Khóa luận tốt nghiệp: Pháp luật kinh doanh nhà chung cư - SV. Hồ Thị Lan

Phân tích chuyên sâu pháp luật kinh doanh nhà chung cư tại Việt Nam. Đánh giá thực trạng, đưa ra giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp lý liên quan.

• Tác giả: Hồ Thị Lan
• Người hướng dẫn: Ts. Lưu Quốc Thái
• Trường học: Trường Đại Học Luật Tp. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật Thương Mại
• Đề tài: Pháp Luật Kinh Doanh Nhà Chung Cư
• Loại tài liệu: Khóa Luận Tốt Nghiệp Cử Nhân Luật
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Tp Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng Quan Luận Văn Về Pháp Luật Kinh Doanh Nhà Chung Cư

Nghiên cứu về pháp luật kinh doanh nhà chung cư là một lĩnh vực quan trọng trong ngành luật học, đặc biệt là trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ tại Việt Nam. Các công trình nghiên cứu, điển hình là các luận văn thạc sĩ luật kinh tế, tập trung phân tích khung pháp lý điều chỉnh hoạt động từ đầu tư, xây dựng, mua bán đến quản lý vận hành nhà chung cư. Mục tiêu chính là xác định những điểm tiến bộ và chỉ ra các bất cập pháp luật nhà chung cư còn tồn tại. Các nghiên cứu này thường xây dựng trên cơ sở lý luận và thực tiễn, kết hợp phân tích các văn bản luật như Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản với việc khảo sát các tình huống tranh chấp thực tế. Việc này giúp đưa ra những kiến nghị có giá trị nhằm hoàn thiện pháp luật, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững. Một luận văn chất lượng cần phải đi sâu vào các khía cạnh đặc thù của nhà chung cư như chế độ sở hữu chung sở hữu riêng, cơ chế hoạt động của ban quản trị nhà chung cư và việc quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư. Những phân tích này không chỉ có ý nghĩa học thuật mà còn trực tiếp góp phần bảo vệ quyền lợi người mua nhà và các bên liên quan.

1.1. Cơ sở lý luận về nhà chung cư và hoạt động kinh doanh

Nhà chung cư được định nghĩa là nhà có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, lối đi, cầu thang chung và hệ thống hạ tầng dùng chung. Đặc điểm pháp lý nổi bật của nhà chung cư là sự tồn tại song song của hai hình thức sở hữu: sở hữu riêng đối với phần diện tích bên trong căn hộ và sở hữu chung đối với các phần còn lại (hành lang, thang máy, kết cấu chịu lực, sân thượng...). Hoạt động kinh doanh nhà chung cư là quá trình đầu tư tạo lập, bán, cho thuê nhà chung cư nhằm mục đích sinh lợi. Hoạt động này chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó cốt lõi là Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản. Việc nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn giúp làm rõ bản chất các quan hệ pháp luật phát sinh, từ đó nhận diện các vấn đề cần được pháp luật điều chỉnh.

1.2. Lịch sử phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung cư

Quá trình hình thành pháp luật kinh doanh nhà chung cư tại Việt Nam gắn liền với sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Giai đoạn đầu, các quy định còn nằm rải rác và mang tính chung chung trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991. Bước ngoặt lớn diễn ra khi Luật Nhà ở 2005 và Luật kinh doanh bất động sản 2006 được ban hành. Các văn bản này đã tạo ra một hành lang pháp lý tương đối toàn diện, lần đầu tiên định nghĩa rõ ràng về nhà chung cư, quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản, các hình thức huy động vốn, và các giao dịch liên quan. Quá trình này cho thấy sự nỗ lực của nhà nước trong việc hoàn thiện pháp luật để theo kịp sự phát triển của xã hội, tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề cần tiếp tục được nghiên cứu và cải thiện, đặc biệt là khi các luật mới như Luật Nhà ở 2023 ra đời.

II. Phân Tích Những Bất Cập Của Pháp Luật Kinh Doanh Chung Cư

Thực tiễn áp dụng pháp luật đã bộc lộ nhiều hạn chế và bất cập trong lĩnh vực kinh doanh nhà chung cư, dẫn đến nhiều tranh chấp nhà chung cư phức tạp. Các luận văn thường tập trung vào những nhóm vấn đề chính. Thứ nhất là các quy định về chủ đầu tư dự án chung cư, đặc biệt là yêu cầu về năng lực tài chính và kinh nghiệm, còn chưa đủ chặt chẽ. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều dự án chậm tiến độ, chất lượng không đảm bảo, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người mua. Thứ hai, cơ chế quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư thiếu minh bạch, thường gây xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư hoặc ban quản trị nhà chung cư. Thứ ba, các quy định về sở hữu chung sở hữu riêng còn nhiều kẽ hở, đặc biệt với các phần diện tích như tầng hầm, tầng kỹ thuật, sân thượng. Sự mập mờ này là nguồn gốc của nhiều vụ kiện kéo dài. Cuối cùng, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, dù đã có mẫu, nhưng nhiều điều khoản vẫn bất lợi cho người mua, thiếu các chế tài đủ mạnh để ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư về tiến độ và chất lượng bàn giao. Việc nhận diện chính xác những bất cập pháp luật nhà chung cư này là tiền đề quan trọng để đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật một cách hiệu quả.

2.1. Vấn đề về năng lực và trách nhiệm của chủ đầu tư

Pháp luật yêu cầu chủ đầu tư dự án chung cư phải có đủ vốn pháp định và năng lực tài chính. Tuy nhiên, cơ chế kiểm soát trên thực tế còn lỏng lẻo. Nhiều chủ đầu tư không có đủ vốn tự có, phụ thuộc hoàn toàn vào vốn huy động từ khách hàng và vốn vay ngân hàng. Khi thị trường biến động, họ dễ dàng rơi vào tình trạng mất khả năng thanh khoản, khiến dự án bị đình trệ. Ngoài ra, trách nhiệm bảo hành nhà chung cư và khắc phục các sai sót sau khi bàn giao thường không được thực hiện nghiêm túc. Việc thiếu chế tài đủ mạnh để xử lý các vi phạm này là một bất cập pháp luật nhà chung cư lớn, đòi hỏi phải có sự điều chỉnh kịp thời.

2.2. Xung đột trong quản lý phí vận hành và quỹ bảo trì

Các tranh chấp nhà chung cư liên quan đến tài chính diễn ra rất phổ biến. Phí quản lý vận hành chung cư thường được chủ đầu tư áp đặt một cách thiếu minh bạch và không tương xứng với chất lượng dịch vụ. Vấn đề nhức nhối hơn là việc quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư (2% giá trị căn hộ). Nhiều chủ đầu tư chây ì, không bàn giao quỹ này cho ban quản trị nhà chung cư, hoặc sử dụng sai mục đích. Quy định pháp luật về kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm trong lĩnh vực này vẫn chưa đủ sức răn đe, gây thiệt hại lớn cho quyền lợi tập thể của cư dân.

2.3. Tranh chấp về xác định phần sở hữu chung và riêng

Quy định về sở hữu chung sở hữu riêng trong Luật Nhà ở dù đã liệt kê các hạng mục nhưng vẫn chưa giải quyết được triệt để các tình huống phức tạp. Các phần diện tích như nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, tầng kỹ thuật, sân thượng thường là tâm điểm tranh chấp. Chủ đầu tư có xu hướng giữ lại các phần diện tích có khả năng khai thác thương mại để làm sở hữu riêng, trong khi chi phí xây dựng các phần này có thể đã được phân bổ vào giá bán căn hộ. Việc thiếu các quy tắc phân định rõ ràng ngay từ khâu phê duyệt dự án đã tạo ra một khoảng trống pháp lý, gây khó khăn cho công tác giải quyết tranh chấp.

III. Phương Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Giai Đoạn Đầu Tư Dự Án

Để giải quyết các bất cập từ gốc, việc hoàn thiện pháp luật cần tập trung vào giai đoạn đầu tư tạo lập nhà chung cư. Các nghiên cứu đề xuất một số giải pháp cốt lõi. Đầu tiên, cần siết chặt điều kiện kinh doanh bất động sản đối với chủ đầu tư dự án chung cư. Yêu cầu về vốn chủ sở hữu cần được nâng lên và phải được chứng minh bằng tài sản thực, có sự xác nhận của một bên kiểm toán độc lập. Thứ hai, cơ chế huy động vốn từ khách hàng phải được kiểm soát chặt chẽ hơn. Việc thanh toán phải gắn liền với tiến độ xây dựng thực tế của dự án, và cần có sự bảo lãnh của ngân hàng để bảo vệ quyền lợi người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao nhà. Thứ ba, cần ban hành và áp dụng nghiêm ngặt các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật xây dựng. Đặc biệt, các quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy chung cư phải được ưu tiên hàng đầu, từ khâu thiết kế, thẩm duyệt đến nghiệm thu và kiểm tra định kỳ. Việc áp dụng đồng bộ các giải pháp này sẽ giúp sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém, nâng cao chất lượng công trình và giảm thiểu rủi ro cho toàn xã hội.

3.1. Nâng cao điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư

Một trong những giải pháp quan trọng là sửa đổi quy định về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Thay vì mức vốn tự có tối thiểu 15-20% tổng mức đầu tư như trước đây, cần có quy định tỷ lệ cao hơn. Đồng thời, cần có cơ chế giám sát dòng tiền của dự án, đảm bảo vốn huy động từ khách hàng được sử dụng đúng mục đích cho việc xây dựng, tránh tình trạng chủ đầu tư dùng vốn của dự án này để đầu tư cho dự án khác. Việc này giúp hạn chế các dự án "treo" và bảo vệ tài sản của người mua.

3.2. Chuẩn hóa quy trình và tiêu chuẩn xây dựng chung cư

Pháp luật cần xây dựng một hệ thống quy chuẩn kỹ thuật xây dựng nhà chung cư chi tiết và bắt buộc áp dụng. Các tiêu chuẩn này phải bao gồm từ kết cấu, vật liệu, mật độ xây dựng, cho đến các tiện ích tối thiểu. Đặc biệt, vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy chung cư cần được quy định cụ thể về lối thoát hiểm, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy tại chỗ và vật liệu chống cháy. Cơ quan quản lý nhà nước phải tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm trong quá trình thi công và nghiệm thu công trình.

IV. Hướng Dẫn Cải Cách Giao Dịch Và Quản Lý Vận Hành Chung Cư

Giai đoạn giao dịch và quản lý vận hành là nơi phát sinh nhiều xung đột nhất, đòi hỏi các giải pháp hoàn thiện pháp luật một cách toàn diện. Trọng tâm là cải cách hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Cần ban hành hợp đồng mẫu với các điều khoản bắt buộc, quy định rõ ràng về diện tích, trang thiết bị bàn giao, thời hạn bàn giao sổ hồng, và chế tài phạt nặng nếu chủ đầu tư vi phạm. Vấn đề bảo hành nhà chung cư cũng phải được chi tiết hóa về phạm vi và thời gian. Song song đó, pháp luật về quản lý vận hành nhà chung cư cần được nâng cấp. Cần có quy định rõ ràng về quy trình tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, cơ chế bầu và hoạt động của ban quản trị nhà chung cư. Pháp luật phải trao quyền thực chất cho ban quản trị trong việc đại diện cho cư dân, tiếp nhận và quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư, cũng như lựa chọn đơn vị quản lý vận hành. Cuối cùng, cần thiết lập một cơ chế giám sát, hòa giải và xử lý tranh chấp nhà chung cư hiệu quả, có thể thông qua vai trò của chính quyền địa phương hoặc các tổ chức hòa giải chuyên nghiệp, nhằm giảm tải cho hệ thống tòa án.

4.1. Minh bạch hóa hợp đồng mua bán và bảo vệ người mua

Để bảo vệ quyền lợi người mua nhà, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được chuẩn hóa. Các điều khoản liên quan đến phần sở hữu chung sở hữu riêng phải được mô tả chi tiết, kèm theo bản vẽ đã được cơ quan nhà nước phê duyệt. Hợp đồng phải quy định rõ mức phí quản lý vận hành chung cư dự kiến và phương pháp tính. Quan trọng nhất, cần bổ sung điều khoản bắt buộc về việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo tính pháp lý, hạn chế giao dịch "viết tay" và giúp nhà nước quản lý tốt hơn thị trường.

4.2. Tăng cường vai trò Ban quản trị và quản lý quỹ bảo trì

Năng lực của ban quản trị nhà chung cư quyết định lớn đến chất lượng sống của cư dân. Pháp luật cần có quy định về tiêu chuẩn thành viên ban quản trị, tổ chức các khóa đào tạo, tập huấn kiến thức pháp luật và kỹ năng quản lý. Về quỹ bảo trì nhà chung cư, cần có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải mở một tài khoản riêng cho quỹ này và chuyển giao cho ban quản trị ngay sau khi được thành lập, kèm theo chế tài hình sự nếu cố tình chiếm dụng. Việc sử dụng quỹ phải được công khai, minh bạch và có sự giám sát của cộng đồng cư dân.

V. Top Ứng Dụng Thực Tiễn Từ Các Luận Văn Thạc Sĩ Luật Học

Các luận văn thạc sĩ luật kinh tế về pháp luật kinh doanh nhà chung cư không chỉ dừng lại ở lý thuyết mà còn mang lại giá trị ứng dụng thực tiễn cao. Thông qua việc phân tích các vụ tranh chấp nhà chung cư điển hình, các nghiên cứu đã chỉ ra những kẽ hở pháp lý cụ thể và đề xuất hướng giải quyết. Ví dụ, việc phân tích các tranh chấp về tầng hầm để xe đã dẫn đến kiến nghị cần làm rõ hạng mục này thuộc sở hữu chung hay riêng ngay trong giấy phép xây dựng. Những phân tích này là nguồn tham khảo quý giá cho các luật sư, thẩm phán khi xử lý các vụ việc tương tự. Hơn nữa, các mô hình quản lý, vận hành chung cư thành công trên thế giới được giới thiệu trong các luận văn cũng là gợi ý tốt cho các ban quản trị nhà chung cư tại Việt Nam học hỏi. Quan trọng nhất, các kiến nghị hoàn thiện pháp luật từ những công trình nghiên cứu này thường được các cơ quan nhà nước ghi nhận, góp phần vào quá trình sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật như Luật Nhà ở và các nghị định hướng dẫn, từng bước nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

5.1. Phân tích tình huống tranh chấp và bài học kinh nghiệm

Nhiều luận văn đã đi sâu phân tích các vụ việc thực tế như tranh chấp tại The Manor, Keangnam (Hà Nội) hay Botanic Tower (TP.HCM). Các phân tích này làm rõ nguyên nhân sâu xa của xung đột, thường bắt nguồn từ sự mập mờ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và sự thiếu minh bạch của chủ đầu tư dự án chung cư. Bài học rút ra là người mua nhà cần nghiên cứu kỹ các điều khoản pháp lý trước khi ký hợp đồng và cộng đồng cư dân cần đoàn kết để thành lập ban quản trị nhà chung cư sớm, đòi hỏi quyền lợi chính đáng của mình.

5.2. Đề xuất mô hình giải quyết tranh chấp nhà chung cư

Thay vì đưa mọi tranh chấp ra tòa án, vốn tốn kém và mất thời gian, các nghiên cứu đề xuất xây dựng mô hình giải quyết tranh chấp đa tầng. Tầng đầu tiên là hòa giải tại cơ sở do ban quản trị nhà chung cư phối hợp với tổ dân phố thực hiện. Nếu không thành công, có thể chuyển lên UBND cấp phường hoặc các trung tâm hòa giải thương mại. Tòa án chỉ nên là giải pháp cuối cùng. Mô hình này giúp giải quyết xung đột một cách nhanh chóng, ôn hòa, giữ gìn tình làng nghĩa xóm trong cộng đồng chung cư.

VI. Tương Lai Pháp Luật Chung Cư Cập Nhật Theo Luật Mới

Bối cảnh pháp lý đã có nhiều thay đổi quan trọng với sự ra đời của Luật Nhà ở 2023 và các văn bản liên quan. Điều này mở ra những hướng nghiên cứu mới cho các luận văn thạc sĩ luật học trong tương lai. Một trong những chủ đề nóng là quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn, một điểm mới trong luật. Cần có những nghiên cứu sâu sắc để đánh giá tác động của quy định này đến tâm lý thị trường, giá bất động sản và quyền lợi lâu dài của người dân. Bên cạnh đó, các quy định mới về quản lý, vận hành nhà chung cư trong Luật Nhà ở 2023 cũng cần được phân tích, so sánh với các quy định cũ để xem liệu chúng có thực sự giải quyết được các bất cập pháp luật nhà chung cư đã tồn tại dai dẳng hay không. Các nghiên cứu cần tiếp tục đưa ra những kiến nghị chính sách nhằm hoàn thiện pháp luật, đảm bảo khung pháp lý luôn đồng bộ, minh bạch và có tính khả thi cao. Mục tiêu cuối cùng là xây dựng một thị trường kinh doanh nhà chung cư phát triển lành mạnh, hài hòa lợi ích giữa nhà nước, chủ đầu tư và người dân.

6.1. Hướng nghiên cứu mới từ góc độ Luật Nhà ở 2023

Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra nhiều quy định mới đáng chú ý, chẳng hạn như quy định chặt chẽ hơn về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án chung cư, cơ chế quản lý tài chính cho các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, và đặc biệt là đề cập đến sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Các đề tài luận văn thạc sĩ luật kinh tế trong tương lai có thể tập trung đánh giá tính hiệu quả của các quy định này, phân tích các thách thức khi triển khai và đề xuất các giải pháp để đưa luật vào cuộc sống một cách hiệu quả nhất.

6.2. Tổng kết kiến nghị hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở

Tổng hợp từ các nghiên cứu, quá trình hoàn thiện pháp luật cần tập trung vào ba trụ cột chính: (1) Nâng cao tiêu chuẩn và siết chặt quản lý đối với chủ đầu tư dự án chung cư; (2) Chuẩn hóa và minh bạch hóa các giao dịch, đặc biệt là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; (3) Tăng cường cơ chế quản trị cộng đồng, trao quyền và trách nhiệm rõ ràng cho ban quản trị nhà chung cư. Chỉ khi thực hiện đồng bộ các giải pháp này, thị trường mới có thể phát triển ổn định và bền vững, bảo vệ quyền lợi người mua nhà một cách thực chất.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I KHÁI QUÁT NHÀ CHUNG CƯ VÀ KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm, đặc điểm , vai trò nhà chung cư 1.1 Khái niệm nhà chung cư Khái niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước công nguyên. Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ “apartment”, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay, condominium là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng.

Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, người đó có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư. Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư , còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ.

1 Tại Singapore - một quốc gia rất phát triển hệ thống nhà chung cư thì khái niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Căn cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư được phân thành hai dạng : dạng flat và dạng condominium. Trong đó chung cư dạng Flat là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed housing development). Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư.

Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng. Khu nhà flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà đó. 1 Tài liệu từ website http://svcva.com/diendan/showthread.php?t=5699&page=1 9h ngày 9/5/2011 4 Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảm bảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng. Không như dạng flat, chung cư condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn với mục đích để xây dựng tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ.

Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng). Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 %. Ở Việt Nam, khái niệm “nhà chung cư” được hiểu nghĩa tương tự với các khái niệm “ nhà tập thể” , “ cư xá” đó là nhà ở có nhiều căn hộ cho gia đình, cá nhân sinh sống. Tùy vào từng thời điểm mà người ta sử dụng các thuật ngữ trên.

Vào thời điểm hiện nay, thuật ngữ “nhà chung cư” được sử dụng phổ biến thay thế cho “ cư xá” ,“nhà tập thể” bởi khái niệm “nhà chung cư” đã được các văn bản luật nhà ở quy định. Theo quy định tại khoản 1 điều 70 Luật nhà ở : “ nhà chung cư là nhà có từ hai tầng trở lên , có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình , cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả hộ gia đình , cá nhân sử dụng nhà chung cư” và cũng theo quy định của luật nhà ở, nhà chung cư là nhà ở thương mại, được phát triển theo dự án xây dựng của tổ chức , cá nhân có chức năng kinh doanh nhà ở. Như vậy, “ nhà chung cư” theo pháp luật nhà ở có những nét tương đồng với khái niệm “nhà chung cư” trong tiếng anh cũng như cách hiểu nhà chung cư ở Singapore.

Theo đó, nhà chung cư được hiểu là nhà cao tầng, có nhiều căn hộ để ở, người sở hữu căn hộ có quyền sở hữu riêng diện tích bên trong căn hộ và phần diện tích thuộc sở hữu chung của cư dân sống trong nhà chung cư. Việc phát triển các dự án nhà chung cư nhằm mục đích phát triển quỹ nhà ở trên cơ sở khai thác mật độ xây dựng của quỹ đất. Nhà chung cư ở Việt Nam có thể được xem là nhà ở thương mại do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường nhưng có những chung cư không phải là nhà ở thương mại như chung cư là nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư…Trong phạm vi công trình, tác giả chỉ nghiên cứu nhà chung cư dưới khía cạnh là nhà ở thương mại. Nhà ở thương mại bao gồm nhà chung cư, nhà biệt thự và nhà ở riêng lẻ.

Tuy cùng là nhà ở thương mại, tuy nhiên giữa các loại nhà này có sự khác nhau. Theo đó Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt 5 quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Trong khi đó luật nhà ở chưa có khái niệm nhà ở riêng lẻ , chúng ta có thể hiểu nhà ở riêng lẻ là nhà ở riêng biệt , được xây dựng theo thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, pháp luật không quá khắt khe khi quy định về diện tích xây dựng cũng như kiến trúc nhà riêng lẻ. Nhìn chung, nhà biệt thự và nhà ở có điểm chung ở chỗ chủ sở hữu có quyền sở hữu riêng với tất cả diện tích thuộc ngôi nhà của mình, ở hai kiểu nhà này, không có sở hữu chung như nhà chung cư. Mặt khác, xét về mật độ xây dựng thì nhà chung cư thông thường có mật độ cao hơn, các dự án nhà chung cư đều tận dụng khai thác tối đa không gian thẳng đứng , xây dựng căn hộ để bán cho các chủ sở hữu.

Theo đó, lợi nhuận thu được từ dự án xây dựng nhà chung cư cũng lớn hơn dự án xây dựng nhà ở thương mại khác. Trong thời gian gần đây, với sự phát triển nhanh chóng của các đô thị, các tòa nhà cao tầng dần xuất hiện ở các vị trí đắc địa với thiết kế đẹp, sang trọng. Các tòa nhà này thường sử dụng diện tích phía dưới làm trung tâm thương mại, cho các doanh nghiệp thuê làm văn phòng và diện tích phía trên là các căn hộ dùng để ở. Thực chất, đây không phải là nhà chung cư mà là nhà phức hợp.

Bởi là nhà chung cư thì chỉ bao gồm các căn hộ để ở còn nhà phức hợp vừa có phần chung cư đúng nghĩa, vừa có các vật, kiến trúc thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc một bên thứ ba để khai thác thu lợi ,không phục vụ tới nhu cầu thiết yếu của các hộ dân tại đây. Cũng chính vì pháp luật chưa có các quy định cụ thể về loại hình nhà ở phức hợp này nên người dân đã có sự nhầm lẫn giữa hai loại nhà này. Tóm lại, nhà chung cư là mô hình nhà ở ra đời ở nước ta từ lâu, tuy nhiên khái niệm “nhà chung cư” mới được pháp luật quy định trong Luật nhà ở năm 2005. Cũng từ thời điểm này, mô hình nhà chung cư phát triển mạnh mẽ và ngày càng phổ biến.

Việc phát triển nhà chung cư đem lại bộ mặt mới cho đô thị, góp phần tạo nguồn cung cho thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.2 Đặc điểm nhà chung cư Từ khái niệm về nhà chung cư, chúng ta thấy nhà chung cư có những đặc điểm cơ bản sau: Thứ nhất , nhà chung cư là nhà ở thương mại , do tổ chức, cá nhân có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng theo dự án. Dự án đầu tư này phải có sự phê duyệt , kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền. Theo quy định của Luật nhà ở thì nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu của thị trường. Như vậy, sự phát triển nhà chung cư tùy thuộc vào nhu cầu của thị trường, giá cả chịu sự chi phối bởi quan hệ cung cầu.

Cũng bởi là nhà ở thương mại mà chủ đầu tư xây 6 dựng nhà chung cư phải có chức năng kinh doanh nhà ở, thông qua việc đăng ký kinh doanh ( hoặc thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài ) mà nhà nước có thể quản lý được hoạt động của các dự án xây dựng nhà chung cư, góp phần xây dựng thị trường nhà ở minh bạch. Thứ hai , nhà chung là nơi có nhiều hộ gia đình , cá nhân sinh sống theo hình thức các căn hộ khép kín. Nếu với loại nhà ở riêng lẻ , hộ gia đình, cá nhân sống trong các ngôi nhà riêng với diện tích khá lớn, có cổng, tường bao ngăn cách với những ngôi nhà khác thì nhà chung cư là tập hợp các căn hộ khép kín được xắp xếp theo không gian thẳng đứng.