp cho CB-CNVC
• 2.7. Các chương trình đầu tư nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp của nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng dân cư giai đoạn sau 1986
• 2.7.1. Chương trình xây dựng 20.000 phòng cho công nhân
• 2.7.2. Chương trình cải tạo, xây dựng mới các chung cư hư hỏng
• 2.7.3. Chương trình tạo quỹ đất cho đầu tư phát triển nhà ở xã hội
• 2.7.4. Chương trình cho vay hỗ trợ người thu nhập thấp tạo lập nhà ở
• 2.8. Quỹ phát triển nhà ở
• 2.8.1. Cho vay của ngân hàng thương mại và các tổ chức tài chính
• 2.9. Các mô hình quản lý nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đã được áp dụng tại Tp. Hồ Chí Minh
• 2.10. Đánh giá ưu nhược điểm của các chính sách và mô hình phát triển và quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp trong những năm qua
• 2.10.1. Những điểm đã làm được
• 2.10.2. Những điểm còn hạn chế
• 2.10.3. Phân tích nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG III: ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG TP. HỒ CHÍ MINH
• 3.1. Những quy định chủ yếu về phát triển nhà ở xã hội ở nước ta hiện nay
• 3.1.1. Nguyên tắc đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội. Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội
• 3.1.2. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội
• 3.1.3. Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội
• 3.1.4. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội
• 3.1.5. Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội
• 3.2. Về mô hình thực hiện việc đầu tư xây dựng và quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội
• 3.3. Về cơ chế khuyến khích, ưu đãi đối với các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội
• 3.4. Định hướng phát triển nhà ở xã hội. Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội ở nước ta giai đoạn 2009-
• 3.5. Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội tại TP.
• 3.6. Phân tích các điều kiện thực hiện các chương trình nhà ở xã hội tại TP.
• 3.6.1. Các nhân tố từ phía cung
• 3.6.2. Quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội
• 3.6.3. Nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
• 3.6.4. Các nhân tố từ phía cầu
• 3.7. Khả năng tiếp cận nhà ở của dân cư
• 3.7.1. Giá cho thuê và thuê mua nhà ở xã hội
• 3.7.2. Tạo quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội
• 3.7.3. Cấu trúc nhà ở xã hội
• 3.8. Khuyến khích và hỗ trợ xây dựng nhà ở cho công nhân
• 3.9. Xã hội hóa dịch vụ quản lý nhà ở
• Phần kết luận
• Tài liệu tham khảo
• Phần phụ lục
• Phụ lục 1: Khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội
• Phụ lục 2: Tổng hợp số liệu chương trình phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2009-2015
• Phụ lục 3: Công thức xác định giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội
• Phụ lục 4: Đề xuất mô hình quản lý khu nhà ở xã hội
• Phụ lục 5: Danh sách các chuyên gia đã phỏng vấn

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Phát Triển Nhà Ở Xã Hội Cho Người Thu Nhập Thấp Tại TP

Phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại TP.HCM là một vấn đề cấp thiết trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng. Thành phố đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhà ở cho một bộ phận lớn người dân, đặc biệt là công nhân và người lao động nhập cư. Việc phát triển nhà ở xã hội không chỉ giúp cải thiện điều kiện sống mà còn góp phần ổn định xã hội và phát triển kinh tế bền vững.

1.1. Khái Niệm Nhà Ở Xã Hội Và Đối Tượng Hưởng Lợi

Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được xây dựng nhằm phục vụ cho người có thu nhập thấp. Đối tượng hưởng lợi chủ yếu bao gồm công nhân, viên chức và những người lao động có thu nhập thấp, giúp họ có chỗ ở ổn định và an toàn.

1.2. Tình Hình Nhà Ở Hiện Nay Tại TP.HCM

Tình hình nhà ở tại TP.HCM hiện nay đang gặp nhiều khó khăn. Nhu cầu nhà ở tăng cao trong khi nguồn cung hạn chế, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng vọt và nhiều người dân phải sống trong điều kiện tồi tàn.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Trong Phát Triển Nhà Ở Xã Hội

Mặc dù có nhiều chính sách hỗ trợ, nhưng việc phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại TP.HCM vẫn gặp nhiều thách thức. Tình trạng đầu cơ bất động sản, chi phí xây dựng cao và thiếu quỹ đất là những vấn đề chính cần giải quyết.

2.1. Tình Trạng Đầu Cơ Bất Động Sản

Đầu cơ bất động sản đã làm tăng giá nhà ở, khiến người thu nhập thấp khó tiếp cận. Chính sách cần được điều chỉnh để hạn chế tình trạng này và tạo điều kiện cho phát triển nhà ở xã hội.

2.2. Chi Phí Xây Dựng Cao

Chi phí xây dựng nhà ở xã hội thường cao hơn so với dự kiến, do giá nguyên vật liệu và nhân công tăng. Điều này làm giảm khả năng đầu tư của các doanh nghiệp vào lĩnh vực này.

III. Phương Pháp Giải Quyết Vấn Đề Nhà Ở Xã Hội Tại TP

Để phát triển nhà ở xã hội hiệu quả, cần áp dụng các phương pháp và giải pháp đồng bộ. Các chính sách hỗ trợ tài chính, quy hoạch đất đai hợp lý và khuyến khích đầu tư từ các thành phần kinh tế là rất quan trọng.

3.1. Chính Sách Hỗ Trợ Tài Chính

Cần có các chính sách hỗ trợ tài chính cho người thu nhập thấp như cho vay ưu đãi, trợ giá nhà ở để giúp họ có khả năng tiếp cận nhà ở xã hội.

3.2. Quy Hoạch Đất Đai Hợp Lý

Quy hoạch đất đai cần được thực hiện một cách hợp lý để tạo quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, đồng thời đảm bảo hạ tầng và dịch vụ đi kèm.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Và Kết Quả Nghiên Cứu Về Nhà Ở Xã Hội

Nghiên cứu về phát triển nhà ở xã hội đã chỉ ra nhiều mô hình thành công từ các quốc gia khác. Việc áp dụng các mô hình này vào thực tiễn tại TP.HCM có thể mang lại hiệu quả cao trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp.

4.1. Mô Hình Thành Công Từ Các Quốc Gia Khác

Nhiều quốc gia như Hàn Quốc và Malaysia đã áp dụng các mô hình phát triển nhà ở xã hội hiệu quả. Việc học hỏi từ kinh nghiệm của họ có thể giúp TP.HCM cải thiện tình hình nhà ở.

4.2. Kết Quả Nghiên Cứu Tại TP.HCM

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng việc phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước và doanh nghiệp để đạt được hiệu quả cao nhất.

V. Kết Luận Và Định Hướng Tương Lai Về Nhà Ở Xã Hội

Phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại TP.HCM là một nhiệm vụ quan trọng và cần thiết. Cần có các giải pháp đồng bộ và sự quyết tâm từ các cấp chính quyền để giải quyết vấn đề này một cách hiệu quả.

5.1. Định Hướng Phát Triển Nhà Ở Xã Hội

Định hướng phát triển nhà ở xã hội cần tập trung vào việc cải thiện chất lượng cuộc sống cho người dân, đồng thời đảm bảo tính bền vững trong phát triển đô thị.

5.2. Tương Lai Của Nhà Ở Xã Hội Tại TP.HCM

Tương lai của nhà ở xã hội tại TP.HCM phụ thuộc vào sự hợp tác giữa nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng trong việc xây dựng các chính sách và mô hình phát triển phù hợp.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đang là vấn đề cấp thiết trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và sự gia tăng dân số cơ học. TP.HCM hiện có trên 250 nghìn lao động làm việc trong các khu công nghiệp, trong đó hơn 70% là người nhập cư, phần lớn phải sống trong các nhà trọ chật chội, thiếu tiện nghi. Thu nhập bình quân người lao động năm 2006 là khoảng 1,552 triệu đồng/tháng, trong khi giá nhà ở tại các khu đô thị mới dao động từ 8-10 triệu đồng/m2, khiến việc sở hữu nhà ở trở thành giấc mơ xa vời với nhiều người. Chỉ số giá nhà ở so với thu nhập tại TP.HCM lên tới 15,6-16,6, cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực và thế giới.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung vào việc đánh giá thực trạng và nhu cầu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại TP.HCM, phân tích các chính sách, mô hình phát triển nhà ở xã hội đã triển khai, đồng thời học hỏi kinh nghiệm quốc tế để đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm thu hút đầu tư và nâng cao hiệu quả quản lý quỹ nhà ở xã hội. Phạm vi nghiên cứu bao gồm các đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao của TP.HCM trong giai đoạn từ sau năm 1986 đến năm 2008.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn để phát triển nhà ở xã hội, góp phần ổn định đời sống người lao động, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và cải thiện môi trường sống đô thị.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình kinh tế phát triển liên quan đến nhà ở xã hội, bao gồm:

• Lý thuyết cung cầu nhà ở: Mô hình cung cầu được áp dụng để phân tích sự cân bằng thị trường nhà ở xã hội, trong đó cầu nhà ở phụ thuộc vào thu nhập, dân số và khả năng tiếp cận tài chính, còn cung nhà ở bị giới hạn bởi quỹ đất, vốn đầu tư và quy trình xây dựng.

• Khái niệm nhà ở xã hội: Theo Luật Nhà ở Việt Nam năm 2006, nhà ở xã hội là loại nhà được nhà nước khuyến khích đầu tư để cho thuê hoặc thuê mua đối với người có thu nhập thấp, chưa đủ điều kiện mua nhà trên thị trường thương mại.

• Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội: Bao gồm nhân tố từ phía cầu (thu nhập, dân số, chính sách trợ cấp) và nhân tố từ phía cung (quỹ đất, hạ tầng kỹ thuật, vốn đầu tư, công nghệ xây dựng).

• Vai trò của các chủ thể trong phát triển nhà ở xã hội: Nhà nước, nhà đầu tư, tổ chức tài chính và người tiêu dùng được xem như các đỉnh của một tứ diện, tương tác và điều tiết lẫn nhau để phát triển thị trường nhà ở xã hội hiệu quả.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng ba phương pháp chính:

1. Phân tích, tổng hợp, thống kê: Thu thập và xử lý số liệu từ các nguồn như niên giám thống kê TP.HCM, các chương trình nhà ở xã hội đã triển khai, tài liệu nghiên cứu trước đây, báo cáo ngành và các văn bản pháp luật liên quan.

2. So sánh quốc tế: Thu thập tài liệu về kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội tại các quốc gia như Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc, Indonesia và Malaysia để rút ra bài học phù hợp với điều kiện Việt Nam.

3. Thu thập ý kiến chuyên gia: Phỏng vấn các cán bộ quản lý nhà nước, chuyên gia tư vấn xây dựng và nhà nghiên cứu nhằm bổ sung thông tin thực tiễn và đánh giá các chính sách hiện hành.

Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm số liệu thống kê toàn diện về dân số, thu nhập, chi tiêu và nhà ở của TP.HCM, cùng với các cuộc khảo sát, phỏng vấn chuyên sâu với các đối tượng liên quan. Phân tích dữ liệu được thực hiện bằng phương pháp thống kê mô tả, so sánh và phân tích định tính nhằm đảm bảo tính khách quan và toàn diện.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Thu nhập và chi tiêu cho nhà ở còn thấp so với giá nhà: Thu nhập bình quân người lao động TP.HCM năm 2006 là 1,552 triệu đồng/tháng, trong khi chi tiêu cho nhà ở chỉ khoảng 74,3 nghìn đồng/tháng, thấp hơn nhiều so với chi phí thuê nhà thực tế. Khoảng 27% người dân có nhu cầu mua nhà dưới 300 triệu đồng, nhưng với mức lương trung bình 3 triệu đồng/tháng, họ phải tiết kiệm gần 28 năm mới đủ tiền mua nhà.

2. Tỷ lệ người thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở chiếm trên 70%: Theo điều tra mức sống dân cư TP.HCM năm 2006, 10,7% dân cư có mức sống khó khăn và 27% mức sống tạm ổn, tổng cộng chiếm khoảng 37,7%. Thêm vào đó, 31% cán bộ, công chức, viên chức chưa có nhà ở phải ở ghép hoặc thuê nhà tạm, 19% thuê nhà chung cư cũ, 14,6% mua nhà thuộc sở hữu nhà nước và chỉ 31,4% có nhà riêng.

3. Quỹ nhà ở xã hội hiện hữu xuống cấp nghiêm trọng: TP.HCM có 445 chung cư xây dựng trước năm 1975, đa số trong tình trạng xuống cấp, chật chội, thiếu ánh sáng và tiện nghi, gây ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng cuộc sống người lao động.

4. Chỉ số giá nhà ở so với thu nhập tại TP.HCM cao gấp 2-3 lần các nước trong khu vực: Chỉ số giá nhà ở/thu nhập tại TP.HCM dao động từ 15,6 đến 16,6, trong khi các khu vực như Đông Á chỉ khoảng 4,15, Châu Âu 6,59, cho thấy nhà ở tại TP.HCM đang rất khó tiếp cận với người thu nhập thấp.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của tình trạng khó khăn về nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM là do sự chênh lệch lớn giữa thu nhập và giá nhà, cùng với quỹ đất hạn chế và chi phí xây dựng cao. Mặc dù TP.HCM đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi như chỉ thị 07/2003/CT-UB và các chương trình hỗ trợ nhà ở xã hội, nhưng việc thu hút nhà đầu tư tư nhân còn hạn chế do lợi nhuận thấp và rủi ro cao.

So sánh với kinh nghiệm quốc tế, các nước như Singapore, Hàn Quốc và Trung Quốc đã thành công trong việc phát triển nhà ở xã hội nhờ vai trò chủ đạo của nhà nước, chính sách trợ giá, đa dạng hóa hình thức đầu tư và quản lý quỹ nhà ở hiệu quả. TP.HCM cần học hỏi các mô hình này để điều chỉnh chính sách phù hợp, đồng thời tăng cường huy động vốn và quỹ đất cho nhà ở xã hội.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện tỷ lệ các nhóm thu nhập và mức chi tiêu cho nhà ở, bảng tổng hợp các chương trình nhà ở xã hội đã triển khai và biểu đồ so sánh chỉ số giá nhà ở/thu nhập giữa TP.HCM và các quốc gia trong khu vực.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường vai trò điều tiết của Nhà nước: Nhà nước cần chủ động tạo lập quỹ đất, đầu tư hạ tầng kỹ thuật và xây dựng các khu nhà ở xã hội mẫu mực để làm gương, đồng thời ban hành các chính sách ưu đãi thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất nhằm thu hút nhà đầu tư tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội trong vòng 3-5 năm tới.

2. Đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư: Khuyến khích thành lập các quỹ phát triển nhà ở xã hội, huy động vốn từ ngân hàng thương mại với lãi suất ưu đãi, vốn vay dài hạn và các nguồn vốn xã hội hóa nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội trong 5 năm tới, do Sở Xây dựng và Ngân hàng chính sách xã hội phối hợp thực hiện.

3. Phát triển các mô hình quản lý và vận hành hiệu quả: Áp dụng mô hình quản lý nhà ở xã hội theo hướng xã hội hóa dịch vụ quản lý, giảm chi phí vận hành, nâng cao chất lượng sống cho người thuê trong vòng 2-3 năm, do các tổ chức quản lý nhà ở và chính quyền địa phương triển khai.

4. Tăng cường chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp: Cải tiến cơ chế cho thuê, thuê mua với mức giá phù hợp, hỗ trợ vay vốn mua nhà trả góp, đồng thời tổ chức các chương trình đào tạo, tư vấn tài chính cho người lao động trong 3 năm tới, do các cơ quan quản lý nhà nước và tổ chức xã hội thực hiện.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng và phát triển đô thị: Giúp hoạch định chính sách, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện thực tế và nhu cầu người dân.

2. Các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Cung cấp thông tin về cơ chế ưu đãi, thị trường nhà ở xã hội và các rủi ro, cơ hội đầu tư để tham gia hiệu quả.

3. Ngân hàng và tổ chức tài chính: Tham khảo các mô hình huy động vốn, cho vay ưu đãi và quản lý rủi ro trong lĩnh vực nhà ở xã hội.

4. Các nhà nghiên cứu, học giả và sinh viên chuyên ngành kinh tế phát triển, quản lý đô thị: Là tài liệu tham khảo khoa học, cập nhật các lý thuyết, mô hình và thực tiễn phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam và quốc tế.

Câu hỏi thường gặp

1. Nhà ở xã hội là gì và đối tượng nào được hưởng?
   Nhà ở xã hội là loại nhà được nhà nước khuyến khích đầu tư để cho thuê hoặc thuê mua dành cho người có thu nhập thấp, chưa đủ điều kiện mua nhà trên thị trường thương mại. Đối tượng gồm cán bộ, công chức, viên chức, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và các đối tượng khác theo quy định.

2. Tại sao người thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở tại TP.HCM?
   Do mức thu nhập thấp, chi tiêu cho nhà ở hạn chế trong khi giá nhà ở tại TP.HCM cao gấp nhiều lần thu nhập, cùng với quỹ đất hạn chế và chi phí xây dựng cao khiến người thu nhập thấp khó mua hoặc thuê nhà phù hợp.

3. Vai trò của Nhà nước trong phát triển nhà ở xã hội là gì?
   Nhà nước đóng vai trò điều tiết thị trường, tạo lập quỹ đất, đầu tư hạ tầng, ban hành chính sách ưu đãi thuế, hỗ trợ vốn vay và quản lý quỹ nhà ở xã hội nhằm đảm bảo cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp.

4. Các mô hình phát triển nhà ở xã hội quốc tế có thể áp dụng tại Việt Nam?
   Các mô hình như nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư và quản lý tại Singapore, chính sách trợ giá nhà ở tại Hàn Quốc, đa dạng hóa hình thức cung ứng nhà ở tại Trung Quốc và Indonesia có thể được điều chỉnh phù hợp để áp dụng tại Việt Nam.

5. Làm thế nào để huy động vốn hiệu quả cho phát triển nhà ở xã hội?
   Có thể huy động vốn qua ngân hàng thương mại với lãi suất ưu đãi, thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội, kêu gọi đầu tư tư nhân, đồng thời sử dụng ngân sách nhà nước và các nguồn vốn xã hội hóa để tăng nguồn lực đầu tư.

Kết luận

• Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại TP.HCM là vấn đề cấp bách do chênh lệch lớn giữa thu nhập và giá nhà, cùng với quỹ nhà hiện hữu xuống cấp nghiêm trọng.
• Vai trò của Nhà nước trong việc tạo lập quỹ đất, đầu tư hạ tầng và điều tiết thị trường là không thể thiếu để phát triển nhà ở xã hội hiệu quả.
• Kinh nghiệm quốc tế cho thấy sự kết hợp giữa chính sách trợ giá, đa dạng hóa hình thức đầu tư và quản lý quỹ nhà ở là chìa khóa thành công.
• Cần đa dạng hóa nguồn vốn, cải tiến mô hình quản lý và tăng cường chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp để nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở.
• Nghiên cứu này cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn để các cơ quan quản lý, nhà đầu tư và các bên liên quan triển khai các giải pháp phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn tiếp theo.

Các cơ quan chức năng và nhà đầu tư cần phối hợp xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội cụ thể, huy động nguồn lực và triển khai các chính sách ưu đãi nhằm đáp ứng nhu cầu bức thiết của người thu nhập thấp tại TP.HCM.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương I: Cơ sở lý luận về vấn đề nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp Chương II: Thực trạng và nhu cầu phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị và các khu công nghiệp tập trung của Thành phố Hồ Chí Minh. Chương III: Định hướng phát triển và các giải pháp để phát triển thị trường nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 18 Chƣơng I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP 1. Tổng quan về vấn đề nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp 1.

Những vấn đề chung về nhà ở và nhà ở xã hội Nhà ở là một vật thể được kiến trúc và xây dựng tại một địa điểm cụ thể nhằm mục đích phục vụ cho nhu cầu trú ngụ và sinh hoạt hàng ngày của con người. Quá trình đầu tư xây dựng nhà ở là quá trình sử dụng các nguồn lực gồm đất đai, nguyên vật liệu, sức lao động, vốn để kiến tạo nhà và các cơ sở hạ tầng cần thiết. Theo quan điểm này, nhà ở là một động từ hơn là một danh từ (Turner and Ficher 1972). Nhà ở là nhu cầu rất quan trọng trong đời sống con người, chỉ đứng sau nhu cầu an toàn, ăn, mặc.

Không chỉ là mái ấm gia đình, nhà ở là nơi tạo ra chất lượng cuộc sống và biểu hiện khả năng tài chính của người sở hữu. Vì vậy, nghiên cứu về vấn đề phát triển nhà ở không chỉ tập trung vào ngôi nhà mà còn tập trung vào cuộc sống của người nghèo đô thị (Perlman 1987, Hardoy và Satterthwaite 1989). Phát triển kinh tế luôn đi cùng với sự phân hóa giàu nghèo mà biểu hiện cụ thể là sự chênh lệch về mức thu nhập đang ngày càng tăng trên phạm vi toàn thế giới. Từ những nền kinh tế phát triển nhất như Mỹ, EU đến những nền kinh tế đang phát triển, sự bất bình đẳng về thu nhập đang không ngừng tăng dẫn đến sự phân tầng xã hội trong cộng đồng dân cư, bao gồm những người, hộ gia đình có thu nhập rất cao, thu nhập cao, thu nhập trung bình, thu nhập thấp và thu nhập rất thấp.

Người thu nhập cao không khó sở hữu một hay rất nhiều ngôi nhà đẹp, trong khi một bộ phận lớn những hộ gia đình thu nhập thấp và thu nhập rất thấp đều gặp khó khăn về tạo lập nhà ở. Mỗi quốc gia trong quá trình phát triển kinh tế xã hội đều quan tâm đến việc phát triển nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Tùy theo điều kiện kinh tế xã hội của mỗi nước, mỗi giai đoạn phát triển mà chính sách tạo lập nhà ở cho LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 19 các đối tượng trên cũng khác nhau. Nhà ở cho người có thu nhập thấp là nhà ở được xây dựa trên quỹ nhà ở xã hội của một quốc gia, một địa phương dành cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội.

Loại hình nhà ở này có thể do nhà nước hay các thành phần kinh tế tư nhân đầu tư để hỗ trợ cho các đối tượng thu nhập thấp thuê, thuê mua hoặc tạm thời cư trú và thường được gọi là nhà ở xã hội, nhà ở cộng đồng, nhà ở tập thể… Như vậy, nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước… 1.2 Khái niệm nhà ở xã hội ở nước ta Theo điều 33 Luật nhà ở được Quốc hội thông qua tháng 7/2006, nhà ở xã hội là nhà ở được nhà nước khuyến khích, tạo điều kiện để mọi thành phần kinh tế trong xã hội đầu tư xây dựng để “cho thuê” hoặc “thuê - mua” đối với một bộ phận những người có thu nhập thường xuyên ổn định nhưng chưa đủ điều kiện để mua nhà ở trên thị trường. Theo điều 53 Luật nhà ở, đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ. Các đối tượng trên đây là lực lượng lao động quan trọng của nền kinh tế và phần lớn đang gặp khó khăn về nhà ở. Trên thực tế còn rất nhiều đối tượng khác đang gặp khó khăn về nhà ở và sẽ được Nhà nước tạo điều kiện tạo lập nhà ở thông qua các chương trình khác như nhà ở cho người nghèo, nhà tái định cư, nhà tình thương, tình nghĩa….

Điều kiện được thuê nhà ở xã hội gồm (1) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; (2) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m 2 sàn/người; (3) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. Ngoài các điều kiện trên, người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 20 Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội, thể hiện qua các chính sách miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm các khoản thuế, ưu đãi về lãi suất vay vốn và các chính sách tạo điều kiện về giá cho thuê, thuê mua được tính trên nguyên tắc bảo toàn vốn đầu tư xây dựng. Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn sau đây: (1) Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; (2) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn; (3) Ngân sách nhà nước đầu tư; (4) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước; (5) Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Các tiêu chí đánh giá người thu nhập thấp Có nhiều tiêu chí đánh giá để xác định tình trạng thu nhập thấp. Một trong những tiêu chí đó là chuẩn nghèo. Tùy thuộc mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ, chuẩn nghèo được xác định khác nhau. Chuẩn nghèo được đo bằng nhiều thước đo: thu nhập, chi tiêu, số kg lương thực, số calori…Trên thực tế, thu nhập và chi tiêu được sử dụng nhiều nhất.

Người ở ngưỡng nghèo là người có tổng thu nhập tương đương với tổng chi dùng tối thiểu để đảm bảo duy trì cuộc sống. Tại các nước đang phát triển, loại chi dùng đắt nhất trong các khoản là trả cho thuê nhà. Do đó, các nhà kinh tế đã đặc biệt chú ý đến thị trường bất động sản và giá thuê nhà vì ảnh hưởng mạnh mẽ của chúng lên ngưỡng nghèo. Tại Việt nam ngưỡng nghèo được đánh giá thông qua chuẩn nghèo, dựa trên các tính toán của các cơ quan chức năng như Tổng cục Thống kê hay Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội.

Chuẩn nghèo được xác định một cách tương đối và áp dụng cho từng khu vực và vùng miền khác nhau.1 Những người nằm dưới 1 Đối với thành phố Hồ Chí Minh, mức chuẩn nghèo giai đoạn 2009 - 2015 được xác định ở mức thu nhập bình quân dưới 12 triệu đồng/người/năm ở các quận nội thành, quận mới và dưới 10 triệu đồng/người/năm ở các huyện ngoại thành. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 21 chuẩn nghèo dĩ nhiên là người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, đại bộ phận những người lao động ở nước ta, bao gồm cả những đối tượng hưởng lương từ ngân sách Nhà nước và những đối tượng làm việc trong các thành phần kinh tế thu nhập có thể không dưới chuẩn nghèo nhưng rất khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở, nếu không có chính sách tạo điều kiện, hỗ trợ của Nhà nước và của cộng đồng. Những đối tượng thu nhập thấp được đề cập trong luận văn không chỉ là những người nghèo theo chuẩn nghèo mà còn bao gồm cả là những người tuy có thu nhập thường xuyên ổn định nhưng không đủ hay rất khó cho việc tạo lập nhà ở.

Mức thu nhập thấp được chia thành hai nhóm nhỏ: thu nhập rất thấp (làm đủ ăn và không có tích luỹ) và thu nhập tương đối thấp (đủ chi tiêu hàng ngày và có tích luỹ nhưng không nhiều). Mức độ khó khăn về nhà ở được đánh giá theo những tiêu chí là không có nhà ở, phải ở nhờ hoặc những nơi không phải là nhà ở (nhà kho, gầm cầu, mái hiên, chùa chiền.); nơi ở quá chật, dưới 6m2/người; ở nhà tạm, nhà dột nát, nhà kênh rạch.; ở bất tiện tại những nơi thiếu tiện nghi tối thiểu (điện, nước, vệ sinh.), nơi ông bà, cha, mẹ, con cái ở chung phòng; nhà bị giải toả theo quy hoạch xây dựng. Với những tiêu chí trên đây, TP.HCM hiện có rất nhiều đối tượng thu nhập thấp và thực sự có khó khăn về nhà ở như: các bộ, công chức, viên chức được hưởng lương từ Ngân sách Nhà nước; công nhân, viên chức làm việc trong các cơ quan, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; các hộ diện giải phóng mặt bằng; công nhân lao động làm việc tại các KCN, KCX, khu công nghệ cao; các đối tượng chính sách (gia đình chính sách, người tàn tật, cô đơn. Mối quan hệ giữa chi tiêu cho nhà ở và thu nhập Công trình nghiên cứu của Malpezzi và Mayo (1985-1986) đã chỉ ra rằng khi thu nhập của hộ tăng lên thì tỷ suất tiền thuê nhà trong thu nhập giảm xuống.

Thực tế, tốc độ tăng chi phí thuê nhà chỉ đạt 40% đến 60% tốc độ tăng của thu nhập. Điều này cho thấy khi mức độ phát triển chung tăng lên thì chi tiêu cho LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 22 nhà ở cũng tăng lên theo thu nhập. Điều đó cho thấy phát triển kinh tế góp phần cải thiện nơi ăn chốn ở cho người dân. Nghiên cứu của Burns và Grebler (1977) chỉ ra rằng điều kiện nhà ở được cải thiện nhanh hơn thu nhập.

Đầu tư vào nhà ở làm tăng GNP nhanh hơn so với thu nhập chi cho nhà ở. Tại các nước có thu nhập thấp, chi cho nhà ở chiếm 2% GNP, và 5-10% thu nhập hộ gia đình. Ở các nước có thu nhập trung bình tỷ lệ này là 6-8% GNP và 25-30% thu nhập hộ gia đình.