Chương 1: Những vấn đề lý luận về giá đất và lý luận pháp luật về giá đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật về giá đất và thực tiễn áp dụng trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai. Chương 3: Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giá đất từ thực tiễn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai. 6 Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT 1.
Những vấn đề lý luận về giá đất 1. Khái niệm và đặc điểm của giá đất - Khái niệm giá đất Không chỉ ở Việt Nam, hiện nay đa số các quốc gia trên thế giới đều thừa nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, có thể giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp như các loại hàng hoá khác. Do vậy, đất đai cũng có giá và có thể biểu hiện bằng tiền. Trước đây, trong thời kỳ nền kinh tế được quản lý theo cơ chế bao cấp, kế hoạch hoá, đất đai không được thừa nhận có giá trị thì khái niệm giá đất chưa ra đời.
Tuy nhiên, kể từ khi nước ta xây dựng công cuộc đổi mới, đất đai bắt đầu được thừa nhận có giá và khái niệm giá đất ra đời. Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng do Nguyễn Như Ý (chủ biên) thì giá là giá trị của hàng hoá được tính bằng tiền [27]. Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội có giải thích “Giá đất: Khoản tiền quy định mức tối thiểu đến mức tối đa cho từng loại đất nhằm xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất” [21, tr. Còn theo Từ điển Luật học thì giá đất là “số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” [25, tr.
Theo khoa học pháp lý, giá đất và giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hai khái niệm khác nhau. Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định “giá đất là giá của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”; Khoản 20 Điều 3 lại quy định cụ thể hơn về giá QSDĐ, theo đó: “Giá quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Như vậy, giá QSDĐ được giải thích dựa trên diện tích đất và thời hạn sử dụng đất để thể hiện rõ vấn đề sử dụng đất hay nói cách khác là giá trị sử dụng của đất thay vì là khái niệm giá trị của đất một cách chung chung. Từ những khái niệm về giá và giá đất nêu trên, có thể đưa ra khái niệm về giá đất như sau: Giá đất là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một 7 diện tích đất nhất định, trong khoảng thời gian nhất định được hình thành bởi các quy định của Nhà nước và sự thoả thuận của các bên trong giao dịch về đất đai.
- Đặc điểm của giá đất Theo quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin, các loại hàng hoá khi đưa ra giao dịch đều mang những đặc điểm cơ bản của giá cả như thước đo giá trị của hàng hoá, chịu sự tác động của quy luật cung cầu,. Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, do vậy ngoài những đặc điểm cơ bản trên, giá đất còn có một số đặc trưng sau: Thứ nhất, giá đất là một đại lượng dùng để biểu thị giá trị của đất đai được trị giá thành tiền khi tham giá các giao dịch (trao đổi) trên thị trường [23, tr. Thứ hai, giá đất vừa mang khía cạnh pháp lý, vừa mang khía cạnh kinh tế. Cụ thể: (i) Khía cạnh pháp lý thể hiện giá đất được Nhà nước quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật đất đai có hiệu lực thi hành như Luật đất đai 2013, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, Nghị định 96/2016/NĐ-CP quy định về khung giá đất.
Việc Nhà nước xác định giá nhằm xử lý mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là đại diện là chủ sở hữu đối với đất đai và người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất. (ii) Khía cạnh kinh tế thể hiện ở chỗ giá đất được hình thành trong các giao dịch cụ thể về QSDĐ khi đất đai được xác định là loại hàng hoá đặc biệt được mang trao đổi trên thị trường theo phương thức ngang giá [23, tr. Thứ ba, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên đất đai không phải là đối tượng của các giao dịch trên thị trường mà QSDĐ mới là đối tượng tham gia trao đổi trên thụ trường. Vì vậy, giá đất được hiểu là giá trị QSDĐ được xác định khi thực hiện các giao dịch về QSDĐ [23, tr.
Ở nước ta hiện nay đang tồn tại hai loại giá đất: Một là, giá đất do nhà nước xác định được sử dụng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất; hoặc dùng để tính các loại thuế như thế sử dụng đất, thuế thu nhập khi chuyển QSDĐ; dùng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; các loại phí, lệ phí về đất đai,… Hai là, giá 8 đất do người sử dụng đất thoả thuận với người khác khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ hoặc góp vốn bằng QSDĐ. Tuỳ từng trường hợp giao dịch đất đai mà sử dụng loại giá đất nào cho phù hợp để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của Nhà nước và người sử dụng đất. Vai trò của giá đất Giá đất có vai trò quan trọng đối với các quan hệ kinh tế, chính trị và xã hội của một đất nước hoặc một địa phương, đặc biệt trong giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường hiện nay. Giá đất ảnh hưởng đến mọi chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong xã hội từ Nhà nước đến người sử dụng đất, các tổ chức kinh doanh thông thường.
Để thấy được hết vai trò của giá đất thì phải xem xét dưới nhiều góc độ khác nhau. Thứ nhất, dưới góc độ pháp lý: Giá đất là công cụ tài chính để Nhà nước tiến hành thực hiện quản lý nhà nước về đất đai, ngoài việc quy định các khoản thu vào ngân sách Nhà nước thì giá đất còn có tác dụng điều tiết thị trường. Giá đất cũng là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý, điều tiết các hoạt động của thị trường mua bán nhà đất trong đó có thị trường bất động sản (BĐS). Một mặt, giá đất hướng tới vai trò làm lành mạnh hoá thị trường BĐS, mặt khác đảm bảo tập trung đầy đủ nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất đai.
Kinh tế, xã hội ngày càng phát triển, đất đai sẽ ngày càng có giá trị, do đó, yêu cầu quản lý và sử dụng đất đòi hỏi pháp luật ngày càng tốt hơn [11, tr. Hai là, dưới góc độ kinh tế, khi mà đất đai được coi là một loại hàng hoá đặc biệt, QSDĐ được sử dụng trong các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, đấu giá,… Do vậy, giá đất lúc này chính là thước đo giá trị QSDĐ, là căn cứ để các chủ thể thực hiện các giao dịch mang bản chất hàng hoá tiền tệ trên thị trường mà đối tượng trao đổi chính là QSDĐ; giá đất là cũng căn cứ để thực hiện hoạt động đấu giá QSDĐ. Ngoài ra, giá đất có ý nghĩa quan trọng trong việc xử lý các quan hệ tài chính về đất đai được sử dụng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, cho thuê đất khi Nhà nước giao đất và cho thuê đất, tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập khi chuyển nhượng QSDĐ, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính phí và lệ phí về đất đai,. Giá đất do Nhà nước quy định 9 còn là cơ sở để thực hiện đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Do giá đất cũng giống như giá cả hàng hoá có thể thay đổi theo nhu cầu thị trường, dẫn đến các tranh chấp phức tạp, do vậy, Nhà nước cần quy định khung giá đất cụ thể, ổn định, phù hợp với thị trường kết hợp với quản lý chặt chẽ từ phía nhà nước, để có thể đánh giá chính xác các nghĩa vụ tài chính từ phía những đối tượng sử dụng đất và khai thác lợi ích từ đất, đồng thời tránh được sự thất thu cho ngân sách nhà nước. Phân loại giá đất Đất đai là một loại tài sản “hàng hóa” đặc biệt khác với các loại tài sản “hàng hoá” khác bởi các đặc tính tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của nó. Vì vậy, bản chất của giá đất cũng khác với bản chất của các loại tài sản hàng hoá khác. Tuỳ thuộc vào từng giai đoạn khác nhau mà giá đất có những đặc trưng cho từng thời kỳ cụ thể.
Tuy nhiên, dựa theo cơ chế hình thành giá đất, có thể phân loại giá đất thành: giá đất nhà nước và giá đất thị trường. Và cũng theo từng trường hợp cụ thể thì cơ sở áp dụng giá đất cũng khác nhau. - Giá đất nhà nước là giá trị mà nhà nước quy định, nó thường ở trạng thái “tĩnh”. Hầu hết các quốc gia đều sử dụng công cụ giá đất để quản lý đất đai, điều chỉnh nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể.
Nhà nước thường chỉ sử dụng giá đất để điều chỉnh các quan hệ đất đai phát sinh trực tiếp giữa Nhà nước với người sử dụng đất khi nhà nước trao quyền khai thác và sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước để sử dụng cho các mục đích kinh doanh hoặc sử dụng công cụ giá đất để bù đắp những thiệt hại, tổn thất của người có đất bị thu hồi cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng và mục tiêu phát triển kinh tế với mục tiêu làm hài hoà lợi ích ba bên: Nhà nước - người có đất bị thu hồi - nhà đầu tư. - Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán QSDĐ và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (người bán) và người nhận quyền nhượng (người mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định.