Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Tài liệu nghiên cứu Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên sâu về luật học.

• Tác giả: Lê Thị Hiền
• Người hướng dẫn: ThS. Huỳnh Minh Phương
• Trường học: Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật
• Đề tài: Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) đang phát triển mạnh mẽ, đáp ứng nhu cầu an cư lạc nghiệp của nhiều người. Theo từ điển tiếng Việt, nhà là công trình có mái, tường vách để ở. Luật Nhà ở định nghĩa nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ sinh hoạt. Giáo trình Luật Dân sự xem nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt. Như vậy, nhà ở là công trình xây dựng có mục đích chính để ở, khác biệt với các công trình khác. Khái niệm này bao gồm cả nhà riêng lẻ và căn hộ chung cư. Việc phân loại nhà ở dựa vào các tiêu chí khác nhau (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư) giúp quản lý và điều chỉnh thị trường hiệu quả hơn. Pháp luật nhà ở cũng cần có những thay đổi để phù hợp với sự phát triển của loại hình bất động sản này.

1.1. Định Nghĩa Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Hiện tại, chưa có định nghĩa pháp lý cụ thể về nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, có thể hiểu nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được xây dựng tại thời điểm giao dịch. Luật Kinh doanh Bất động sản hiện hành cũng chưa định nghĩa trực tiếp mà chỉ đề cập đến mua bán nhà, công trình xây dựng HTTTL. Từ đó, có thể suy ra nhà ở HTTTL là nhà ở chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế và tiến độ cụ thể. Về bản chất, bất động sản hình thành trong tương lai này có thể chưa hiện hữu, hoặc đã hiện hữu nhưng chưa chuyển giao quyền sở hữu.

1.2. Đặc Điểm Của Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Đặc điểm quan trọng của nhà ở hình thành trong tương lai là sự không chắc chắn về thời gian hoàn thành và chất lượng xây dựng. Người mua phải dựa vào uy tín của chủ đầu tư và các cam kết trong hợp đồng. Hình thức này mang lại cơ hội cho người mua tiếp cận nhà ở với giá ưu đãi hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro mua nhà ở hình thành trong tương lai cao hơn so với nhà ở đã hoàn thiện. Do đó, chính sách pháp luật về nhà ở cần được hoàn thiện để bảo vệ quyền lợi người mua.

1.3. Vai trò Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đóng vai trò quan trọng trong việc huy động vốn cho các dự án bất động sản. Đây là một kênh đầu tư hiệu quả, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phát triển. Tuy nhiên, cần có cơ chế kiểm soát và bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo tính minh bạch và an toàn của giao dịch. TS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh rằng "bán nhà trên giấy" là hình thức huy động vốn phổ biến, đóng góp lớn vào thị trường địa ốc Việt Nam.

II. Thực Trạng Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Tương Lai

Pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã có những quy định nhất định về chủ thể, đối tượng, hợp đồng và các điều kiện giao dịch. Tuy nhiên, thực tế cho thấy vẫn còn nhiều kẽ hở và bất cập, dẫn đến tranh chấp và thiệt hại cho người mua nhà. Các quy định về thời điểm được huy động vốn, điều kiện đối với nhà ở đưa vào kinh doanh, nội dung hợp đồng và giải quyết tranh chấp còn chưa chặt chẽ. Việc hoàn thiện pháp luật nhà ở là vô cùng cần thiết.

2.1. Quy Định Về Chủ Thể Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Chủ thể của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm bên bán (chủ đầu tư dự án) và bên mua (cá nhân, tổ chức). Pháp luật quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, nhưng chưa đủ để đảm bảo năng lực tài chính và uy tín của họ. Bên mua thường là người yếu thế hơn trong giao dịch, cần được pháp luật bảo vệ. Theo khóa luận của Lê Thị Hiền năm 2014, mặc dù pháp luật đã có điều chỉnh, nhưng tranh chấp liên quan đến chất lượng nhà ở kém, bàn giao chậm, chủ đầu tư đòi thêm tiền vẫn xảy ra, thiệt hại thường thuộc về người mua.

2.2. Yêu Cầu Về Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là văn bản pháp lý quan trọng, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên. Nội dung hợp đồng phải đầy đủ, rõ ràng, minh bạch, đặc biệt là các điều khoản về tiến độ thanh toán, thời gian bàn giao, chất lượng xây dựng và bảo hành. Tuy nhiên, nhiều hợp đồng hiện nay vẫn còn sơ sài, chưa bảo vệ đầy đủ quyền lợi của người mua. Việc sử dụng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần tuân thủ các quy định về hình thức và nội dung.

2.3. Điều Kiện Đối Với Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Pháp luật quy định về điều kiện đối với nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, như phải có giấy phép xây dựng, dự án được phê duyệt và được ngân hàng bảo lãnh. Tuy nhiên, việc kiểm tra và giám sát thực tế còn chưa hiệu quả, dẫn đến tình trạng nhiều dự án không đảm bảo chất lượng hoặc chậm tiến độ. Ngân hàng bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người mua.

III. Các Rủi Ro Thường Gặp Khi Mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Khi quyết định mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần nhận thức rõ về các rủi ro tiềm ẩn. Rủi ro có thể đến từ chủ đầu tư không đủ năng lực, dự án chậm tiến độ, chất lượng xây dựng kém, thay đổi thiết kế, hoặc thậm chí là dự án bị ngừng triển khai. Việc tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư, dự án và các điều khoản trong hợp đồng là vô cùng quan trọng để giảm thiểu rủi ro mua nhà ở hình thành trong tương lai.

3.1. Rủi Ro Về Tiến Độ Dự Án Bất Động Sản Hình Thành Trong Tương Lai

Một trong những rủi ro lớn nhất là dự án bị chậm tiến độ hoặc ngừng triển khai do chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính hoặc vướng mắc pháp lý. Điều này khiến người mua phải chờ đợi lâu hơn dự kiến, thậm chí mất tiền đặt cọc nếu dự án không thể hoàn thành. Cần có cơ chế bồi thường thiệt hại khi mua nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp này.

3.2. Rủi Ro Về Chất Lượng Xây Dựng Căn Hộ Hình Thành Trong Tương Lai

Chất lượng xây dựng không đảm bảo, vật liệu xây dựng kém chất lượng, thiết kế không đúng với cam kết ban đầu là những rủi ro thường gặp. Người mua có thể phải tốn thêm chi phí để sửa chữa hoặc cải tạo nhà sau khi nhận bàn giao. Cần có quy trình kiểm tra và giám sát chất lượng xây dựng chặt chẽ.

3.3. Rủi Ro Pháp Lý Liên Quan Đến Dự Án

Dự án không có đầy đủ giấy tờ pháp lý, tranh chấp về quyền sử dụng đất, hoặc thay đổi quy hoạch có thể ảnh hưởng đến quyền sở hữu của người mua. Cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án trước khi quyết định mua. Tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể kéo dài và tốn kém.

IV. Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở HTTTL

Để thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phát triển bền vững và bảo vệ quyền lợi của người mua, cần có những giải pháp đồng bộ về pháp luật, chính sách và quản lý. Việc hoàn thiện các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản, hợp đồng mua bán, bảo lãnh ngân hàng và giải quyết tranh chấp là vô cùng quan trọng. Bên cạnh đó, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm.

4.1. Nâng Cao Điều Kiện Kinh Doanh Bất Động Sản

Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện khắt khe hơn về năng lực tài chính, kinh nghiệm và uy tín. Cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng vốn huy động từ khách hàng, đảm bảo vốn được sử dụng đúng mục đích. Luật kinh doanh bất động sản cần quy định rõ hơn về trách nhiệm của chủ đầu tư.

4.2. Chuẩn Hóa Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Cần có mẫu hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL do cơ quan nhà nước ban hành, đảm bảo đầy đủ các điều khoản quan trọng và bảo vệ quyền lợi của người mua. Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực để tăng tính pháp lý. Quyền và nghĩa vụ bên mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được quy định rõ ràng.

4.3. Tăng Cường Cơ Chế Bảo Lãnh Ngân Hàng Cho Dự Án

Bắt buộc các dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh, đảm bảo người mua được bồi thường nếu dự án không thể hoàn thành. Ngân hàng phải chịu trách nhiệm giám sát việc sử dụng vốn của chủ đầu tư. Ngân hàng bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro.

V. Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật Về Nhà Ở Giải Pháp Cụ Thể

Dựa trên thực trạng và phân tích các vấn đề, một số kiến nghị cụ thể được đưa ra để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Các kiến nghị này tập trung vào việc tăng cường minh bạch, bảo vệ quyền lợi người mua và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.

5.1. Công Khai Thông Tin Dự Án Bất Động Sản Minh Bạch

Yêu cầu chủ đầu tư công khai đầy đủ thông tin về dự án, bao gồm giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết, tiến độ thi công và tình hình tài chính. Cần có kênh thông tin chính thức để người mua dễ dàng tiếp cận thông tin. Thực trạng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho thấy việc thiếu minh bạch thông tin là một vấn đề lớn.

5.2. Cơ Chế Giải Quyết Tranh Chấp Hiệu Quả

Xây dựng cơ chế giải quyết tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhanh chóng và hiệu quả, bao gồm hòa giải, trọng tài và tòa án. Cần có đội ngũ chuyên gia pháp lý am hiểu về lĩnh vực bất động sản để giải quyết tranh chấp một cách công bằng.

5.3. Nâng Cao Năng Lực Quản Lý Nhà Nước Về Thị Trường

Tăng cường năng lực của cơ quan quản lý nhà nước trong việc kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm trong lĩnh vực mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cần có chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với các hành vi vi phạm pháp luật.

VI. Tương Lai Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở HTTTL Hướng Đi Mới

Thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ tiếp tục phát triển trong tương lai, đòi hỏi pháp luật phải không ngừng hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Hướng đi mới là tập trung vào việc bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, khuyến khích các hình thức giao dịch minh bạch và an toàn, đồng thời tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.

6.1. Phát Triển Các Hình Thức Giao Dịch An Toàn Minh Bạch

Khuyến khích các hình thức giao dịch trực tuyến, sử dụng công nghệ để tăng cường tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro. Xây dựng hệ thống đánh giá uy tín của chủ đầu tư và dự án. Giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai cần được quản lý chặt chẽ hơn.

6.2. Ưu Tiên Bảo Vệ Quyền Lợi Người Tiêu Dùng

Pháp luật phải đặt quyền lợi người tiêu dùng lên hàng đầu, đảm bảo họ được cung cấp đầy đủ thông tin, được bảo vệ khi có tranh chấp và được bồi thường khi bị thiệt hại. Bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai là mục tiêu quan trọng nhất.

6.3. Thúc Đẩy Thị Trường Bất Động Sản Phát Triển Bền Vững

Tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững, đảm bảo nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân, đồng thời kiểm soát rủi ro và ngăn chặn các hành vi đầu cơ, trục lợi. Luật kinh doanh bất động sản phải hướng tới mục tiêu này.

Trích đoạn nội dung tài liệu

LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài uật hà ở n m 2005 và uật inh doanh BĐS n m 2006 là một ước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về nhà ở và hoạt động kinh doanh BĐS, đặc iệt là đối với hoạt động mua án nhà ở HTTT - một chế định pháp luật khá mới ở Việt am. Thực tế trước đó, mua án nhà ở HTTT (thường được gọi là mua bán nhà trên giấy) đã diễn ra với nhiều hình thức khác nhau rất đa dạng.TS H Đặng Hùng Võ cho rằng “ án nhà trên giấy” là hình thức huy động vốn đầu tư ất động sản phổ iến ở tất cả các nước và là một trong những kênh dẫn vốn chủ yếu cho thị trường địa ốc Việt Nam vào thời điểm này1. Thời gian qua, mặc dù đã có sự điều chỉnh của pháp luật nhưng hàng loạt tranh chấp vẫn xảy ra liên quan đến chất lượng nhà ở kém, bàn giao nhà chậm tiến độ, nhà đầu tư đòi thêm tiền so với mức đã cam kết trong hợp đồng…và đa số thiệt hại thuộc về người mua nhà.

Một số dự án người mua nhà đã ỏ ra hàng tr m triệu đồng “góp vốn” với chủ đầu tư nhưng qua nhiều n m dự án vẫn chỉ là ãi đất hoang, nhà chẳng thấy đâu mà người mua còn ị rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan” hay nhiều dự án, người dân đã nhận àn giao nhà cả chục n m nhưng vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu đồng nghĩa với việc họ không thể thực hiện giao dịch mua án đối với c n hộ đó. Mua án nhà ở HTTT là một kênh huy động vốn rất hiệu quả cho các chủ đầu tư đặc iệt là trong thời uổi “đói vốn” như hiện nay, ngoài ra đây còn là một quy định nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày một gia t ng của người dân góp phần thực hiện chủ trương, chính sách về nhà ở của nhà nước ta. Tuy nhiên qua mấy n m thực hiện với những đặc thù của thị trường BĐS Việt am, chế định này tỏ ra chưa hợp lý, còn quá nhiều lỗ hỏng pháp luật để các nhà đầu tư lách luật, trục lợi còn người mua thì đổ tiền vào và nơm nớp lo sợ rủi ro dẫn đến “phong trào nói không với án nhà trên giấy”2 hay xu hướng trở lại hình thức mua nhà “chìa khóa trao tay”3. hư vậy, sau một thời gian thi hành Luật Nhà ở và uật inh doanh BĐS ên cạnh những kết quả đạt được thì c ng phát sinh nhiều tồn tại, ất cập cần phải tiến hành nghiên cứu, s a đổi, ổ sung cho phù hợp với thực tế.

Việc an hành mới uật s a đổi, ổ sung uật Nhà ở, uật inh doanh BĐS s góp phần tháo gỡ khó kh n cho thị trường BĐS, giải quyết mối quan hệ hài hòa lợi ích giữa Nhà nước-doanh 1 http://www.vn/vn/businessman/details/chu-dau-tu-duoc-huy-dong-von-tu-khach- muanha502.html (truy cập ngày 4/5/2014) 2 http://vneconomy.vn/20140422095257114P0C17/phong-trao-noi-khong-voi-ban-nha-tren-giay.htm (truy cập ngày 27/4/2014) 3 http://giaoduc.vn/Kinh-te/Lo-so-mua-nha-tren-giay-BDS-chia-khoa-trao-tay-hut-khach-post142162.gd (truy cập ngày 25/4/2014) 1 nghiệp-người dân4. Theo đó, tại dự thảo luật inh doanh BĐS và uật hà ở chế định mua án nhà ở HTTT đã có khá nhiều quy định được s a đổi, ổ sung một cách chi tiết, chặt ch hơn tuy nhiên vẫn còn nhiều quy định cần phải cân nhắc, àn ạc thêm. Xuất phát từ những ất cập trong hoạt động mua án nhà ở HTTT tại Việt am trong thời gian qua cùng với việc cơ quan lập pháp đang tiến hành s a đổi ổ sung uật inh doanh BĐS và uật hà ở hiện hành tác giả đã lựa chọn đề tài PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI làm đề tài khóa luận tốt nghiệp c nhân luật học của mình. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong quá trình học tập và nghiên cứu, tác giả nhận thấy pháp luật về mua bán nhà ở HTTTL là một lĩnh vực tương đối mới của pháp luật Việt am tuy nhiên đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề này nhưng ở những phạm vi và mức độ khác nhau, trong đó: - Luận v n thạc sỹ luật học Pháp luật về các hình thức giao dịch nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản của tác giả Huỳnh V n Vinh (2010), Đại học Luật Tp.

Hồ Chí Minh không chỉ phân tích các đặc điểm pháp lý đối với mua bán nhà ở mà còn phân tích trên cơ sở so sánh các hình thức giao dịch khác đối với nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh BĐS như thuê, thuê mua. Phạm vi nghiên cứu của công trình này khá rộng cho nên mua bán nhà ở HTTTL chỉ được tác giả tập trung nghên cứu một cách khái quát nhất. - Luận v n thạc sỹ luật học Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của tác giả ê Chí Cường (2011), Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh đã tập trung nghiên cứu các vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở HTTT.

Trong đó tác giả đã phân tích những đặc điểm pháp lý đặc trưng của hợp đồng c ng như các quy định của pháp luật hiện hành về chủ thể, đối tượng, nội dung hợp đồng mua bán nhà ở HTTT qua đó nêu ra những bất cập và hạn chế c ng như hướng hoàn thiện đối với chế định này. - Khóa luận tốt nghiệp c nhân luật học của tác giả Nguyễn Thị Kim Thu (2013) với đề tài Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh là công trình đã nghiên cứu khá đầy đủ các quy định của pháp luật đối với hoạt động mua bán nhà ở HTTTL. Không chỉ nghiên cứu về hợp đồng, công trình còn lý luận về mua bán và pháp luật về mua bán nhà ở HTTTL.

- Tác giả Phạm Quang Huy có ài “Bình luận về hợp đồng chuển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp (06), n m 2014, 4 Chuyên đề tổng kết thi hành luật nhà ở và luật kinh doanh BĐS http://www.vn/Web/default.aspx?tab=newsdetail&zoneid=105&itemid=719&lang =vi-VN (truy cập ngày 4/5/2014) 2 tr. Bên cạnh việc lược s các quy định về hợp đồng trong dân luật Việt Nam, bài viết đã đi sâu phân tích các đặc điểm pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai. hư vậy đối tượng của hợp đồng mà tác giả Phạm Quang Huy nghiên cứu không chỉ giới hạn ở nhà ở HTTT mà còn đối với các loại BĐS khác. Bài viết còn nghiên cứu dưới góc độ lập pháp của pháp luật nước ngoài từ đó đóng góp ý kiến hoàn thiện chế định này của pháp luật Việt Nam.

Ngoài ra còn một số công trình và bài viết có liên quan như: “Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản” đ ng trên Tạp chí nghiên cứu lập pháp (20) n m 2013 của các tác giả Ngô Quang Tuyến-Võ Thị Hồng an, ài “Bàn về đổi mới quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản” trên Tạp chí Khoa học pháp lý (01) n m 2014, tr.12 của các tác giả Phan Huy Hồng-Bùi Thị Thanh Thảo… là những thông tin quý báu giúp tác giả có những nhận định và phân tích khoa học chính xác hơn trong khóa luận. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mua bán nhà ở HTTTL là chế định pháp luật không chỉ chịu sự điều chỉnh của Luật inh doanh BĐS mà còn được điều chỉnh bởi một số v n ản pháp luật khác. Mục đích chính yếu nhất của dề tài là tìm hiểu, phân tích các quy định của pháp luật hiện hành đối với hoạt động này, qua đó thấy được những bất cập, hạn chế của pháp luật hiện hành và đưa ra những kiến nghị góp phần hoàn thiện chế định này nói riêng và pháp luật Việt Nam nói chung. Ngoài ra, tác giả nghiên cứu còn nhằm tìm hiểu các nội dung của dự thảo s a đổi, bổ sung Luật inh doanh BĐS và uật Nhà ở hiện đang nhận được sự quan tâm của dư luận.

Trên cơ sở các ý kiến đóng góp dự thảo, tác giả đưa ra quan điểm cá nhân về một số nội dung s a đổi, bổ sung có liên quan đến đề tài. Để đạt được mục đích trên tác giả phải thực hiện các nhiệm vụ sau: - Nghiên cứu pháp luật hiện hành về hoạt động mua bán nhà ở HTTL - Tìm hiểu, phân tích thực trạng áp dụng pháp luật đối với hoạt động này trong những n m vừa qua - Tìm hiểu một số nội dung được dự thảo Luật kinh doanh BĐS và uật Nhà ở s a đổi, bổ sung - Nghiên cứu pháp luật của một số quốc gia từ đó rút ra kinh nghiệm cho pháp luật Việt Nam - Đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật. Ý nghĩa nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu s mang lại cho tác giả kiến thức pháp luật toàn diện, đầy đủ về hoạt động mua bán nhà ở HTTTL. Bên cạnh đó, qua quá trình nghiên cứu một cách có hệ thống cả lý luận và thực tiễn tác giả s mô tả được một phần nhỏ trong toàn cảnh bức tranh của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay.

Với đề tài này tác giả mong muốn đóng góp một số thiển ý cá nhân để góp phần hoàn thiện chế định pháp 3 luật mua bán nhà ở HTTTL nhằm hạn chế rủi ro cho các bên giao dịch, mang lại tính minh bạch, hiệu quả cho thị trường BĐS Việt Nam. Đối tƣợng-phạm vi nghiên cứu Mua bán nhà ở HTTTL có thể được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau (kinh tế học, chính trị, xã hội…) tuy nhiên trong giới hạn đề tài, tác giả chỉ nghiên cứu về pháp luật điều chỉnh hoạt động này. Trong đó tác giả tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành liên quan đến hoạt động mua bán nhà ở HTTT như thời điểm được huy động vốn, tổng số tiền được phép huy động, quyền và nghĩa vụ các bên, hình thức hợp đồng và một số nguyên tắc khác khi thực hiện hoạt động này… Những quy định về vốn pháp định, quy định về sàn giao dịch BĐS, về quyền sở hữu của cá nhân, tổ chức nước ngoài là vấn đề chung của kinh doanh BĐS nhưng có tác động trực tiếp đến mua án nhà ở HTTT cho nên khi nghiên cứu về pháp luật mua án nhà ở HTTT tác giả s xem xét một cách toàn diện các quy định có liên quan.