Chương 1: Lý luận pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố Hải Phòng Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 12 NỘI DUNG LUẬN VĂN CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1. Lý luận về mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai 1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở Nhà ở không phải chỉ là một loại tài sản có giá trị cao phục vụ cuộc sống gia đình và bản thân mà còn là yếu tố biểu thị trình độ phát triển của xã hội.
Xã hội ngày càng phát triển dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao, điều này khiến cho các hình thức nhà ở ngày càng trở nên đa dạng đáp ứng nhu cầu xã hội. Khi tìm hiểu về khái niệm nhà ở, chúng ta có thể nghiên cứu dưới các khía cạnh sau: - Dưới góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng có mục đích dùng để ở và không gian bên trong có tổ chức được tách biệt với môi trường bên ngoài. - Dưới góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị lớn đối với đời sống con người, là nơi bảo vệ con người trước các tác động của thế giới bên ngoài. - Dưới góc độ quản lý xã hội: Nhà ở là một loại nhu cầu xã hội thiết yếu của mọi người và ai cũng có mong muốn có cho mình một không gian sống và sinh hoạt ổn định, lâu dài.
- Dưới góc độ pháp lý: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014). Từ những quan điểm về nhà ở nêu trên, có thể thấy nhà ở phải đáp ứng hai mục đích là dùng để ở và dùng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Con người cần có nhà ở để nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động sau một ngày làm việc và học tập. Nhà ở phải là nơi để con người cư trú, che chở, bảo vệ con người trước những tác động từ môi trường bên ngoài cũng là nơi mà con người 13 được nuôi dưỡng, phát triển.
Có thể nói, nhà ở có ý nghĩa quan trọng trong đời sống xã hội của con người, sự phát triển của thị trường nhà ở gắn liền với sự phát triển kinh tế. Dựa theo các tiêu chí và khía cạnh nghiên cứu khác nhau, nhà ở cũng được phân chia thành nhiều loại. Cụ thể: Căn cứ vào mục đích sử dụng: Dựa theo tiêu chí này, nhà ở bao gồm: - Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. - Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. - Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác. - Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. - Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
Căn cứ vào hình thái vật chất: Nhà ở được chia thành: 14 - Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng. - Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Căn cứ vào chất lượng kết cấu nhà ở và giá trị sử dụng của từng ngôi nhà: Dựa theo tiêu chí này, nhà ở được chia thành: biệt thự, nhà cấp 1, nhà cấp 2, nhà cấp 3, nhà cấp 4 và nhà ở tạm. - Biệt thự: nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang được dùng vào mục đích khác) có sân vườn, hàng rào và lối đi riêng, có số tầng chính không quá 3 tầng (không kể mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất 3 mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá`50% diện tích đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhà cấp 1: là loại nhà được xây dựng kiên cố, sử dụng vật liệu chính là bê tông cốt thép. Nhà được thiết kế bao gồm các bức tường làm ngăn cách, mái nhà được lớp bằng ngói hoặc đúc bê tông thép. Trong nhà có đầy đủ tiện nghi cơ bản như nhà vệ sinh, phòng khách, phòng bếp, phòng ngủ,…đồng thời có điện, nước đầy đủ và không quy định số tầng. - Nhà cấp 2: là dạng nhà xây dựng chủ yếu bằng bê tông và gạch.
Phần trên của mái được lợp bằng tôn hoặc lợp ngói. Bên trong được thiết kế đầy đủ tiện nghi nhằm đảm bảo cho sự ổn định và thoải mái cho gia đình. Nhà cấp 2 cũng không giới hạn về số tầng. - Nhà cấp 3: là loại hình nhà ở được lựa chọn và xây dựng khá nhiều tại các vùng nông thôn với nguyên vật liệu xây dựng chính là gạch và bê tông cốt thép.
Tường nhà được xây dựng kiên cố bằng lớp gạch. Phần mái được lớp ngói hoặc chất liệu Fibroociment. Nhà cấp 3 chỉ được xây dựng tối đa 2 tầng. 15 - Nhà cấp 4: là loại nhà được sử dụng phổ biến, được xây dựng chủ yếu bằng gỗ và gạch.
Phần mái nhà được lợp ngói hoặc xi măng tổng hợp. Đây là loại nhà ở được xây dựng có chất lượng thấp với cách thức thực hiện là trát, lát hoặc ốp. - Nhà ở tạm: là công trình xây dựng có tính chất tạm thời, thường là những ngôi nhà có thời hạn ngắn hoặc đã hết niên hạn sử dụng. Nhà được xây bằng những nguyên vật liệu đơn sơ như gỗ, tre được ngăn cách bằng tường đất.
Mái nhà được lợp lá hoặc rạ, các tiện nghi sinh hoạt thấp, thậm chí không có. *Đặc điểm của nhà ở Dựa vào khái niệm và các quy định về nhà ở, có thể nhận thấy lý do nhà ở thường được biết đến là một loại “hàng hóa” đặc biệt của thị trường bất động sản xuất phát từ một số đặc điểm như sau: Thứ nhất, nhà ở mang đầy đủ đặc điểm của BĐS đó là gắn liền với vị trí cố định nên không thể di chuyển được. Theo các định nghĩa của khoa học pháp lý hiện đại, nhà ở về bản chất là một công trình xây dựng nghĩa là, nó được “tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng thiết bị lắp đặt vào công trình được liên kết định vị với đất” (Theo cách định nghĩa của Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 (Luật Xây dựng năm 2014). Tính chất kiên cố bởi vậy có thể coi là một thuộc tính của nhà ở.
Để bảo đảm tính cố định và vững chất cần có, nhà ở phải được định vị với đất. Đây được xem là đặc trưng để phân biệt nhà ở với vai trò là một loại hàng hóa đặc biệt, được lưu thông trong một thị trường đặc biệt so với các loại hàng hóa được trao đổi mua bán hàng ngày trong đời sống con người. Thứ hai, nhà ở có tính bền vững nhờ có thời gian sử dụng dài, hao mòn chậm. Đặc điểm này có thể được xem như một hệ quả tất yếu phát sinh từ tính chất kiên cố, bất di bất dịch của nhà ở.
Đây cũng được xem là yếu tố quan trọng nhất của nhà ở, bởi vậy, việc thi công công trình xây dựng nói chung và xây 16 dựng nhà ở nói riêng đòi hỏi phải sử dụng những loại nguyên vật liệu có tính chất kết cành về mặt vật lý cực cao và khả năng chịu lực vô cùng lớn như bê tông xi măng cốt thép. Thứ ba, nhà ở là một trong những loại tài sản có giá trị cao nhất. Lý do là bởi chi phí xây dựng và nguyên vật liệu ngày càng cao, cộng với tình trạng dân số gia tằng cũng như không gian xây dựng thì hạn chế, dẫn đến giá bất động sản ngày càng tăng cao, đặc biệt ở những thành phố lớn. Trong đó, gía đất được quyết định bởi rất nhiều yếu tố như mật độ dân cư, tình hình phát triển kinh tế của địa phương, mức độ thu hút đầu tư cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường sống ở những khu vực tập trung đông dân cư, trình độ phát triển kinh tế cao, địa thế thuận lợi trong việc tiếp cận các cơ sở hạ tầng tiện ích như bệnh viện trường học.
thì giá đất càng có xu hướng đắt đỏ. Ngoài ra, trong cuộc sống hiện đại ngày nay, yếu tố thẩm mỹ về mặt kiến trúc và chất lượng dịch vụ sự tiện nghi hiện đại trong không gian sống là thước đo gá trị của nhà ở. Những yêu cầu khắt khe này khiến giá thành nhà ở vốn đã cao sẽ càng tăng lên. Mặt khác, với giá trị sử dụng cao mà không phải loại hàng hóa nào cũng có thể đáp ứng được thì việc giá thành nhà ở luôn thuộc dạng đắt đỏ là điều dễ hiểu.
Thứ tư, các giao dịch liên quan đến nhà ở chịu sự điều chỉnh nghiêm ngặt của pháp luật.