CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG 1. Khái quát về dự án bất động sản 1. Khái niệm dự án bất động sản Là tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan, gắn kết với nhau được kế hoạch hóa nhằm từng bước tạo ra sản phẩm của công trình bất động sản. Dự án bất động sản phải có đầy đủ căn cứ pháp lý để xây dựng, triển khai thực hiện 1.
Đặc điểm của dự án bất động Dự án bất động sản có các đặc điểm sau: Thứ nhất, dự án bất động sản được thực hiện gắn với quyền sử dụng đất. Để triển khai dự án bất động sản, nhà đầu tư phải tiếp cận được quyền sử dụng đất và nhà đầu tư có thể tiếp cận thông qua các hình thức như được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất. Do đó, khi thực hiện dự án nhà đầu tư không xem xét các điều kiện trong pháp luật, mà còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai. Thứ hai, dự án bất động sản cũng là một bất động sản, được xây dựng trên một địa bàn lãnh thổ nhất định.
Bởi: BĐS bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật Và, dự án bất động sản là tài sản gắn liền với đất, được xây dựng trên một diện tích đất cụ thể, tại một địa điểm cụ thể và mang tính địa phương. Thêm vào đó, chủ đầu tư còn được thể hiện quyền sở hữu của mình đối với dự án dưới dạng giấy tờ chứng nhận đầu tư và hồ sơ liên quan. Thứ ba, dự án BĐS yêu cầu nguồn vốn đầu tư lớn và thực hiện dài hạn, dẫn đến, thời gian thu hồi vốn chậm. Hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS đòi hỏi vốn đầu tư lớn từ chủ đầu tư và các nguồn huy động vốn khác để thực hiện các dự án, những nơi đóng vai trò là nơi ở và hoạt động sản xuất của người dân.
Vì vậy mà quy mô dự án thường vừa và lớn, dẫn đến cần nguồn vốn nhất định và lâu dài bởi không chỉ huy động vốn trong quá trình hoàn thiện dự án mà còn sử dụng trong 12 quá trình mua bán, cho thuê; tính thanh khoản thị trường kém làm cho chủ đầu tư khó khăn trong việc thu hồi vốn. Vai trò của chuyển nhượng dự án bất động sản Việc cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản nhằm giúp tháo gỡ những khó khăn cho chủ đầu tư cũ nâng cao tính khả thi của dự án, tạo cơ hội cho những nhà đầu tư mới thực hiện dự án đầu tư, một giá trị từ việc trên nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Cụ thể: Thứ nhất, đối với dự án bất động sản là đối tượng của hoạt động chuyển nhượng: Việc chuyển nhượng sẽ giúp nâng cao tính khả thi của dự án. Nếu dự án vì lý do nào đó mà không thể được thực hiện nữa sẽ khiến cho những nỗ lực của chủ đầu tư trước đó trở thành uổng phí, ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều chủ thể khác mà sự thành công của dự án sẽ đem lại.
Thời gian dự án phải “đắp chiếu” cũng chính là thời gian đất đai bị lãng phí, không sản sinh giá trị. Tuy nhiên, với cơ chế chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư khi không muốn triển khai hoặc không thể triển khai dự án có thể chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới thực hiện, đảm bảo tiến độ dự án đầu tư mà không phải hủy bỏ dự án hay để dự án tiếp tục chờ đợi đến khi có vốn. Thứ hai, đối với các nhà đầu tư: Việc chuyển nhượng dự án BĐS giúp tháo gỡ khó khăn khi họ không thể tiếp tục thực hiện dự án, giúp họ có thêm nguồn lực tài chính để giải quyết khó khăn và tiếp tục thực hiện các dự án khác. Mặc dù nhà đầu tư có thể vay vốn, nhưng sự cẩn trọng vốn dĩ của các ngân hàng (đặc biệt trong trường hợp nhà đầu tư mới, dự án mới) hay chính sách thắt chặt tín dụng, kiểm soát lạm phát của Nhà nước vào từng thời kỳ cũng tạo ra cho họ những cản trở không nhỏ.
Nếu không có hoạt động chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư sẽ khó có thể tìm thấy lối thoát trong tình cảnh khó khăn, gián tiếp ảnh hưởng đến hàng loạt khách hàng của dự án. Thứ ba, tạo cơ hội cho nhà đầu tư mới. Với bên nhận chuyển nhượng, hoạt động nhận chuyển nhượng dự án là cách nhanh chóng để tham gia vào thị trường. Việc không được chỉnh sửa, làm thay đổi nội dung, mục tiêu của dự án, không phải 13 thực hiện việc giải phóng mặt bằng.
cũng là những ưu thế của việc nhận chuyển nhượng dự án. Thứ tư, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Hoạt động chuyển nhượng giúp dự án được chuyển giao từ chủ đầu tư thiếu tính chuyên nghiệp hoặc không có nhu cầu cho các nhà đầu tư có năng lực tài chính, chuyên nghiệp, có khả năng tiếp tục đầu tư để triển khai dự án, giải quyết các dự án tạm ngưng, có lợi cho thị trường, thúc đẩy xoay vòng chu kỳ đầu tư được nhanh và hiệu quả hơn. Hơn nữa, việc chuyển nhượng dự án cũng giúp thị trường tránh được tình trạng dư cung.
Điều này giúp kiểm soát sự gia tăng của hàng hóa bất động sản, giữ được ở cung hàng hóa ở mức cần thiết, không vượt quá xa so với cầu của thị trường 1. Khái quát pháp luật về chuyển nhượng dư án bất động sản 1. Khái niệm, Đặc điểm của chuyển nhượng dự án bất động - Khái niệm Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc nhà đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án của mình cho chủ đầu tư khác; khi đó, quyền, nghĩa vụ và lợi ich hợp pháp của nhà đầu tư ban đầu gắn với một phần hoặc toàn bộ dự án sẽ được chuyển sang cho nhà đầu tư mới phù hợp với quy định của pháp luật - Những đặc điểm về chuyển nhượng dự án bất động sản còn mang những đặc trưng riêng như sau: Một là, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản là hoạt động chịu sự điều chinh chặt chẽ của pháp luật. Điều này được lý giải bởi tầm ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế – xã hội của hoạt động bất động sản nói chung và chuyển nhượng dự án bất động sản nói riêng.
Sự ảnh hưởng sâu rộng, đa ngành khiến cho Nhà nước không thể buông lỏng công tác quản lý. Những chủ thể muốn tham gia thị trường cũng như những tài sản đưa vào trong thị trường này bắt buộc phải đáp ứng những điều kiện nhất định trên cơ cơ sở quy định của pháp luật. Hai là, việc chuyển nhượng dự án bất động sản thường diễn ra lâu dài với quy mô lớn. Bởi vì hoạt động đầu tư dự án bất động sản luôn là những bản kế hoạch lớn và dài hạn, đòi hỏi nguồn vốn cao với sự hợp tác nhiều bên, đồng thời 14 phải phân tích một lượng lớn dữ liệu bao gồm pháp lý và thị trường, để dự đoán và kịp thời nắm bắt xu thế cũng như biến dộng trong môi trường chuyển nhượng.
Bên cạnh đó, với tính chất quan trọng của hoạt động chuyển nhượng nên phải chịu sự quản lý, giám sát chặt chẽ của Nhà nước thông qua các trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực hiện thủ tục chuyến nhượng dự án bất động sản. Ba là, việc chuyển nhượng dự án bất động sản mang tính chất đồng bộ. Thực tế một dự án bất động sản thường bao gồm nhiều phần việc và công đoạn khác nhau có sự liên kết nhất định được thể hiện trên bản kế hoạch xây dựng dự án. Việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án phải được thực hiện một cách đồng bộ đối với các phần việc đã hoàn thành và chưa hoàn thành, nhằm giúp cho chủ đầu tư mới có thể kịp thời đưa ra kế hoạch phát triển phù hợp, đồng thời bắt kịp tiến độ thi công, tránh những trường hợp chuyển nhượng một cách tự do, khiến cho những hạng mục thuộc dự án bị biến động về tiến độ và phạm vi thi công, tạo nên sự mất cân đối trong việc phân bổ nguồn lực cũng như khó khăn trong công tác quản lý.
Bốn là, chuyển nhượng dự án bất động sản là hoạt động mang tính chất phức tạp và ảnh hưởng đến lợi ích nhiều bên. Thực tế, để thực hiện được một dự án bất động sản thì cần phải thực hiện rất nhiều công đoạn với một lượng hồ sơ từ pháp lý đến nghiệp vụ rất lớn. Ngoài ra, việc chuyển nhượng dự án bất động sản còn phải tuân thủ theo những trình tự thủ tục riêng rất chặt chẽ do pháp luật quy định. Do vậy, có thể khẳng định để hoàn thành việc chuyển nhượng này thường tốn khá nhiều công sức do tính phức tạp của nó.
Bên cạnh đó, trên cơ sở đặc điểm của dự án bất động sản cần nguồn vốn rất lớn và ảnh hưởng đến lợi ích nhiều chủ thể, thì đặc điểm của việc chuyển nhượng dự án bất động sản cũng có sự tương đồng, bởi vì việc chuyển nhượng kéo theo quá trình xử lý nguồn vốn và chuyển giao quyền cũng như nghĩa vụ của các bên, trong đó có sự kế thừa những nghĩa vụ cũ đối với các bên liên quan như ngân hàng, đối tác cũ, doanh nghiệp và khách hàng cũ. Năm là, việc chuyển nhượng dự án bất động sản thường gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây dường như là một hệ quả tất yếu, bởi vì 15 yếu tố nền tảng của một dự án bất động sản là phải sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, từ đó mới có thể phác thảo bản đồ quy hoạch và kế hoạch thi công xây dựng. Hầu hết các hạng mục dự án đều phải gắn liền với quyền sử dụng đất.
Do đó, việc chuyển nhượng dự án bất động sản bắt buộc phải đi kèm với yếu tố chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất.