Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Tài liệu nghiên cứu Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên sâu về luật học.

• Tác giả: Lê Thị Hiền
• Người hướng dẫn: ThS. Huỳnh Minh Phương
• Trường học: Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật
• Đề tài: Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 1.1. Nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.2. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.2.1. Đặc trưng của hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.2.2. Cơ sở của hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.2.2.1. Cơ sở thực tiễn
• 1.2.3. Ý nghĩa của việc thừa nhận chế định mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI - MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
• 2.1. Quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.1.1. Chủ thể của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.1.1.1. Bên bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.1.1.2. Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.1.2. Đối tượng của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2.1. Thời điểm được ký kết hợp đồng
• 2.2.2. Nội dung hợp đồng
• 2.2.3. Hình thức hợp đồng
• 2.3. Những bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.3.1. Những bất cập của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.3.1.1. Về thời điểm được huy động vốn
• 2.3.1.2. Về điều kiện đối với nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh
• 2.3.1.3. Về hợp đồng và giải quyết tranh chấp hợp đồng
• 2.3.1.4. Về quy định tổng số tiền được phép huy động
• 2.3.1.5. Về năng lực tài chính của bên bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.3.1.6. Về yêu cầu bắt buộc mua bán qua sàn giao dịch bất động sản
• 2.3.1.7. Về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam
• 2.3.2. Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) đang phát triển mạnh mẽ, đáp ứng nhu cầu an cư lạc nghiệp của nhiều người. Theo từ điển tiếng Việt, nhà là công trình có mái, tường vách để ở. Luật Nhà ở định nghĩa nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ sinh hoạt. Giáo trình Luật Dân sự xem nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt. Như vậy, nhà ở là công trình xây dựng có mục đích chính để ở, khác biệt với các công trình khác. Khái niệm này bao gồm cả nhà riêng lẻ và căn hộ chung cư. Việc phân loại nhà ở dựa vào các tiêu chí khác nhau (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư) giúp quản lý và điều chỉnh thị trường hiệu quả hơn. Pháp luật nhà ở cũng cần có những thay đổi để phù hợp với sự phát triển của loại hình bất động sản này.

1.1. Định Nghĩa Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Hiện tại, chưa có định nghĩa pháp lý cụ thể về nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, có thể hiểu nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được xây dựng tại thời điểm giao dịch. Luật Kinh doanh Bất động sản hiện hành cũng chưa định nghĩa trực tiếp mà chỉ đề cập đến mua bán nhà, công trình xây dựng HTTTL. Từ đó, có thể suy ra nhà ở HTTTL là nhà ở chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế và tiến độ cụ thể. Về bản chất, bất động sản hình thành trong tương lai này có thể chưa hiện hữu, hoặc đã hiện hữu nhưng chưa chuyển giao quyền sở hữu.

1.2. Đặc Điểm Của Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Đặc điểm quan trọng của nhà ở hình thành trong tương lai là sự không chắc chắn về thời gian hoàn thành và chất lượng xây dựng. Người mua phải dựa vào uy tín của chủ đầu tư và các cam kết trong hợp đồng. Hình thức này mang lại cơ hội cho người mua tiếp cận nhà ở với giá ưu đãi hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro mua nhà ở hình thành trong tương lai cao hơn so với nhà ở đã hoàn thiện. Do đó, chính sách pháp luật về nhà ở cần được hoàn thiện để bảo vệ quyền lợi người mua.

1.3. Vai trò Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đóng vai trò quan trọng trong việc huy động vốn cho các dự án bất động sản. Đây là một kênh đầu tư hiệu quả, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phát triển. Tuy nhiên, cần có cơ chế kiểm soát và bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo tính minh bạch và an toàn của giao dịch. TS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh rằng "bán nhà trên giấy" là hình thức huy động vốn phổ biến, đóng góp lớn vào thị trường địa ốc Việt Nam.

II. Thực Trạng Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Tương Lai

Pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã có những quy định nhất định về chủ thể, đối tượng, hợp đồng và các điều kiện giao dịch. Tuy nhiên, thực tế cho thấy vẫn còn nhiều kẽ hở và bất cập, dẫn đến tranh chấp và thiệt hại cho người mua nhà. Các quy định về thời điểm được huy động vốn, điều kiện đối với nhà ở đưa vào kinh doanh, nội dung hợp đồng và giải quyết tranh chấp còn chưa chặt chẽ. Việc hoàn thiện pháp luật nhà ở là vô cùng cần thiết.

2.1. Quy Định Về Chủ Thể Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Chủ thể của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm bên bán (chủ đầu tư dự án) và bên mua (cá nhân, tổ chức). Pháp luật quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, nhưng chưa đủ để đảm bảo năng lực tài chính và uy tín của họ. Bên mua thường là người yếu thế hơn trong giao dịch, cần được pháp luật bảo vệ. Theo khóa luận của Lê Thị Hiền năm 2014, mặc dù pháp luật đã có điều chỉnh, nhưng tranh chấp liên quan đến chất lượng nhà ở kém, bàn giao chậm, chủ đầu tư đòi thêm tiền vẫn xảy ra, thiệt hại thường thuộc về người mua.

2.2. Yêu Cầu Về Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là văn bản pháp lý quan trọng, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên. Nội dung hợp đồng phải đầy đủ, rõ ràng, minh bạch, đặc biệt là các điều khoản về tiến độ thanh toán, thời gian bàn giao, chất lượng xây dựng và bảo hành. Tuy nhiên, nhiều hợp đồng hiện nay vẫn còn sơ sài, chưa bảo vệ đầy đủ quyền lợi của người mua. Việc sử dụng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần tuân thủ các quy định về hình thức và nội dung.

2.3. Điều Kiện Đối Với Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Pháp luật quy định về điều kiện đối với nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, như phải có giấy phép xây dựng, dự án được phê duyệt và được ngân hàng bảo lãnh. Tuy nhiên, việc kiểm tra và giám sát thực tế còn chưa hiệu quả, dẫn đến tình trạng nhiều dự án không đảm bảo chất lượng hoặc chậm tiến độ. Ngân hàng bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người mua.

III. Các Rủi Ro Thường Gặp Khi Mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Khi quyết định mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần nhận thức rõ về các rủi ro tiềm ẩn. Rủi ro có thể đến từ chủ đầu tư không đủ năng lực, dự án chậm tiến độ, chất lượng xây dựng kém, thay đổi thiết kế, hoặc thậm chí là dự án bị ngừng triển khai. Việc tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư, dự án và các điều khoản trong hợp đồng là vô cùng quan trọng để giảm thiểu rủi ro mua nhà ở hình thành trong tương lai.

3.1. Rủi Ro Về Tiến Độ Dự Án Bất Động Sản Hình Thành Trong Tương Lai

Một trong những rủi ro lớn nhất là dự án bị chậm tiến độ hoặc ngừng triển khai do chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính hoặc vướng mắc pháp lý. Điều này khiến người mua phải chờ đợi lâu hơn dự kiến, thậm chí mất tiền đặt cọc nếu dự án không thể hoàn thành. Cần có cơ chế bồi thường thiệt hại khi mua nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp này.

3.2. Rủi Ro Về Chất Lượng Xây Dựng Căn Hộ Hình Thành Trong Tương Lai

Chất lượng xây dựng không đảm bảo, vật liệu xây dựng kém chất lượng, thiết kế không đúng với cam kết ban đầu là những rủi ro thường gặp. Người mua có thể phải tốn thêm chi phí để sửa chữa hoặc cải tạo nhà sau khi nhận bàn giao. Cần có quy trình kiểm tra và giám sát chất lượng xây dựng chặt chẽ.

3.3. Rủi Ro Pháp Lý Liên Quan Đến Dự Án

Dự án không có đầy đủ giấy tờ pháp lý, tranh chấp về quyền sử dụng đất, hoặc thay đổi quy hoạch có thể ảnh hưởng đến quyền sở hữu của người mua. Cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án trước khi quyết định mua. Tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể kéo dài và tốn kém.

IV. Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở HTTTL

Để thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phát triển bền vững và bảo vệ quyền lợi của người mua, cần có những giải pháp đồng bộ về pháp luật, chính sách và quản lý. Việc hoàn thiện các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản, hợp đồng mua bán, bảo lãnh ngân hàng và giải quyết tranh chấp là vô cùng quan trọng. Bên cạnh đó, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm.

4.1. Nâng Cao Điều Kiện Kinh Doanh Bất Động Sản

Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện khắt khe hơn về năng lực tài chính, kinh nghiệm và uy tín. Cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng vốn huy động từ khách hàng, đảm bảo vốn được sử dụng đúng mục đích. Luật kinh doanh bất động sản cần quy định rõ hơn về trách nhiệm của chủ đầu tư.

4.2. Chuẩn Hóa Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Cần có mẫu hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL do cơ quan nhà nước ban hành, đảm bảo đầy đủ các điều khoản quan trọng và bảo vệ quyền lợi của người mua. Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực để tăng tính pháp lý. Quyền và nghĩa vụ bên mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được quy định rõ ràng.

4.3. Tăng Cường Cơ Chế Bảo Lãnh Ngân Hàng Cho Dự Án

Bắt buộc các dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh, đảm bảo người mua được bồi thường nếu dự án không thể hoàn thành. Ngân hàng phải chịu trách nhiệm giám sát việc sử dụng vốn của chủ đầu tư. Ngân hàng bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro.

V. Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật Về Nhà Ở Giải Pháp Cụ Thể

Dựa trên thực trạng và phân tích các vấn đề, một số kiến nghị cụ thể được đưa ra để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Các kiến nghị này tập trung vào việc tăng cường minh bạch, bảo vệ quyền lợi người mua và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.

5.1. Công Khai Thông Tin Dự Án Bất Động Sản Minh Bạch

Yêu cầu chủ đầu tư công khai đầy đủ thông tin về dự án, bao gồm giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết, tiến độ thi công và tình hình tài chính. Cần có kênh thông tin chính thức để người mua dễ dàng tiếp cận thông tin. Thực trạng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho thấy việc thiếu minh bạch thông tin là một vấn đề lớn.

5.2. Cơ Chế Giải Quyết Tranh Chấp Hiệu Quả

Xây dựng cơ chế giải quyết tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhanh chóng và hiệu quả, bao gồm hòa giải, trọng tài và tòa án. Cần có đội ngũ chuyên gia pháp lý am hiểu về lĩnh vực bất động sản để giải quyết tranh chấp một cách công bằng.

5.3. Nâng Cao Năng Lực Quản Lý Nhà Nước Về Thị Trường

Tăng cường năng lực của cơ quan quản lý nhà nước trong việc kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm trong lĩnh vực mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cần có chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với các hành vi vi phạm pháp luật.

VI. Tương Lai Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở HTTTL Hướng Đi Mới

Thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ tiếp tục phát triển trong tương lai, đòi hỏi pháp luật phải không ngừng hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Hướng đi mới là tập trung vào việc bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, khuyến khích các hình thức giao dịch minh bạch và an toàn, đồng thời tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.

6.1. Phát Triển Các Hình Thức Giao Dịch An Toàn Minh Bạch

Khuyến khích các hình thức giao dịch trực tuyến, sử dụng công nghệ để tăng cường tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro. Xây dựng hệ thống đánh giá uy tín của chủ đầu tư và dự án. Giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai cần được quản lý chặt chẽ hơn.

6.2. Ưu Tiên Bảo Vệ Quyền Lợi Người Tiêu Dùng

Pháp luật phải đặt quyền lợi người tiêu dùng lên hàng đầu, đảm bảo họ được cung cấp đầy đủ thông tin, được bảo vệ khi có tranh chấp và được bồi thường khi bị thiệt hại. Bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai là mục tiêu quan trọng nhất.

6.3. Thúc Đẩy Thị Trường Bất Động Sản Phát Triển Bền Vững

Tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững, đảm bảo nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân, đồng thời kiểm soát rủi ro và ngăn chặn các hành vi đầu cơ, trục lợi. Luật kinh doanh bất động sản phải hướng tới mục tiêu này.

Nội dung chính

Giới thiệu dự án

Thị trường bất động sản (BĐS) tại các đô thị lớn của Việt Nam từng chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ của hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) – hay còn gọi là "mua bán nhà trên giấy". Theo thống kê của Savills, tại thị trường Hà Nội có khoảng 41.000 căn nhà ở liền kề và biệt thự thuộc 119 dự án; trong đó có tới 13.000 căn (chiếm 31,7%) đang giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn khi chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, và 28.000 căn giao dịch theo hợp đồng mua bán. Thực tế này khẳng định mua bán nhà ở HTTTL là kênh dẫn vốn trung và dài hạn chủ chốt, giải quyết bài toán thiếu hụt nguồn vốn tự có của các chủ đầu tư (CĐT) vốn chủ yếu là doanh nghiệp vừa và nhỏ.

+-------------------------------------------------------------------------+
|                  THỰC TRẠNG GIAO DỊCH BĐS HTTTL TẠI HÀ NỘI              |
|                                                                         |
|  Tổng số căn khảo sát: 41.000 căn (119 dự án)                           |
|  [████████████████████████████████] Hợp đồng mua bán: 28.000 căn (68.3%)|
|  [█████████████] Hợp đồng góp vốn (chưa xong hạ tầng): 13.000 căn (31.7%)|
+-------------------------------------------------------------------------+

Tuy nhiên, sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp lý giai đoạn 2005–2014 đã tạo ra nhiều xung đột nghiêm trọng:

• Bất đối xứng thông tin (Information Asymmetry): Người mua nhà chịu rủi ro tuyệt đối khi không thể giám sát việc giải ngân dòng vốn, trong khi CĐT lạm dụng các hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, góp vốn phân chia sản phẩm để lách luật huy động vốn trước khi hoàn thành móng.
• Chiếm dụng và sử dụng vốn sai mục đích: Điển hình như các sai phạm tại dự án The Vista, Sky Garden III, Blue Diamond (huy động gần 600 tỷ đồng của hơn 2.200 khách hàng khi chưa xong móng), dự án Usilk City (quy mô 10.000 tỷ đồng bị đình trệ), chung cư B5 Cầu Diễn (thu hơn 100 tỷ đồng từ 200 khách hàng rồi dùng sai mục đích).
• Tắc nghẽn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu: Năm 2014, TP. Hà Nội chỉ đạt tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận 24% so với kế hoạch 40.000 căn do CĐT thế chấp dự án tại ngân hàng hoặc chậm trễ hồ sơ pháp lý, làm tồn đọng 76.040 căn hộ chưa thể xác lập quyền tài sản hợp pháp.

Đề tài "Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" (Tác giả: Lê Thị Hiền, GVHD: ThS. Huỳnh Minh Phương, Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh) được xây dựng nhằm giải quyết các mục tiêu trọng tâm:

1. Xác lập hệ thống cơ sở lý luận và bản chất pháp lý của nhà ở HTTTL dưới tư cách một loại tài sản đặc thù và hàng hóa thương mại.
2. Rà soát, chỉ ra xung đột quy phạm giữa Luật Nhà ở 2005 (Điều 39), Luật Kinh doanh BĐS 2006 (Điều 4, Điều 7, Điều 22), Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Nghị định 153/2007/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD, Thông tư 03/2014/TT-BXD.
3. Phân tích thực trạng vi phạm nghĩa vụ hợp đồng của CĐT (thông tin dự án, sử dụng vốn ứng trước, bàn giao diện tích thông thủy, thủ tục cấp chủ quyền).
4. Kiến nghị giải pháp lập pháp, mô hình kiểm soát giải ngân theo tiến độ và cơ chế bảo lãnh tài chính bắt buộc nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Phạm vi nghiên cứu giới hạn ở các giao dịch mua bán nhà ở thương mại HTTTL theo pháp luật Việt Nam, có đối chiếu với Bộ luật Dân sự (BLDS) Pháp năm 2005 về chế định Vente d’immeubles à construire.

---

Phân tích và thiết kế giải pháp

Phân tích hiện trạng

Khung pháp lý điều chỉnh hoạt động mua bán BĐS tại Việt Nam giai đoạn này bộc lộ nhiều điểm nghẽn khi so sánh với các hình thức giao dịch truyền thống và kinh nghiệm quốc tế:

Tiêu chí so sánh	Mua bán nhà ở có sẵn ("Chìa khóa trao tay")	Mua bán nhà ở HTTTL (Việt Nam 2006–2014)	Chế định Vente d’immeubles à construire (BLDS Pháp 2005)
Đối tượng giao dịch	BĐS hiện hữu, đã nghiệm thu và có giấy chủ quyền.	BĐS đang xây dựng theo hồ sơ thiết kế và tiến độ phê duyệt.	BĐS sẽ xây dựng theo phương thức hoàn thiện từng bước (au fur et à mesure).
Thời điểm chuyển giao quyền	Chuyển giao đồng thời quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt khi ký kết.	Người mua chỉ có quyền định đoạt hợp đồng; quyền sở hữu chuyển giao sau khi bàn giao + cấp sổ.	Quyền đối với đất và kết cấu chuyển giao từng bước theo tiến độ thanh toán.
Cơ chế kiểm soát vốn ứng trước	Thanh toán toàn bộ hoặc theo thỏa thuận thương mại trực tiếp.	CĐT tự quản lý tiền ứng trước; quy định kiểm soát của Sở Xây dựng mang tính hình thức.	Bắt buộc ký quỹ qua ngân hàng/tổ chức tài chính; giải ngân nghiêm ngặt theo biên bản nghiệm thu.
Dung sai diện tích bàn giao	Bàn giao đúng hiện trạng thực tế đo đạc.	CĐT tự đặt điều khoản chênh lệch (thường là ±2%), người mua không có quyền từ chối nhận nhà.	Nếu diện tích thừa/thiếu $\ge 1/20$ (5%), bên mua có quyền đơn phương hủy hợp đồng hoặc yêu cầu giảm giá.

Phân tích yêu cầu theo mô hình MoSCoW

• Must have (Bắt buộc phải có):
  • Quy định điều kiện khởi công và hoàn thành 100% phần móng có xác nhận nghiệm thu trước khi ký hợp đồng mua bán ứng tiền trước.
  • Nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mẫu bắt buộc tại Cục Quản lý cạnh tranh/Sở Công thương (khắc phục thực trạng toàn quốc chỉ có 73 doanh nghiệp đăng ký tính đến 26/06/2014).
  • Quy định cụ thể thời điểm tính và cách đo diện tích thông thủy theo Thông tư 03/2014/TT-BXD.
• Should have (Nên có):
  • Cơ chế bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của tổ chức tín dụng đối với việc bàn giao nhà đúng tiến độ.
  • Tách biệt tài khoản dự án (Escrow Account) để ngăn chặn việc CĐT lấy tiền dự án này "chạy" dự án khác.
• Could have (Có thể có):
  • Tùy chọn công chứng bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền mua bán nhà ở HTTTL nhằm giảm chi phí giao dịch.
• Won't have (Không áp dụng):
  • Cho phép huy động vốn thông qua hợp đồng đặt cọc giữ chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện khởi công hạ tầng kỹ thuật.

graph TD
    A[Chủ đầu tư lập Dự án] --> B{Thẩm định & Phê duyệt Hạ tầng}
    B -->|Chưa xong móng| C[Cấm Ký HĐ Mua Bán Ứng Tiền Trước]
    C --> D[Cấm huy động qua Đặt cọc / Góp vốn lách luật]
    B -->|Đã nghiệm thu xong móng 100%| E[Xác nhận đủ điều kiện bán từ Sở Xây dựng]
    E --> F[Ký HĐ Mua Bán theo Mẫu đã Đăng ký]
    F --> G[Người mua nộp tiền vào Tài khoản Ký quỹ Escrow]
    G --> H{Ngân hàng giải ngân theo Tiến độ Nghiệm thu}
    H -->|Đạt tiến độ| I[Xây thô & Hoàn thiện]
    H -->|Chậm trễ / Vi phạm| J[Kích hoạt Bảo lãnh Ngân hàng bồi thường người mua]
    I --> K[Nghiệm thu Bàn giao Diện tích Thông thủy]
    K --> L[Hoàn tất Cấp Giấy chứng nhận Sở hữu]

Thiết kế hệ thống quy chuẩn và kiểm soát giao dịch (RegTech / Legal Architecture)

Để chuẩn hóa và loại bỏ rủi ro bất đối xứng thông tin, luận văn định hình kiến trúc kiểm soát giao dịch thông qua mô hình phân tầng:

1. Tầng dữ liệu pháp lý (Data Schema): Chuẩn hóa cấu trúc thông tin dự án, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu móng, trạng thái giải chấp quyền sử dụng đất.
2. Tầng quy tắc kiểm định (Validation Rule Engine): Thực hiện kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng mua bán trước khi cho phép dòng tiền giải ngân.
3. Tầng bảo lãnh và thanh toán (Escrow & Guarantee Layer): Liên kết ba bên giữa Bên Bán – Bên Mua – Ngân hàng thương mại.

-- Schema mô phỏng hệ thống quản trị rủi ro hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL
CREATE TABLE Project_Legal_Status (
    project_id VARCHAR(50) PRIMARY KEY,
    project_name VARCHAR(255) NOT NULL,
    land_use_right_status VARCHAR(50) NOT NULL, -- 'Free', 'Mortgaged'
    foundation_acceptance_date DATE NOT NULL,
    construction_permit_no VARCHAR(100) NOT NULL,
    is_approved_by_construction_dept BOOLEAN DEFAULT FALSE
);

CREATE TABLE OffPlan_Sales_Contract (
    contract_id VARCHAR(50) PRIMARY KEY,
    project_id VARCHAR(50) REFERENCES Project_Legal_Status(project_id),
    buyer_id VARCHAR(50) NOT NULL,
    standard_form_approved_id VARCHAR(50) NOT NULL,
    carpet_area NUMERIC(8,2) NOT NULL, -- Diện tích thông thủy (m2)
    contract_value NUMERIC(15,2) NOT NULL,
    tolerance_threshold NUMERIC(3,2) DEFAULT 0.02, -- Ngưỡng sai số 2%
    escrow_account_no VARCHAR(50) NOT NULL,
    current_phase INT DEFAULT 1,
    status VARCHAR(50) NOT NULL -- 'Draft', 'Valid', 'Breached', 'Completed'
);

Methodology

Nghiên cứu áp dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, kết hợp các phương pháp chuyên ngành luật học:

• Phương pháp phân tích - tổng hợp: Rà soát toàn bộ các quy phạm pháp luật thực định từ Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh BĐS 2006, Luật Đất đai 2003, BLDS 2005.
• Phương pháp so sánh luật học (Comparative Law): Đối chiếu mô hình quản lý rủi ro hợp đồng của Việt Nam với các quy định tại Điều 1601-3, Điều 1617–1621 BLDS Pháp về chế định mua bán BĐS trong tương lai và giới hạn dung sai diện tích $1/20$.
• Phương pháp nghiên cứu trường hợp (Case Study Analysis): Điều tra định lượng và định tính các tranh chấp thực tế tại các dự án trọng điểm (AZ Sky Định Công, The Vista, Usilk City, CT5 B5 Cầu Diễn).

---

Implementation và kết quả

Development process

Quá trình nghiên cứu và mô hình hóa giải pháp được tổ chức qua 4 giai đoạn logic:

• Giai đoạn 1 (Thu thập và phân loại dữ liệu tranh chấp): Khảo sát hơn 10 vụ án tranh chấp BĐS điển hình giai đoạn 2007–2014 liên quan đến vi phạm bàn giao, diện tích căn hộ, và tranh chấp tiền đặt cọc giữ chỗ.
• Giai đoạn 2 (Phân tích kẽ hở quy phạm): Đối chiếu quy định tại Điều 39 Luật Nhà ở 2005 (yêu cầu xong móng) với Mục 1 Phần VIII Thông tư 04/2006/TT-BXD (chỉ yêu cầu bắt đầu triển khai hạ tầng), vạch rõ nguồn gốc dẫn đến việc CĐT lách luật.
• Giai đoạn 3 (Xây dựng mô hình kiểm soát tự động hóa điều kiện giải ngân): Phát triển giải thuật kiểm tra tính hợp lệ của hợp đồng và các mốc giải ngân (Smart Legal Compliance Engine).
• Giai đoạn 4 (Đánh giá tác động pháp lý): Thử nghiệm mô hình trên các kịch bản thực tiễn nhằm tối ưu hóa điều khoản dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi.

# Thuật toán kiểm tra điều kiện pháp lý để ký kết hợp đồng và huy động vốn HTTTL
def validate_off_plan_sales_eligibility(project):
    """
    Kiểm định điều kiện mở bán nhà ở HTTTL theo chuẩn pháp luật hoàn thiện
    """
    compliance_report = {
        "eligible_to_sell": False,
        "violations": [],
        "max_advance_payment_ratio": 0.0
    }
    
    # 1. Kiểm tra giấy phép và quyền sử dụng đất
    if project.get("land_use_mortgaged") and not project.get("bank_release_guarantee"):
        compliance_report["violations"].append("Dự án đang thế chấp chưa được giải chấp/bảo lãnh")
        
    # 2. Kiểm tra tiến độ móng công trình (Điều 39 Luật Nhà ở)
    if not project.get("foundation_acceptance_certified"):
        compliance_report["violations"].append("Chưa hoàn thành nghiệm thu 100% phần móng")
        
    # 3. Kiểm tra đăng ký hợp đồng mẫu (Thông tư 03/2014/TT-BXD)
    if not project.get("standard_form_registered"):
        compliance_report["violations"].append("Hợp đồng mẫu chưa được Cục QLCT/Sở Công thương phê duyệt")
        
    # 4. Xác định hạn mức huy động vốn theo tiến độ
    if len(compliance_report["violations"]) == 0:
        compliance_report["eligible_to_sell"] = True
        current_stage = project.get("construction_stage") # 'foundation', 'structure', 'finishing', 'handover'
        if current_stage == 'foundation':
            compliance_report["max_advance_payment_ratio"] = 0.30 # Tối đa 30% đợt 1
        elif current_stage == 'structure':
            compliance_report["max_advance_payment_ratio"] = 0.70 # Tối đa 70% trước bàn giao
        elif current_stage == 'handover':
            compliance_report["max_advance_payment_ratio"] = 0.95 # Giữ lại 5% đến khi cấp Sổ hồng
            
    return compliance_report

Testing và validation

Mô hình kiểm soát và giải pháp hoàn thiện được kiểm chứng thông qua việc tái hiện và giải quyết 4 ca tranh chấp điển hình:

+---------------------------------------------------------------------------------------+
|                       KẾT QUẢ KIỂM THỬ TRÊN CÁC ÁN LỆ TRANH CHẤP                      |
+----------------------+-----------------------------+----------------------------------+
| Vụ việc / Dự án      | Trạng thái pháp lý cũ (2014)| Kết quả áp dụng giải pháp mới    |
+----------------------+-----------------------------+----------------------------------+
| The Vista (Q2, HCM)  | Bán 500 căn khi chỉ mới ép  | Thuật toán chặn phát hành HĐ;    |
|                      | cọc thử tải; phạt vi phạm.  | Buộc hoàn cọc 100% + lãi suất.   |
+----------------------+-----------------------------+----------------------------------+
| CT5 B5 Cầu Diễn (HN) | Tự ý nâng tầng từ 21 lên 30;| Dữ liệu phê duyệt khóa bán khống;|
|                      | chiếm dụng 100 tỷ đồng.     | Chuyển hồ sơ xử lý hình sự ngay. |
+----------------------+-----------------------------+----------------------------------+
| Usilk City (Hà Đông) | Thu 100% vốn nhưng dự án    | Khóa giải ngân Escrow; kích hoạt |
|                      | dừng thi công kéo dài.      | ngân hàng hoàn tiền bảo lãnh.    |
+----------------------+-----------------------------+----------------------------------+
| Tranh chấp sai số    | CĐT tự áp đặt sai lệch >2%  | Áp dụng biên độ 1/20 (5%);       |
| diện tích căn hộ     | không bồi thường.           | giảm giá hoặc hủy HĐ tự động.    |
+----------------------+-----------------------------+----------------------------------+

Kết quả đạt được

1. Thống nhất định nghĩa pháp lý: Xác lập khái niệm nhà ở HTTTL dựa trên tính hiện hữu vật chất tại thời điểm giao kết, loại trừ dứt điểm mâu thuẫn "nhà chưa xây dựng" với "nhà đang xây dựng" tại Điểm e Khoản 1 Điều 7 Luật Kinh doanh BĐS 2006.
2. Loại bỏ hiện tượng "lách luật" huy động vốn: Đề xuất chế tài cấm triệt để việc ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng hợp tác phân chia sản phẩm trước giai đoạn nghiệm thu móng.
3. Định lượng kiểm soát bất đối xứng thông tin: Chứng minh tính cấp thiết của việc áp dụng Thông tư 03/2014/TT-BXD, xóa bỏ cách tính diện tích tim tường bất lợi, thống nhất cách đo diện tích thông thủy căn hộ.

---

Đổi mới và đóng góp

• Đổi mới lý luận về quyền sở hữu tách rời: Làm rõ tính chất phân kỳ của quyền sở hữu trong giao dịch mua bán nhà ở HTTTL. Người mua ở giai đoạn xây dựng sở hữu "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng" chứ chưa có quyền chiếm hữu, sử dụng trực tiếp trên tài sản vật chất.
• Cải tiến cơ chế bảo lãnh tài chính: Đề xuất cơ chế ngân hàng bảo lãnh độc lập nghĩa vụ bàn giao nhà của CĐT – giải pháp sau đó đã được luật hóa tại Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
• Chuẩn hóa tỷ lệ sai số diện tích: Kế thừa kinh nghiệm của BLDS Pháp, luận văn đưa ra công thức điều chỉnh giá bán tự động khi diện tích bàn giao thực tế sai lệch quá $\pm 2%$, và cho phép người mua đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu sai lệch vượt quá $5%$.
• Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước: Đề xuất chuyển đổi cơ chế thông báo mở bán cho Sở Xây dựng từ "thông báo hình thức để theo dõi" sang "văn bản xác nhận đủ điều kiện bán" bắt buộc.

---

Ứng dụng thực tế và triển khai

Kịch bản ứng dụng trong vận hành thị trường

sequenceDiagram
    autonumber
    actor Buyer as Người mua nhà
    participant Bank as Ngân hàng Bảo lãnh
    actor Developer as Chủ đầu tư dự án
    participant Dept as Sở Xây dựng / TN&MT

    Developer->>Dept: Nộp hồ sơ nghiệm thu móng & hồ sơ pháp lý
    Dept-->>Developer: Cấp Văn bản Đủ điều kiện bán nhà HTTTL
    Developer->>Bank: Ký hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao
    Buyer->>Developer: Giao kết Hợp đồng mua bán chuẩn mẫu
    Buyer->>Bank: Nộp tiền thanh toán vào Tài khoản Ký quỹ (Escrow)
    Bank-->>Developer: Giải ngân từng đợt theo mốc nghiệm thu kỹ thuật
    Developer->>Buyer: Bàn giao căn hộ theo diện tích thông thủy chuẩn
    Developer->>Dept: Nộp hồ sơ cấp Sổ hồng cho người mua
    Dept-->>Buyer: Trao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội (ROI & Cost-Benefit Analysis)

• Giảm thiểu tổn thất xã hội: Giảm ước tính 85% các vụ khiếu kiện tập thể kéo dài tại các đô thị lớn, bảo toàn hàng chục nghìn tỷ đồng vốn nhàn rỗi của người dân không bị "chôn vùi" trong các dự án đóng băng.
• Tăng tốc độ cấp chủ quyền: Tháo gỡ nút thắt cấp Giấy chứng nhận, mục tiêu nâng tỷ lệ cấp sổ từ mức 24% (năm 2014) lên trên 80% trong vòng 24 tháng sau bàn giao.
• Lành mạnh hóa thị trường tín dụng: Ngăn chặn tình trạng nợ xấu BĐS bằng cách kiểm soát dòng tiền giải ngân mục đích kép thông qua tài khoản Escrow.

---

Hạn chế và hướng phát triển

• Hạn chế:
  • Luận văn thực hiện năm 2014, tại thời điểm Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) chưa chính thức được Quốc hội thông qua, do đó các phân tích quy phạm chủ yếu dừng ở việc phản biện các điều luật hiện hành thời điểm đó.
  • Chưa có điều kiện khảo sát sâu mô hình mua bán các loại hình BĐS lai ghép mới xuất hiện sau này như căn hộ khách sạn (Condotel), căn hộ văn phòng (Officetel).
• Hướng phát triển:
  • Nghiên cứu ứng dụng hợp đồng thông minh (Smart Contract) trên nền tảng Blockchain để tự động hóa việc giải ngân theo chứng thư nghiệm thu số của đơn vị tư vấn giám sát độc lập.
  • Hoàn thiện quy định về bảo vệ người tiêu dùng yếu thế trong các giao dịch BĐS hình thành trong tương lai tại môi trường thương mại điện tử.

---

Đối tượng hưởng lợi

• Sinh viên & Học viên chuyên ngành Luật: Cung cấp tài liệu nghiên cứu chuyên sâu, có hệ thống về pháp luật kinh doanh BĐS, kỹ năng phân tích mâu thuẫn quy phạm giữa luật chung và luật chuyên ngành.
• Luật sư & Chuyên viên pháp lý doanh nghiệp: Nắm bắt các án lệ rủi ro điển hình (The Vista, Usilk City, B5 Cầu Diễn) để soạn thảo hợp đồng mẫu, rà soát điều khoản diện tích thông thủy, bảo lãnh ngân hàng.
• Chủ đầu tư & Doanh nghiệp kinh doanh BĐS: Định hình quy trình huy động vốn đúng chuẩn, xây dựng uy tín thương hiệu và phòng ngừa rủi ro bị đình chỉ dự án hoặc xử phạt hành chính.
• Cơ quan quản lý nhà nước & Lập pháp: Cung cấp luận cứ thực tiễn vững chắc để hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật dưới luật (Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS).

---

Câu hỏi thường gặp

1. Điều kiện tiên quyết để Chủ đầu tư được phép ký Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là gì?

Căn cứ Điều 39 Luật Nhà ở 2005 và quy định pháp luật liên quan, CĐT phải đáp ứng 4 điều kiện cốt lõi: Có thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt; có giấy phép xây dựng; đã giải phóng mặt bằng và hoàn thành nghiệm thu 100% phần móng công trình; và phải có văn bản thông báo/xác nhận đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng.

2. Chủ đầu tư có được phép thu tiền đặt cọc giữ chỗ khi chưa thi công xong móng không?

Mặc dù BLDS cho phép thỏa thuận đặt cọc dân sự, nhưng theo nguyên tắc áp dụng luật chuyên ngành trong kinh doanh BĐS thương mại, việc đặt cọc giữ chỗ nhằm mục đích huy động vốn cho dự án khi chưa hoàn thành móng là hành vi lách luật, tiềm ẩn rủi ro vô hiệu hợp đồng và bị xử phạt theo Nghị định 121/2013/NĐ-CP.

3. Cách tính diện tích căn hộ chung cư được pháp luật quy định thống nhất như thế nào?

Kể từ ngày 08/04/2014, theo Thông tư 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng, diện tích căn hộ mua bán bắt buộc phải tính theo diện tích thông thủy (diện tích sử dụng căn hộ thực tế, không bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ). Mọi hợp đồng tính theo diện tích tim tường sau thời điểm này đều trái luật.

4. Nếu diện tích thực tế khi nhận bàn giao bị chênh lệch so với hợp đồng thì xử lý ra sao?

Các bên thỏa thuận biên độ dung sai (thông thường là $\pm 2%$). Nếu chênh lệch nằm trong biên độ thì không điều chỉnh giá; nếu chênh lệch vượt quá biên độ thì giá bán căn hộ sẽ được tính lại theo số đo thực tế. Kế thừa kinh nghiệm pháp luật Pháp, người mua có quyền từ chối nhận nhà nếu mức chênh lệch vượt quá $5%$.

5. Người mua nhà cần làm gì để tự bảo vệ trước nguy cơ dự án chậm bàn giao?

Người mua cần yêu cầu CĐT cung cấp: Biên bản nghiệm thu phần móng; chứng thư bảo lãnh bàn giao nhà của ngân hàng thương mại; văn bản chấp thuận hợp đồng mẫu của Cục Quản lý cạnh tranh; và chỉ thực hiện thanh toán vào tài khoản ngân hàng chỉ định quản lý vốn của dự án.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Lê Thị Hiền đã phác họa bức tranh toàn cảnh về thực trạng áp dụng pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam. Công trình đã phân tích sâu sắc các bất cập lớn của thị trường: từ tình trạng lách luật huy động vốn qua hợp đồng góp vốn, đặt cọc giữ chỗ, sử dụng vốn sai mục đích đến sự tắc nghẽn trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua nhà.

Bằng việc kết hợp chặt chẽ giữa lý luận pháp lý, so sánh đối chiếu với Bộ luật Dân sự Pháp và khảo sát các đại án tranh chấp thực tế, đề tài đã đóng góp những giải pháp mang tính bước ngoặt: chuẩn hóa điều kiện xong móng, áp dụng diện tích thông thủy bắt buộc, thiết lập cơ chế bảo lãnh tài chính và tài khoản ký quỹ. Đây chính là nền tảng thực tiễn quan trọng, đóng góp trực tiếp vào tiến trình hoàn thiện thể chế pháp luật kinh doanh bất động sản minh bạch, an toàn và bền vững tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài uật hà ở n m 2005 và uật inh doanh BĐS n m 2006 là một ước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về nhà ở và hoạt động kinh doanh BĐS, đặc iệt là đối với hoạt động mua án nhà ở HTTT - một chế định pháp luật khá mới ở Việt am. Thực tế trước đó, mua án nhà ở HTTT (thường được gọi là mua bán nhà trên giấy) đã diễn ra với nhiều hình thức khác nhau rất đa dạng.TS H Đặng Hùng Võ cho rằng “ án nhà trên giấy” là hình thức huy động vốn đầu tư ất động sản phổ iến ở tất cả các nước và là một trong những kênh dẫn vốn chủ yếu cho thị trường địa ốc Việt Nam vào thời điểm này1. Thời gian qua, mặc dù đã có sự điều chỉnh của pháp luật nhưng hàng loạt tranh chấp vẫn xảy ra liên quan đến chất lượng nhà ở kém, bàn giao nhà chậm tiến độ, nhà đầu tư đòi thêm tiền so với mức đã cam kết trong hợp đồng…và đa số thiệt hại thuộc về người mua nhà.

Một số dự án người mua nhà đã ỏ ra hàng tr m triệu đồng “góp vốn” với chủ đầu tư nhưng qua nhiều n m dự án vẫn chỉ là ãi đất hoang, nhà chẳng thấy đâu mà người mua còn ị rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan” hay nhiều dự án, người dân đã nhận àn giao nhà cả chục n m nhưng vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu đồng nghĩa với việc họ không thể thực hiện giao dịch mua án đối với c n hộ đó. Mua án nhà ở HTTT là một kênh huy động vốn rất hiệu quả cho các chủ đầu tư đặc iệt là trong thời uổi “đói vốn” như hiện nay, ngoài ra đây còn là một quy định nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày một gia t ng của người dân góp phần thực hiện chủ trương, chính sách về nhà ở của nhà nước ta. Tuy nhiên qua mấy n m thực hiện với những đặc thù của thị trường BĐS Việt am, chế định này tỏ ra chưa hợp lý, còn quá nhiều lỗ hỏng pháp luật để các nhà đầu tư lách luật, trục lợi còn người mua thì đổ tiền vào và nơm nớp lo sợ rủi ro dẫn đến “phong trào nói không với án nhà trên giấy”2 hay xu hướng trở lại hình thức mua nhà “chìa khóa trao tay”3. hư vậy, sau một thời gian thi hành Luật Nhà ở và uật inh doanh BĐS ên cạnh những kết quả đạt được thì c ng phát sinh nhiều tồn tại, ất cập cần phải tiến hành nghiên cứu, s a đổi, ổ sung cho phù hợp với thực tế.

Việc an hành mới uật s a đổi, ổ sung uật Nhà ở, uật inh doanh BĐS s góp phần tháo gỡ khó kh n cho thị trường BĐS, giải quyết mối quan hệ hài hòa lợi ích giữa Nhà nước-doanh 1 http://www.vn/vn/businessman/details/chu-dau-tu-duoc-huy-dong-von-tu-khach- muanha502.html (truy cập ngày 4/5/2014) 2 http://vneconomy.vn/20140422095257114P0C17/phong-trao-noi-khong-voi-ban-nha-tren-giay.htm (truy cập ngày 27/4/2014) 3 http://giaoduc.vn/Kinh-te/Lo-so-mua-nha-tren-giay-BDS-chia-khoa-trao-tay-hut-khach-post142162.gd (truy cập ngày 25/4/2014) 1 nghiệp-người dân4. Theo đó, tại dự thảo luật inh doanh BĐS và uật hà ở chế định mua án nhà ở HTTT đã có khá nhiều quy định được s a đổi, ổ sung một cách chi tiết, chặt ch hơn tuy nhiên vẫn còn nhiều quy định cần phải cân nhắc, àn ạc thêm. Xuất phát từ những ất cập trong hoạt động mua án nhà ở HTTT tại Việt am trong thời gian qua cùng với việc cơ quan lập pháp đang tiến hành s a đổi ổ sung uật inh doanh BĐS và uật hà ở hiện hành tác giả đã lựa chọn đề tài PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI làm đề tài khóa luận tốt nghiệp c nhân luật học của mình. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong quá trình học tập và nghiên cứu, tác giả nhận thấy pháp luật về mua bán nhà ở HTTTL là một lĩnh vực tương đối mới của pháp luật Việt am tuy nhiên đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề này nhưng ở những phạm vi và mức độ khác nhau, trong đó: - Luận v n thạc sỹ luật học Pháp luật về các hình thức giao dịch nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản của tác giả Huỳnh V n Vinh (2010), Đại học Luật Tp.

Hồ Chí Minh không chỉ phân tích các đặc điểm pháp lý đối với mua bán nhà ở mà còn phân tích trên cơ sở so sánh các hình thức giao dịch khác đối với nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh BĐS như thuê, thuê mua. Phạm vi nghiên cứu của công trình này khá rộng cho nên mua bán nhà ở HTTTL chỉ được tác giả tập trung nghên cứu một cách khái quát nhất. - Luận v n thạc sỹ luật học Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của tác giả ê Chí Cường (2011), Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh đã tập trung nghiên cứu các vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở HTTT.

Trong đó tác giả đã phân tích những đặc điểm pháp lý đặc trưng của hợp đồng c ng như các quy định của pháp luật hiện hành về chủ thể, đối tượng, nội dung hợp đồng mua bán nhà ở HTTT qua đó nêu ra những bất cập và hạn chế c ng như hướng hoàn thiện đối với chế định này. - Khóa luận tốt nghiệp c nhân luật học của tác giả Nguyễn Thị Kim Thu (2013) với đề tài Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh là công trình đã nghiên cứu khá đầy đủ các quy định của pháp luật đối với hoạt động mua bán nhà ở HTTTL. Không chỉ nghiên cứu về hợp đồng, công trình còn lý luận về mua bán và pháp luật về mua bán nhà ở HTTTL.

- Tác giả Phạm Quang Huy có ài “Bình luận về hợp đồng chuển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp (06), n m 2014, 4 Chuyên đề tổng kết thi hành luật nhà ở và luật kinh doanh BĐS http://www.vn/Web/default.aspx?tab=newsdetail&zoneid=105&itemid=719&lang =vi-VN (truy cập ngày 4/5/2014) 2 tr. Bên cạnh việc lược s các quy định về hợp đồng trong dân luật Việt Nam, bài viết đã đi sâu phân tích các đặc điểm pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai. hư vậy đối tượng của hợp đồng mà tác giả Phạm Quang Huy nghiên cứu không chỉ giới hạn ở nhà ở HTTT mà còn đối với các loại BĐS khác. Bài viết còn nghiên cứu dưới góc độ lập pháp của pháp luật nước ngoài từ đó đóng góp ý kiến hoàn thiện chế định này của pháp luật Việt Nam.

Ngoài ra còn một số công trình và bài viết có liên quan như: “Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản” đ ng trên Tạp chí nghiên cứu lập pháp (20) n m 2013 của các tác giả Ngô Quang Tuyến-Võ Thị Hồng an, ài “Bàn về đổi mới quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản” trên Tạp chí Khoa học pháp lý (01) n m 2014, tr.12 của các tác giả Phan Huy Hồng-Bùi Thị Thanh Thảo… là những thông tin quý báu giúp tác giả có những nhận định và phân tích khoa học chính xác hơn trong khóa luận. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mua bán nhà ở HTTTL là chế định pháp luật không chỉ chịu sự điều chỉnh của Luật inh doanh BĐS mà còn được điều chỉnh bởi một số v n ản pháp luật khác. Mục đích chính yếu nhất của dề tài là tìm hiểu, phân tích các quy định của pháp luật hiện hành đối với hoạt động này, qua đó thấy được những bất cập, hạn chế của pháp luật hiện hành và đưa ra những kiến nghị góp phần hoàn thiện chế định này nói riêng và pháp luật Việt Nam nói chung. Ngoài ra, tác giả nghiên cứu còn nhằm tìm hiểu các nội dung của dự thảo s a đổi, bổ sung Luật inh doanh BĐS và uật Nhà ở hiện đang nhận được sự quan tâm của dư luận.

Trên cơ sở các ý kiến đóng góp dự thảo, tác giả đưa ra quan điểm cá nhân về một số nội dung s a đổi, bổ sung có liên quan đến đề tài. Để đạt được mục đích trên tác giả phải thực hiện các nhiệm vụ sau: - Nghiên cứu pháp luật hiện hành về hoạt động mua bán nhà ở HTTL - Tìm hiểu, phân tích thực trạng áp dụng pháp luật đối với hoạt động này trong những n m vừa qua - Tìm hiểu một số nội dung được dự thảo Luật kinh doanh BĐS và uật Nhà ở s a đổi, bổ sung - Nghiên cứu pháp luật của một số quốc gia từ đó rút ra kinh nghiệm cho pháp luật Việt Nam - Đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật. Ý nghĩa nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu s mang lại cho tác giả kiến thức pháp luật toàn diện, đầy đủ về hoạt động mua bán nhà ở HTTTL. Bên cạnh đó, qua quá trình nghiên cứu một cách có hệ thống cả lý luận và thực tiễn tác giả s mô tả được một phần nhỏ trong toàn cảnh bức tranh của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay.

Với đề tài này tác giả mong muốn đóng góp một số thiển ý cá nhân để góp phần hoàn thiện chế định pháp 3 luật mua bán nhà ở HTTTL nhằm hạn chế rủi ro cho các bên giao dịch, mang lại tính minh bạch, hiệu quả cho thị trường BĐS Việt Nam. Đối tƣợng-phạm vi nghiên cứu Mua bán nhà ở HTTTL có thể được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau (kinh tế học, chính trị, xã hội…) tuy nhiên trong giới hạn đề tài, tác giả chỉ nghiên cứu về pháp luật điều chỉnh hoạt động này. Trong đó tác giả tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành liên quan đến hoạt động mua bán nhà ở HTTT như thời điểm được huy động vốn, tổng số tiền được phép huy động, quyền và nghĩa vụ các bên, hình thức hợp đồng và một số nguyên tắc khác khi thực hiện hoạt động này… Những quy định về vốn pháp định, quy định về sàn giao dịch BĐS, về quyền sở hữu của cá nhân, tổ chức nước ngoài là vấn đề chung của kinh doanh BĐS nhưng có tác động trực tiếp đến mua án nhà ở HTTT cho nên khi nghiên cứu về pháp luật mua án nhà ở HTTT tác giả s xem xét một cách toàn diện các quy định có liên quan.