Luận văn: Pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản - Nguyễn Thị Quế

Nghiên cứu đầy đủ về thuế chuyển nhượng bất động sản, phân tích chuyên sâu về chính sách, pháp luật và thực tiễn áp dụng tại Việt Nam.

• Tác giả: Nguyễn Thị Quế
• Người hướng dẫn: TS. Phan Thị Thành Dương
• Trường học: Trường Đại Học Luật Tp. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật Thương Mại
• Đề tài: Pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Tp. Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Hướng dẫn tổng quan pháp luật thuế BĐS cho luận văn thạc sĩ

Để thực hiện một công trình nghiên cứu cấp độ luận văn thạc sĩ luật học về chủ đề pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, việc nắm vững các khái niệm nền tảng và quá trình phát triển của hệ thống pháp luật là yêu cầu tiên quyết. Phần này cung cấp một cái nhìn tổng quan, hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản nhất, từ định nghĩa bất động sản, thu nhập từ chuyển nhượng, cho đến vai trò và lịch sử hình thành của các quy định pháp luật liên quan. Việc hiểu rõ bản chất của thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không chỉ giúp xác định đúng đối tượng, phạm vi nghiên cứu mà còn là cơ sở để phân tích sâu hơn các quy định thực định và những vướng mắc trong thực tiễn. Nội dung được trình bày dựa trên việc phân tích các văn bản luật cốt lõi như Luật thuế Thu nhập cá nhân 2007 và Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp 2008, tạo nền tảng vững chắc cho các chương sau của luận văn.

1.1. Khái niệm và vai trò của thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS

Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được định nghĩa là một loại thuế trực thu, đánh vào thu nhập chịu thuế phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của tổ chức và cá nhân. Đây là một bộ phận quan trọng của hệ thống thuế thu nhập quốc gia. Đặc điểm cốt lõi của loại thuế này là người nộp thuế cũng chính là người chịu thuế, phản ánh trực tiếp vào lợi ích kinh tế thu được. Pháp luật về thuế xác định rõ, bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng). Vai trò của sắc thuế này rất đa dạng: thứ nhất, đây là nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước; thứ hai, nó là công cụ điều tiết thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ và bình ổn giá; thứ ba, nó góp phần thực hiện công bằng xã hội bằng cách điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư, đặc biệt là các khoản thu nhập lớn từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1.2. Lịch sử hình thành và phát triển pháp luật thuế BĐS Việt Nam

Quá trình hình thành pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam gắn liền với sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Trước đây, thu nhập này được điều tiết bởi các văn bản khác nhau, chưa có sự thống nhất. Đối với cá nhân, Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao chưa bao quát hết các khoản thu nhập, đặc biệt là thu nhập từ chuyển nhượng tài sản. Đối với doanh nghiệp, Luật thuế Lợi tức trước đây cũng chưa đề cập rõ ràng. Bước ngoặt lớn là sự ra đời của Luật thuế TNDN và đặc biệt là Luật thuế TNCN 2007, thay thế Pháp lệnh cũ. Luật thuế TNCN 2007 đã mở rộng phạm vi điều chỉnh, đưa thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vào một trong mười khoản thu nhập chịu thuế. Tương tự, Luật thuế TNDN 2008 đã quy định rõ thu nhập từ hoạt động này là một khoản thu nhập khác, phải kê khai và nộp thuế riêng, không được bù trừ với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh khác. Quá trình này cho thấy sự nỗ lực của nhà nước trong việc hoàn thiện pháp luật thuế TNCN và TNDN để quản lý hiệu quả nguồn thu này.

II. Phân tích bất cập trong pháp luật thuế thu nhập BĐS hiện nay

Mặc dù hệ thống pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đã có nhiều bước tiến quan trọng, thực tiễn áp dụng vẫn bộc lộ không ít hạn chế và vướng mắc. Việc nghiên cứu các bất cập trong quy định pháp luật thuế là một nhiệm vụ trọng tâm của các khóa luận tốt nghiệp luật và luận văn thạc sĩ. Các bất cập này không chỉ đến từ nội dung của các quy phạm pháp luật mà còn xuất phát từ cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý và ý thức tuân thủ của người nộp thuế. Việc xác định giá chuyển nhượng thực tế, xử lý các giao dịch nhằm trốn thuế, hay các quy định về miễn giảm thuế còn nhiều kẽ hở là những thách thức lớn. Phân tích sâu các vấn đề này giúp chỉ ra nguyên nhân của tình trạng thất thu thuế và đề xuất các giải pháp khả thi, góp phần xây dựng một hệ thống thuế minh bạch và công bằng hơn.

2.1. Vướng mắc trong việc xác định căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân

Một trong những bất cập trong quy định pháp luật thuế lớn nhất là việc xác định căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân. Theo quy định, thu nhập tính thuế được xác định dựa trên giá chuyển nhượng trừ đi giá mua và các chi phí hợp lý. Tuy nhiên, trên thực tiễn áp dụng pháp luật thuế, người dân thường có xu hướng khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế để giảm số thuế phải nộp. Cơ quan thuế gặp nhiều khó khăn trong việc kiểm tra, xác minh giá trị thật của giao dịch. Mặc dù đã có quy định về việc áp giá theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh nếu giá kê khai thấp hơn, nhưng bảng giá này thường không theo kịp biến động của thị trường. Điều này tạo ra một kẽ hở lớn, gây thất thu ngân sách nhà nước và không đảm bảo sự công bằng giữa các đối tượng nộp thuế.

2.2. Thách thức trong công tác quản lý và chống thất thu thuế BĐS

Công tác quản lý và chống thất thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức. Tình trạng các bên tham gia giao dịch "bắt tay" nhau để khai giá thấp là phổ biến. Bên cạnh đó, các quy định về các trường hợp được miễn thuế TNCN (ví dụ: chuyển nhượng giữa người thân, cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất) cũng bị một số đối tượng lợi dụng để lách luật. Ví dụ, họ thực hiện các hợp đồng "tặng cho" giả tạo hoặc làm thủ tục để hợp thức hóa điều kiện "nhà ở duy nhất" nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sự thiếu liên thông dữ liệu giữa cơ quan thuế, cơ quan tài nguyên môi trường và các văn phòng công chứng cũng làm giảm hiệu quả của công tác thanh tra, kiểm tra. Đây là những vấn đề cấp thiết cần được giải quyết để đảm bảo sự minh bạch của thị trường.

III. Phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng BĐS

Để thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cả cá nhân và tổ chức cần nắm rõ phương pháp xác định số thuế phải nộp. Việc tính toán này dựa trên các yếu tố cốt lõi được quy định trong pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: thu nhập tính thuế và thuế suất. Tuy nhiên, cách xác định các yếu tố này lại có sự khác biệt giữa thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN). Phần này sẽ đi sâu vào việc làm rõ các căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân và doanh nghiệp, phân tích cách xác định giá chuyển nhượng, giá vốn, các chi phí được trừ và thuế suất chuyển nhượng bất động sản áp dụng cho từng trường hợp cụ thể. Việc hiểu đúng và áp dụng chính xác các quy định này không chỉ giúp người nộp thuế tuân thủ pháp luật mà còn là cơ sở để các nhà nghiên cứu pháp luật đánh giá tính hợp lý của chính sách thuế hiện hành.

3.1. Căn cứ tính thuế và thuế suất đối với thu nhập cá nhân

Đối với thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản, pháp luật hiện hành đưa ra hai phương pháp tính thuế. Phương pháp thứ nhất dựa trên thu nhập tính thuế với thuế suất chuyển nhượng bất động sản là 25% trên chênh lệch (giá bán trừ giá mua và chi phí hợp lý). Tuy nhiên, phương pháp này khó áp dụng trong thực tế do khó xác định chính xác giá mua và chi phí. Vì vậy, phương pháp thứ hai được áp dụng phổ biến hơn: nộp thuế với thuế suất 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng. Dù giá trị chuyển nhượng này thường thấp hơn thực tế, nhưng nó đơn giản hóa thủ tục và đảm bảo nguồn thu cho nhà nước. Việc lựa chọn phương pháp tính thuế phụ thuộc vào khả năng cung cấp hồ sơ, chứng từ của đối tượng nộp thuế. Đây là một điểm quan trọng cần phân tích trong các chuyên đề pháp luật kinh tế.

3.2. Cách xác định thu nhập chịu thuế đối với doanh nghiệp

Đối với doanh nghiệp, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là một khoản thu nhập khác và phải hạch toán riêng. Thu nhập chịu thuế được tính bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng trừ đi giá vốn của bất động sản và các chi phí được trừ liên quan. Giá vốn có thể là giá trị còn lại của tài sản trên sổ sách kế toán, hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Các chi phí được trừ phải là các khoản chi thực tế phát sinh, có đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp. Một điểm đặc biệt quan trọng là thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp không được hưởng các ưu đãi về thuế TNDN và không được bù trừ với khoản lỗ từ các hoạt động sản xuất kinh doanh khác. Quy định này nhằm mục đích chống thất thu thuế và điều tiết chặt chẽ nguồn lợi nhuận lớn từ lĩnh vực này.

IV. Bí quyết hoàn thiện pháp luật thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS

Việc hoàn thiện pháp luật thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là một yêu cầu cấp thiết để đảm bảo tính công bằng, hiệu quả và minh bạch của chính sách thuế. Một luận văn thạc sĩ luật học chất lượng cần đưa ra được những giải pháp, kiến nghị có giá trị thực tiễn cao. Để làm được điều này, cần có sự nghiên cứu, học hỏi kinh nghiệm quốc tế về thuế BĐS và đối chiếu với điều kiện kinh tế - xã hội đặc thù của Việt Nam. Các giải pháp không chỉ tập trung vào việc sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về thuế suất hay căn cứ tính thuế, mà còn phải hướng đến việc xây dựng một hệ thống quản lý thuế hiện đại, ứng dụng công nghệ thông tin và tăng cường sự phối hợp liên ngành. Mục tiêu cuối cùng là tạo ra một hành lang pháp lý rõ ràng, giảm thiểu các kẽ hở cho hành vi trốn thuế và đảm bảo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

4.1. Tham khảo kinh nghiệm quốc tế về chính sách thuế bất động sản

Nhiều quốc gia trên thế giới đã xây dựng thành công hệ thống thuế liên quan đến bất động sản. Việc tham khảo kinh nghiệm quốc tế về thuế BĐS mang lại nhiều bài học quý giá. Ví dụ, nhiều nước áp dụng hệ thống định giá đất hàng loạt, chuyên nghiệp và cập nhật định kỳ để làm cơ sở tính thuế, thay vì phụ thuộc vào giá do người dân tự kê khai. Một số nước còn áp dụng thuế suất lũy tiến hoặc thuế suất cao hơn đối với bất động sản thứ hai trở đi để hạn chế đầu cơ. Ngoài ra, việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, liên thông giữa các cơ quan, là chìa khóa để quản lý minh bạch và hiệu quả. Những kinh nghiệm này là nguồn tham khảo quan trọng để Việt Nam nghiên cứu và xây dựng các giải pháp, kiến nghị phù hợp, góp phần hoàn thiện pháp luật thuế TNCN.

4.2. Các giải pháp kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật

Dựa trên phân tích thực trạng và kinh nghiệm quốc tế, một số giải pháp, kiến nghị có thể được đề xuất. Thứ nhất, cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá giao dịch bất động sản thực tế và bắt buộc các giao dịch phải thanh toán qua ngân hàng để kiểm soát dòng tiền. Thứ hai, nên nghiên cứu áp dụng một mức thuế suất duy nhất (ví dụ 2%) trên giá chuyển nhượng nhưng giá này phải được đối chiếu với một cơ sở dữ liệu giá tham chiếu tin cậy của nhà nước. Thứ ba, cần siết chặt các quy định về miễn thuế, yêu cầu chứng minh rõ ràng và hậu kiểm các trường hợp được miễn thuế để chống trục lợi. Cuối cùng, tăng cường chế tài xử phạt đối với hành vi khai sai giá, trốn thuế để nâng cao tính răn đe. Đây là những nội dung có giá trị cao cho một luận án tiến sĩ luật học về lĩnh vực này.

Trích đoạn nội dung tài liệu

PHẦN MỞ ĐẦU. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN. KHÁI NIỆM THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BĐS. Khái niệm bất động sản.

Khái niệm thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản. Phân loại thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản. THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BĐS. Vai trò của thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS.

TỔNG QUAN VỀ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS. Quan hệ pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS. Chủ thể quan hệ pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS.

Khách thể quan hệ pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS. Nội dung quan hệ pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản 23 1. Sự kiện pháp lý. 25 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1.

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BĐS Ở VIỆT NAM. NỘI DUNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN. Đối tƣợng nộp thuế. Thu nhập chịu thuế.

Thu nhập đƣợc miễn thuế. Căn cứ tính thuế. Thu nhập tính thuế. THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN.

Những kết quả đạt đƣợc trong quá trình áp dụng pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS. Một số hạn chế, vƣớng mắc và đề xuất. 47 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2. Tính cấp thiết của đề tài Hội nhập kinh tế quốc tế là một yêu cầu tất yếu đối với Việt Nam.

Việc Việt Nam gia nhập WTO đƣợc coi là những bƣớc tiến quan trọng trong quá trình hội nhập nền kinh tế toàn cầu. Đây là một thời cơ nhƣng cũng là một thách thức lớn. Đó không chỉ đơn giản là quá trình cắt giảm thuế quan, loại bỏ hàng rào thuế quan mà còn đòi hỏi nền kinh tế nƣớc ta có thể đủ mạnh để đứng vững trƣớc sự cạnh tranh gay gắt. Để đảm bảo cho nền kinh tế bình ổn, chúng ta phải có một hệ thống pháp luật ổn định để tạo hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể kinh doanh.

Vai trò của hệ thống pháp luật nói chung, hệ thống pháp luật thuế nói riêng vì thế mà trở nên vô cùng quan trọng trong bối cảnh hội nhập, tạo mối tƣơng quan giữa Nhà nƣớc và các tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện thu ngân sách nhà nƣớc, là một đòn bẩy kích thích và định hƣớng phát triển nền kinh tế. Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn nên thu nhập có đƣợc từ những hoạt động liên quan đến loại tài sản này thƣờng đƣợc Nhà nƣớc quan tâm và điều chỉnh để đảm bảo tận thu cho Ngân sách. Hiện nay, thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản đƣợc quy định tại hai sắc thuế: Thuế thu nhập cá nhân 2007 và thuế thu nhập doanh nghiệp 2008. Đây là hai sắc thuế trực thu nên đang đƣợc các nƣớc chú trọng cải cách vì xu hƣớng hiện nay thuế trực thu đang giữ một vai trò quan trọng trong hệ thống thuế.

Tuy nhiên cho đến nay, những sắc thuế này cũng còn ít nhiều thiếu sót bộc lộ qua thực tiễn áp dụng, nếu nhƣ chúng ta không sớm khắc phục những hạn chế này thì rất bất lợi cho chúng ta khi tham gia vào sân chơi chung WTO. Do vậy, vấn đề đặt ra đối với pháp luật thuế thu nhập là phải đảm bảo một cơ chế rõ ràng về mặt pháp lý, xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật thuế để phát huy quyền tự chủ của các tổ chức, cá nhân. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản” tỏ ra cần thiết và có ý nghĩa trong việc góp phần hoàn thiện công tác thuế, tăng thu cho Ngân sách Nhà nƣớc. Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay có rất nhiều bài báo, tạp chí chuyên ngành tài chính có đăng tải những bài viết về thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp nhƣ tạp chí thuế, tạp chí tài chính, tạp chí thƣơng mại và một số tạp chí chuyên ngành luật nhƣ tạp chí luật học, tạp chí Nhà nƣớc và Pháp luật, tạp chí khoa học pháp lý…Bên cạnh các bài báo, tạp chí cũng có rất nhiều luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ nghiên cứu về thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp nhƣng chủ yếu là nhìn nhận ở góc độ khái quát chung nhất về pháp luật thuế thu nhập, chƣa có một luận văn, luận án nào đi sâu tìm hiểu về một khía cạnh cụ thể “thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản”.

Vì thế, khóa luận tốt nghiệp này sẽ trình bày về một vấn đề cụ thể “Pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản”. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Khóa luận sẽ tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của các tổ chức, cá nhân, tìm hiểu các đặc điểm, nội dung của pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản, làm rõ về các nội dung pháp luật thuế thu nhập hiện hành từ đó đánh giá, phân tích giữa quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng tại Việt Nam. Khóa luận cũng đặt ra yêu cầu tìm hiểu những hạn chế, vƣớng mắc hiện nay đối với thuế TNCN và thuế TNDN từ góc độ lý luận và thực tiễn, từ đó đƣa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản. Phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài là pháp luật thuế TNCN và thuế TNDN đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản trên phƣơng diện lý luận, thực trạng (bao gồm thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng).

2 Trong phần thực trạng pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản, khóa luận chỉ tập trung nghiên cứu pháp luật thực định Việt Nam đối với các quy định về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản, không nghiên cứu toàn bộ pháp luật thuế thu nhập nói chung. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu Phƣơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử đƣợc sử dụng để xem xét, đánh giá các vấn đề trong mối quan hệ tác động qua lại cũng nhƣ nhìn nhận các mối quan hệ đó trong sự kế thừa và phát huy các quy định trƣớc đây của pháp luật thuế thu nhâp từ chuyển nhƣợng bất động sản. Các vấn đề đƣợc đề cập trong khóa luận đƣợc nhìn nhận trên cơ sở vận dụng quan điểm cơ bản của chủ nghĩa Mác- Lênin về Nhà nƣớc và pháp luật, quan điểm của Đảng cộng sản Việt Nam và nhà nƣớc ta về việc xây dựng nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Ngoài ra, các phƣơng pháp phân tích, so sánh, thống kê, tổng hợp cũng đƣợc sử dụng để làm rõ những nội dung mà khóa luận đề cập.

Kết cấu đề tài Khóa luận đƣợc trình bày gồm hai chƣơng:  Chƣơng 1: Khái quát chung về pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản.  Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản. Ý nghĩa của đề tài 3 Đề tài giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn góp phần hoàn thiện những nội dung trong quy định pháp luật thuế TNCN và thuế TNDN đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản để hai sắc thuế này thực sự trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu, đƣợc các chủ thể kinh doanh tin cậy. 4 CHƢƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.

Khái niệm thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Khái niệm bất động sản đã xuất hiện từ thời La Mã cổ đại khi trong Bộ Luật La Mã có sự phân chia tài sản thành hai loại là BĐS và động sản. Theo đó, BĐS bao gồm đất đai, tất cả những tài sản khác liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai nhƣ nhà cửa, công trình xây dựng, cây trồng…, còn động sản là những tài sản không là BĐS. Nhƣ vậy, căn cứ để phân chia tài sản thành động sản và BĐS xuất phát từ tính chất di dời đƣợc hay không di dời đƣợc của tài sản.

Pháp luật của nhiều nƣớc trên thế giới đều tiếp cận cách phân loại tài sản nhƣ trên, đều thống nhất coi BĐS gồm đất đai và những tài sản khác gắn liền với đất đai nhƣ Điều 517, Điều 518 Luật Dân Sự cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân Sự Nhật Bản…Tuy nhiên, việc xác định những tài sản “gắn liền với đất đai” đƣợc coi là BĐS ở các nƣớc khác nhau lại khác nhau. Ví dụ Điều 530 Luật Dân sự Pháp qui định “mùa màng chƣa gặt, cây trái chƣa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu bứt khỏi cây đƣợc coi là động sản”, hay “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” (Điều 100 Luật Dân Sự Thái Lan)… Pháp luật Việt Nam cũng có cách tiếp cận giống với hầu hết các quốc gia trên thế giới coi BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, việc phân chia tài sản thành BĐS và động sản căn cứ vào tính chất di dời đƣợc hay không di dời đƣợc của tài sản. Điều 174 BLDS 2005 của Việt Nam qui định bất động sản là những tài sản không di dời đƣợc, bao gồm: - Đất đai 5 - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Nhƣ vậy, dù đƣợc định nghĩa dƣới hình thức nào thì pháp luật của hầu hết các quốc gia trên thế giới đều ghi nhận bất động sản là đất đai, những tài sản khác gắn liền với đất đai và mang tính cố định.

Bất động sản trƣớc hết là tài sản nhƣng không phải tài sản nào cũng đƣợc coi là bất động sản mà bất động sản là một loại tài sản đặc biệt.