I. Nền tảng pháp luật BĐS nghỉ dưỡng cho luận văn thạc sĩ
Bất động sản nghỉ dưỡng (BĐS nghỉ dưỡng) là một phân khúc thị trường đầy tiềm năng, song hành cùng sự phát triển của ngành du lịch Việt Nam. Sự bùng nổ của các loại hình mới như condotel (căn hộ du lịch), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), hay shophouse du lịch đã tạo ra một “cơn lốc” đầu tư mạnh mẽ. Tuy nhiên, sự phát triển “nóng” này lại đang đối mặt với một thách thức lớn: khoảng trống pháp lý. Đây chính là lý do khiến đề tài Pháp luật về bất động sản nghỉ dưỡng trở thành một lựa chọn hấp dẫn và có giá trị thực tiễn cao cho các luận văn thạc sĩ luật học, đặc biệt là trong chuyên ngành luật kinh tế. Việc nghiên cứu sâu về cơ sở lý luận và thực tiễn của lĩnh vực này không chỉ góp phần làm sáng tỏ các vấn đề học thuật mà còn đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về bất động sản nghỉ dưỡng. Một hành lang pháp lý rõ ràng sẽ là nền tảng để thị trường phát triển minh bạch, bền vững, bảo vệ quyền lợi các bên và thúc đẩy kinh tế đất nước. Các văn bản pháp luật hiện hành như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Du lịch đang được vận dụng để điều chỉnh, nhưng chỉ giải quyết được một phần vấn đề, để lại nhiều bất cập cần được phân tích và hoàn thiện.
1.1. Khái niệm và phân loại các loại hình bất động sản du lịch
BĐS nghỉ dưỡng được hiểu là các công trình xây dựng tại khu du lịch nhằm phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng và đầu tư sinh lời. Khác với BĐS nhà ở, loại hình này mang tính đa công năng, vừa để nghỉ dưỡng, vừa có thể khai thác kinh doanh. Hiện nay, thị trường có nhiều loại hình đa dạng. Condotel là sự kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, cho phép nhà đầu tư sở hữu và tham gia chương trình cho thuê lại. Biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa) là sản phẩm cao cấp, riêng tư, thường nằm trong các quần thể nghỉ dưỡng lớn. Shophouse du lịch kết hợp mục đích ở và kinh doanh thương mại tại các vị trí đắc địa trong khu du lịch. Ngoài ra còn có officetel (văn phòng kết hợp lưu trú) hay mini hotel. Mỗi loại hình có đặc điểm riêng về thiết kế, quản lý và mục tiêu đầu tư, đòi hỏi một quy chế pháp lý bất động sản du lịch cụ thể và phù hợp để điều chỉnh.
1.2. Sự cần thiết phải hoàn thiện khung pháp lý cho BĐS nghỉ dưỡng
Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật là yêu cầu cấp thiết vì ba lý do chính. Thứ nhất, nó tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước, khắc phục tình trạng lúng túng trong việc xác định loại đất, cấp phép xây dựng và quản lý vận hành. Thứ hai, một khung pháp lý cho condotel và các loại hình khác sẽ giúp bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư thứ cấp, giảm thiểu rủi ro từ các cam kết lợi nhuận không rõ ràng hay các tranh chấp pháp lý. Thứ ba, pháp luật minh bạch là động lực thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, thu hút đầu tư một cách bền vững, khai thác hiệu quả tiềm năng du lịch quốc gia. Thiếu pháp luật, thị trường dễ rơi vào tình trạng phát triển tự phát, tiềm ẩn nhiều bất cập trong quản lý bất động sản nghỉ dưỡng.
1.3. Sơ lược các văn bản pháp luật đang điều chỉnh BĐS nghỉ dưỡng
Hiện tại, không có một văn bản luật chuyên biệt nào cho BĐS nghỉ dưỡng. Việc quản lý đang phải dựa trên sự chắp vá từ nhiều luật khác nhau. Luật Đất đai 2013 quy định về chế độ sử dụng đất, nhưng gây tranh cãi về việc áp dụng đất thương mại, dịch vụ hay đất ở. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 điều chỉnh hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhưng chưa có quy định riêng cho sản phẩm hình thành trong tương lai không phải là nhà ở. Luật Du lịch 2017 lần đầu định nghĩa căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú, nhưng chưa đi sâu vào các vấn đề sở hữu và giao dịch. Sự thiếu đồng bộ này chính là nguồn gốc của các vướng mắc pháp lý hiện nay, đặt ra yêu cầu phải có những nghiên cứu chuyên sâu trong các đề tài luận văn luật kinh tế.
II. Phân tích bất cập trong pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng
Thực trạng pháp luật về bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang tồn tại nhiều bất cập và khoảng trống lớn, là nguồn gốc của các rủi ro cho nhà đầu tư và khó khăn cho cơ quan quản lý. Vấn đề nổi cộm nhất là sự thiếu rõ ràng trong việc xác định quy chế pháp lý bất động sản du lịch. Điển hình là tranh cãi kéo dài về việc BĐS nghỉ dưỡng thuộc loại đất thương mại, dịch vụ với hình thức sở hữu có thời hạn, hay có thể được cấp phép trên đất ở với quyền sở hữu lâu dài. Sự không thống nhất này dẫn đến tình trạng mỗi địa phương áp dụng một cách khác nhau, như khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại Khánh Hòa, gây ra sự nhầm lẫn và tiềm ẩn tranh chấp. Bên cạnh đó, các quy định về hợp đồng mua bán condotel và các sản phẩm tương lai còn lỏng lẻo. Luật pháp chưa có cơ chế kiểm soát chặt chẽ việc huy động vốn, các điều khoản về cam kết lợi nhuận, và cơ chế bàn giao, quản lý vận hành sau khi mua. Những lỗ hổng này đã tạo điều kiện cho các tranh chấp hợp đồng bất động sản nghỉ dưỡng bùng phát, mà điển hình là vụ việc tại dự án Cocobay Đà Nẵng, gây ảnh hưởng tiêu cực đến niềm tin của thị trường. Đây là những vấn đề cốt lõi mà một luận văn thạc sĩ luật học cần tập trung phân tích sâu.
2.1. Vướng mắc trong việc xác định loại đất và thời hạn sở hữu
Vấn đề xác định loại đất là bất cập trong quản lý bất động sản nghỉ dưỡng lớn nhất. Theo Luật Đất đai, các công trình phục vụ kinh doanh, dịch vụ phải được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ, với thời hạn sử dụng không quá 50-70 năm. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư đã xin cấp phép dự án trên đất ở để có thể quảng cáo về quyền sở hữu lâu dài, thu hút nhà đầu tư. Tình trạng này dẫn đến hệ lụy pháp lý phức tạp khi cấp giấy chứng nhận cho condotel. Mặc dù Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ đã hướng dẫn áp dụng chế độ đất thương mại, dịch vụ, đây vẫn chưa phải là văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực cao. Sự không rõ ràng về sở hữu có thời hạn hay lâu dài vẫn là rào cản lớn nhất đối với sự phát triển minh bạch của thị trường.
2.2. Lỗ hổng trong quy định về hợp đồng và huy động vốn
Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định chặt chẽ về điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (phải xong móng, có bảo lãnh ngân hàng). Tuy nhiên, các điều kiện này không được áp dụng một cách rõ ràng cho các công trình xây dựng không phải nhà ở như condotel. Nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng kẽ hở này để huy động vốn sớm khi dự án chưa đủ điều kiện. Hơn nữa, các hợp đồng mua bán condotel thường chứa đựng các điều khoản bất lợi cho người mua, đặc biệt là các điều khoản về cam kết lợi nhuận và phí quản lý. Pháp luật hiện chưa có cơ chế hữu hiệu để kiểm soát và chế tài các hành vi vi phạm trong các hợp đồng này, đẩy rủi ro về phía nhà đầu tư.
2.3. Thiếu cơ chế quản lý vận hành và giải quyết tranh chấp
Sau khi bàn giao, BĐS nghỉ dưỡng cần một đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp. Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định rõ về cơ chế thành lập ban quản trị, cách thức thu và sử dụng phí bảo trì, phí quản lý đối với các tòa nhà condotel độc lập (không nằm trong chung cư). Mọi quyết định gần như phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư. Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là khi chủ đầu tư phá vỡ cam kết lợi nhuận, nhà đầu tư thường ở thế yếu. Cơ chế khởi kiện và giải quyết tranh chấp tại tòa án còn phức tạp và kéo dài do thiếu các quy định pháp luật cụ thể làm căn cứ, gây khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư thứ cấp.
III. Giải pháp hoàn thiện quy chế pháp lý cho BĐS nghỉ dưỡng
Để giải quyết các bất cập hiện hữu, việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về bất động sản nghỉ dưỡng là nhiệm vụ cấp bách. Một luận văn thạc sĩ luật học có thể đề xuất một lộ trình toàn diện, bắt đầu từ việc thống nhất nhận thức và quy định pháp lý. Giải pháp trọng tâm là phải định danh rõ ràng các loại hình BĐS nghỉ dưỡng trong các văn bản luật. Cần sửa đổi Luật Đất đai để quy định dứt khoát rằng đất xây dựng condotel, biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), shophouse du lịch là đất thương mại, dịch vụ, áp dụng chế độ sở hữu có thời hạn. Song song đó, cần xây dựng một quy trình chuẩn hóa cho việc cấp giấy chứng nhận cho condotel và các tài sản tương tự. Giấy chứng nhận phải ghi rõ mục đích sử dụng là “công trình lưu trú du lịch”, thời hạn sở hữu theo thời hạn dự án, và xác định rõ phần sở hữu riêng, sở hữu chung. Điều này sẽ chấm dứt tình trạng mập mờ, tạo sự minh bạch và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư. Hơn nữa, việc ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy riêng cho từng loại hình BĐS nghỉ dưỡng cũng là một giải pháp cần thiết để đảm bảo chất lượng và an toàn công trình.
3.1. Sửa đổi Luật Đất đai để thống nhất loại đất thời hạn sử dụng
Giải pháp căn cơ nhất là sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013. Cần bổ sung một điều khoản riêng quy định về “Đất sử dụng cho mục đích du lịch”, hoặc làm rõ trong Điều 153 về “Đất thương mại, dịch vụ” bao gồm cả đất xây dựng các cơ sở lưu trú du lịch như condotel, biệt thự du lịch. Quy định này phải nêu rõ hình thức nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc hàng năm, và thời hạn sử dụng đất theo thời hạn của dự án đầu tư (không quá 50-70 năm). Việc luật hóa quy định này sẽ chấm dứt các tranh cãi và cách áp dụng không thống nhất tại các địa phương, tạo ra một khung pháp lý cho condotel ổn định và minh bạch.
3.2. Xây dựng quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình
Cần ban hành một Nghị định hoặc Thông tư hướng dẫn chi tiết về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho condotel và các công trình tương tự. Theo đó, nhà đầu tư (người mua) sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong khi quyền sử dụng đất vẫn thuộc về chủ đầu tư (theo hình thức sở hữu chung hoặc chủ đầu tư đứng tên). Trên giấy chứng nhận cần ghi rõ các thông tin: loại công trình (ví dụ: căn hộ du lịch), mục đích sử dụng đất là thương mại, dịch vụ, và thời hạn sở hữu công trình đến khi hết thời hạn dự án. Quy trình rõ ràng sẽ là cơ sở để nhà đầu tư thực hiện các giao dịch như mua bán, thế chấp, thừa kế tài sản của mình.
3.3. Ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn kỹ thuật cho BĐS du lịch
Bộ Xây dựng cần sớm ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia riêng cho từng loại hình BĐS nghỉ dưỡng như condotel, officetel, shophouse du lịch. Các quy chuẩn này cần quy định cụ thể về mật độ xây dựng, chỉ tiêu dân số (tạm trú), yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, lối thoát hiểm, diện tích tối thiểu, và các tiện ích dùng chung. Việc áp dụng tiêu chuẩn của nhà ở chung cư cho condotel là chưa phù hợp vì công năng sử dụng và mật độ người sử dụng khác nhau. Một bộ tiêu chuẩn riêng sẽ giúp nâng cao chất lượng công trình, đảm bảo an toàn cho du khách và tạo cơ sở cho công tác quản lý, nghiệm thu dự án.
IV. Phương pháp bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư BĐS nghỉ dưỡng
Bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư là mục tiêu cốt lõi để thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển bền vững. Pháp luật cần thiết lập các cơ chế hiệu quả để giảm thiểu rủi ro và đảm bảo sự công bằng trong giao dịch. Trước hết, cần tăng cường tính minh bạch bằng cách bắt buộc chủ đầu tư phải công khai đầy đủ thông tin pháp lý của dự án trước khi mở bán, bao gồm quy hoạch, giấy phép xây dựng, tình trạng thế chấp ngân hàng và đặc biệt là chế độ sử dụng đất và thời hạn sở hữu. Một giải pháp quan trọng khác là siết chặt quản lý các hợp đồng mua bán condotel và các giao dịch huy động vốn. Các hợp đồng theo mẫu cần được đăng ký và kiểm soát bởi cơ quan nhà nước để loại bỏ các điều khoản bất lợi. Đặc biệt, các điều khoản về cam kết lợi nhuận cần được quy định rõ về cơ chế đảm bảo thực hiện, ví dụ như yêu cầu phải có bảo lãnh của ngân hàng hoặc trích lập quỹ dự phòng. Cuối cùng, cần thiết lập một cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng bất động sản nghỉ dưỡng hiệu quả và nhanh chóng, có thể thông qua hòa giải thương mại hoặc trọng tài, nhằm bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư thứ cấp một cách kịp thời.
4.1. Siết chặt điều kiện bán BĐS nghỉ dưỡng hình thành trong tương lai
Cần sửa đổi Điều 55 của Luật Kinh doanh Bất động sản theo hướng áp dụng các điều kiện nghiêm ngặt tương tự nhà ở cho BĐS nghỉ dưỡng hình thành trong tương lai. Cụ thể, chủ đầu tư chỉ được bán sản phẩm sau khi đã hoàn thành phần móng, được sở xây dựng có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán, và phải có thư bảo lãnh của ngân hàng thương mại cho nghĩa vụ tài chính của mình. Quy định này sẽ ngăn chặn tình trạng các chủ đầu tư yếu kém về năng lực huy động vốn tràn lan, gây rủi ro cho người mua.
4.2. Xây dựng cơ chế quản lý và đảm bảo thực hiện cam kết lợi nhuận
Vấn đề cam kết lợi nhuận là điểm nóng gây ra nhiều tranh chấp nhất. Pháp luật cần quy định đây là một dạng hợp đồng kinh doanh có điều kiện. Chủ đầu tư khi đưa ra cam kết phải có phương án kinh doanh khả thi được thẩm định và phải có biện pháp bảo đảm thực hiện (ví dụ: bảo lãnh ngân hàng, tài sản thế chấp). Cần quy định rõ chế tài xử lý khi chủ đầu tư vi phạm cam kết, không chỉ là trách nhiệm dân sự mà có thể xem xét cả trách nhiệm hành chính. Điều này giúp các cam kết lợi nhuận trở nên thực chất hơn thay vì chỉ là công cụ quảng cáo.
4.3. Hoàn thiện quy định về quản lý vận hành và phí bảo trì
Pháp luật cần có quy định về mô hình quản lý vận hành các tòa nhà BĐS nghỉ dưỡng, tương tự như quy chế quản lý nhà chung cư. Cần có quy định về việc tổ chức hội nghị chủ sở hữu, thành lập ban quản trị để đại diện cho quyền lợi của các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, cần quy định rõ ràng về cách thức xác định, thu và sử dụng các loại phí quản lý, phí bảo trì (có thể là 2% giá trị hợp đồng). Sự minh bạch trong quản lý vận hành sẽ giúp giảm thiểu tranh chấp và đảm bảo tài sản của nhà đầu tư được duy trì, bảo dưỡng tốt, từ đó đảm bảo hiệu quả khai thác kinh doanh lâu dài.
V. Top kinh nghiệm quốc tế về pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng
Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế là một phần không thể thiếu trong một luận văn thạc sĩ luật học, cung cấp những bài học quý giá để Việt Nam xây dựng giải pháp hoàn thiện chính sách. Nhiều quốc gia có thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển từ lâu đã thiết lập những khung pháp lý tương đối hoàn chỉnh. Tại Hoa Kỳ, luật pháp rất chú trọng đến việc bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư thông qua các quy định nghiêm ngặt về minh bạch thông tin. Người bán phải cung cấp một bộ hồ sơ công bố chi tiết mọi thông tin pháp lý và thực trạng của tài sản. Tại Thái Lan và Singapore, mô hình sở hữu có thời hạn (leasehold) là phổ biến và được chấp nhận rộng rãi. Pháp luật Thái Lan giới hạn tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài trong một dự án condotel ở mức 49%, một cơ chế vừa thu hút đầu tư vừa đảm bảo an ninh. Các quốc gia này cũng có hệ thống quản lý vận hành chuyên nghiệp và cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả. Việc học hỏi có chọn lọc những kinh nghiệm này sẽ giúp Việt Nam đi tắt đón đầu, tránh được những sai lầm và xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp với thực tiễn, thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.
5.1. Mô hình sở hữu có thời hạn và quản lý tại Thái Lan Singapore
Tại Thái Lan, người nước ngoài có thể sở hữu căn hộ chung cư (condominium) theo hình thức sở hữu vĩnh viễn (freehold) nhưng bị giới hạn ở 49% tổng diện tích sàn của dự án. Đối với đất đai và biệt thự, họ chỉ có thể sở hữu dưới dạng thuê dài hạn (leasehold), thường là 30 năm và có thể gia hạn. Tương tự, tại Singapore, phần lớn đất đai thuộc sở hữu nhà nước và được cấp cho các dự án dưới dạng thuê 99 năm. Kinh nghiệm quốc tế này cho thấy sở hữu có thời hạn không phải là rào cản đầu tư, miễn là quyền lợi của người thuê được pháp luật bảo vệ rõ ràng. Đây là bài học quan trọng cho Việt Nam trong việc kiên định với chính sách đất thương mại, dịch vụ cho BĐS nghỉ dưỡng.
5.2. Quy định bảo vệ người tiêu dùng nhà đầu tư tại Hoa Kỳ
Luật pháp Hoa Kỳ, đặc biệt tại các bang có thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển như Florida hay California, đặt nặng trách nhiệm công bố thông tin của bên bán. Trước khi ký hợp đồng, người mua phải nhận được một tài liệu gọi là “Public Offering Statement” hoặc “Prospectus” mô tả chi tiết về dự án, quyền và nghĩa vụ các bên, các rủi ro tiềm ẩn, và báo cáo tài chính của chủ đầu tư. Bất kỳ thông tin sai lệch nào cũng có thể dẫn đến việc hợp đồng bị vô hiệu và người bán phải đối mặt với các chế tài nghiêm khắc. Mô hình này là một gợi ý tốt để Việt Nam xây dựng cơ chế bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư thứ cấp.
5.3. Chính sách thu hút nhà đầu tư nước ngoài có kiểm soát
Nhiều quốc gia mở cửa cho nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS nghỉ dưỡng nhưng đi kèm với các điều kiện chặt chẽ. Ví dụ như giới hạn về khu vực được mua (tránh các khu vực nhạy cảm về an ninh, quốc phòng), giới hạn về số lượng hoặc tỷ lệ sở hữu trong một dự án. Việc cho phép cá nhân nước ngoài mua BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam với thời hạn sở hữu nhất định (ví dụ 50 năm như đối với nhà ở) và có các hạn chế tương tự sẽ giúp tăng nguồn cầu cho thị trường, thu hút ngoại tệ và nâng cao chất lượng dự án. Đây là một giải pháp hoàn thiện chính sách cần được cân nhắc kỹ lưỡng.
VI. Lộ trình hoàn thiện pháp luật BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam
Việc hoàn thiện pháp luật về bất động sản nghỉ dưỡng cần được thực hiện theo một lộ trình khoa học và đồng bộ, không chỉ giải quyết các vấn đề trước mắt mà còn tạo nền tảng cho sự phát triển dài hạn. Đây là một định hướng quan trọng cho các đề tài luận văn luật kinh tế và cả các luận án tiến sĩ luật học. Lộ trình này nên bao gồm ba bước chính. Giai đoạn một (ngắn hạn), cần ban hành các văn bản dưới luật như Nghị định của Chính phủ để giải quyết ngay các vấn đề cấp bách như cấp giấy chứng nhận cho condotel, quản lý hợp đồng và cam kết lợi nhuận. Giai đoạn hai (trung hạn), cần tiến hành sửa đổi, bổ sung các luật liên quan một cách toàn diện, đặc biệt là Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản, để chính thức luật hóa địa vị pháp lý của BĐS nghỉ dưỡng. Giai đoạn ba (dài hạn), hướng tới việc xây dựng một chương riêng hoặc một đạo luật chuyên biệt về kinh doanh BĐS du lịch, tích hợp các quy định về đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh và quản lý vận hành. Một lộ trình rõ ràng sẽ thể hiện quyết tâm chính trị, tạo niềm tin cho thị trường và đảm bảo hệ thống pháp luật phát triển tiệm cận với kinh nghiệm quốc tế.
6.1. Ban hành Nghị định chuyên biệt về quản lý BĐS nghỉ dưỡng
Trong ngắn hạn, để nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc, Chính phủ cần sớm ban hành một Nghị định chuyên biệt về quản lý và kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng. Nghị định này sẽ tổng hợp và quy định thống nhất các vấn đề: định nghĩa và phân loại các loại hình BĐS nghỉ dưỡng; quy định về chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ; trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình; điều kiện bán BĐS nghỉ dưỡng hình thành trong tương lai; cơ chế quản lý hợp đồng có cam kết lợi nhuận; và mô hình quản lý vận hành tòa nhà. Đây là giải pháp tình thế nhưng vô cùng cần thiết để lập lại trật tự thị trường.
6.2. Sửa đổi toàn diện Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản
Về lâu dài, các giải pháp phải được thể chế hóa ở tầm luật. Kế hoạch sửa đổi toàn diện Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản cần đưa nội dung về BĐS nghỉ dưỡng vào chương trình nghị sự. Việc sửa đổi cần đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất giữa các luật, tránh xung đột pháp luật. Các nội dung cần luật hóa bao gồm: chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu BĐS nghỉ dưỡng, điều kiện kinh doanh, giao dịch, và cơ chế bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư. Việc nâng các quy định lên thành luật sẽ tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc và ổn định nhất.
6.3. Hướng nghiên cứu sâu hơn cho luận văn và luận án tiến sĩ
Lĩnh vực pháp luật về bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều không gian cho các công trình nghiên cứu học thuật chuyên sâu. Các đề tài luận văn luật kinh tế và luận án tiến sĩ luật học trong tương lai có thể tập trung vào các vấn đề như: cơ chế pháp lý cho các mô hình kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng mới (timeshare, wellness resort); so sánh pháp luật Việt Nam và các nước ASEAN về BĐS du lịch; mô hình giải quyết tranh chấp hiệu quả trong hợp đồng BĐS nghỉ dưỡng; hay các vấn đề pháp lý về thuế, tài chính đối với loại hình bất động sản này. Những nghiên cứu này sẽ cung cấp cơ sở khoa học quan trọng cho quá trình hoàn thiện pháp luật về bất động sản nghỉ dưỡng.
