Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) đang phát triển mạnh mẽ, đáp ứng nhu cầu an cư… 64 trang · Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh · 2014.

• Tác giả: Lê Thị Hiền
• Người hướng dẫn: ThS. Huỳnh Minh Phương
• Trường học: Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật
• Đề tài: Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 1.1. Nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.2. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.2.1. Đặc trưng của hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.2.2. Cơ sở của hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.2.2.1. Cơ sở thực tiễn
• 1.2.3. Ý nghĩa của việc thừa nhận chế định mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI - MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
• 2.1. Quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.1.1. Chủ thể của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.1.1.1. Bên bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.1.1.2. Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.1.2. Đối tượng của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2.1. Thời điểm được ký kết hợp đồng
• 2.2.2. Nội dung hợp đồng
• 2.2.3. Hình thức hợp đồng
• 2.3. Những bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.3.1. Những bất cập của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.3.1.1. Về thời điểm được huy động vốn
• 2.3.1.2. Về điều kiện đối với nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh
• 2.3.1.3. Về hợp đồng và giải quyết tranh chấp hợp đồng
• 2.3.1.4. Về quy định tổng số tiền được phép huy động
• 2.3.1.5. Về năng lực tài chính của bên bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.3.1.6. Về yêu cầu bắt buộc mua bán qua sàn giao dịch bất động sản
• 2.3.1.7. Về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam
• 2.3.2. Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) đang phát triển mạnh mẽ, đáp ứng nhu cầu an cư lạc nghiệp của nhiều người. Theo từ điển tiếng Việt, nhà là công trình có mái, tường vách để ở. Luật Nhà ở định nghĩa nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ sinh hoạt. Giáo trình Luật Dân sự xem nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt. Như vậy, nhà ở là công trình xây dựng có mục đích chính để ở, khác biệt với các công trình khác. Khái niệm này bao gồm cả nhà riêng lẻ và căn hộ chung cư. Việc phân loại nhà ở dựa vào các tiêu chí khác nhau (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư) giúp quản lý và điều chỉnh thị trường hiệu quả hơn. Pháp luật nhà ở cũng cần có những thay đổi để phù hợp với sự phát triển của loại hình bất động sản này.

1.1. Định Nghĩa Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Hiện tại, chưa có định nghĩa pháp lý cụ thể về nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, có thể hiểu nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được xây dựng tại thời điểm giao dịch. Luật Kinh doanh Bất động sản hiện hành cũng chưa định nghĩa trực tiếp mà chỉ đề cập đến mua bán nhà, công trình xây dựng HTTTL. Từ đó, có thể suy ra nhà ở HTTTL là nhà ở chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế và tiến độ cụ thể. Về bản chất, bất động sản hình thành trong tương lai này có thể chưa hiện hữu, hoặc đã hiện hữu nhưng chưa chuyển giao quyền sở hữu.

1.2. Đặc Điểm Của Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Đặc điểm quan trọng của nhà ở hình thành trong tương lai là sự không chắc chắn về thời gian hoàn thành và chất lượng xây dựng. Người mua phải dựa vào uy tín của chủ đầu tư và các cam kết trong hợp đồng. Hình thức này mang lại cơ hội cho người mua tiếp cận nhà ở với giá ưu đãi hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro mua nhà ở hình thành trong tương lai cao hơn so với nhà ở đã hoàn thiện. Do đó, chính sách pháp luật về nhà ở cần được hoàn thiện để bảo vệ quyền lợi người mua.

1.3. Vai trò Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đóng vai trò quan trọng trong việc huy động vốn cho các dự án bất động sản. Đây là một kênh đầu tư hiệu quả, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phát triển. Tuy nhiên, cần có cơ chế kiểm soát và bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo tính minh bạch và an toàn của giao dịch. TS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh rằng "bán nhà trên giấy" là hình thức huy động vốn phổ biến, đóng góp lớn vào thị trường địa ốc Việt Nam.

II. Thực Trạng Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Tương Lai

Pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã có những quy định nhất định về chủ thể, đối tượng, hợp đồng và các điều kiện giao dịch. Tuy nhiên, thực tế cho thấy vẫn còn nhiều kẽ hở và bất cập, dẫn đến tranh chấp và thiệt hại cho người mua nhà. Các quy định về thời điểm được huy động vốn, điều kiện đối với nhà ở đưa vào kinh doanh, nội dung hợp đồng và giải quyết tranh chấp còn chưa chặt chẽ. Việc hoàn thiện pháp luật nhà ở là vô cùng cần thiết.

2.1. Quy Định Về Chủ Thể Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Chủ thể của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm bên bán (chủ đầu tư dự án) và bên mua (cá nhân, tổ chức). Pháp luật quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, nhưng chưa đủ để đảm bảo năng lực tài chính và uy tín của họ. Bên mua thường là người yếu thế hơn trong giao dịch, cần được pháp luật bảo vệ. Theo khóa luận của Lê Thị Hiền năm 2014, mặc dù pháp luật đã có điều chỉnh, nhưng tranh chấp liên quan đến chất lượng nhà ở kém, bàn giao chậm, chủ đầu tư đòi thêm tiền vẫn xảy ra, thiệt hại thường thuộc về người mua.

2.2. Yêu Cầu Về Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là văn bản pháp lý quan trọng, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên. Nội dung hợp đồng phải đầy đủ, rõ ràng, minh bạch, đặc biệt là các điều khoản về tiến độ thanh toán, thời gian bàn giao, chất lượng xây dựng và bảo hành. Tuy nhiên, nhiều hợp đồng hiện nay vẫn còn sơ sài, chưa bảo vệ đầy đủ quyền lợi của người mua. Việc sử dụng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần tuân thủ các quy định về hình thức và nội dung.

2.3. Điều Kiện Đối Với Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Pháp luật quy định về điều kiện đối với nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, như phải có giấy phép xây dựng, dự án được phê duyệt và được ngân hàng bảo lãnh. Tuy nhiên, việc kiểm tra và giám sát thực tế còn chưa hiệu quả, dẫn đến tình trạng nhiều dự án không đảm bảo chất lượng hoặc chậm tiến độ. Ngân hàng bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người mua.

III. Các Rủi Ro Thường Gặp Khi Mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Khi quyết định mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần nhận thức rõ về các rủi ro tiềm ẩn. Rủi ro có thể đến từ chủ đầu tư không đủ năng lực, dự án chậm tiến độ, chất lượng xây dựng kém, thay đổi thiết kế, hoặc thậm chí là dự án bị ngừng triển khai. Việc tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư, dự án và các điều khoản trong hợp đồng là vô cùng quan trọng để giảm thiểu rủi ro mua nhà ở hình thành trong tương lai.

3.1. Rủi Ro Về Tiến Độ Dự Án Bất Động Sản Hình Thành Trong Tương Lai

Một trong những rủi ro lớn nhất là dự án bị chậm tiến độ hoặc ngừng triển khai do chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính hoặc vướng mắc pháp lý. Điều này khiến người mua phải chờ đợi lâu hơn dự kiến, thậm chí mất tiền đặt cọc nếu dự án không thể hoàn thành. Cần có cơ chế bồi thường thiệt hại khi mua nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp này.

3.2. Rủi Ro Về Chất Lượng Xây Dựng Căn Hộ Hình Thành Trong Tương Lai

Chất lượng xây dựng không đảm bảo, vật liệu xây dựng kém chất lượng, thiết kế không đúng với cam kết ban đầu là những rủi ro thường gặp. Người mua có thể phải tốn thêm chi phí để sửa chữa hoặc cải tạo nhà sau khi nhận bàn giao. Cần có quy trình kiểm tra và giám sát chất lượng xây dựng chặt chẽ.

3.3. Rủi Ro Pháp Lý Liên Quan Đến Dự Án

Dự án không có đầy đủ giấy tờ pháp lý, tranh chấp về quyền sử dụng đất, hoặc thay đổi quy hoạch có thể ảnh hưởng đến quyền sở hữu của người mua. Cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án trước khi quyết định mua. Tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể kéo dài và tốn kém.

IV. Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở HTTTL

Để thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phát triển bền vững và bảo vệ quyền lợi của người mua, cần có những giải pháp đồng bộ về pháp luật, chính sách và quản lý. Việc hoàn thiện các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản, hợp đồng mua bán, bảo lãnh ngân hàng và giải quyết tranh chấp là vô cùng quan trọng. Bên cạnh đó, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm.

4.1. Nâng Cao Điều Kiện Kinh Doanh Bất Động Sản

Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện khắt khe hơn về năng lực tài chính, kinh nghiệm và uy tín. Cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng vốn huy động từ khách hàng, đảm bảo vốn được sử dụng đúng mục đích. Luật kinh doanh bất động sản cần quy định rõ hơn về trách nhiệm của chủ đầu tư.

4.2. Chuẩn Hóa Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Cần có mẫu hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL do cơ quan nhà nước ban hành, đảm bảo đầy đủ các điều khoản quan trọng và bảo vệ quyền lợi của người mua. Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực để tăng tính pháp lý. Quyền và nghĩa vụ bên mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được quy định rõ ràng.

4.3. Tăng Cường Cơ Chế Bảo Lãnh Ngân Hàng Cho Dự Án

Bắt buộc các dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh, đảm bảo người mua được bồi thường nếu dự án không thể hoàn thành. Ngân hàng phải chịu trách nhiệm giám sát việc sử dụng vốn của chủ đầu tư. Ngân hàng bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro.

V. Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật Về Nhà Ở Giải Pháp Cụ Thể

Dựa trên thực trạng và phân tích các vấn đề, một số kiến nghị cụ thể được đưa ra để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Các kiến nghị này tập trung vào việc tăng cường minh bạch, bảo vệ quyền lợi người mua và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.

5.1. Công Khai Thông Tin Dự Án Bất Động Sản Minh Bạch

Yêu cầu chủ đầu tư công khai đầy đủ thông tin về dự án, bao gồm giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết, tiến độ thi công và tình hình tài chính. Cần có kênh thông tin chính thức để người mua dễ dàng tiếp cận thông tin. Thực trạng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho thấy việc thiếu minh bạch thông tin là một vấn đề lớn.

5.2. Cơ Chế Giải Quyết Tranh Chấp Hiệu Quả

Xây dựng cơ chế giải quyết tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhanh chóng và hiệu quả, bao gồm hòa giải, trọng tài và tòa án. Cần có đội ngũ chuyên gia pháp lý am hiểu về lĩnh vực bất động sản để giải quyết tranh chấp một cách công bằng.

5.3. Nâng Cao Năng Lực Quản Lý Nhà Nước Về Thị Trường

Tăng cường năng lực của cơ quan quản lý nhà nước trong việc kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm trong lĩnh vực mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cần có chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với các hành vi vi phạm pháp luật.

VI. Tương Lai Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở HTTTL Hướng Đi Mới

Thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ tiếp tục phát triển trong tương lai, đòi hỏi pháp luật phải không ngừng hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Hướng đi mới là tập trung vào việc bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, khuyến khích các hình thức giao dịch minh bạch và an toàn, đồng thời tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.

6.1. Phát Triển Các Hình Thức Giao Dịch An Toàn Minh Bạch

Khuyến khích các hình thức giao dịch trực tuyến, sử dụng công nghệ để tăng cường tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro. Xây dựng hệ thống đánh giá uy tín của chủ đầu tư và dự án. Giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai cần được quản lý chặt chẽ hơn.

6.2. Ưu Tiên Bảo Vệ Quyền Lợi Người Tiêu Dùng

Pháp luật phải đặt quyền lợi người tiêu dùng lên hàng đầu, đảm bảo họ được cung cấp đầy đủ thông tin, được bảo vệ khi có tranh chấp và được bồi thường khi bị thiệt hại. Bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai là mục tiêu quan trọng nhất.

6.3. Thúc Đẩy Thị Trường Bất Động Sản Phát Triển Bền Vững

Tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững, đảm bảo nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân, đồng thời kiểm soát rủi ro và ngăn chặn các hành vi đầu cơ, trục lợi. Luật kinh doanh bất động sản phải hướng tới mục tiêu này.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (thường gọi là mua bán nhà trên giấy) là phương thức huy động vốn đầu tư bất động sản phổ biến và là kênh dẫn vốn quan trọng cho thị trường địa ốc tại Việt Nam. Việc ban hành Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã đánh dấu bước tiến pháp lý quan trọng khi chính thức công nhận và điều chỉnh quan hệ này. Tuy nhiên, giai đoạn thi hành các đạo luật trên đã bộc lộ nhiều khoảng trống và bất cập. Hàng loạt tranh chấp phát sinh liên quan đến chất lượng công trình, chậm tiến độ bàn giao, chủ đầu tư tự ý thu thêm tiền hoặc chây ì không thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua. Nhiều dự án dù đã huy động hàng trăm tỷ đồng dưới hình thức góp vốn nhưng qua nhiều năm vẫn chỉ là bãi đất trống. Những kẽ hở pháp luật khiến rủi ro phần lớn bị đẩy về phía người mua nhà, dẫn đến tâm lý e ngại, tẩy chay giao dịch "nhà trên giấy" và có xu hướng quay lại phương thức "chìa khóa trao tay". Trước yêu cầu thực tiễn và tiến trình cơ quan lập pháp xây dựng dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, tác giả Lê Thị Hiền đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật với đề tài: "Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" (Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, năm 2014, do ThS. Huỳnh Minh Phương hướng dẫn).

Mục tiêu chính yếu của nghiên cứu là tìm hiểu, phân tích các quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật và những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn; từ đó đưa ra các quan điểm đóng góp cho các dự thảo luật sửa đổi và đề xuất giải pháp hoàn thiện khung pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi các bên, nâng cao tính minh bạch cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Để hiện thực hóa mục tiêu trên, khóa luận xác định 5 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

1. Nghiên cứu hệ thống quy định của pháp luật hiện hành về hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Tìm hiểu, phân tích thực trạng áp dụng pháp luật đối với hoạt động này qua các tranh chấp và số liệu thực tế trong những năm vừa qua.
3. Tìm hiểu và phân tích một số nội dung trong các dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
4. Nghiên cứu kinh nghiệm lập pháp của một số quốc gia trên thế giới (điển hình là Cộng hòa Pháp) để rút ra bài học cho Việt Nam.
5. Đề xuất một số kiến nghị và định hướng giải pháp nhằm hoàn thiện các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (bao gồm các quy định về điều kiện của chủ thể và đối tượng, thời điểm và hạn mức huy động vốn, hình thức và nội dung hợp đồng, quyền và nghĩa vụ các bên, chuyển nhượng hợp đồng, cùng các quy định liên quan về vốn pháp định, sàn giao dịch bất động sản và quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài).
• Phạm vi nghiên cứu: Khóa luận tập trung nghiên cứu pháp luật Việt Nam thực định từ khi ban hành Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đến thời điểm giữa năm 2014; kết hợp đối chiếu các dự thảo luật sửa đổi và tham chiếu quy định của Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pháp.

---

Cơ sở lý luận, pháp lý và phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin về quy luật vận động, phát triển của hàng hóa và quy luật cung - cầu trong nền kinh tế thị trường. Dưới góc độ khoa học pháp lý dân sự và thương mại, tác giả phân tích khái niệm tài sản và quyền sở hữu theo Bộ luật Dân sự năm 2005, chỉ rõ nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản đặc biệt – tài sản chưa hiện hữu đầy đủ về mặt vật chất tại thời điểm giao kết hợp đồng và quyền sở hữu chưa thể thực thi trọn vẹn. Khóa luận cũng so sánh chế định này với quy định về "mua bán bất động sản sẽ được xây dựng" (de la vente d'immeubles à construire) theo Điều 1601-3 và các điều khoản liên quan (Điều 1617–1621) của Bộ luật Dân sự Pháp.

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật được sử dụng làm cơ sở phân tích trực tiếp bao gồm:

• Các luật: Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Xây dựng năm 2003, Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Đất đai năm 1993/2003/2013;
• Các văn bản dưới luật: Pháp lệnh Nhà ở năm 1991, Nghị định số 61/1994/NĐ-CP, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, Nghị định số 23/2009/NĐ-CP, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, Nghị định số 15/2013/NĐ-CP, Nghị định số 121/2013/NĐ-CP;
• Các thông tư hướng dẫn: Thông tư số 04/2006/TT-BXD, Thông tư số 16/2010/TT-BXD, Thông tư số 10/2013/TT-BXD, Thông tư số 03/2014/TT-BXD.

Phương pháp nghiên cứu: Tác giả sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp các phương pháp nghiên cứu cụ thể: phương pháp phân tích quy phạm pháp luật, phương pháp so sánh luật học (đối chiếu giữa các luật chuyên ngành trong nước và so sánh với pháp luật nước ngoài), phương pháp chứng minh và tổng hợp logic để đánh giá thực trạng áp dụng.

Nguồn dữ liệu: Nguồn dữ liệu thực chứng được trích xuất từ các báo cáo thống kê thị trường của Công ty Savills (quý 2/2012), báo cáo đăng ký hợp đồng mẫu của Cục Quản lý cạnh tranh - Bộ Công Thương (tính đến ngày 26/6/2014), báo cáo tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội (năm 2014), cùng các tranh chấp, vụ việc thực tế được đăng tải trên các ấn phẩm nghiên cứu lập pháp, tạp chí khoa học pháp lý, báo chí và hồ sơ dự án thực tế tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Khái quát về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chương 1 tập trung xây dựng cơ sở lý luận, làm rõ hệ thống khái niệm, đặc điểm pháp lý, phân tích các cơ sở hình thành và ý nghĩa của việc pháp luật thừa nhận chế định mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL).

1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở HTTTL:

   • Khái niệm: Trên cơ sở đối chiếu Luật Nhà ở 2005, Luật Xây dựng 2003 và Nghị định 15/2013/NĐ-CP, nhà ở được xác định là công trình xây dựng với mục đích chính là để ở và phục vụ sinh hoạt. Dựa trên tính chất vật chất, nhà ở HTTTL được định nghĩa là nhà ở sẽ được xây dựng, hoàn thành tại một thời điểm trong tương lai, hiện tại chưa hiện hữu trên thực tế để đáp ứng nhu cầu ở.
   • Đặc điểm đặc thù:
     • Là tài sản đặc biệt: Về hình thái, tính hiện hữu chỉ ở mức trừu tượng, một phần hoặc thông qua hồ sơ thiết kế, nhà mẫu; về quyền sở hữu, người mua tại thời điểm ký kết chưa có quyền chiếm hữu, sử dụng hay định đoạt trực tiếp đối với ngôi nhà mà chỉ có thể định đoạt hợp đồng thông qua quyền chuyển nhượng hợp đồng.
     • Được công nhận là hàng hóa muộn hơn so với nhà ở có sẵn (vốn đã được công nhận từ Pháp lệnh Nhà ở 1991) và quyền sử dụng đất (từ Luật Đất đai 1993).
     • Bị hạn chế phạm vi giao dịch: Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhà ở HTTTL chỉ được phép tham gia giao dịch mua bán, không được đưa vào giao dịch cho thuê hoặc cho thuê mua (vốn chỉ áp dụng cho nhà ở có sẵn).

2. Khái niệm và đặc trưng của hoạt động mua bán nhà ở HTTTL:

   • Hoạt động này được tiếp cận dưới hai góc độ: Luật Nhà ở 2005 tiếp cận là một hình thức huy động vốn của chủ đầu tư từ tiền ứng trước của khách hàng (Điều 39, Nghị định 71/2010/NĐ-CP); Luật Kinh doanh bất động sản 2006 định nghĩa tại khoản 8 Điều 4 là một hoạt động kinh doanh bất động sản, theo đó thời điểm ký kết hợp đồng thì nhà ở chưa hình thành hoặc đang hình thành theo dự án, thiết kế và tiến độ.
   • Sáu đặc trưng cơ bản:
     • Là hình thức kinh doanh bất động sản có điều kiện (ràng buộc vốn pháp định theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Nghị định 153/2007/NĐ-CP).
     • Đối tượng mua bán là tài sản hình thành trong tương lai và do chủ thể có chức năng kinh doanh bất động sản tạo lập.
     • Là kênh huy động vốn không lãi suất cho chủ đầu tư phát triển dự án.
     • Chứa đựng rủi ro pháp lý và tài chính cao cho các bên, trong đó rủi ro chủ yếu dồn về phía người mua do bất cân xứng thông tin.
     • Mang tính vùng miền, khu vực (tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh) và chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi tâm lý đám đông, tập quán "tiền trao cháo múc".
     • Có mối quan hệ biện chứng với thị trường dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá, sàn giao dịch, quản lý).

3. Cơ sở hình thành và ý nghĩa pháp lý:

   • Cơ sở lý luận: Quy luật cung - cầu nhà ở và niềm tin nội tâm của người mua vào cam kết của chủ đầu tư và chính sách của Nhà nước.
   • Cơ sở thực tiễn: Nhu cầu vốn của doanh nghiệp (vốn tự có thấp, vay ngân hàng chi phí cao) kết hợp với nhu cầu nhà ở giá rẻ của người dân. Số liệu Savills (quý 2/2012) tại Hà Nội chỉ ra: trong 41.000 căn liền kề/biệt thự từ 119 dự án, có 13.000 căn giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn (chưa xong hạ tầng) và 28.000 căn dưới dạng hợp đồng mua bán; có 24/119 dự án huy động vốn qua hợp đồng góp vốn.
   • Cơ sở pháp lý: Quá trình hoàn thiện từ Nghị định 61/1994/NĐ-CP, Bộ luật Dân sự 2005, Luật Nhà ở 2005, Nghị định 90/2006/NĐ-CP đến Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư 16/2010/TT-BXD và Thông tư 03/2014/TT-BXD.
   • Ý nghĩa: Đáp ứng đòi hỏi khách quan của thực tiễn; đa dạng hóa hàng hóa bất động sản; thiết lập hành lang pháp lý nhằm hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi các bên; thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển thanh khoản; nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước.

---

Chương 2: Thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật

Chương 2 đi sâu phân tích hệ thống quy định thực định, vạch rõ những xung đột, bất cập pháp lý và thực trạng vi phạm trong quá trình áp dụng pháp luật, từ đó đề xuất các định hướng sửa đổi, hoàn thiện.

1. Thực trạng bất cập trong các quy định pháp luật:

   • Xung đột về thời điểm được phép huy động vốn: Sự thiếu thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật tạo ra kẽ hở cho doanh nghiệp lách luật:
     • Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP cho phép huy động vốn khi "đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật".
     • Điều 39 Luật Nhà ở 2005 quy định chỉ được huy động khi "đã có thiết kế được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng".
     • Thông tư 04/2006/TT-BXD lại cho phép huy động từ khi "đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật".
     • Thuật ngữ "bắt đầu" không được định lượng cụ thể (bao nhiêu phần trăm hạ tầng), dẫn đến việc chủ đầu tư chỉ cần khởi công sơ sài một vài hạng mục để thu tiền. Thực tế ghi nhận các dự án như The Vista (CapitaLand bán hơn 500 căn qua 3 đợt khi mới ép cọc thử tải, chưa xong móng), Sky Garden III, Blue Diamond đã huy động gần 600 tỷ đồng từ hơn 2.200 khách hàng qua tiền đặt cọc và bị Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh tuýt còi yêu cầu trả lại tiền. Dự án Keangnam Vina tại Hà Nội cũng từng bị kiểm tra việc huy động vốn năm 2008 trước khi UBND TP. Hà Nội xác nhận đã xong hệ thống cọc móng.
   • Tính hình thức trong phê duyệt thiết kế và thông báo: Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, dự án không dùng vốn ngân sách do chủ đầu tư tự phê duyệt, làm giảm tính khách quan. Việc quy định gửi văn bản thông báo cho Sở Xây dựng theo Thông tư 16/2010/TT-BXD chỉ mang tính theo dõi, không bắt buộc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý trước khi bán, làm mất hiệu lực giám sát thực chất.
   • Thiếu thống nhất về thuật ngữ và điều kiện đưa vào kinh doanh: Điểm e khoản 1 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 dùng cụm từ "nhà đang xây dựng và nhà HTTTL", gây hiểu nhầm nhà đang xây dựng không thuộc nội hàm nhà ở HTTTL.

2. Bất cập trong xác lập hợp đồng và giải quyết tranh chấp:

   • Tình trạng lách luật huy động vốn sớm: Chủ đầu tư sử dụng hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn (vượt trần 20% theo Nghị định 71) hoặc ký "hợp đồng đặt cọc giữ chỗ" với giá trị đặt cọc lên đến hàng tỷ đồng (chiếm tới 50% giá trị căn hộ). Hình thức này né tránh các điều kiện bắt buộc của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đẩy rủi ro cho người mua khi dự án không thể giao dịch qua sàn theo luật định.
   • Bất bình đẳng trong hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng mẫu: Sự bất cân xứng thông tin khiến chủ đầu tư áp đặt các điều khoản có lợi về tiến độ đóng tiền, phạt vi phạm, kéo dài thời gian bàn giao. Ý thức đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng rất thấp: theo Cục Quản lý cạnh tranh (Bộ Công Thương), năm 2012 có 29 doanh nghiệp đăng ký, năm 2013 có 14 doanh nghiệp, và từ đầu năm 2014 đến 26/6/2014 có thêm 30 doanh nghiệp. Lũy kế chỉ có 73 doanh nghiệp đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư – con số quá nhỏ so với thị trường.
   • Thực trạng vi phạm nghĩa vụ của chủ đầu tư:
     • Vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin: Điển hình tại dự án CT5 / B5 Cầu Diễn (Hà Nội), dự án chỉ được phê duyệt từ 11 đến 21 tầng nhưng chủ đầu tư tự ý vẽ thiết kế 28–30 tầng, bán khống hơn 1.000 căn hộ thu hàng trăm tỷ đồng và tự ý xin chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội. Nhiều chủ đầu tư che giấu thời hạn thuê đất (chỉ thuê 30–50 năm như dự án Pacific Palace, Làng Việt kiều Châu Âu), hoặc giấu việc đem dự án đi thế chấp ngân hàng theo Nghị định 11/2012/NĐ-CP.
     • Vi phạm nghĩa vụ sử dụng vốn đúng mục đích: Hàng loạt dự án bị khách hàng khiếu kiện do lấy tiền ứng trước dùng cho mục đích khác hoặc dự án khác (như tại Công ty Thuận Thành, Tân Hoàng Thân, Vạn Thịnh Hưng, Montana, Chelsea Park, Quốc Cường Gia Lai 1, Viglacera Xuân Phương; tại dự án B5 Cầu Diễn đã thu 100 tỷ đồng của khoảng 200 khách hàng nhưng không đưa vào công trình).
     • Chậm bàn giao và sai lệch diện tích: Nhiều dự án thu tiền 100% nhưng đình trệ nhiều năm (dự án AZ Sky Định Công thu 780 triệu đồng tiền đặt cọc từ năm 2010 đến năm 2014 vẫn chưa động thổ; dự án Usilk City của Sông Đà Thăng Long quy mô 13 tòa nhà, 10.000 tỷ đồng ngưng trệ hoàn toàn). Khi bàn giao, tình trạng sai lệch diện tích diễn ra phổ biến; chủ đầu tư thường tự ý đưa vào hợp đồng điều khoản không điều chỉnh giá nếu diện tích dao động dưới 2%, tước đoạt quyền từ chối nhận nhà của người mua.
     • Chậm trễ chuyển quyền sở hữu: Báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội cho thấy tính đến ngày 20/6/2014, toàn thành phố mới chỉ cấp được 24% chỉ tiêu kế hoạch 40.000 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do chủ đầu tư chậm hoàn thiện hồ sơ, không xuất hóa đơn VAT, chây ì không nộp hồ sơ của hơn 76.040 căn hộ còn lại.
     • Bất cập về thủ tục công chứng chuyển nhượng: Quy định bắt buộc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng làm phát sinh chi phí và thủ tục hành chính không cần thiết cho cá nhân, hộ gia đình khi chưa nhận bàn giao nhà.

---

Bảng tổng hợp các bất cập pháp lý và thực tiễn điển hình

Nội dung pháp lý	Quy định / Bất cập pháp lý	Dẫn chứng vụ việc / Số liệu thực tế trong khóa luận
Thời điểm huy động vốn	Xung đột giữa Đ39 Luật Nhà ở 2005 (xong móng) và Đ4 NĐ 153/2007 (bắt đầu xây hạ tầng); khái niệm "bắt đầu" chung chung.	Dự án The Vista (bán >500 căn khi chỉ ép cọc thử tải); Sky Garden III, Blue Diamond (huy động gần 600 tỷ đồng khi chưa xong móng).
Đăng ký hợp đồng mẫu	Doanh nghiệp né tránh đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan quản lý cạnh tranh; hợp đồng áp đặt điều khoản một chiều.	Tính đến ngày 26/6/2014, toàn quốc chỉ có 73 doanh nghiệp bất động sản đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư.
Nghĩa vụ thông tin & giấy phép	Chủ đầu tư bán khống căn hộ, tự ý nâng số tầng, che giấu thời hạn giao/thuê đất của Nhà nước.	Dự án B5 Cầu Diễn (phê duyệt 11–21 tầng, vẽ 28–30 tầng, bán khống >1.000 căn); Pacific Palace (thuê đất 30 năm), Làng Việt kiều Châu Âu (50 năm).
Sử dụng tiền ứng trước	Không có cơ chế kiểm soát tài khoản dự án, chủ đầu tư chiếm dụng vốn chuyển sang đầu tư dự án khác.	Thu 100 tỷ đồng của 200 khách hàng tại dự án B5 Cầu Diễn không đưa vào xây dựng; các vụ tranh chấp tại Thuận Thành, Tân Hoàng Thân, Chelsea Park.
Tiến độ bàn giao công trình	Khách hàng đóng 100% tiền hoặc tiền cọc lớn nhưng dự án ngừng thi công kéo dài nhiều năm.	Dự án AZ Sky Định Công (nộp 780 triệu từ năm 2010, đến 2014 chưa động thổ); dự án Usilk City (quy mô 10.000 tỷ đồng bị tê liệt).
Cấp Giấy chứng nhận sở hữu	Chủ đầu tư không cung cấp hồ sơ pháp lý, không xuất hóa đơn VAT, đã thế chấp dự án tại ngân hàng.	Hà Nội sau gần 6 tháng năm 2014 chỉ đạt 24% kế hoạch cấp 40.000 Giấy chứng nhận; còn 76.040 căn hộ phụ thuộc vào việc nộp hồ sơ của chủ đầu tư.

---

Kết quả và đóng góp của nghiên cứu

Kết quả nghiên cứu chính

1. Khóa luận đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về nhà ở HTTTL, phân định rõ tính chất vật chất (chưa hiện hữu) và phương diện quyền sở hữu của người mua tại thời điểm xác lập hợp đồng; chỉ rõ sự giao thoa nhưng thiếu đồng bộ giữa pháp luật nhà ở (coi là huy động vốn) và pháp luật kinh doanh bất động sản (coi là giao dịch mua bán tài sản).
2. Phân tích chi tiết các điểm xung đột pháp luật thực định về điều kiện khởi công, thời điểm huy động vốn, tính pháp lý của hợp đồng đặt cọc giữ chỗ và quy trình phê duyệt thiết kế dự án.
3. Cung cấp bức tranh toàn cảnh về thực trạng vi phạm trong phân phối bất động sản giai đoạn 2008–2014 thông qua các con số thống kê chính thức và các tranh chấp điển hình trên thị trường.

Hệ thống kiến nghị hoàn thiện pháp luật do tác giả đề xuất

• Thống nhất điều kiện và thời điểm huy động vốn: Sửa đổi, đồng bộ hóa quy định giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng: đối với nhà chung cư bắt buộc phải thi công hoàn thành xong phần móng và có biên bản nghiệm thu; đối với nhà ở riêng lẻ/liền kề trong khu đô thị phải hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật thiết yếu được nghiệm thu trước khi cho phép ký hợp đồng mua bán.
• Minh bạch hóa việc phê duyệt dự án và cơ chế thông báo: Bỏ quy định giao toàn quyền thẩm định thiết kế cho chủ đầu tư đối với dự án thương mại không dùng vốn nhà nước; chuyển đổi quy định thông báo cho Sở Xây dựng từ "thông báo mang tính theo dõi" sang cơ chế cơ quan quản lý phải có văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà ở HTTTL.
• Kiểm soát dòng tiền ứng trước của khách hàng: Quy định bắt buộc chủ đầu tư phải mở tài khoản chuyên dùng tại ngân hàng thương mại cho từng dự án; tiền ứng trước của người mua chỉ được giải ngân theo đúng tiến độ xây dựng được giám sát độc lập, ngăn chặn việc sử dụng tiền sai mục đích.
• Hoàn thiện quy định về hợp đồng và xử lý sai lệch diện tích:
  • Siết chặt chế tài xử phạt hành chính đối với hành vi không đăng ký hợp đồng mẫu hoặc áp đặt điều khoản vô hiệu theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
  • Tiếp thu kinh nghiệm từ Bộ luật Dân sự Pháp (Điều 1617–1621): pháp luật cần quy định giới hạn tỷ lệ sai lệch diện tích cho phép (như mức 1/20 tương đương 5% hoặc mức hợp lý), quy định rõ quyền được giảm giá tương ứng khi thiếu hụt và quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, đòi lại tiền kèm chi phí nếu phần phụ trội vượt quá giới hạn mà bên mua không chấp nhận.
• Cơ chế ràng buộc nghĩa vụ cấp Giấy chứng nhận: Quy định giữ lại một tỷ lệ phần trăm nhất định trong hợp đồng (ví dụ 5–10% giá trị hợp đồng) chỉ thanh toán khi chủ đầu tư hoàn tất việc bàn giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua; tăng chế tài xử phạt và đình chỉ dự án mới đối với chủ đầu tư chây ì thủ tục cấp sổ.
• Điều chỉnh thủ tục công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng: Sửa đổi quy định công chứng bắt buộc thành quyền lựa chọn tự nguyện của các bên khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL đối với cá nhân, hộ gia đình chưa nhận bàn giao nhà nhằm giảm thủ tục và chi phí giao dịch.

Đóng góp so với các công trình nghiên cứu trước

Khóa luận đã khắc phục tính khái quát của các nghiên cứu trước đây (như luận văn của Huỳnh Văn Vinh năm 2010 chỉ nghiên cứu tổng thể các hình thức giao dịch; luận văn của Lê Chí Cường năm 2011 tập trung thuần túy vào hợp đồng) bằng cách tiếp cận đa chiều cả về lý luận bản chất tài sản, cơ chế huy động vốn, quản lý dự án và bảo vệ người tiêu dùng. Đồng thời, tác giả đã cập nhật các văn bản pháp luật mới nhất thời điểm 2013–2014 (Thông tư 03/2014/TT-BXD, Nghị định 121/2013/NĐ-CP, Nghị định 15/2013/NĐ-CP) và trực tiếp đóng góp ý kiến thực tiễn cho dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Phạm vi nghiên cứu của đề tài chủ yếu xem xét dưới góc độ khoa học pháp lý thực định tại Việt Nam tính đến thời điểm giữa năm 2014, khi hai đạo luật rường cột (Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản) đang trong giai đoạn soạn thảo dự thảo sửa đổi. Do đó, nghiên cứu chưa thể đánh giá toàn diện tác động thực tế của các đạo luật sửa đổi sau khi được Quốc hội chính thức thông qua và ban hành.
• Hướng nghiên cứu tiếp:
  • Tiếp tục theo dõi, khảo sát và đánh giá hiệu quả thi hành của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 sau khi có hiệu lực thi hành;
  • Nghiên cứu chuyên sâu về cơ chế bảo lãnh tài chính của ngân hàng thương mại đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở của chủ đầu tư trong hoạt động bán nhà ở HTTTL;
  • Nghiên cứu các quy định về thế chấp nhà ở HTTTL và giải quyết xung đột quyền lợi giữa ngân hàng nhận thế chấp dự án với người mua nhà.

---

Giá trị tham khảo

Công trình là tài liệu tham khảo có giá trị lý luận và thực tiễn cho:

• Sinh viên, học viên chuyên ngành Luật: Đặc biệt thuộc các chuyên ngành Luật Thương mại, Luật Kinh doanh, Luật Dân sự và Quản trị tài sản công, cung cấp phương pháp luận phân tích xung đột quy phạm và tiếp cận hệ thống văn bản quy phạm pháp luật bất động sản.
• Người làm công tác lập pháp và nghiên cứu chính sách: Cung cấp các luận cứ thực chứng và bài học kinh nghiệm về việc kiểm soát rủi ro dòng tiền huy động, quản lý hợp đồng mẫu và cơ chế xử lý sai lệch diện tích theo luật học so sánh.
• Luật sư, chuyên viên pháp chế doanh nghiệp và người tiêu dùng: Nắm bắt toàn bộ các bẫy pháp lý thường gặp trong giao kết hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, điều khoản tùy nghi về diện tích và quy trình đòi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
• Phần nội dung đáng tham khảo nhất: Tiểu mục phân tích sự xung đột giữa các văn bản pháp luật về thời điểm huy động vốn và các luận cứ so sánh quy định xử lý rủi ro diện tích nhà ở với Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pháp.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận chỉ ra mâu thuẫn chính nào giữa các văn bản pháp luật về thời điểm chủ đầu tư được phép huy động vốn từ bán nhà ở HTTTL? Khóa luận đã chỉ ra sự mâu thuẫn giữa Điều 39 Luật Nhà ở 2005 (bắt buộc phải có thiết kế phê duyệt và xây dựng xong phần móng) với Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP (cho phép huy động khi "đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật") và Thông tư 04/2006/TT-BXD (cho phép từ khi giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai hạ tầng). Sự thiếu thống nhất này và việc không định lượng thuật ngữ "bắt đầu" đã tạo kẽ hở cho các chủ đầu tư chỉ cần khởi công một số hạng mục nhỏ để thu tiền đặt cọc hoặc ký hợp đồng góp vốn trái luật.

2. Bộ luật Dân sự Pháp quy định như thế nào về xử lý sai lệch diện tích nhà ở sẽ xây dựng mà khóa luận đề xuất Việt Nam tham khảo? Theo Điều 1617–1621 Bộ luật Dân sự Pháp, bên bán phải giao đúng diện tích nêu trong hợp đồng. Nếu diện tích thiếu hụt, bên bán phải giảm giá tương ứng theo yêu cầu của bên mua. Nếu diện tích lớn hơn thực tế, bên mua có quyền chọn trả thêm tiền hoặc rút khỏi hợp đồng (bên bán phải hoàn tiền và mọi chi phí) nếu phần phụ trội bằng hoặc lớn hơn 1/20 (5%) số liệu thỏa thuận; bên bán chỉ được miễn trách nhiệm khi phần phụ trội nhỏ hơn 1/20.

3. Thực trạng đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư tại Cục Quản lý cạnh tranh diễn ra như thế nào tính đến thời điểm nghiên cứu? Theo số liệu từ Cục Quản lý cạnh tranh (Bộ Công Thương) được trích dẫn trong khóa luận, ý thức tuân thủ của doanh nghiệp rất thấp: năm 2012 có 29 doanh nghiệp đăng ký, năm 2013 giảm xuống còn 14 doanh nghiệp, và từ đầu năm 2014 đến ngày 26/6/2014 có 30 doanh nghiệp đăng ký. Tổng cộng đến ngày 26/6/2014 chỉ có 73 doanh nghiệp trên cả nước thực hiện đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư.

4. Khóa luận nêu các dự án thực tế điển hình nào về vi phạm huy động vốn, thông tin và chậm tiến độ? Khóa luận trích dẫn nhiều dự án thực tế: dự án The Vista (CapitaLand bán hơn 500 căn khi chỉ mới ép cọc thử tải); dự án CT5 / B5 Cầu Diễn (phê duyệt 11–21 tầng tự vẽ 28–30 tầng để bán khống hơn 1.000 căn và thu 100 tỷ đồng không đưa vào xây dựng); dự án AZ Sky Định Công (thu 780 triệu đồng từ năm 2010 đến 2014 chưa động thổ); dự án Usilk City (10.000 tỷ đồng thu 100% tiền nhưng ngừng thi công); cùng các dự án Pacific Palace và Làng Việt kiều Châu Âu về việc che giấu thời hạn thuê đất 30–50 năm.

5. Thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại TP. Hà Nội năm 2014 được khóa luận ghi nhận qua số liệu nào? Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội tính đến ngày 20/6/2014, toàn thành phố mới chỉ cấp được 24% so với chỉ tiêu kế hoạch 40.000 Giấy chứng nhận trong năm 2014. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc các chủ đầu tư chậm trễ, không cung cấp hồ sơ pháp lý dự án, không xuất hóa đơn VAT hoặc chậm thanh lý hợp đồng cho 76.040 căn hộ còn lại.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Lê Thị Hiền đã làm rõ các vấn đề lý luận và thực tiễn của chế định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam giai đoạn 2005–2014. Qua việc đối chiếu các văn bản pháp luật hiện hành và số liệu thực tế, công trình đã chỉ rõ những bất cập về thời điểm huy động vốn, hợp đồng mẫu, kiểm soát dòng tiền và bảo vệ quyền sở hữu của người mua nhà. Hệ thống giải pháp và kiến nghị hoàn thiện pháp luật do tác giả đề xuất mang tính đồng bộ, có giá trị đóng góp thiết thực cho công tác lập pháp đối với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014.

Trích đoạn nội dung tài liệu

LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài uật hà ở n m 2005 và uật inh doanh BĐS n m 2006 là một ước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về nhà ở và hoạt động kinh doanh BĐS, đặc iệt là đối với hoạt động mua án nhà ở HTTT - một chế định pháp luật khá mới ở Việt am. Thực tế trước đó, mua án nhà ở HTTT (thường được gọi là mua bán nhà trên giấy) đã diễn ra với nhiều hình thức khác nhau rất đa dạng.TS H Đặng Hùng Võ cho rằng “ án nhà trên giấy” là hình thức huy động vốn đầu tư ất động sản phổ iến ở tất cả các nước và là một trong những kênh dẫn vốn chủ yếu cho thị trường địa ốc Việt Nam vào thời điểm này1. Thời gian qua, mặc dù đã có sự điều chỉnh của pháp luật nhưng hàng loạt tranh chấp vẫn xảy ra liên quan đến chất lượng nhà ở kém, bàn giao nhà chậm tiến độ, nhà đầu tư đòi thêm tiền so với mức đã cam kết trong hợp đồng…và đa số thiệt hại thuộc về người mua nhà.

Một số dự án người mua nhà đã ỏ ra hàng tr m triệu đồng “góp vốn” với chủ đầu tư nhưng qua nhiều n m dự án vẫn chỉ là ãi đất hoang, nhà chẳng thấy đâu mà người mua còn ị rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan” hay nhiều dự án, người dân đã nhận àn giao nhà cả chục n m nhưng vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu đồng nghĩa với việc họ không thể thực hiện giao dịch mua án đối với c n hộ đó. Mua án nhà ở HTTT là một kênh huy động vốn rất hiệu quả cho các chủ đầu tư đặc iệt là trong thời uổi “đói vốn” như hiện nay, ngoài ra đây còn là một quy định nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày một gia t ng của người dân góp phần thực hiện chủ trương, chính sách về nhà ở của nhà nước ta. Tuy nhiên qua mấy n m thực hiện với những đặc thù của thị trường BĐS Việt am, chế định này tỏ ra chưa hợp lý, còn quá nhiều lỗ hỏng pháp luật để các nhà đầu tư lách luật, trục lợi còn người mua thì đổ tiền vào và nơm nớp lo sợ rủi ro dẫn đến “phong trào nói không với án nhà trên giấy”2 hay xu hướng trở lại hình thức mua nhà “chìa khóa trao tay”3. hư vậy, sau một thời gian thi hành Luật Nhà ở và uật inh doanh BĐS ên cạnh những kết quả đạt được thì c ng phát sinh nhiều tồn tại, ất cập cần phải tiến hành nghiên cứu, s a đổi, ổ sung cho phù hợp với thực tế.

Việc an hành mới uật s a đổi, ổ sung uật Nhà ở, uật inh doanh BĐS s góp phần tháo gỡ khó kh n cho thị trường BĐS, giải quyết mối quan hệ hài hòa lợi ích giữa Nhà nước-doanh 1 http://www.vn/vn/businessman/details/chu-dau-tu-duoc-huy-dong-von-tu-khach- muanha502.html (truy cập ngày 4/5/2014) 2 http://vneconomy.vn/20140422095257114P0C17/phong-trao-noi-khong-voi-ban-nha-tren-giay.htm (truy cập ngày 27/4/2014) 3 http://giaoduc.vn/Kinh-te/Lo-so-mua-nha-tren-giay-BDS-chia-khoa-trao-tay-hut-khach-post142162.gd (truy cập ngày 25/4/2014) 1 nghiệp-người dân4. Theo đó, tại dự thảo luật inh doanh BĐS và uật hà ở chế định mua án nhà ở HTTT đã có khá nhiều quy định được s a đổi, ổ sung một cách chi tiết, chặt ch hơn tuy nhiên vẫn còn nhiều quy định cần phải cân nhắc, àn ạc thêm. Xuất phát từ những ất cập trong hoạt động mua án nhà ở HTTT tại Việt am trong thời gian qua cùng với việc cơ quan lập pháp đang tiến hành s a đổi ổ sung uật inh doanh BĐS và uật hà ở hiện hành tác giả đã lựa chọn đề tài PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI làm đề tài khóa luận tốt nghiệp c nhân luật học của mình.