Pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh doanh BĐS - Khóa luận Lê Thị Ngọc Hiếu

Phân tích pháp luật mua bán nhà ở trong kinh doanh BĐS. Luận văn làm rõ quy định, hợp đồng, giao dịch. Hiểu biết pháp lý quan trọng.

• Tác giả: Lê Thị Ngọc Hiếu
• Người hướng dẫn: Ts. Phạm Văn Võ
• Trường học: Trường Đại Học Luật Tp. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật Thương Mại
• Đề tài: Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Trong Kinh Doanh Bất Động Sản
• Loại tài liệu: Khóa Luận Tốt Nghiệp Cử Nhân Luật
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng quan pháp luật mua bán nhà ở trong kinh doanh BĐS

Pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là một hệ thống các quy phạm pháp luật phức tạp, điều chỉnh một lĩnh vực kinh tế quan trọng và nhạy cảm. Nhà ở không chỉ là một tài sản có giá trị lớn mà còn là nhu cầu thiết yếu, gắn liền với chính sách an sinh xã hội. Hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là mua bán nhà ở, có sức ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của nền kinh tế, thu hút nguồn vốn đầu tư lớn và tác động đến nhiều ngành nghề liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính. Do đó, việc hiểu rõ các quy định pháp lý nền tảng là yêu cầu bắt buộc đối với mọi chủ thể tham gia thị trường. Các văn bản pháp luật cốt lõi điều chỉnh lĩnh vực này bao gồm Bộ luật Dân sự 2005, Luật Nhà ở 2005, và đặc biệt là Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Các văn bản này đã tạo ra một hành lang pháp lý tương đối đầy đủ, định hình các nguyên tắc, điều kiện và quy trình cho hoạt động mua bán nhà ở. Việc phân biệt rõ giao dịch mua bán nhà ở dân sự thông thường và hoạt động mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là cực kỳ quan trọng, bởi lẽ chúng chịu sự điều chỉnh của các nguồn luật khác nhau và có những yêu cầu pháp lý riêng biệt. Hoạt động kinh doanh luôn gắn liền với mục đích sinh lợi và yêu cầu chủ thể phải có chức năng kinh doanh chuyên nghiệp, đáp ứng các điều kiện về vốn pháp định và đăng ký kinh doanh.

1.1. Khái niệm và đặc điểm cơ bản của nhà ở thương mại

Theo định nghĩa pháp lý, nhà ở là "công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân" (Điều 1 Luật Nhà ở 2005). Khi được đưa vào kinh doanh, nhà ở trở thành hàng hóa đặc biệt với các đặc điểm nổi bật. Thứ nhất, nhà ở có tính cố định về vị trí, gắn liền với đất đai, khiến giá trị của nó phụ thuộc lớn vào yếu tố địa lý, cơ sở hạ tầng và quy hoạch khu vực. Thứ hai, đây là tài sản có tính bền vững, tuổi thọ cao và giá trị lớn, đòi hỏi nguồn vốn đầu tư đáng kể. Thứ ba, nhà ở có tính khan hiếm tương đối do quỹ đất có hạn, trong khi nhu cầu xã hội không ngừng tăng. Cuối cùng, mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản là hoạt động có khả năng sinh lời cao nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro do tính chu kỳ của thị trường và sự chi phối mạnh mẽ của chính sách pháp luật. Việc phân loại nhà ở thành nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ giúp nhà nước quản lý và định hướng thị trường hiệu quả hơn.

1.2. Điều kiện pháp lý đối với nhà ở và chủ thể kinh doanh

Để đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho giao dịch, pháp luật quy định chặt chẽ các điều kiện đối với nhà ở được đưa vào kinh doanh. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không có tranh chấp về quyền sở hữu và không bị kê biên để thi hành án (Khoản 1 Điều 7). Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, cần có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt. Về chủ thể, tổ chức, cá nhân muốn tham gia mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định tối thiểu là sáu tỷ đồng Việt Nam (Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP). Quy định này nhằm đảm bảo năng lực tài chính, trách nhiệm của doanh nghiệp trước khách hàng và xã hội, hạn chế tình trạng doanh nghiệp "ma" gây bất ổn cho thị trường. Các quy định này là cơ sở pháp lý nền tảng để sàng lọc các chủ thể tham gia, hướng tới một thị trường chuyên nghiệp và lành mạnh.

II. Top thách thức pháp luật mua bán nhà ở và rủi ro tiềm ẩn

Mặc dù hệ thống pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản đã được hình thành, thực tiễn áp dụng vẫn bộc lộ nhiều thách thức và bất cập. Sự thiếu thống nhất, chồng chéo giữa các văn bản luật như Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã gây ra không ít khó khăn cho cả doanh nghiệp và người dân. Một trong những vấn đề nổi cộm là sự xung đột trong quy định về hình thức hợp đồng, đặc biệt là yêu cầu công chứng, chứng thực. Bên cạnh đó, các quy định về sàn giao dịch bất động sản dù được thiết kế để tăng tính minh bạch nhưng trên thực tế lại phát sinh nhiều kẽ hở, chưa thực sự phát huy hiệu quả như kỳ vọng. Tình trạng chủ đầu tư tự lập sàn để bán sản phẩm của chính mình làm giảm tính khách quan và minh bạch của thông tin. Các giao dịch "ngầm", không qua sàn vẫn diễn ra phổ biến, gây thất thu thuế cho nhà nước và tiềm ẩn rủi ro cho người mua. Hơn nữa, các quy định về điều kiện của chủ thể nước ngoài tham gia thị trường còn một số hạn chế nhất định, chưa thực sự tạo ra một sân chơi bình đẳng và thu hút tối đa nguồn vốn đầu tư. Những thách thức này đòi hỏi cần có sự rà soát và hoàn thiện hệ thống pháp luật để đáp ứng yêu cầu phát triển của thị trường.

2.1. Bất cập trong quy định về chủ thể tham gia mua bán nhà ở

Pháp luật hiện hành có sự phân biệt giữa chủ thể trong nước và chủ thể nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Cụ thể, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được bán nhà ở thông qua hình thức đầu tư tạo lập bất động sản, không được phép mua đi bán lại. Quy định này nhằm mục đích ổn định thị trường, tránh tình trạng đầu cơ từ các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Tuy nhiên, nó cũng phần nào làm giảm tính cạnh tranh và sức hấp dẫn của môi trường đầu tư Việt Nam. Về phía bên mua, việc mở rộng đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là một bước tiến tích cực, nhưng các điều kiện và hạn chế (ví dụ chỉ được mua căn hộ chung cư) vẫn còn khá chặt chẽ. Sự thiếu đồng bộ trong chính sách khuyến khích đầu tư và các quy định chi tiết đã tạo ra những rào cản nhất định, cần được xem xét điều chỉnh để phù hợp hơn với xu thế hội nhập.

2.2. Vướng mắc về hình thức hợp đồng và thủ tục công chứng

Sự không thống nhất về yêu cầu công chứng, chứng thực đối với hợp đồng mua bán nhà ở là một vướng mắc lớn. Bộ luật Dân sự 2005 (Điều 450) yêu cầu tất cả hợp đồng mua bán nhà ở phải có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2005 lại miễn trừ yêu cầu này nếu bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 (Khoản 3 Điều 67) lại quy định việc này do các bên tự thỏa thuận. Sự khác biệt này gây ra tình trạng lúng túng trong áp dụng pháp luật, tạo ra sự không chắc chắn về mặt pháp lý cho các giao dịch. Việc thiếu một quy định thống nhất có thể dẫn đến rủi ro hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm hình thức, gây thiệt hại cho các bên, đặc biệt là bên mua vốn ở thế yếu hơn trong các giao dịch với doanh nghiệp.

III. Phương pháp áp dụng pháp luật mua bán nhà ở hiệu quả

Để hoạt động mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản diễn ra an toàn và hiệu quả, việc tuân thủ các nguyên tắc pháp lý và xác lập rõ ràng quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng là yếu tố then chốt. Các nguyên tắc này không chỉ là quy định bắt buộc mà còn là kim chỉ nam giúp các bên tự bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Nguyên tắc công khai, minh bạch thông tin, đặc biệt thông qua sàn giao dịch bất động sản, là nền tảng để xây dựng một thị trường lành mạnh, hạn chế đầu cơ và "giá ảo". Bên cạnh đó, việc xây dựng một hợp đồng mua bán nhà ở chặt chẽ, chi tiết, quy định rõ ràng các điều khoản về giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao, và đặc biệt là trách nhiệm bồi thường khi vi phạm, sẽ giúp giảm thiểu tối đa các tranh chấp có thể phát sinh. Các bên, nhất là bên mua, cần chủ động nghiên cứu kỹ các quy định pháp luật và nội dung hợp đồng mẫu do chủ đầu tư cung cấp, không nên ký kết một cách vội vã. Việc hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình theo luật định sẽ giúp khách hàng có cơ sở để đàm phán, yêu cầu sửa đổi các điều khoản bất lợi, đảm bảo một giao dịch công bằng và an toàn.

3.1. Các nguyên tắc cốt lõi khi tiến hành mua bán nhà ở

Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã đề ra các nguyên tắc cơ bản cho hoạt động mua bán. Thứ nhất, các bên bình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận trên cơ sở không trái pháp luật. Thứ hai, đối tượng giao dịch là nhà ở phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện pháp lý. Một nguyên tắc đặc thù và quan trọng là các giao dịch mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp bắt buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Quy định này nhằm mục đích công khai hóa thông tin dự án, giá cả, tình trạng pháp lý của sản phẩm, giúp người mua có cơ sở để đưa ra quyết định chính xác và hạn chế rủi ro. Việc không tuân thủ nguyên tắc này có thể dẫn đến hợp đồng không có giá trị pháp lý và người mua không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD).

3.2. Phân tích quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng

Trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia. Bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực, giao nhà đúng tiến độ, chất lượng và chuyển giao giấy tờ pháp lý. Tương ứng, bên bán có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đầy đủ và đúng hạn. Ngược lại, bên mua có quyền yêu cầu nhận nhà và hồ sơ pháp lý đúng cam kết, yêu cầu bồi thường nếu bên bán vi phạm. Nghĩa vụ chính của bên mua là thanh toán tiền theo thỏa thuận. Luật Kinh doanh bất động sản còn quy định chi tiết về trách nhiệm bảo hành nhà ở của bên bán (Điều 23), đây là một điểm mới quan trọng nhằm bảo vệ người tiêu dùng. Các bên cần lưu ý thỏa thuận cụ thể các điều khoản về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng để có cơ sở pháp lý vững chắc khi xảy ra tranh chấp.

IV. Bí quyết pháp lý khi mua bán nhà ở hình thành tương lai

Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hình thức phổ biến nhất trên thị trường bất động sản hiện nay, nhưng cũng là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nhất. Đây là hình thức mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà ở chưa hình thành hoặc đang trong quá trình xây dựng. Ưu điểm của hình thức này là giúp chủ đầu tư huy động được nguồn vốn quan trọng để triển khai dự án, đồng thời người mua có cơ hội sở hữu nhà với mức giá tốt hơn so với khi dự án đã hoàn thành. Tuy nhiên, chính việc "mua bán trên giấy" này đã tạo ra nhiều kẽ hở pháp lý. Các tranh chấp phổ biến bao gồm chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao, chất lượng công trình không đảm bảo, tự ý thay đổi thiết kế hoặc thậm chí chiếm dụng vốn của khách hàng. Pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản đã có những quy định nhằm kiểm soát hình thức này, đặc biệt là các điều kiện về huy động vốn ứng trước và việc sử dụng các hợp đồng biến tướng như hợp đồng góp vốn. Việc nắm vững các quy định này là "bí quyết" sống còn để người mua tự bảo vệ tài sản của mình.

4.1. Quy định về huy động vốn qua hợp đồng mua bán trả trước

Pháp luật cho phép chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng, nhưng phải tuân thủ các điều kiện nghiêm ngặt. Theo Luật Nhà ở 2005 (Điều 39), việc huy động vốn chỉ được thực hiện khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định thời điểm huy động vốn lần đầu có thể sớm hơn, khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng theo tiến độ dự án. Sự không thống nhất này đã tạo ra kẽ hở. Tuy nhiên, để bảo vệ người mua, quy định của Luật Nhà ở được xem là chặt chẽ và an toàn hơn. Người mua cần kiểm tra kỹ các điều kiện này của dự án trước khi quyết định xuống tiền để tránh rủi ro chủ đầu tư huy động vốn trái phép.

4.2. Giải pháp cho hợp đồng góp vốn và các hình thức lách luật

Để lách quy định về thời điểm huy động vốn, nhiều chủ đầu tư đã sử dụng hình thức ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng vay vốn với khách hàng, mà bản chất là bán nhà ở hình thành trong tương lai. Hình thức này đặt người mua vào vị thế pháp lý rất yếu. Nhận thấy bất cập này, Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã chính thức thừa nhận và quy định cụ thể về việc huy động vốn qua hợp đồng góp vốn. Theo đó, chủ đầu tư được phép huy động vốn qua hình thức này sau khi dự án được phê duyệt và đã khởi công, nhưng chỉ được phân chia sản phẩm nhà ở cho tối đa 20% số lượng nhà trong dự án không qua sàn giao dịch. 80% còn lại phải được bán theo đúng quy trình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai qua sàn. Quy định này là một giải pháp quan trọng nhằm hợp pháp hóa và kiểm soát các hình thức huy động vốn, tạo ra sự minh bạch và bảo vệ người mua tốt hơn.

V. Hướng hoàn thiện pháp luật mua bán nhà ở trong tương lai

Từ những phân tích về thực trạng, có thể thấy rằng hệ thống pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản cần tiếp tục được hoàn thiện để theo kịp sự phát triển năng động của thị trường. Mục tiêu hàng đầu là xây dựng một hành lang pháp lý thống nhất, đồng bộ, khắc phục những mâu thuẫn, chồng chéo giữa các luật liên quan. Việc này sẽ tạo ra sự ổn định, dễ dự đoán và giảm thiểu rủi ro pháp lý cho các chủ thể tham gia. Song song đó, cần tăng cường hiệu lực và hiệu quả của các công cụ quản lý nhà nước, đặc biệt là vai trò của sàn giao dịch bất động sản và các chế tài xử phạt vi phạm. Cần có cơ chế giám sát chặt chẽ hơn để đảm bảo các sàn hoạt động một cách độc lập, khách quan, thực sự trở thành một kênh thông tin minh bạch cho thị trường. Cuối cùng, việc tiếp tục nghiên cứu, điều chỉnh các quy định liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai và các hình thức huy động vốn là vô cùng cấp thiết. Pháp luật cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động vốn một cách hợp pháp nhưng đồng thời phải xây dựng được những cơ chế bảo vệ hữu hiệu cho quyền lợi của người mua nhà, những người đã đặt niềm tin và tài sản của mình vào các dự án tương lai.

5.1. Kiến nghị về tính thống nhất của hệ thống pháp luật

Một trong những yêu cầu cấp bách nhất là rà soát, sửa đổi để đảm bảo tính thống nhất giữa Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản liên quan. Cần có quy định rõ ràng về việc áp dụng luật nào cho các trường hợp cụ thể, đặc biệt là các vấn đề còn mâu thuẫn như hình thức hợp đồng, thời điểm huy động vốn... Việc xây dựng một bộ luật kinh doanh bất động sản thống nhất, bao quát toàn diện các khía cạnh của thị trường có thể là một giải pháp dài hạn. Điều này không chỉ giúp các doanh nghiệp và người dân dễ dàng tuân thủ mà còn nâng cao hiệu quả quản lý của nhà nước, tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch và công bằng.

5.2. Đề xuất nâng cao tính minh bạch qua sàn giao dịch BĐS

Để sàn giao dịch bất động sản phát huy đúng vai trò của mình, cần có những quy định chặt chẽ hơn. Cần xem xét việc tách biệt giữa chức năng phát triển dự án (chủ đầu tư) và chức năng phân phối, môi giới sản phẩm (sàn giao dịch). Có thể quy định các điều kiện khắt khe hơn đối với việc chủ đầu tư tự thành lập sàn, hoặc khuyến khích việc bán sản phẩm qua các sàn độc lập. Đồng thời, cần nâng cao yêu cầu về chuyên môn, nghiệp vụ của đội ngũ nhân viên môi giới, định giá tại các sàn. Việc xây dựng một hệ thống dữ liệu chung, kết nối các sàn giao dịch trên toàn quốc để công khai thông tin về dự án, giao dịch cũng là một giải pháp cần thiết để tăng cường tính minh bạch và lành mạnh cho toàn bộ thị trường kinh doanh bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Những vấn đề chung về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản và hướng hoàn thiện. - Kết luận -4- CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Định nghĩa Con người muốn tồn tại và phát triển trước hết phải đảm bảo các điều kiện như ăn, ở, mặc và những tư liệu sinh hoạt khác. Anghen đã nhấn mạnh: “Con người trước hết phải ăn, uống, chỗ ở và mặc rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ 1 thuật, tôn giáo,…”.

Người Việt Nam từ ngàn xưa đã luôn tâm niệm “an cư lạc nghiệp”, sinh sống và làm chủ một ngôi nhà là việc lớn phải thực hiện trong cuộc sống của mỗi người. Do đó, nhà ở có ý nghĩa rất lớn trong quốc kế dân sinh, là vấn đề trọng yếu đối với đời sống mỗi con người bất luận ở không gian thời gian nào. Vì thế, nhà ở là một trong những vấn đề được quan tâm ở mọi quốc gia. Từ điển Tiếng Việt định nghĩa “nhà” là công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào việc nào đó.

Theo đó, “nhà ở” có thể hiểu là một dạng của nhà được xây dựng thành không gian kiến trúc mà mục đích chủ yếu phục vụ cho đời sống sinh hoạt gia đình và con người. Nhà ở hiểu đơn thuần là phương tiện quan trọng làm nơi trú thân, bảo vệ con người chống lại những bất lợi của hiện tượng thiên nhiên như: nắng, mưa, gió, bão, giá rét,… đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho mục đích nghỉ ngơi phục hồi sức lao động, sau cùng có thể làm kinh tế để sinh tồn và phát triển. Dưới góc độ pháp lý, thuật ngữ “nhà ở” được chính thức ghi nhận trong Luật Nhà ở, là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia 2 đình, cá nhân”. Như vậy, dù nhìn theo khía cạnh nào thì “nhà ở” vẫn được hiểu là nhà được xây dựng với mục đích chính để ở.

Hơn thế nữa, nhà ở có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, vừa là tư liệu sản xuất, vừa là tài sản có giá trị - hàng hóa khi được giao lưu trên thị trường. Nhà ở không những là tài sản giá trị có tầm quan trọng đặc biệt đối với đời sống con người mà còn là một trong những thước đo phản ánh trình độ kinh tế xã hội, mức sống của dân cư ở mỗi 3 quốc gia. Nhà ở chịu tác động của môi trường kinh tế, nền kinh tế phát triển nhanh hay chậm, hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển mạnh hay bị chững lại… đều 1 C.Mac-Anghen: Toàn tập (2000), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr. 2 Điều 1 Luật Nhà ở 2005.

3 Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr. -5- có tác động đến giá trị của nhà ở trong từng khu vực, từng vùng lãnh thổ. Mặt khác, nhà ở có ảnh hưởng nhất định đến hoạt động kinh doanh nói chung, kinh doanh mua bán bất động sản nói riêng và cả sự phát triển kinh tế. Phân loại Nhà ở với chức năng quan trọng và phổ biến nhất là dùng để ở, có chỗ ở thích hợp và an toàn là quyền cơ bản của con người, là nhu cầu chính đáng và là điều kiện cần thiết để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.

Dựa theo các văn bản quy phạm pháp luật hiện nay điều chỉnh các vấn đề liên quan đến nhà ở, nhà ở được phân loại thành: Thứ nhất, khác với đất đai là sản phẩm do thiên nhiên ban tặng, nhà ở là bất động sản do con người tạo lập có ở các vùng nông thôn, các thị trấn lớn nhỏ cho đến các đô thị phát triển với đa dạng các kiểu nhà ở: nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự và nhà chung cư. “Nhà biệt thự là ngôi nhà đư c xây dựng tr n một khuôn vi n có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào ri ng biệt, có số tầng chính không quá ba tầng, có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vư t quá 50% diện tích khuôn vi n đất, đư c xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô thị đư c cấp có thẩm 4 quyền ph duyệt”. Kiểu nhà biệt thự thường dành cho những gia đình có thu nhập kinh tế cao, những người có điều kiện sống cao có tiềm năng trang bị những tiện dụng gia đình không hạn chế. Yếu tố thị hiếu thẩm mỹ từ nội dung không gian, diện tích sử dụng cũng như điều kiện, tiêu chuẩn trang trí thẩm mỹ đến chất lượng các hình thức bên ngoài là sự kết tinh của khoa học về xây dựng và trang trí nội ngoại thất, đóng góp vẻ đẹp mỹ quan cho đô thị.

“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở l n, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu ri ng của từng hộ gia đình, cá nhân, của 5 chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư”. Hiện nay, nhà chung cư đang rất phổ biến và được xây dựng với khối lượng tương đối lớn. Nhà chung cư được thiết lập gồm nhiều căn hộ tương ứng với các kiểu gia đình khác nhau, mỗi căn hộ là một tổ hợp các phòng chính, phòng phụ trong một căn hộ, là một chuỗi tập hợp các không gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép kín của một gia đình.

Thứ hai, nhà ở được phân thành ba nhóm đối tượng dựa trên mục đích hình thành: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, và nhà ở công vụ. Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo 4 Khoản 4 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. 5 Khoản 5 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. -6- nhu cầu và cơ chế thị trường; Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng thuộc các điều kiện cụ thể quy định tại Điều 53 Luật Nhà ở và theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Nghị định 71); Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối 6 tượng quy định tại Điều 60 của Luật Nhà ở thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ.

Thứ ba, nhà ở còn được phân loại theo cấp: tại Thông tư 05/1993/TT-BXD ngày 9/02/1993 hướng dẫn phương pháp diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở, nhà ở được phân loại từ cấp I đến cấp IV dựa trên tiêu chí chất lượng sử dụng và chất lượng xây 7 dựng, ví dụ: nhà cấp I chất lượng sử dụng cao, niên hạn sử dụng trên 100 năm. Nhưng hiện nay, theo phụ lục I đính k m Nghị định 209/2004/NĐ-CP, nhà ở được phân loại thành 5 cấp dựa trên tổng diện tích sàn, chiều cao, hoặc số tầng, ví dụ: cấp đặc biệt: là 2 2 nhà ở có tổng diện tích sàn lớn hay bằng 15.000m ) hay có chiều cao trên 2 hay bằng 30 tầng (≥ 30 tầng); cấp IV: là nhà ở có tổng diện tích sàn dưới 1.000m ) hay có chiều cao nhỏ hơn hay bằng 3 tầng ( 3 tầng). Đặc điểm: Nhà là tài sản thuộc nhóm bất động sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005, nhà ở là một dạng của nhà nên cũng mang những điểm đặc thù, riêng biệt của tài sản thuộc nhóm bất động sản, cụ thể như sau: Thứ nhất, nhà ở có tính cố định về vị trí: Nhà ở là tài sản gắn liền với đất nên bị cố định về địa điểm. Nhưng hiện nay, với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, các bất động sản gắn liền với đất như nhà ở, các công trình kiến trúc trong một số ít trường hợp vẫn có thể di dời một khoảng cách tương đối từ nơi này đến nơi khác.

Do đó, tính không di dời được trên thực tế đã không còn là một thuộc tính đương nhiên và bất biến của loại tài sản này. Nhà ở, dù chỉ là một căn nhà nhỏ thì đều phải hình thành trên một diện tích không gian nhất định, gắn liền với đất tại một vị trí địa lý xác định, và khó có khả năng chuyển dịch bởi kết cấu và quy mô của chúng. Đây là một thuộc tính cơ bản tạo ra sự khác biệt của hàng hóa bất động sản nói chung, công trình xây dựng là nhà ở nói riêng so với các loại hàng hoá thông thường khác, bởi vậy các giao dịch mua bán nhà ở phải thông qua giấy tờ chủ quyền vì chúng là tài sản không thể di chuyển được trong quá trình giao dịch. Mặt khác, chính tính cố định về vị trí góp phần làm nên giá trị tài sản cho nhà ở.

Ngày nay, giá trị nhà cao thấp khác nhau không chỉ căn cứ vào 6 Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. 7 Mục II Thông tư 05/1993/TT-BXD. -7- chất lượng mà chủ yếu dựa vào yếu tố vị trí. Nhà ở có diện tích xây dựng, diện tích sử dụng bằng nhau, kết cấu, chất lượng như nhau nhưng giá cả khác nhau xuất phát từ vị trí khác nhau.

Các vị trí ở trung tâm đô thị, mặt tiền đường lớn, nơi có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tốt thì giá nhà rất cao so với vùng khác. Thứ hai, nhà ở có tính bền vững, cá biệt và khan hiếm: Nhà là những vật thể nhân tạo mà tùy vào chất lượng đầu tư, bảo trì tốt, chúng có thể tồn tại hàng chục, hàng trăm năm. Ngoài kiến trúc, quy mô thì việc tính toán tuổi thọ để khai thác giá trị sử dụng lâu dài cũng là một trong những yếu tố được quan tâm hàng đầu. Tính bền lâu của loại bất động sản này còn được thể hiện thông qua quá trình bảo hành, sửa chữa, nâng cấp để đảm bảo yêu cầu chất lượng cho việc tồn tại về lâu về dài.

Có tính bền lâu và tính thích ứng làm cho nhà ở có giá trị sử dụng rất cao.